房地产估价案例与分析开卷考试试题

• 1. 某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。
  在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为( )。

  A环比价格指数

  B定基价格指数

  C价格变动指数

  D价格调整指数

• 2. 对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　　）

  A估价方法选用恰当

  B估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

  C计算公式和计算过程正确无误

  D各种估价方法的测算结果一致

• 3. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（　）。

  A该两幢房屋的抵押评估价格之和

  B该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

  C该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

  D该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

• 4. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（　）

  A该两幢建筑物抵押评估价值之和

  B该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

  C该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

  D该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

• 5. 相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（　）。

  A异质性

  B排他性

  C替代性

  D互补性

• 1. 根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（　　）。

  A直接资本化法

  B基于租赁收入测算

  C收益乘数法

  D基于营业收入测算

  E现金流量折现法

• 2. 市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（　　）。

  A区位相近

  B权利性质相同

  C面积相等

  D档次相当

  E建成年份相同

• 3. 假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（　）。

  A区位

  B用途

  C档次

  D周围环境

  E建筑规模

• 4. 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）

  A房地产抵押估价

  B房屋征收评估

  C房地产司法拍卖估价

  D房地产转让估价

  E房地产投资信托基金估价

• 5. 决定某类房地产供给量的主要直接因素有（　）。

  A该类房地产的价格水平

  B消费者的收入水平

  C该类房地产的开发成本

  D该类房地产的开发技术水平

  E房地产开发企业对未来的预期

• 1. 房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范同？房地产保险估价可分为哪两类？

• 2. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000平方米,总建筑面积6000平方米,分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购头总价和单价)。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/平方米,空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
  2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
  3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选)：
  一、估算净收益净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)。
  二、测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
  ，采用试算法推算报酬率。具体如下：求取可比实例报酬率表(表2-36)
  表2-36可比实例报酬率表
  注：上表计算结果无误。报酬率
  =(9.994%+7.909%-8.092%+8.005%)÷4=8.500%，取整报酬率为8.5%
  三、估算装修改造后的办公楼总价值
  办公楼价值
  四、装修改造费用总额
  装修改造费用=1000×6000+(1+8.5%)0.5=576.02(万元)。
  五、销售费用与销售税费
  销售费用与销售税费=3981.45×7%+(1+12%)=248.84(万元)。
  六、购买现厂房的税费
  设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%。
  七、计算估价对象在价值时点的市场价格
  估价对象的市场价格总价
  V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
  V=2650.50万元
  单价=2650.50+6000=4417.49元/平方米。

• 3. 影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?

• 4. 某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜？在评估过程中还可以使用哪些估价方法？

• 5. 李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡. 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

• 1. 李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。请问：1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2．2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?

• 2. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m²，其中1层有600m²为酒店大堂，900m²出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每问建筑面积40m²；会议室5间，建筑面积共500m²；自用办公室3问，建筑面积共300m²。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m²，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m²；当地同档次酒店每问客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：1层餐厅和咖啡厅价=20000×900，
  =18000000元=1800万元
  酒店客房年总收益=250×280×365×(1—60%)
  =10220000元=1022万元
  酒店会议室年总收益=1000×20×12
  =240000元=24万元
  酒店年总费用：1022×40%=409万元
  酒店客房及会议室年净收益=1022+24—409=637万元
  酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1—1÷(1+10%)30]
  =6007万元
  酒店办公室价格=300×10000
  =3000000元=300万元
  该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元

