房地产估价成本法案例专题

• 1. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
  运用收益法估价一般不需求取（　　）。

  A报酬率

  B可比系数

  C资本化率

  D收益乘数

• 2. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 假设2006年4月到8月房地产价格每个月的上涨率是1%，则要拆除房屋产权人房屋的获得补偿价格应当是（　）。

  A512000元

  B532789元

  C561600元

  D584403元

• 3. 宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。

  A103.26%

  B105.43%

  C112.06%

  D114.42%

• 4. 某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（　）万元。

  A2400

  B2410

  C2490

  D2500

• 5. 下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（　　）。

  A估价目的

  B估价时点

  C估价对象

  D价值类型

• 6. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
  该宗房地产的合理经营期限为（　　）年。

  A12

  B12.5

  C13

  D13.5

• 7. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　）

  A该两幢房屋的正常市场价值

  B该两幢建筑物的重新建造成本

  C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

  D该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

• 8. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　）。

  A该两幢房屋的非正常市场价值

  B该两幢房屋的重新购建价格

  C该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

  D该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值

• 9. 某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/M2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/M2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/M2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。

  A1051

  B1096

  C1100

  D1147

• 10. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 开发商因工作需要欲继续使用上述156㎡房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用（　）月后被拆迁入应补交的差价款可以全部冲抵。

  A12个月

  B18个月

  C22个月

  D24个月

• 1.

• 2. 一物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须要补交地价款方能在三级市场转让。根据《房地产证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，该物业使用年期为40年(1982年9月至2022年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

• 3.

• 4. A、大江安装工程公司承担某高层住宅工程的水、电安装任务，工程所需主材由业主方供应。因此，大江公司每月都向负责水、电专业质监的监理工程师老王报送月度施工进度计划和主材料申请计划，并都由老王签字或处理。 B、施工过程中由于总包单位长城建筑公司未能按总分包合同约定及时向大江安装公司提供施工作业面，以致水、电安装工程停工半个月。于是大江公司又向监理工程师老王提出顺延安装工程工期半个月停工损失赔偿的索赔要求。 C、一次，由于业主方面因修改设计，因涉及到土建和水、电安装工程，于是该项目监理部经总监签署分别向公司和大江公司下达了设计变更通知。之后，长城公司及大江公司均以非承包商原因为由向项目监理部提出了顺延工期和费用赔偿的索赔要求。 D、竣工结算时，长城公司又提出费用索赔的要求，提交的凭证中部分有现场监理人员的签字，另外一些签证无现场人员的签字。 问题: 1、分别对上述A、B、C、D四项事件，指出每一项事件中所述的行为是否合理?为什么? 2、从以上四项事件，你对该项目监理工作的印象如何?有何评述意见?如需改进，有何改进意见?

• 5. 某房地产占地面积2580m²，建筑面积9440m²，每层建筑面积2360m²。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m²。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m²，三层价格为11694元／m²，四层价格为11460元/m²，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

• 6. （改错题）某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元／（月·m²），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。 估价计算如下： 1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元） 2．总费用=8000×90×12×20%=1728000（元） 3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）

• 7. 某市一家工业企业2016年度发生以下经济业务：(1)销售产品取得不含税收入9000万元，销售成本为6500万元;
  (2)出租机器设备取得不含税租金收入200万元;
  (3)全年发生管理费用1300万元(其中业务招待费56万元)，销售费用500万元(含广告费320万元);
  (4)实际发放工资共计500万元，向工会拨缴工会经费11万元、发生职工福利费78万元、职工教育经费19万元;(以上工资和经费均未包括在成本、费用内)
  (5)营业外支出50万元，该笔支出为通过红十字会向灾区的捐赠;
  (6)从境外分支机构取得税后所得42.5万元，分支机构在境外实际按15%的税率缴纳了企业所得税;
  (7)1—11月已预缴企业所得税50万元。
  已知：该企业增值税税率为17%，当年认证通过的进项税为830万元;城市维护建设税的税率7%，教育费附加3%;除此之外不考虑其他税费。计算结果均保留两位小数。
  要求：根据所给资料，回答下列问题：
  (1)计算该企业2016年税前准予扣除的税费。
  (2)计算该企业2016年境内销售(营业)收入和会计利润。
  (3)计算该企业2016年业务招待费和广告费应调整应纳税所得额的数额。
  (4)计算该企业2016年所得税前可以扣除的工资以及工会经费、职工福利费、职工教育经费合计数。
  (5)计算该企业2016年所得税前可以扣除的捐赠支出。
  (6)计算该企业汇算清缴时应补缴的企业所得税。

