2021年房地产估价案例与分析试题

• 1. 某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益为50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。

  A6.67%

  B7.41%

  C12.6%

  D13.33%

• 2. 采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式V=a+bX中的常数a、b的因素应是（）。

  A房地产的历史价格资料

  B房地产的现时价格资料

  C房地产的未来价格资料

  D房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

• 3. 某套商品住宅现房的建筑面积为100M2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/M2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/M2。

  A4653

  B5347

  C5352

  D5366

• 4. 采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（ ）。

  A周边带院落的类似平房

  B周边不带院落的类似平房

  C周边新建商品住宅

  D周边成套二手住宅

• 5. 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000M2，共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/M2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/M2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。

  A该损害在经济上是可修复的

  B修复所能带来的价值增加额为500万元

  C该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

  D在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

• 1. 下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（　　）。

  A房地产抵押估价

  B房屋征收评估

  C房地产转让估价

  D房地产火灾保险估价

  E房地产司法拍卖估价

• 2. 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。

  A税收政策

  B城市规划调整

  C环境状况

  D城市基础设施状况

  E汇率

• 3. 评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（　　）。

  A估价对象

  B估价师对估价方法的熟悉程度

  C委托人

  D估价机构资料库中可用资料情况

  E当地房地产市场状况

• 4. 市场法中权益状况调整的内容包括（　　）。

  A土地使用期限

  B容积率

  C土地开发程度

  D房屋空间布局

  E地役权设立

• 5. 基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。

  A政府确定并公布了征收农地区片价标准

  B估价对象位于基准地价覆盖区域

  C有完备的基准地价修正体系

  D估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致

  E估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同

• 1.

• 2. 某房地产占地面积2580m²，建筑面积9440m²，每层建筑面积2360m²。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m²。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m²，三层价格为11694元／m²，四层价格为11460元/m²，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

• 3. 征地补偿估价中，土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准?

• 4.

• 5. 一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。
  二、估价方
  ××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
  三、估价对象
  ××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
  ××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611㎡，总用地面积2560㎡。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
  估价对象其他内容描述(略)
  四、估价目的
  评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据
  五、估价时间
  2003年4月1日
  六、价值定义
  本次估价采用公开市场价值标准。
  七、估价依据(略)
  八、估价方法
  根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
  九、估价结果
  估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
  十、估价人员(略)
  十一、估价作业日期
  2003年3月10日～3月20日。
  十二、估价报告应用的有效期(略)
  估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用(略)
  六、估价测算过程
  (一)收益法估价测算过程
  1.估算年有效毛收入
  根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1～6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。
  估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
  根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
  (1)1层年有效毛收入：A=1000㎡×100元/㎡×0.8×12=96.00万元
  (2)2层年有效毛收入：B=1000㎡×80元/㎡×0.8×12×90%=69.12万元
  (3)3层年有效毛收入：C=1000㎡×70元/㎡×0.75×12=63.00万元
  (4)4层年有效毛收入：D=1000㎡×60元/㎡×0.75×12×85%=45.90万元
  (5)5层年有效毛收入：E=1000㎡×40元/㎡×0.75×12×85%=30.60万元
  (6)6层年有效毛收入：F=1000㎡×30元/㎡×12×85%=30.6万元
  (7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)㎡×20元/㎡×0.7×12×80%=8.21万元
  年有效毛收入：A+B+C+D+E+F+G=96.00万元+69.12万元+63.00万元+45.9万元+30.6万元+30.6万元+8.21万元=343.43万元
  2.估算年运营费用
  (1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293元/㎡×2560㎡=75-01(万元)
  (2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343.43万元×5%=17.17万元
  (3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43万元×8%=27.47万元
  (4)年保险费：按年租金收入的0.2%计算。则：年保险费=343.43万元×0.2%=0.69万元
  (5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费：343.43万元×(12%+5.5%)=60.10万元
  年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01万元+17.17万元+27.47万元+0.69万元+60.10万元=180.44万元
  3.估算年净收入
  年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43万元-180.44万元=162.99万元
  4.确定资本化率
  资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
  5.选出计算公式求出收益价格
  由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40年-5年=35年，且净收益每年基本上固定不变.因此选用以下公式计算收益价格
  将上述相关数据：a=162.99，r=35代入公式，得V=1899.58万元
  (二)成本法估价测算过程
  1.估算土地价格
  根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：
  土地价格=2860元/㎡×(1-12.5%)×2560㎡=640.64万元
  2.估算建筑现值
  建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
  (1)建筑物重置价格
  根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/㎡。则建筑物重置总价为：
  建筑物重置总价=1290元/㎡×6611㎡=852.82万元
  (2)建筑物折旧
  根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
  建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82万元×(1-0)×2/60=28.43万元
  (3)建筑物现值
  建筑物现值=852.82万元-28.43万元=824.39万元
  3.估算估价对象房地产的价格
  估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64万元+824.39万元=1465.03万元
  (三)估价结果的确定
  以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
  估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)万元/2=1682万元(已取整)
  估价对象房地产建筑面积单价=1682万元/6611㎡=2544(元/㎡)(已取整)
  七、估价结果
  经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。
  附件(略)

