房地产估价成本法计算题

• 1.

• 2.

• 3. 建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定?

• 4. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?2.—般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

• 5. 某房地产估价报告
  致委托方函(略)
  封面及目标(略)
  估价师声明(略)
  ××房地产估价结果报告
  一、委托方：××市××区人民法院
  二、受托方：××房地产评估事务所有限公司
  三、估价对象
  1.地理位置及概况(略)。
  2.估价对象概括：
  估价对象为坐落于××大街××号，房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司;土地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层(局部11层)，地下室按人防标准设计，竣工于1993年。
  四、估价目的
  为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。
  五、估价时点
  2002年11月。
  六、估价依据(略)
  七、估价原则
  本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
  八、估价方法
  评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
  九、估价结果
  估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元(大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟圆整);平均单价为2188元/m2。其中总价取整至千元，单价取整至元。
  十、估价人员(略)
  十一、估价作业日期
  2004年4月5日至2004年4月24日。
  十二、估价报告应用的有效期
  2004年2月24日至2005年2月23日。
  ××房地产估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区位因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用
  估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
  技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。
  一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。
  二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益;选取适当的资本化率，把合法使用年限内(结合土地使用届止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定)的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。
  最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。
  六、估价测算过程1.利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值
  (1)求取宗地单价。
  由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》的规定，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。
  1)《××市区土地定级估价修订报告》内涵。
  为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”(××政函[××]××号)，××市区新的基准地价于2003年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2。分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。
  A.基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。
  B.基准地价的公布实施日：2003年5月8日。
  C.土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。
  D.土地开发程度：××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通讯及宗地内场地平整)。
  E.平均容积率：商业2.0，住宅1.3.F.土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。
  计算公式：
  P_i=p×(1+K₁)×K₂×K₃/K₄
  式中
  P_i——待估宗地土地使用权价格;
  p——待估宗地所在区域基准地价;
  K₁——待估宗地综合修正系数;
  K₂——待估宗地日期修正系数;
  K₃——待估宗地使用年期修正系数;
  K₄——待估宗地容积率修正系数。
  2)确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。
  待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m2。
  3)待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。
  按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合××市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表见表1，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
  表1待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表
  4)日期修正：××市区基准地价公布实施日为2003年5月8日，估价对象委托评估的日期为2004年4月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估日期修正系数为1.0。
  5)年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。
  6)容积率修正：待估宗地容积率约为3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为0.98。
  7)估价结果为2476×(1+15.94%)×1.0×1.0÷0.98=2929.0元/m²。
  (2)求取楼面地价：
  楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积=2929.0×828.78/236.65=836.35元/m²
  (3)求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值：
  考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的40%。
  土地出让金部分价值=836.35×40%=334.54元/m²
  2.收益还原法测算过程
  具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。
  (1)利用市场比较法提取客观租金。
  1)选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况(表2)。
  表2实例选用表
  2)交易情况修正。
  根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。
  3)交易日期修正。
  因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。
  4)区域因素修正(如表3所示)。
  表3区域因素修正表
  5)个别因素修正(如表4所示)。
  表4个别因素修正表
  6)求取比准租金价格(如表5所示)。
  表5比准租金价格计算表
  因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为：(1.32+1.43+1.23)÷3=1.33元/m²。考虑一定的空置率3%。年使用面积租金收入=1.33×30×12×(1—3%)=464.44元/m²。
  (2)计算使用面积率。
  按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间使用空间尺寸为3.20×5.55=17.76m²，每层设置18个标准房间，17.76×18=319.68m²，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为580m²。
  根据委托方提供的有关部门对××房权证××字第××号房屋所有权证进行分割获得第4层整层面积为828.78m2，但考虑历史原因(该建筑面积内含可以免费使用十楼会议室等房间)，所以没有简单利用该层面积。结合实际情况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入：464.44×0.70=325.11元/m²。
  (3)年运营费用。
  主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。
  管理费取租金收入的5%，325.11×59/5=16.26元/m2。
  营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的5.5%，325.11×5.5%=17.88元/m²。
  房屋维持修缮费取重置成本的2%，1300×2%=26元/m²。
  所得税取租金的33%，325.11×33%=107.29元/m²。
  (重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为1000元/m²)
  合计167.43元/m²。
  (4)年纯收益
  年纯收益=年租金收入-年运营费用=325.11-167.43=157.68元/m²
  (5)资本化率的确定。
  采用安全利率加风险调整值法确定。
  安全利率取现行国家一年期存款利率1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为79.6。
  (6)剩余年限N的确定。
  根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为60年，1993年竣工，已使用年限10年，剩余使用年限为50年;因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40年;根据孰短原则综合确定剩余使用年限为40年。
  (7)单位建筑面积评估值。
  V=157.68÷(7%-1.5%)×[1-(1+1.5%)40÷(1+7%)40]=2522.65元/m²
  (8)从收益单价中扣除土地出让金部分价值。
  2522.65-334.54=2188.11元/m²
  3.市场比较法
  (1)收集房地产市场的交易情况(见表6)，选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析。
  表6租金比较实例情况介绍表
  (2)通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。
  1)交易情况修正。
  可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100;
  2)交易日期修正。
  各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为100/100。
  3)区域因素修正(表7)。
  将其区域因素作打分比较，加以判断。
  表7各项因素比较表
  4)个别因素修正(表8)。
  主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧程度的情况等方面进行比较分析和量化处理判断其条件的优劣。
  表8个别因素比较表
  5)求取比准单价(表9)。
  表9市场比较法修正计算表
  6)利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例A权重为0.2，实例B权重为0.2，实例C权重为0.6。
  2562×0.2+728×0.2+442×0.6=2523.20元/m²
  7)从比准单价中扣除土地出让金部分价值：2523.20-334.54=2188.66元/m²
  4.加权确定评估标的的单价
  按算术平均确定最终单价：(2188.1+2188.6)÷2=2188.9元/m²
  取整至元为2188元/m²。
  5.评估总价
  评估总价=评估单价×建筑面积=2188.39×828.78=1813694元=181.40万元