• 8. 封面(略)目录(略)
  致委托人函(略)
  ××有限公司：
  受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1层(房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29平方米)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
  我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于价值时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1-5所示。
  表1-5估价对象估价结果一览表
  ××房地产估价有限公司(盖章)
  法人代表：×××
  二00九五月二十二日
  注册房地产估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  房地产估价结果报告
  一、估价委托人(略)
  二、估价机构(略)
  三、估价对象
  (一)实物状况
  估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中1-2层为商铺和酒楼，3层为茶楼，4-5层为客房及办公用房。
  大楼外墙粉色墙砖，1-3层为大面积玻璃窗，4-5层为玻璃幕墙;内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。
  估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29平方米。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
  经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
  (二)权益状况
  估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1层的商业用房。
  估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号;房屋所有权人：××有限公司;房屋坐落：(略);产别：私产;幢号：××;房号：××;结构：框架;房屋总层数：5层;所在层数：1层;建筑面积：339.29平方米;设计用途：商业;登记日期：2007年6月6日。
  估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号;土地使用者：××有限公司;坐落：(略);地号：(略);地类(用途)：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30平方米;终止日期：2006年4月20日;登记日期：2006年4月21日。
  至价值时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至价值时点，估价对象己出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。
  四、区位状况(略)
  五、估价目的
  为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
  六、价值时点2009年4月21日。
  七、价值定义
  本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
  八、估价依据(略)
  九、估价原则(略)
  十、估价方法(略)
  十一、估价结果
  经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/平方米。
  十二、估价对象变现能力分析(略)
  十三、估价人员(略)
  十四、估价作业日期
  2009年4月21日至2009年5月22日。
  十五、估价报告应用的有效期(略)
  ××房地产估价有限公司
  2009年5月22日
  附件(略)
  房地产估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳利用分析(略)
  五、估价方法选用(略)
  六、估价测算过程
  1.收益法
  收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到价值时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：
  式中：V——收益价格;
  A——相对于评估时点而言的未来第i期末的净收益;
  Y——房地产的报酬率(折现率)。
  (1)确定房地产收益
  ①租约期内房地产收益
  估价对象己出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从价值时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表1-6。
  表1-6租约期内年有效毛收入一览表
  其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
  ②租约期外房地产收益
  根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70-75元/平方米?月(计算过程略)，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%-5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/平方米.月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。
  则租约期外第一年的有效毛收入为100×l2×(1-2%)=1176元/平方米。
  (2)确定年运营费用
  运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3(计算过程略)。
  (3)确定年净收益
  计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用。则估价对象年净收益见表3。
  表1-7估价对象年净收益计算一览表(单位：元/平方米)
  (4)确定报酬率、
  综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略)。
  (5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：
  2.比较法
  比较法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对己发生交易的类似实例的己知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
  比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修
  正系
  (1)可比实例的选取(见表1-8)
  表1-8可比实例相关情况
  (2)建立可比价格基础(略)
  (3)选取比较因素及因素条件说明
  根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
  ①交易情况
  交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
  ②交易日期
  交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差
  ③区域因素和个别因素
  估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
  ④估价对象与可比实例比较因素情况，见表1-9。
  表1-9估价对象与可比实例比较因素情况表
  根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表1-10。
  表1-10估价对象与可比实例因素修正系数表
  ⑤建立可比实例体系
  上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表1-11。
  表1-11比较因素修正表
  取上述可比实例比准价格的平均值作为比较法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00)+3=12217.42(元/平方米)
  七、估价结果确定
  综合考虑收益法、比较法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即评估单价=(16740.50+12217.42)÷2=14478.96(元/平方米)
  评估总价=14478.96×339.29=491.26(万元)
  总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。

• 9. 封面及目录(略)致委托方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  ××商业城部分商铺估价结果报告
  一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)
  二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)
  三、估价对象
  估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
  ××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
  ××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
  根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
  四、估价目的
  为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。
  五、估价时点
  2002年6月20日。
  六、价值定义(略)
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
  市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
  收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
  十、估价结果
  ××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期(略)
  十三、估价报告应用的有效期(略)
  估价技术报告
  一、个别因素分析
  ××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用(略)
  六、估价测算过程
  (一)运用市场比较法估价
  由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：
  1.交易情况修正
  可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
  2.交易日期修正
  有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。
  3.个别因素修正
  以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。
  4.区域因素修正
  可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。
  可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。
  可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。
  市场比较法估价计算表
  物业名称：××商业城3层商铺估价时点：2002年6月20日
  5.求取比准价格
  平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)
  故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：
  547.15m2×7294港元/m2=3990912(港元)
  取整为399万港元。
  (二)运用收益法估价
  由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：
  资本化率取9%。
  (1)估算年租金收入
  经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
  该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积?月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/m2?月×12月=1020元/m2。
  (2)计算年出租费用
  维修费：

• 10. H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310平方米，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。(1)土地价格估算
  根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/平方米。
  则土地价格为：1200×2310×60%=l663200(元)≈166.3(万元)。
  (2)建筑物价格计算
  按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/平方米。
  该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%二63.6(元/平方米)。
  开发商利润为：2175×20%=435(元/平方米)。
  钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，己使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为:
  建筑物现值为：(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(万元)。
  (3)估价结果确定166.3+568.2=734.5(万元)。

