房地产估价案例与分析简答题

• 1. 某房地产估价报告
  致委托方函(略)
  封面及目标(略)
  估价师声明(略)
  ××房地产估价结果报告
  一、委托方：××市××区人民法院
  二、受托方：××房地产评估事务所有限公司
  三、估价对象
  1.地理位置及概况(略)。
  2.估价对象概括：
  估价对象为坐落于××大街××号，房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司;土地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层(局部11层)，地下室按人防标准设计，竣工于1993年。
  四、估价目的
  为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。
  五、估价时点
  2002年11月。
  六、估价依据(略)
  七、估价原则
  本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
  八、估价方法
  评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
  九、估价结果
  估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元(大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟圆整);平均单价为2188元/m2。其中总价取整至千元，单价取整至元。
  十、估价人员(略)
  十一、估价作业日期
  2004年4月5日至2004年4月24日。
  十二、估价报告应用的有效期
  2004年2月24日至2005年2月23日。
  ××房地产估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区位因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用
  估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
  技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。
  一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。
  二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益;选取适当的资本化率，把合法使用年限内(结合土地使用届止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定)的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。
  最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。
  六、估价测算过程1.利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值
  (1)求取宗地单价。
  由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》的规定，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。
  1)《××市区土地定级估价修订报告》内涵。
  为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”(××政函[××]××号)，××市区新的基准地价于2003年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2。分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。
  A.基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。
  B.基准地价的公布实施日：2003年5月8日。
  C.土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。
  D.土地开发程度：××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通讯及宗地内场地平整)。
  E.平均容积率：商业2.0，住宅1.3.F.土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。
  计算公式：
  P_i=p×(1+K₁)×K₂×K₃/K₄
  式中
  P_i——待估宗地土地使用权价格;
  p——待估宗地所在区域基准地价;
  K₁——待估宗地综合修正系数;
  K₂——待估宗地日期修正系数;
  K₃——待估宗地使用年期修正系数;
  K₄——待估宗地容积率修正系数。
  2)确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。
  待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m2。
  3)待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。
  按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合××市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表见表1，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
  表1待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表
  4)日期修正：××市区基准地价公布实施日为2003年5月8日，估价对象委托评估的日期为2004年4月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估日期修正系数为1.0。
  5)年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。
  6)容积率修正：待估宗地容积率约为3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为0.98。
  7)估价结果为2476×(1+15.94%)×1.0×1.0÷0.98=2929.0元/m²。
  (2)求取楼面地价：
  楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积=2929.0×828.78/236.65=836.35元/m²
  (3)求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值：
  考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的40%。
  土地出让金部分价值=836.35×40%=334.54元/m²
  2.收益还原法测算过程
  具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。
  (1)利用市场比较法提取客观租金。
  1)选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况(表2)。
  表2实例选用表
  2)交易情况修正。
  根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。
  3)交易日期修正。
  因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。
  4)区域因素修正(如表3所示)。
  表3区域因素修正表
  5)个别因素修正(如表4所示)。
  表4个别因素修正表
  6)求取比准租金价格(如表5所示)。
  表5比准租金价格计算表
  因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为：(1.32+1.43+1.23)÷3=1.33元/m²。考虑一定的空置率3%。年使用面积租金收入=1.33×30×12×(1—3%)=464.44元/m²。
  (2)计算使用面积率。
  按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间使用空间尺寸为3.20×5.55=17.76m²，每层设置18个标准房间，17.76×18=319.68m²，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为580m²。
  根据委托方提供的有关部门对××房权证××字第××号房屋所有权证进行分割获得第4层整层面积为828.78m2，但考虑历史原因(该建筑面积内含可以免费使用十楼会议室等房间)，所以没有简单利用该层面积。结合实际情况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入：464.44×0.70=325.11元/m²。
  (3)年运营费用。
  主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。
  管理费取租金收入的5%，325.11×59/5=16.26元/m2。
  营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的5.5%，325.11×5.5%=17.88元/m²。
  房屋维持修缮费取重置成本的2%，1300×2%=26元/m²。
  所得税取租金的33%，325.11×33%=107.29元/m²。
  (重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为1000元/m²)
  合计167.43元/m²。
  (4)年纯收益
  年纯收益=年租金收入-年运营费用=325.11-167.43=157.68元/m²
  (5)资本化率的确定。
  采用安全利率加风险调整值法确定。
  安全利率取现行国家一年期存款利率1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为79.6。
  (6)剩余年限N的确定。
  根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为60年，1993年竣工，已使用年限10年，剩余使用年限为50年;因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40年;根据孰短原则综合确定剩余使用年限为40年。
  (7)单位建筑面积评估值。
  V=157.68÷(7%-1.5%)×[1-(1+1.5%)40÷(1+7%)40]=2522.65元/m²
  (8)从收益单价中扣除土地出让金部分价值。
  2522.65-334.54=2188.11元/m²
  3.市场比较法
  (1)收集房地产市场的交易情况(见表6)，选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析。
  表6租金比较实例情况介绍表
  (2)通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。
  1)交易情况修正。
  可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100;
  2)交易日期修正。
  各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为100/100。
  3)区域因素修正(表7)。
  将其区域因素作打分比较，加以判断。
  表7各项因素比较表
  4)个别因素修正(表8)。
  主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧程度的情况等方面进行比较分析和量化处理判断其条件的优劣。
  表8个别因素比较表
  5)求取比准单价(表9)。
  表9市场比较法修正计算表
  6)利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例A权重为0.2，实例B权重为0.2，实例C权重为0.6。
  2562×0.2+728×0.2+442×0.6=2523.20元/m²
  7)从比准单价中扣除土地出让金部分价值：2523.20-334.54=2188.66元/m²
  4.加权确定评估标的的单价
  按算术平均确定最终单价：(2188.1+2188.6)÷2=2188.9元/m²
  取整至元为2188元/m²。
  5.评估总价
  评估总价=评估单价×建筑面积=2188.39×828.78=1813694元=181.40万元