• 1. 2003年4月，方先生购买了一套位于城市中心区的住宅四合院。2005年1日，方先生将该处四合院翻建后改作二手房中介门市部，并办理了有关手续，至2007年10月，方先生有意将该套四合院出兑，市民刘先生得知后与方先生接洽，双方委托估价公司对此套四合院进行估价。若将估价对象视作住宅，则估值为224万元；若将估价对象视为营业用房，由于其地段很好，估值远远高于视作住宅的价值，为683.4万元。方先生认为，这套四合院在出售时是作为营业用房的，成交价格应参考683.4万元这一估价结果；刘先生认为，方先生当初购买的四合院是以用作住宅为目的的，其性质已于该时点确定，而且自己买来也是用作住宅的，因此应参考224万元的估价结果商讨交易价，双方就此问题不能达成一致，交易失败。请问：1．应当以哪种估价结果作为价格参考?2．房地产估价应遵循的基本原则是什么?

• 2. 10年土地租金总现值(602.77+3000+7500)元/m2×500m2=5551385元

• 3.                          ××大厦房地产估价报告
                           封面及目录(略)
                           致委托方函
  ××股份有限公司：
   受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。
   我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。
                                                                ××房地产评估有限公司(公章)
                                                                   2004年10月16日
                              估价师声明(略)
                         估价的假设与限制条件(略)
                         房地产估价结果报告
   一、委托人
   ××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)
   二、估价机构
   ××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)
   三、估价对象
   ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积3000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。
   估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。
   四、估价目的
   确定估价对象抵押价值。
   五、估价时点
   2004年10月10口。
   六、价值定义
   本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。
   七、估价依据(略)
   八、估价原则(略)
   九、估价方法
   根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
   十、估价结果(略)
   十一、估价人员(略)
   十二、估价作业日期
   2004年10月10日至2004年10月16日。
   十三、估价报告应用的有效期
   自估价报告完成之日起一年内有效。
                       房地产估价技术报告
   一、个别因素分析(略)
   二、区域因素分析(略)
   三、市场背景分析(略)
   四、最高最佳使用分析(略)
   五、估价方法选用
   结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
   六、估价测算过程
   (一) 收益法估价测算过程
   1．年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计1000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月?个)，出租率100%，故：
   年有效毛收入＝80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%
              +1000×12×100×100%=2211.60万元
   2．年运营费用估算
   (1) 年维修费。根据××市的规定和

• 4. 致估价委托人函的写作实例××公司：受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了估价。
  估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
  价值时点是：2014年10月22日。
  经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心房地产的抵押价值为人民币1548165140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。
  报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。
  ××房地产估价有限公司(公章)法定代表人：×××(签名)
  二〇一四年十月二十五日

• 5. (附件略)

• 6.

• 7. 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。 估价对象相关资料
  估价测算如下(节选)：
  (一)年有效毛收入
  22000×(50+5)×12×(1-10%)＝13068000元
  (二)年运营费用
  1．年维修费用
  25000×2000×2%=1000000元
  2．年管理费用
  年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
  =13068000×3%+500×50%＝692040元
  3．年营业税及附加
  年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元
  4．年运营费用小计
  年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元
  (三)年净收益
  年净收益＝(一)项-(二)项＝13068000-2417314＝10650686元
  (四)估价结果

• 8. S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?

• 9. 某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街两层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造并重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》,甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?

• 10. 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元人民币。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?

• 11. 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?

• 12. 评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

• 13. 某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后，将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格。你认为这样做合适吗?为什么?

• 14. 某企业一栋三层办公楼于两年前在某商业银行贷款500万元,在抵押期间该办公楼出租给某公司作办公用房,现因该企业无力偿还债务,银行申请以拍卖变现方式执行债务清偿,委托某房地产评估公司对该办公楼进行拍卖底价评估。作为房地产评估公司,请选择两种主要的房地产估价方法,并确定该办公楼拍卖底价的估价技术路线。

• 15. 某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

• 16. 某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

• 17. 某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应采用什么估价技术路线?对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项?