• 1. 确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？

• 2.                     ××××房地产估价报告
                       封面及目录(略)
                       致委托人函
  ×××(委托人全名)：
   受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
   估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
   估价人员根据估价目的，遵循估价原则；按照估价程序，选用科学的估价方法。
   在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。
  附函提供房地产估价报告2份。
                                                          ××××房地产评估有限公司(盖章)
                                                             法定代表人：×××(签章)
                                                                2006年10月15日
                            估价师声明(略)
                     估价的假设和限制条件(略)
                     ××××房地产估价结果报告
   一、委托人(略)
   二、估价机构(略)
   三、估价对象
   (一) 区位状况(略)
   (二) 实物状况
   (1) 建筑物实物状况
   建筑面积：243.70m2
   建筑结构：钢筋混凝土结构
   总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层
   竣工日期：2005年9月10日
   成新率：现状成新为十成新
   层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
   建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
   装修情况：(略)
   设施设备：(略)
   工程质量：(略)
   维护、保养情况：良好
   大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。
   物业管理状况：(略)
   绿化等其他情况：(略)
   (2) 土地实物状况
   土地用途：1～2层为商业服务。
   土地等级：商业Ⅲ级
   土地开发程度：七通一平
   土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
   形状、地势、地质：水文状况：(略)
   (三) 权益状况
   (1) 建筑物权益状况。根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务。建筑面积共 243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
   (2) 土地使用权权益状况。根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
   (3) 他项权利状况。据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某己将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
   四、估价目的
   为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
   五、估价时点
   2006年10月10日。
   六、价值定义
   本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值；其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
   七、估价依据(略)
   八、估价原则(略)
   九、估价方法
   根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
   十、估价结果
   经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合XX市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为 170.41万元，大写金额：人民币 壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为 6993元/m2，大

• 3. 封面和目录(略)
  致委托人函(略)
  估价师声明
   我们郑重声明：
   1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
   2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
   3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
   4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
   5．注册房地产估价师× × ×已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
   6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
   7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
   8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
   9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
   中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章)
   中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章)
   中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章)
                                                           二00八年六月三十日
  估价的假设和限制条件(略)
  房地产估价结果报告
   一、委托人(略)
   二、估价机构(略)
   三、估价对象
   估价对象为位于× ×市× ×区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
   1．坐落
   估价对象坐落于× ×市× ×区数码路北段21～23号，四至为：东临× ×路，南靠× ×广场，西接× ×干休所，北依× ×创业中心(区位情况略)。
   2．产权状况
   根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为× ×有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日～2053年6月29日，且约定不可续期。
   3．土地状况
   土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。
   4．建筑物状况
   估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二～四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
   估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。
   5．配套设施状况
   估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
   四、估价目的
   为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
   五、估价时点
   根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。
   六、价值定义(略)
   七、估价依据(略)
   八、估价原则
   本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
   1．最高最佳使用原则(略)
   2．替代原则(略)
   3．估价时点原则(略)
   4．谨慎原则(略)
   5．合法原则(略)
   九、估价方法
   本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。
   十、估价结果
   在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。
   十一、估价人员(略)
   十二、估价作业日期
   2008年6月25日～2008年6月30日。
   十三、估价报告应用的有效期
   本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。
                                                       × ×房地产估价有限公司
                                                          二00八年六月三十日
  房地产估价技术报告
   一、个别因素分析
   估价对象为位于× ×市× ×区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m

• 4. 某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积8000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为每平方米18000元，建成一年后全部售出。该地块为生地，需地行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为每平方米2000元，建安工程费为每平方米5000元，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%，利润率30%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下：1．计算开发完成后的价值：
  80000×18000÷(1+4%)=126316(万元)
  2．建筑费：
  (5000+2000)×8000=56000(万元)
  3．专业费：
  5000×80000×6%=2400(万元)
  4．销售税与销售费用：
  126316×(5%+3%)=10105(万元)
  5．利息：
  [V+5000(1+6%)×8000]×3×11%=0.33V+13992(万元)
  6．利润：
  [V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808(万元)
  7．总地价：
  V=(126316-56000-2400-10105-0.331V-13992-0.3V-17808)
  V=(126316-56000-2400-10105-17808)÷1.63=15958(万元)