• 6. 某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1600元/㎡的价格取得10000㎡的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日～2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000㎡;该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/㎡减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数。并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。资料与参数表
  评估测算如下(节选)
  1.土地的年期修正系数K
  K=[1-/(1+5%)67]/[1-/(1+5%)70]=0.9946
  2.土地取得成本
  10000㎡×600元/㎡×0.9946=15913600元
  3.开发成本
  ①建筑物建造成本：
  12000㎡×1000元/㎡=12000000元
  ②专业费用：
  12000000元×%=720000元
  ③上缴市政配套建设费等：
  12000㎡×00元/㎡×(1-30%)=2520000元
  ④开发成本小计：
  12000000元+720000元+2520000元=15240000元
  4.管理费用
  12000㎡×30元/㎡=360000元
  5.投资利息
  正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息为
  15913600元×[(1+6%)-1]+(15240003+360000)元×(1+6%)05-1]=1415999元
  6.开发利润
  (15913600+15240000)元×20%=6230720元
  7.销售税费
  (5913600+15240000+360000+1415999+6230720)元×8%=39160319元×8%=3132826元
  8.评估价值
  总价值：(39160319+3132826)元×(1+4%)=42293145元×(1+4%)=43984871元。
  单位价值：3665元/㎡。

• 7. 某市××商厦房地产价格评估报告致委托估价方函
  某市××商厦：
  某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下：
  委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日所评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。
  特此通告。
  某某房地产评估咨询有限公司(公章)
  法人代表：赵×
  1999年1月10日
  估价师声明
  我们郑重声明：
  1.我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
  2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
  3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
  4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
  5.我们自接受估价委托之后，于1999年1月3日，派出赵×、钱×、孙×、李×等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
  6.在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
  某某房地产评估咨询有限公司(公章)
  注册房地产估价师(签章)：赵×、钱×、孙×、李×
  1999年1月10日
  估价的假设和限制条件
  1.本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。
  2.本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。
  3.本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
  4.本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
  5.委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。
  6.实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。
  7.本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。
  8.本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。
  9.本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。
  某某房地产评估咨询有限公司(公章)
  1999年1月10日
  房地产估价结果报告
  一、委托方
  全称：某市××商厦
  法定代表人：略
  住所：××路××号××栋××单元306室
  联系电话：0791-860××××
  二、估价方
  全称：某某房地产评估咨询有限公司
  法定代表人：赵×
  住所：××路××号××栋××单元708室
  联系电话：0791-724××××
  估价资格级：房地产估价B级
  三、估价对象
  ××商厦位于×、×路××号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等);3～12层为酒店客房;另3层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭2部电梯可直达14层。1989年1月建造使用及1989年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2，见房屋所有权证[洪房字NO.050241]。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。
  四、估价目的
  房地产抵押价值评估。
  五、估价时点
  1999年1月10日。
  六、价值定义
  本次估价采用公开市场价值标准。
  七、估价依据
  1.房地产估价规范GB/T50291—1999。
  2.委托人提供的固定资产明细表。
  3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。
  4.评估人员现场勘查和掌握的资料。
  5.有关法律法规规定。
  八、估价原则
  遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。
  九、估价方法
  根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
  从××大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。
  ××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对××大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。
  十、评估结果
  委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日的评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。
  十一、估价人员
  十二、估价作业日期
  1999年1月3日至1999年1月10日。
  十三、估价报告应用的有效期
  根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为1999年1月10日至2000年1月9日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。
  十四、评估说明
  1.权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
  2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。
  3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
  房地产估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用
  根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
  从××大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。
  ××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对××大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核