• 3. ××商务楼估价报告封面及目录(略)
  致委托方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  估价结果报告
  一、委托方
  ××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
  二、估价方
  ××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
  三、估价对象
  ××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。
  ××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。
  ××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。
  自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
  估价对象其他内容描述(略)。
  四、估价目的
  评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
  五、估价时间
  2003年4月1日。
  六、价值定义
  本次估价采用公开市场价值标准。
  七、估价依据(略)
  八、估价方法
  根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
  九、估价结果
  估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币2544元/m2。
  十、估价人员(略)
  十一、估价作业日期
  2003年3月10日至3月20日。
  十二、估价报告应用的有效期(略)
  估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用(略)
  六、估价测算过程
  (一)收益法估价测算过程
  1．估算年有效毛收入
  根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各 1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75和1:0.70。
  估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
  根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
  ①l层年有效毛收入：A＝1000m2×100元/m2×0.8×12＝960000元＝96.00万元
  ②2层年有效毛收入：B＝1000m2×80元/m2×0.8×12×90%＝691200元＝69.12万元
  ③3层年有效毛收入：C＝1000m2×70元/m2×0.75×12＝630000元＝63.00万元
  ④4层年有效毛收入：D＝1000m2×60元/m2×0.75×12×85%＝459000元＝45.90万元
  ⑤5层年有效毛收入：E＝1000m2×40元/m2×0.75×12×85%＝306000元＝30.60万元
  ⑥6层年有效毛收入：F＝1000m2×30元/m2×12×85%＝306000元＝30.60万元
  ⑦7、8层年有效毛收入：G＝(410+201)m2×20元/m2×0.7×12×80%＝82100元＝8.21万元
  年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G
  ＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
  ＝343.43万元
  2．估算年运营费用
  ①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费＝293×2560＝750080元＝75.01万元
  ②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费＝ 343.43×5%＝17.17万元
  ③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费＝343.43×8%＝27.47万元
  ④年保险费：按年租金收入的2%。计算。则：年保险费＝343.43×2‰＝0.69万元
  ⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费＝343.43×(12%+5.5%)＝60.10万元
  年运营费用＝年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
  ＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
  ＝180.44万元
  3．估算年净收入
  年净收入α＝年有效毛收入-年运营费用
  ＝343.43-180.44
  ＝162.99万元
  4．确定资本化率
  资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
  5．选用计算公式求出收益价格
  由于估价对象的收益年限为有限年，即n＝40-5＝35年，且净收益每年基本

• 4. 某房地产估价报告(封面及目录略)
  致委托估价方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  C市某综合楼估价结果报告
  (一)委托方：(略)。
  (二)估价方：C市房地产评估事务所。
  (三)估价对象：
  估价对象为位于C市锦江区青年路××至××号的一幢综合楼，框架结构，建筑面积98594m2，对1998年12月31日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。
  (四)估价目的：了解1998年12月31日估价对象全部投入使用时的预期市场价格。
  (五)估价时点：1998年12月31日。
  (六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
  (七)估价依据：
  1．C市国有土地使用权出让合同：C国土锦字[1994)出让合同第×号，C国土锦字(1966)出让合同第××号，1998年1月24日的规划红线图；
  2．中华人民共和国建筑用地规划许可证：C规建编号[1994]×××号；
  3．C市工程建设许可证：C建管证[96]第×××号；
  4．C市临时建设工程规划许可证：C城市规管[96]第×××号；
  5．固定资产投资项目许可证：编号：C固许证(合资)字第××××号；
  6．估价对象的建筑设计图及装修图；
  7．委托方对估价对象的部分说明；
  8．国家有关房地产估价法律、法规和政策；
  9．现场查勘结果；
  10．本所有关资料。
  (八)估价原则：合法原则、替代原则、估价时点原则。
  (九)估价方法：本报告采用成本法进行评估。
  (十)估价结果：1998年12月31日，估价对象评估值为人民币(RMB1137000000.00元)
  (十一)估价人员(略)。
  (十二)估价作业日期：1998年5月26日至1998年6月6日。
  (十三)估价报告应用的有效期：本评估结果自1998年6月6日起一年有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变化，且这些变动会对评估结果产生重大影响，须委托本所重新评估。
  C市某综合楼估价技术报告
  (一)实物状况分析
  估价对象于1994年9月通过出让方式取得土地使用权，1996年年初拆迁完毕，1996年年中完成三通一平，××广场项目由市建四公司承建，1997年1月破土动工，1997年12月28日主体封顶，1998年1～4月完成1～6层水电风气管线安装，5月起进入全面装修阶段，预计1998年9月中旬1～6层可先期投入使用，全部装修工程年末投入营运。估价对象具有最通透实用的平面，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一
  ××广场外部柱面用镜面不锈钢；其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙(大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百叶窗产自台湾)，大理石贴面；室内地面为人造大理石、石膏板隔板、格栅式铝合金、硅钙板吊顶、不锈钢卷帘门。
  设备配置情况如下：
  电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部、货梯4部、扶梯32部；
  空调：韩国LG中央空调系统；
  消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；防盗保字系统：多媒体智能化报警系统，TA4紧急广播及背景音乐系统；
  通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座；
  物业管理：楼宇自动化管理系统；
  备用电源：美国康明斯大功率发电机组。
  (二)区位状况分析
  估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街50m，临街宽度为110m；目前青年路和交通巷道路改造计划已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场，为C市商业黄金口岸。
  (三)市场背景分析(略)
  (四)估价方法选用
  根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。
  (五)估价测算过程
  1．收益法。
  通过将估价对象未来各期的正常净收益，用适当资本化率折算到估价时点上的现值，确定为估价对象价格的一种估价方法。
  (1)求取理论预期收益。
  假设估价对象在1998年12月31日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的现金流预测如下(单位：万元)：
  注：租金年递增率按4%计，资本化率为12.61%，故理论预期价格为114196.93万元。(2)求取收益价格。根据所掌握的资料以及实地调查搜集的资料，预测估价对象在1998年12月31日营运一年后达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的客观收益现金流预测如下(单位：万元)
  估价对象在1998年12月31日的收益价格为113314.87万元。(3)招租修正值。招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差，即114196.93-113314.87=882.06(万元)1．成本法。估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下(万元)：
  注：利息按一年期固定资产贷款利率计算，投资年成本利润率按20%计；扣除估价对象招租修正值882.06万元，得到估价对象在1998年12月31日的积算价格为11417.94万元。
  (六)估价结果确定
  根据以上计算结果，对收益价格的权数取为0.7，对积算价格的权数取为0.3，最后确定，估价对象在估价时点1998年12月31日的评估价格为人民币1137000000.00(拾万元以下取整)。
  附件(略)