• 5. 某房地产估价报告封面及目录(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  ××房地产估价结果报告
  一、委托方：××房地产开发有限公司，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。
  二、受托方：××房地产价格评估有限公司，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。
  三、估价对象
  1．地理位置及概况(略)
  2．估价对象概括(见估价技术报告)；
  四、估价目的
  为委托方抵押、合资提供价格参考。
  五、估价时点
  2004年11月5日
  六、估价依据
  1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
  2．《中华人民共和国土地管理法》；
  3．中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
  4．《城市房地产抵押管理办法》；
  5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证，渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》等资料；
  6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。
  七、估价原则
  本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
  八、估价方法
  根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估采用收益还原法和成本法进行评估。
  九、估价结果
  评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，重庆××车站的评估价格为13647万元人民币。大写金额：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。
  十、估价人员(略)
  十一、估价作业日期：
  2004年11月5日
  十二、估价报告应用的有效期
  本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
  ××房地产估价技术报告
  一、个别因素分析
  1．工程概况：重庆××车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的与朝天门观景广场配套的大型综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。
  2．工程结构情况
  (1)基础：该工程地处江边，地质情况非常复杂，地耐力很差，建筑物既要承受汽车载重急刹车的强大动荷载、又要承受仓库堆码货物的静荷载，还要经受江水浸泡，因此基础采用了埋深30m的人工挖孔桩、钢筋混凝土柱芯、承台、基础梁等结构方法。
  (2)工程主体结构：采用钢筋混凝土框架、现浇密肋板、剪力墙为主体承重结构体系，浇灌高标号商品混凝土加S8UEA防水剂，形成抗强冲击力、防渗透强、能承受较大静动负荷的受力体系。
  (3)环境挡上墙：环境挡土墙采用锚杆混凝土挡土墙，保证朝东路不因开挖深基础而导致道路地基不均匀沉降。
  (4)装修工程：部分屋面铺广场砖保护层，部分屋面培植种植土。停车场、底层车库地面采用180厚C25混凝土面层加5%防水剂，其余楼地面全部采用花岗石地面，室内柱面、正面部分墙面、进出口采用高档花岗石贴面，其他外墙面为面砖贴面。进出口大门采用地弹门不锈钢包门套。外墙橱窗采用1.5厚夹胶白玻不锈钢饰边，一般门窗采用铝合金。中庭柱面、墙面采用铝塑板不锈钢装饰。自动扶梯、所有的栏杆、扶手为不锈钢。除底层车库外，所有天棚面采用铝合金龙骨矿棉板天棚。
  (5)电气、消防、给排水系统：整个工程用防火墙、防火卷帘和防火门进行防火分区。消防系统设有消火栓，自动喷淋，烟感报警，正压送风和排风系统，由消防控制中心集中管理。污水处理按市环保部门要求采用无能耗生化处理装置，屋面车场及汽车库室内排水经隔油池将油脂分离后排入市政下水管道。
  3．估价对象位置
  重庆××车站位于重庆市朝天门地区，紧邻朝天门广场。
  朝天门位于重庆市渝中半岛的最东端，是长江和嘉陵江交汇的水陆交汇处，是重庆市对外交通的重要口岸之一。长江上游最大的港口——重庆港就位于此处。
  朝天门地区是重庆市最重要的商品批发中心和物质集散地，建有闻名全国的综合交易市场。该处客商云集，年总交易额已达51亿元以上。
  4．估价对象权属状况
  委托估价方××公司持有渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，渝中国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。
  二、市场背景分析(略)
  三、最高最佳使用分析(略)
  四、估价方法选用(略)
  五、估价测算过程
  (一)估价思路
  1．听取委托单位介绍评估对象、评估目的。
  2．收集整理有关资料。
  3．进行现场查勘。
  4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。
  5．征求有关人员的意见。
  6．最终确定评估结果。
  (二)本次估价采用收益法和成本法进行评估
  1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。
  2．成本法估价的原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。
  六、估价测算过程
  第一部分：以收益法求取重庆××车站的评估价格
  第一，车站部分
  (一)总收入的确定
  车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。
  现分别求取四部分的总收入：
  1．屋顶停车场经营收入
  顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。
  根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：

• 6. 某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m²的价格取得1000m²的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m²；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300 元/m²减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年 12月31日该房地产的市场价值。
  资料与参数表
  评估测算如下(节选)：
  1．土地年期修正系数K：
  K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]
  2．土地取得成本：
  10000×1600×0.9946=15913600元
  3．开发成本：
  ①12000×1000=12000000元
  ②12000000×6%=720000元
  ③上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-3%)＝252000元
  ④开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元
  4．管理费用：
  12000×30=360000元
  5．投资利息正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：
  15913600×[(1+6%)-1)+(15240000+360000)×[1+6%)0.5-1]=1415999元
  6．开发利润：
  (15913600+15240000)×20%=6230720元
  7．销售税费：
  (15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319×8%=3132826元
  8．评估价值：
  总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)＝43984871元
  单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2

• 7.