• 18.

• 19. ××商务楼估价报告封面及目录(略)
  致委托方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  估价结果报告
  一、委托方
  ××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
  二、估价方
  ××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
  三、估价对象
  ××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。
  ××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。
  ××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m²，总用地面积2560m²。
  自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
  估价对象其他内容描述(略)。
  四、估价目的
  评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
  五、估价时问
  2003年4月1日。
  六、价值定义
  本次估价采用公开市场价值标准。
  七、估价依据(略)
  八、估价方法
  根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
  九、估价结果
  估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币2544元/m²。
  十、估价人员(略)
  十一、估价作业日期
  2003年3月10日至3月20日。
  十二、估价报告应用的有效期(略)
  估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用(略)
  六、估价测算过程
  (一)收益法估价测算过程
  1．估算年有效毛收入
  根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积661m²，其中：1～6层建筑面积各1000m²，7层建筑面积410m²，8层建筑面积201m²。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75和1：0.70。
  估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
  根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
  ①1层年有效毛收入：A=1000m²×100元/m²×0.8×12=960000元=96.00万元
  ②2层年有效毛收入：B=1000m²×80元/m²×0.8×12×90%=691200元=69.12万元
  ③3层年有效毛收入：C=1000m²×70元/m²×0.75×12=630000元=63.00万元
  ④4层年有效毛收入：D=1000m²×60元/m²×0.75×12×85%=459000=45.90万元
  ⑤5层年有效毛收入：E=1000m²×40元/m²×O.75×12×85%=306000元=30.60万元
  ⑥6层年有效毛收入：F=1000m²×30元/m²×12×85%=306000元=30.60万元
  ⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201)m²×20元/m²×0.7×12×80%=82100元=8.21万元年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
  =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
  =343.43万元
  2．估算年运雷费用
  ①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=750080元=75.01万元
  ②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：年管理费=343.43×5%=7.17万元
  ③年维修费：按年租金收人的8%计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47万元
  ④年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43×2‰=0.69万元
  ⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收人的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5．5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60．10万元
  年运营费用一年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
  =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
  =180.44万元
  3．估算年净收入
  年净收入n=年有效毛收入一年运营费用
  =343.43—180.44
  =162.99万元
  4．确定资本化率
  资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
  5．选用计算公式求出收益价格
  由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：
  将上述相关数据：a=162.99，r=8%，，n=35代入上述公式，有：
  (二)成本法估价测算过程
  1．估算土地价格
  根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：
  土地价格=2860×(1—12.5%)×2560
  =6406400元=640.64万元
  2．估算建筑物现值
  建筑物现值一建筑物重置价格一建筑物折旧
  ①建筑物重置价格
  根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m²。则：建筑物重置总价=1290×6611=8528200元=852.82万元
  ②建筑物折旧
  根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为O。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
  建筑物折旧费总额-建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年比耐用年限
  =852.82×(1-0)×2/60
  =28.43万元
  ③建筑物现值
  建筑物现值=852.82—28.43
  =824.39万元
  3．估算估价对象房地产的价格
  估价对象房地产价格-土地价格+建筑物现值
  =640.64+824.39
  =1465.03万元
  (三)估价结果的确定
  以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
  估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)÷2
  =1682万元(取整数)
  估价对象房地产建筑面积单价一16820000÷6611
  =2544元/m2(取整数)
  七、估价结果
  经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。
  附件(略)

• 20. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，在正常情况下回答下列问题：1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购人的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么？

• 21. 房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。请问：1．房地产贷款项目评估有什么特点?2．房地产贷款项目评估包含哪些内容?

• 22. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

• 23. 某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。

• 24. 实际收益与客观收益的含义、区别及其应用是什么?

• 25. 张某于1996年11月3日去世后遗下位于××市××路××号的临街住宅一幢。该住宅占地面积100m2，共两层，每层建筑面积80m2，是张某于1996年初以10万元人民币的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。张某留下遗嘱：“全部财产由两个儿子张甲和张乙继承，张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其他财产，张乙继承二楼和价值7万元人民币的其他财产。”在接受遗产时，张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金；张乙同意交换，但认为当初该住宅以10万元购入，一、二楼建筑面积相等，故一楼现值为5万元；张甲则认为一楼现值应为7万元。为此双方共同请房地产估价师对一楼价值提供咨询意见。现请你作为房地产估价师提供咨询意见。