• 5. ××大厦用地地价评估报告致委托方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  房地产估价结果报告
  一、委托方
  全称：××有限公司
  法定代表人：(略)
  住所：(略)
  二、估价方
  全称：××房地产咨询评估有限公司
  法定代表人：(略)
  住所：(略)
  三、估价对象概况
  1．地理位置及周围环境
  估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。
  估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。
  估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
  2．市政建设状况
  估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
  3．规划设计条件
  估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表7-1。
  四、估价目的
  为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。
  五、估价时点
  2001年1月5日。
  六、价值定义
  本次估价采用公开市场价值标准。
  七、估价依据
  根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。
  八、估价原则
  本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。
  九、估价方法
  估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：
  1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
  2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
  3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。
  4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
  5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
  6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。
  7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。
  8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
  十、估价结果
  本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认××市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：
  1．熟地
  总地价：310194638元
  大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整
  单位地价：29542元/m2
  楼面地价：38787元/m2
  2．生地
  总地价：129304838元
  大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌圆整
  单位地价：12315元/m2
  楼面地价：1617元/m2
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期
  2000年1月5日至2000年1月15日。
  十三、估价报告应用的有效期
  本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。
  房地产估价技术报告
  (一)个别因素分析(略)
  (二)区域因素分析(略)
  (三)市场背景分析(略)
  (四)最高最佳使用分析
  根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式，如表7-2所示。
  表7-2　使用方式分析表
  (五)估价方法选用
  估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：
  1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
  2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
  3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。
  4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
  5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
  6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
  7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。
  8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
  (六)估价测算过程
  1．开发总价值
  本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。
  (1)销售收益
  1)估价对象开发完成后物业售价的确定
  由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前XX市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测

• 6. 某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：1．计算未来三年的净收益
  A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元
  A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元
  A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元
  2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益
  3．计算收益价格