• 8. 某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2002年7月1日起计，土地面积3000m²。当地正常月租金为90元/(月.m²)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m²，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：
  ①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元
  ②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元
  ③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元
  ⑤建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元

• 9. ××酒楼房地产市场价值评估技术报告(节选)
  一、估价对象描述与分析
  (一)估价对象实物状况描述与分析本次估价对象坐落于××市××区××路×号，建筑物为钢混结构五层楼房，建筑面积为2691.94㎡，土地使用权面积965.89㎡，土地使用权类型为出让，用途为商业，终止日期为2044年1月7日，该宗地位于××路与××道交口的东南侧，属于街角地，东邻××住宅楼，南邻××酒楼，西临××路，北临××道，土地形状为较规则的矩形，地势平坦，地质状况良好，土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)，现状容积率为2.787，根据××市中心城区商业用地级别属于三级地区，该地区为××市著名的“××”风貌建筑保护区。该楼始建于19××年，由意大利籍建筑师××设计，具有浓郁的意大利建筑风格，以硫缸砖做砌体，是××市著名的“××楼”。
  2004年进行了整体翻建，翻建后该楼保留了原建筑的外檐风貌，建筑格局为敞开式，其二～五层为回廊式设计，设有共享空间。首层酒吧及大厅共设散座105个，顶层设有20座，其余楼层全部为单间，一层至五层整体共可容纳281人同时就餐。现由委托人作为酒楼经营使用。目前维护、保养、使用状况良好。房屋所有权人和土地使用权人均为甲公司。
  装修及设备设施：大堂：墙面干挂黄色石材，装饰古文物，菲律宾实木异型吊顶，地面铺米黄色石材，局部铺乱纹锈石;立柱贴菲律宾木贴板;单间：耐火砖隔断墙，刷乳胶漆，部分墙面装饰古文物，异型石膏板吊顶，地面铺高档石材;花梨木实心门及铜制门，实木窗;卫生间：墙面镶瓷砖，铝扣板吊顶，石制洗手盆，TOTO洁具;照明：吊灯(老式裙边玻璃灯罩，部分为鹿角)、汽灯(装灯泡)、射灯、牛眼灯照明;楼梯：石材踏步，铁艺栏杆，木扶手;操作间：墙面镶瓷砖，铝塑板吊顶，地面铺防滑大理石，不锈钢灶具;设备、设施：中央空调，烟感报警系统，上海三菱电梯一部，食品电梯五部。
  (二)估价对象权益状况描述与分析(略)
  (三)估价对象区位状况描述与分析(略)
  二、市场背景描述与分析(略)
  三、最高最佳利用分析(略)
  四、估价方法适用性分析估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：
  1.根据估价人员掌握的资料，考虑到该估价对象为营业性房地产，可以产生收益，所以选用收益法作为第一种估价方法。所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入，然后扣除销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润，得到年净收益，选用适当的报酬率及适宜的计算公式，求出估价对象的收益价格。
  2.根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较少，所以选取成本法为第二种估价方法。根据估价人员搜集有关土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等资料，测算重新购建价格，然后测算折旧，最后用土地重新购建价格加上建筑物的重新购建价格再减去建筑物的折旧，求出估价对象的成本价值。
  3.对上述两种方法所得结果进行综合，确定最终的估价结果。
  五、估价测算过程
  (一)收益法
  1.主营业务收入和主营业务成本、税金根据统计信息，2005年××市正餐服务业主营业务利润率为38.37%，根据委托人提供的财务数据，主营业务收入为3212.5万元，主营业务成本和税金1553.8万元，主营业务利润率为51.63%，二者相差13.26%，为其装饰文物的特色经营所带来的超额商业利润，考虑到同档次酒楼主营业务成本和税金标准差距不大，根据市场平均主营业务利润率计算其主营业务收入为2521.17万元。主营业务收入=1553.8万元÷(1-38.37%)=2521.17万元
  2.管理费用和财务费用管理费用主要包括每年的用水、电、气、房产税、管理人员的工资福利费，通过委托人提供的资料和估价人员的调查，平均费率为主营业务收入的3%;财务费用主要为资金的运营费用按主营业务收入的6%计算。管理费用=2521.17万元×3%=75.64万元财务费用=2521.17万元×6%=151.27万元。
  3.求取销售费用主要包括销售过程中所发生的广告宣传费、销售人员的工资等，按主营业务收入的5%计算。销售费用=2521.17万元×5%=126.06万元。
  4.求取商业利润估价人员对周围同等档次的餐饮酒楼进行调查，其中部分采用代理经营方式(就是由产权人提供经营场所、装修和运营资金，由代理经营者进行经营，年终根据收入情况进行分成，一般收入超过3000万，不超过4000万，按收入的11%～15%;收入超过2000万，不超过3000万，按收入的8%～10%)，本次计算中收入已达到2500万，故本次取中值9%计算商业利润。商业利润=2521.17万元×9%=226.91万元
  5.求取净收益(A)净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润=2521.17-1553.8-75.64-151.27-126.06-226.91=387.49(万元)由于本市比较注重餐饮，有浓厚的饮食文化，随着人民整体生活水平的提高，本市餐饮市场正以每年10%左右的速度增长，未来发生较大变化的可能性较低，根据观察估价对象2005年全年的经营状况良好，基本天天爆满，但其经营场所有限，已无扩展空间，未来大幅增长的可能性较小，且本次评估目的为增加注册资本，考虑到谨慎性原则，故将该计算的净收益确定为每年的净收益。
  6.报酬率(Y)由于该估价对象所在区域有较深的历史文化背景，企事业单位都将该地区作为办公首选，周围有各种不同风格的酒楼，集聚效应较好，在该地区经营风险较小，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为9%。