• 2. 某房地产开发公司在拆迁王姓的一户民房时，因拆迁补偿价格发生争执，委托某房地产评估公司对王某的住房重新进行评估。该评估公司进场勘察是2006年9月6日，双方签订拆迁补偿合同是2006年4月10日。评估公司确定以2006年9月6日作为估价时点进行估价。自2006年5月以来，该市房地产市场受全国房地产价格上涨的影响出现明显上涨行情，房地产市场价格平均每月上涨3％左右。该评估公司依据当前房地产市场价格做出估价，其价格却并不为开发公司认可，请问这是何原因?估价公司是否有错?如有，错在哪儿?整个案例有什么问题吗?

• 3. 影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?

• 4. 可比实例因素及差异表(有节略) 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
  当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：
  1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
  比准价格计算：
  一、交易日期修正系数
  1.KA=99.7%
  2.KB=99.0%
  3.KC=99.2%
  二、求取比准价格
  1.比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
  ×100/100×100/99×100/99×101/100
  =6617元/m²
  2.比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
  ×100/100×100/102×100/100×100/100
  =6344元/m²
  3.比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
  ×100/100×100/101×100/102×100/103
  =6201元/m²
  4.比准价格计算结果：
  (6617+6344+6201)/3=6387元/m²

• 5. 在0°~360°之间,与2680°的终边相同的角是(),它是第()象限角。

• 6. （改错题）某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元／（月·m²），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。 估价计算如下： 1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元） 2．总费用=8000×90×12×20%=1728000（元） 3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）

• 7. 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗？

• 8. （指错题）某某市某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告封面估价项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估估价委托人：××人民法院房地产估价机构：××房地产评估有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：××××）×××（注册号：××××）估价报告出具日期：×××××致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件一、估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业注册房地产估价师，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件（一）本估价报告是为估价委托人拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。

• 9. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。 请问： (1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? (2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

• 10. 回答以下问题：（1）保险事故的估价中，一般采用比较法还是成本法？或哪种方法在此类目的的估价中用得较多？（2）在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法？

• 11. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡. 请问： 1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

• 12. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡. 请问： 1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

• 13. 甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年，因经营不善，甲公司两年未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估？

• 14. 征地补偿估价中，土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准?

• 15. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收，房屋征收部门张贴了房屋征收决定公告，房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名注册房地产估价师，在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地上房屋征收评估报告？2．你应如何确定该被征收房屋的用途？

• 16. 将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法？应采用"未来数据资本化公式法"。它是通过调查，预测估价对象未来若干年（如来3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式（略）来求取A（可视为一种加权算术平均数）。

• 17. 价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?

• 18. 某城市旧城区有一闲置的2层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。

• 19. 实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么？

• 20. “确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答？

• 1. 2003年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价人股北京ZL集团有限公司，JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2003年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价1.2亿元人民币入股。请问：1．何为房地产转让?2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?3．房地产转让估价有哪些特点?