• 7. 某居住房地产估价报告封面及目录(略)
  致委托方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  在建工程房地产估价结果报告
  一、委托方
  ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××-××××××××。
  二、受托方
  ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××-××××××××。
  三、估价对象
  1．地理位置及概况(略)
  2．估价对象概括
  估价对象：一栋在建住宅楼
  建筑面积：11627.92m²
  土地使用权年限：至2076年5月31日
  土地面积：4300m²
  四；估价目的
  为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
  五、估价时点
  2007年6月18日
  六、价值定义
  采用公开市场价值标准，即本报告估价对象在目前状况下，于估价时点的市场价格。
  七、估价依据
  中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)：
  国土资源部《土地估价规程》；
  北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；
  北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；
  北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]；
  ××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)；
  ××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]；
  委托方提供的其他资料；
  估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
  八、估价原则
  本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估，鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。⑧替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
  九、估价方法
  估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
  十、估价结果
  以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整)
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期(略)
  十三、估价报告应用的有效期
  本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。
  在建工程房地产估价技术报告
  一、实物状况分析(略)
  二、区位状况分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用(略)
  六、估价测算过程
  (一)市场比较法
  市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，选取条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日价值的方法。
  (1)选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：
  1)用途相同：
  2)交易类型相同；
  3)正常交易或能够修正为正常交易的案例：
  4)区域及个别条件相近；
  5)统一价格基础；
  6)交易日期接近。
  评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3-1：
  表3-1比较案例
  (2)价格修正指数表将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表3-2。
  表3-2价格修正指数表
  (3)修正系数表根据修正指数表，编制修正系数列表见表3-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。
  表3-3修正系数表
  总价=3460.45×11627.92=4023.78万元
  (二)成本法
  所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
  计算土地使用权价格
  估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行评估，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。
  建筑物建造成本
  建筑物建造成本：开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
  1．开发成本
  (1)建安费用根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元。
  (2)红线内市政费取建安费用的15%。
  红线内市政费=1395.35万元×15%=209.30万元
  建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元
  (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)取建造成本的10%。
  前期工程总费用=1604.65万元×10%=160.47万元
  (4)不可预见费取建安费用的5%。
  不可预见总费用=1395.35万元×5%=69.77万元
  开发成本合计为1834.89万元。
  2．管理费用
  建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。
  管理费用=(1112.79万元+1604.65万元)×5%=135.87万元
  3．投资利息
  估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2007年5月19日公布的1年期贷款利率6.57%计取，计息基数为

• 8. 某酒店土地总面积3000m²，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计：总建筑面积10000m²，共5层，每层建筑面积2000m²；首层有500m²建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知，附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m²，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为109/6，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。估价计算如下：
  （1）有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%=13600000元
  （2）总费用=200×200×365×40%=5840000元
  （3）酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000元
  （4）酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000元
  （5）酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000元
  该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

• 9. 某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/群，成交时间为2001年6月2日。在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水乎比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。由此可得出：交易情况修正系数=(100—15)/100=O.85交易日期修正系数=(1004-5—5)/100=1个别因素修正系数=(100—7)/100=O．93比准价格=23700×0.85×1×O.93=18734.85元/m2(以下略)

• 10. 基础设施配套建设费600元/m2×5=3000元/m2

• 11. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？

• 12. 应该搜集哪些估价资料?

• 13. 评估该拆迁建筑的技术路线是怎样的?

• 14. 年正常费用(1)维修费=1000元/m2×100m2×2%=0.2(万元)(2)管理费=24万元×3%=0.72(万元)(3)保险费=1000元/m2×100m2×2%=0.02(万元)(4)土地使用税=5元/m2×150m2=0.075(万元)(5)房产税及“两税一费”=24万元×17.5%=4.2(万元)

• 15. 某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。该房屋的估价主要技术路线是什么?

• 16. 某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。

• 17. 某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益层对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元／m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2％，二、三层差价5％，三、四层差价2％)，判断出二层价格为12309元／m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元／m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

• 18. 某房地产开发项目，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工，原定工期2年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户，估算如下：(1)计算开发完成后的价值2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元(2)计算建筑费．1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5=446.443+439.412=885.855万元(3)计算管理费885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元(4)计算销售税费2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元(5)计算利润(P+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2P+236.499万元(6)计算项目价格P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元

• 19. 某城市旧城区有一闲置的二层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。

• 20. 某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，该人希望估价值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）该人与开发商于1997年7月30签订的正式合同原件；（2）该人的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：（1）上述资料用于抵押估价是否齐全?（2）估价人员可否承诺按170万元进行估价?（3）可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

• 21. 一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补缴地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为28．5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

• 22. 在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法?

• 23. 某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

• 24. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
  请问：
  1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？
  2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？

• 25. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?