  7.收益年期(n)的确定该估价对象土地使用性质为出让用地，商业用地法定最高出让年期为40年，尚可使用38年，建筑物为重新翻建的钢混结构，经济耐用年限为60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以确定收益年期为38年。
  8.房地产价值的测算选用计算公式：其中V—房地产价格;A—房地产的年净收益;Y—房地产的报酬率;n—房地产的未来可获收益年限。将以上各项数值带入公式，最终经过计算，确定房地产价值为4142.59万元。单价：15388.86元/㎡。
  (二)成本法基本公式：旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧=土地取得和开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润-建筑物的折旧
  1.土地的取得和开发成本
  (1)土地取得和开发成本由于估价对象所在地区土地成交实例较少，估价对象土地为挂牌出让方式取得，取得时间为2004年1月8日，出让价格为l140万元(包含市政大配套费用)，购买时需缴纳3%的契税。故本次评估采用其出让价格，对其进行期日、使用年期修正，确定土地取得和开发成本。土地取得成本=1140×(1+3%)=1174.2(万元)
  (2)期日修正根据××市地价指数，2004年1月至2005年底，商业三级土地价格上涨了35%。
  (3)使用年期修正商业用地法定最高出让年限为40年，尚可使用38年，采用安全利率加风险调整值法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为8%。年期修正系数=[1-1/(1+Y)^n]/[1-1/(1+Y)^m]
  其中：Y表示土地报酬率;n表示宗地剩余使用年限;m表示法定最高出让年限;代入公式计算，土地年期修正系数：0.992。(4)宗地修正后价格修正后价格=土地取得成本×(1+期日修正系数)×年期修正系数=l174.2×(1+35%)×0.992=1572.49(万元)
  楼面地价=1572.49万元÷2691.94㎡=5841.48元/㎡
  2.求取建筑物的建造成本
  (1)建安工程费用由于估价对象属于风貌建筑、建造标准较为特殊，参照××市现行建筑工程概预算定额和类似工程造价，结合委托人提供的估价对象工程预算和装修情况，经测算、修正，最终确定建安工程费用为：3500元/㎡。
  (2)红线内配套、增容费用根据××市配套、增容费用标准，达到估价对象的现行状况需450元/㎡。
  (3)设备设施费用估价对象投入的中央空调、载人电梯、食梯、各种造型灯具，价格约合400元/㎡。
  (4)专业费用专业费包括可研、规划、咨询、策划、勘察、设计、监理、评估等费用，因估价对象为老式风貌建筑，设计费较高，故按建安工程费、红线内配套增容费、设备设施费之和的5%，则专业费用=(3500+450+400)×5%=217.5(元/㎡)
  建筑物的建造成本=3500+450+400+217.5=4567.5(元/㎡)
  3.管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费率为3%，取费基数为土地取得成本和建筑物建造成本，分别计算：管理费用(土地)=5841.48×3%=175.24(元/㎡)
  管理费用(建筑物)=4567.5×3%=137.03(元/㎡)
  4.投资利息投资无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。土地使用权取得在开发期初一次性发生，建筑物的开发成本和管理费用在开发周期内均匀投入，开发期为1年，相应期限贷款利率为5.58%。投资利息(土地)=5841.48×5.58%+175.24×[(1+5.58%)1/2-1]=330.78(元/㎡)
  投资利息(建筑物)=(4567.5+137.03)×[(1+5.58%)1/2-1]=129.47(元/㎡)
  5.销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费、销售人员的工资和福利费等。按开发完成后价值的5%计算。
  6.销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费。包括销售税金及附加，含营业税、城市维护建设税和教育费附加等。税费比率为5.55%按开发完成后价值的5.55%计算。
  7.开发利润开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，参考类似物业并结合估价对象本身为历史风貌建筑的特点，确定直接成本利润率为25%。
  开发利润(土地)=5841.48×25%=1460.37(元/㎡)
  开发利润(建筑物)=4567.5×25%=1141.88(元/㎡)
  8.重新购建价格经测算土地、建筑物的重新购建价格为：土地重新购建价格=土地取得和开发成本+管理费用+投资(楼面地价)利息+销售费用+销售税费+开发利润=5841.48+175.24+330.78+5%×土地重新购建价格+5.55%×土地重新购建价格+1460.37=(5841.48+175.24+330.78+1460.37)÷(1-5%-5.55%)=8728.75(元/㎡)
  建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资(单价)利息+销售费用+销售税费+开发利润=4567.5+137.03+129.47+5%×建筑物重新购建价格+5.55%×建筑物重新购建价格+1141.88=(4567.5+137.03+129.47+1141.88)÷(1-5%-5.55%)=6680.69(元/㎡)
  9.建筑物的折旧估价对象建成于2004年底，投入使用1年时间，注册房地产估价师经过实地查勘，认为维修保养状况较好，成新率应定在95%～100%之间，由于建筑物经济耐用年限为60年，而商业用地最高出让年限为40年，该宗地尚可使用38年，考虑到谨慎原则，采用直线法按土地使用年限确定成新率为95%，二者综合确定其成新率为95%，折旧率为5%。建筑物的折旧=6680.69×5%=334.03(元/㎡)
  建筑物现值=建筑物重新购建价格-建筑物的折旧=6680.69-334.03=6346.66(元/㎡)
  10.估价对象房地产单价房地产单价=土地重新购建价格+建筑物现值=8728.75+6346.66=15075.41(元/㎡)
  (三)综合两种方法确定房地产价值两种估价方法测算结果比较相近，因此采用算术平均法求取最终价格。最终房地产单价=(15 388.86+15 075.41)÷2=15 232.14(元/㎡)
  房地产总价值=房地产单价×建筑面积=15232.14×2691.94=41004006.95≈4100(万元)
  六、估价结果确定根据目前××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来看，上述估价对象测算结果符合实际情况。估价对象于估价时点的估价结果确定为4100万元人民币，大写金额为：肆仟壹佰万元整。