• 2. 上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告上海××房地产估价有限公司
  封面(略)
  目录(略)
  致委托方函
  ×××先生：
  受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下：
  房地产总价：人民币41600000元
  大写：肆仟壹佰陆拾万元整
  单位建筑面积均价：人民币5950元/m2
  大写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整
  上海××房地产估价有限公司
  法定代表人：×××
  2001年5月31日
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件
  1．本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：
  (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值；
  (2)有一段合理交易时间；
  (3)在此期间房地产市场保持稳定；
  (4)房地产买卖程序符合国家法律规定。
  2．截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。
  3．截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。
  4．本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。
  5．本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。

• 3. 某房地产估价报告封面及目录(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  房地产估价结果报告
  一、委托方(略)
  二、受托方(略)
  三、估价对象
  1．地理位置及概况(略)
  2．估价对象概括(见估价技术报告)
  四、估价目的
  为委托方抵押、合资提供价格参考。
  五、估价时点：2004年11月5日
  六、估价依据
  1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
  2．《中华人民共和国土地管理法》。
  3．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(G)9/T 50291-1999)。
  4．《城市房地产抵押管理办法》。
  5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证，改：××国用(××)字第XX号《国有土地使用权证》等资料。
  6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。
  七、估价原则
  本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则。是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则。是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③估价时点原则。是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
  八、估价方法
  根据实地勘察和对邻近地区的调查，及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。
  九、估价结果
  评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，××车站的评估价格为人民币13647万元 (大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)。
  十、估价人员(略)
  十一、估价作业日期(略)
  十二、估价报告应用的有效期
  本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
  房地产估价技术报告
  一、个别因素分析
  1．工程概况：××市××车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层 (局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。
  2．工程结构情况(略)。
  3．估价对象位置(略)。
  4．估价对象权属状况：
  委托估价方××公司持有×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。
  二、市场背景分析(略)
  三、最高最佳使用分析(略)
  四、估价方法选用(略)
  五、估价测算过程
  (一)估价思路：
  1．听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。
  2．收集整理有关资料。
  3．进行现场查勘。
  4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。
  5．征求有关人员的意见。
  6．最终确定评估结果。
  (二)本次估价采用的方法为收益法和成本法。
  1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。
  2．成本法估价原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。
  六、估价测算过程：
  第一部分：以收益法求取××××评估价格
  第一，车站部分
  (一)总收入的确定：
  车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入，车站代售客票收入，底层车库收入，车辆维修、行李寄托等其他业务收入。
  现分别求取四部分的总收入：
  1．屋顶停车场经营收入：
  顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。
  根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：
  屋顶停车场的年总收入P1＝150×30%×400×12+150×70%×60%×25×365
  ＝790800元＝79.08万元
  2．车站代售客票收入：
  该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及××省部分地区。目前共有 59条线路，每天发车班次326次。
  根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。
  随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，XX车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使××车站的经营状况达到较高水平。
  因此，在计算××车站每日营业额时，以每日班次500次计。
  每日营业额＝132019.75×(1+53.37%)＝202478.69元
  根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运票价上浮20%，上座率可达到 100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此：
  ××车站每年的营业额＝202478.69×325+202478.69×(1+20%)×(1+40%)×40＝ 79412142.22元
  该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据××市交通局×交局财[××]××号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2＝79412142.22×12%＝9529457.07元＝952.95万元。
  3．底层车库收入：
  底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则
  P3＝100×10×70%×365＝25.55万元
  4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入：
  根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则：
  P4＝952.95×12%＝114.35万元
  5．合计：P收＝P1+P2+P3+P4＝1171.94万元
  (二)总费用的确定：
  1．税金(按总收入的5.75%计)：
  P税＝1171.94×5.75%＝67.39万元
  2．管理费(按总收入的12%计)：
  P管＝1171.9