• 10. 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值,供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?

• 11. 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15kin。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

• 12. 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？

• 13. 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。问题：这样的做法有哪些错误？

• 14. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
  请问：
  你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

• 15. 某集团公司根据上级文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年(2005年5月1日起2010年4月30日止)，月租金为11元/(m2·月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2007年12月提前终止，试问该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?

• 16. 某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库(土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年(1999年5月1日起至2004年4月30日止)，月租金为11元/(m2·月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2001年12月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?

• 17. 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
  1.以商品住宅销售均价为基础估价。
  2.以商业用途土地价格为基础估价。
  请问：
  1.上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
  2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

• 18. 甲公司在某市街道旁的一栋二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2，经分别采用市场比较法测算，甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商确凿让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两块合并后地价增值在甲、乙两公司间的分配额。

• 19. 甲公司2001年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅，当第一期40栋于2004年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债，拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖。卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2007年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理，而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

• 20. 黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，1994年改作餐饮营业用房，并办理了一切有关手续。1996年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员采用收益法估价(估价依据正确)，估值为40万元。然后，再将该估价对象视作住宅采用市场比较法估价，估值为50万元。由此确定最终估价结论=(40+50)/2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?

• 21. 某写字楼坐落于××市××大街，该用地原为危改小区，2005年8月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：(1)红线内占地面积：3199m2。(2)建筑面积：14300m2其中：地下1层1280m2，车位5个，设备间240m2。地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。地上2～12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。(3)容积率4.47，地上容积率为3.77。(4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为5元/日，餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分75%，出租率：写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。管理费占总收益的1.5%，维修费占总收益的2.5%，房产税占总收益的12%，设备使用费占总收益的7%，税金占5.75%，营业税及附加占总收益的5%，当地同类投资资本化率为13.8%。采用收益法估价部分计算如下：1．年总收益；写字楼年总收益=5/70%×90%×10780×365/10000=1828.58万元餐饮娱乐年总收益=7/75%×95%×875×365/10000=283.18万元；车位年总收益=800×5×90%×12/10000=28万元年总收益总计2140万元2．年总成本费用及税金；成本及运营费用=2140×28%=599.2万元；营业税及附加=2140×5%=107万元3．估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8万元4．计算收益价格V=a/r×[1-1/(1+r)n]=1433.8/13.8×[1-1/(1/(13.8%)48]=10369万元

• 22. 某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。请问：1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2．装修补偿应如何确定?3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

• 23. 甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。

• 24. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2．装修补偿应如何确定?3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

• 25. 试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么？

• 26. 某评估机构受理了一项旧城改造评估业务后，在其估价报告书中这样写道：受某开发公司委托，对某街区进行拆迁评估，该公司在委托时正在申请办理《房屋拆迁许可证》，估价目的是为被拆迁房屋估算赔偿价值，估价时点是接受委托之目。应开发公司要求，在其评估价值中包含了搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。试问，该评估公司的做法有哪些错误?