• 4. 致委托方函(略)××别墅房地产估价结果报告(略)
  ××别墅房地产估价技术报告
  一、委托估价方
  ××市恒通房地产开发公司。
  二、受理估价方
  ××市房地产估价事务所。
  三、估价目的
  为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
  四、估价时点
  2004年4月15日。
  五、估价对象概况
  (一)××市概况(略)
  (二)××别墅项目概况
  1．土地情况
  ①土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
  ②土地总面积70000m²。
  ③用途：别墅及配套设施。
  ④108栋别墅，建筑总面积35285m²。
  其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m²。
  2．地上物情况
  该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D4型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m²，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m²。建筑材料及设备(略)。
  六、估价采用的方法和步骤
  (一)采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。
  (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
  七、计算过程
  (一)方法一：房地分别估价
  1．土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。
  ①利用成本法进行土地估价
  计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
  根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m²，土地开发费用为158元/m²，土地使用权出让金为2770元/m²。以上3项合计为3324元/m²。
  ②利用市场比较法进行土地估价
  可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表4-11。
  根据测算，上述3个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。
  比准价格=(3410+3474+3230)/3元/m²=3371元/m²
  成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出
  土地单价：(3324+3371)/2元/m²=3348元/m²
  ③土地估价综合结果
  土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000元=23436万元
  2．别墅建筑物估价
  别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
  ①据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
  ②根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285元=12095.7万元
  根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%元/m2=1714元/m²
  ③现有别墅建筑物价格
  (3428×7548+1714×2830)元=3072.51万元
  ④别墅现有房地产价格
  (23436+3072.51)万元=26508.51万元
  (二)方法二：别墅项目整体估价
  根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。
  1．别墅总楼价
  市场研究分析(略)
  据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m²，完工后的总楼价为11200×35285元=39519.2万元
  2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%万元=3951.9万元
  3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即
  (12095.7-3072.51)万元=9023.19万元
  4．别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元
  八、估价结论以上两种估价思路的估价结果如表4-12：
  估价结果为别墅现有房地产总价格为26526.31万元。
  九、附件，说明，其他资料(略)

• 5. 指出并改正下面估价报告片断中的错误。(不得在试题上改，在答题处指明错误内容并提出改正内容。错处不超过4个。)可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交时间为1993年12月31日，估价时点为1995年12月31日。
  由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%；
  当地同类房地产价格水平的变动情况为：1994年底比1993年底上涨了5%，1995年底比1994年底上涨了8%；
  可比实例甲的区域因素好于估价对象，当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10%；
  可比实例甲的用材比估价对象要差，由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。
  根据以上资料得出：
  (以下略)

• 6. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280问，每问建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2：当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容．请指出错误并改正：1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250×280×365×（1-60%）=10220000元=1022万元酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24万元酒店年总费用=1022×40%=409万元酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷（1+10%）30]=6005万元酒店办公室价格=300×10000=3000000元=300万元该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元

• 7. ××市××钢铁股份有限公司，以其名下一一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。请问：1．作为对工业房地产的估价，其特点有哪些?2．作为对工业房地产的估价，常用方法有哪些?3．影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?

• 8. 商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2005年5月18日计起。该商场1～4层于2007年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5～6层于2007年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

• 9. 某市对旧城区进行改造，第一阶段拆迁涉及万余户居民。为确保长治久安，落实科学发展观，体现以人为本的精神，市政府在详细计划周密准备的基础上，对民意进行了深入调查。同时市政府下达严令，禁止各级职能部门借机“揩油”，如有违犯，一经查出，坚决严惩。为此市政府委托有资质的评估单位，进行了详尽的拆迁估价。请问：1．什么是城市房屋拆迁估价?2．拆迁补偿估价的对象是什么?3．针对不同估价对象应注意哪些问题?

• 10. 某企业有一空地，且企业拥有该地块的70年的住宅用途的出让土地使用权，因自己无资金，便用此块地和某开发商联合开发一幢18层高层住宅。按联合开发的协议，企业仅提供70年住宅用途的出让土地使用权，其他一切开支均由开发商支付，房屋建成后，开发商需要向企业无偿提供其中的6层住宅，但办理产权证件的费用则各负其责，请你写出评估该地块单位地价的技术路线。

• 11. 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需要做哪些专业工作?(体现估价工作程序和步骤)

• 12. 简述在建工程价值评估的技术路线和方法。

• 13. 甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。问题：转让该项在建工程应具备哪些主要证件？

• 14.

• 15. 某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为l2666元／m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为l2309元／m2，三层价格为ll694元／m2，四层价格为ll460元／m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)x2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?

• 16. 你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

• 17. 某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

• 18. 某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。问题：1．请写出房地产估价的技术路线?2．该房地产的土地使用权年限应设定为多少?3．该房地产的抵押担保额为多少?

• 19. 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?

• 20. 有一临街商铺要转让，建筑面积为500㎡，土地使用年限为40年，自2008年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自2009年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％（不含所得税），现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回根据上述资料你能否决定购买?为什么?（估价时点为2010年10月13日）