• 27. 房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么？

• 28. ××实业公司商业办公用房估价报告书第一章概述
  (一)委托单位：××实业公司
  (二)评估单位：××房地产评估事务所
  (三)评估对象：××实业公司拥有的商业办公用房
  (四)估价时点：1996年12月1日
  (五)估价人员(略)
  (六)估价依据(略)
  (七)估价原则(略)
  (八)估价报告应用的有效期(略)
  第二章估价对象概况
  (一)估价对象的地理位置及周围环境
  估价对象所处土地级别为九级，该地位于覃家岗镇新立村黄梅湾×××号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图(略)。
  (二)估价对象的基本情况
  估价对象为××公司所有的商业办公用房，建于1995年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修；三层为公司办公用房。该建筑物于1995年12月办理《房屋所有权证》(见附件三)，建筑面积1153.93平方米。该建筑物占地为租用覃家岗镇黄梅湾经济合作社土地。租期10年，从1995年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1994年6月30日办理(见附件二)。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权，并对土地上建筑物进行补偿。
  第三章估价分析与计算
  (一)确定估价方法
  估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公用房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。计算公式为：
  V=A/Y[1-1/(1+Y)ⁿ]+Vn/(1+Y)
  式中V——房地产价格；
  A——房地产年净收益；
  Y——建筑物资本化率；
  n——可产生收益的年期；
  Vn——土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。
  (二)参数确定
  1．年净收益。
  根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元每平方米。
  按照房屋租约规定，租金中不含水、电费及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，××实业公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为：
  A=30×1153.93×12×[1-(6%+7%+2%)]-13500
  =34(万元)
  2．合同期满时的建筑物补偿价格Vn。
  土地租用合同期满时，××公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为每平方米700元。
  且Vn=700×1153.93=8(万元)
  3．资本化率Y。
  国家公布的1996年一年期银行存款利息率为7.47%，考虑一定的风险因素，结合对同类门业平均收益率的调查，确定资本化率为9%。
  4．剩余使用年期n。
  根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.9年。
  (三)计算过程
  根据确定的上述参数，代人计算公式可得
  V=34/9%·[1-1/(1+9%)^8.9]+8/(1+9%)^8.9
  =206(万元)
  第四章估价结论
  根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象在估价时点的价值为206万元。
  有关说明及附件：(略)
  1996年12月16日

• 29. ××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)
  致委托方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设与限制条件(略)
  房地产估价结果报告
  一、委托方(略)
  二、估价方(略)
  三、估价对象
  1．区位状况(略)
  2．实物状况(略)
  3．权益状况(略)
  四、估价目的
  为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
  五、估价时点
  2005年4月18。
  六、价值定义
  本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
  七、估价依据(略)
  八、估价方法
  估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
  九、估价结果
  经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
  十、估价人员(略)
  十一、估价作业日期
  2005年4月16日至2005年4月22日。
  十二、估价报告应用的有效期(略)
  房地产估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、最高最佳使用分析(略)
  四、估价方法选用
  估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
  1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
  2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
  3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
  五、估价测算过程
  (一)设开发法分析测算过程
  假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
  1．采用的公式
  估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
  2．估价对象开发完成后房地产价值的测算
  运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
  市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
  2.1采用的公式
  估价对象比准价格=可比实例成交价格×(作图)
  2.2所选可比实例(见表4-6)
  2.3交易情况修正
  可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。
  2.4交易日期调整
  近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
  2．5房地产状况调整
  因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
  2.5.1区域因素调整
  根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。
  2.5.2个别因素调整
  根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)：
  2.6比较修正计算(见表4-8)
  从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
  (3009+2980+2963)/3=2984(元/m²)
  2.7预计开发完成后的总价值
  估价对象规划总建筑面积为47799.8m²，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m²．故估价对象预计建成后的总价值为：
  2984×39820.80=11882.53(万元)
  3．续建开发成本的测算
  估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m²(含地下建筑面积3998.00m²，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m²(含地下建筑面积3981.00m²)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
  3.1续建建筑安装工程费
  根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18—970.2元/m²，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/m²，一般水电安装增加值为30元/m²消防设备及安装增加值为10元/m²，电梯及安装增加值为50元/m²，则续建工程成本为：
  24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95
  3.2室外道路管网及绿化等工程费
  根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m²，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
  30×23667.00=71.00(万元)
  3.3估价对象的续建成本合计
  4917.95+71.00=4988.95(万元)
  4．管理费用
  主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。
  4988.95×3%==149.67(万元)
  5．销售税费
  包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。
  11882.53×8%=950.60(万元)

• 30. 一、封面（略） 二、目录（略） 三、致委托估价方函（略） 四、注册房地产估价师声明（略） 五、估价的假设和限制条件（略） 六、××别墅房地产估价结果报告 （一）委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 （二）受理估价方 ××市房地产估价事务所 （三）估价对象概况 1．土地情况 A.土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。