• 8. ××房地产估价结果报告
  一、委托方
  ××房地产开发有限公司，法人代表： ×××，地址： ××市××路××号，联系电话：010-××××××××。
  二、估价对象
  1.位置与环境(略)
  2.权属状况
  估价对象由北京××房地产开发有限责任公司开发建设。该公司拥有估价对象的《国有土地使用证》(参见附件二：《国有土地使用证》京海国用(2001出)字第1607号)东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。
  三、建筑经济指标及市政配套条件
  根据委托方提供的估价对象的权属材料，估价对象建筑经济指标如下：
  所占国有土地使用权面积：62208.32m2;总建筑面积：114188.47m2;建筑物剩余使用年限约为55年，所处楼层：地下1～2层可设置地下停车位：4012个估价对象市政配套条件如下：估价对象位于城区规划建设区内，其周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、供热、供气等均接至市政主管线;供电由主网线接至自建变配电室。以上市政配套条件在时间和用量上可满足估价对象的需求。
  四、估价范围
  北京海淀区太阳园住宅小区地下车库。估算该地下车库总建筑面积114188.47m2的房屋所有权及其上述建筑面积所占的62208.32m2国有土地使用权在估价时点的市场总价格。
  五、估价时点
  2007年9月3日。
  六、价值定义
  本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。
  七、估价依据
  1.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999);
  2.国土资源部《土地估价规程》;
  3.北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》;
  4.北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》;
  5.北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[××规审字××号]
  6.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
  八、估价原则
  本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。③替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
  九、估价方法
  受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
  十、估价结果
  估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：38078.04万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期
  本次估价作业日期为2007年8月25日至2007年9月5日
  十三、估价报告应用的有效期
  本估价报告结果为2007年9月3日的市场价格。随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果使用本估价结果的时间与估价报告审定日期相差12个月及12个月以上;我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。
  ××房地产估价技术报告
  一、个别因素分析
  估价对象为太阳园住宅小区的配套服务用房，主要满足区内居民及访客的机动车停放要求。该地下车库建筑规模较大，将小区内各楼座的地下空间连为一体，出入口与小区进出道路连接，实现了小区内地上通行的人车分流，有效地防止了地面机动车通行、停放所造成的噪声污染、不安全因素等，从而对住宅小区的环境、居住舒适性产生了有利影响。
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析
  最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
  最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断房地产是否处于最优使用状态主要有以下方面：在技术上可行、在经济上可行、土地与建筑物的均衡性、可持续发展性。根据估价对象所在位置及周边的自然与人文环境，将估价对象兴建为居住用房配套、服务的地下车库物业为最高最佳使用途径。
  五、估价方法的选用及测算过程
  估价对象总建筑面积114188.47m²，规划设置停车位4012个(所处小区规划居住总户数3193户，规划建设配套公建面积29304.52m²，另规划建设约3万m2非配套公建)。估价对象作为地下停车库，根据估价人员对类似物业进行的调查，确定了估价对象开发价值的实现方式如下：向访客提供的时租车位按其使用规模约为120个;向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主出售的地下车位数约为剩余总量的70%，即2724个;向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租其余地下车位，即1168个。总体租、售比例为32%:68%租赁中时租与月租比例为9.3%:90.7%。
  (一)市场比较法
  1.市场比较法原理
  市场比较法为选取同一供需圈内、临近区域、近似档次物业近期交易案例，采用房地产交易中的替代原则进行比较，求取出估价对象的比准价格。
  2.选取可比实例
  A：海淀区西三环紫竹桥西300m路南紫竹花园地下车库交易案例;
  B：海淀区西三环紫竹桥西北北洼路美林花园地下车库交易案例;
  C：海淀区蓟门桥西北宏嘉丽园地下车库交易案例，详见表3-25。
  3.可比案例的比较因素说明
  运用市场比较法求取的比准价格是在假设估价对象具备继续使用条件，已缴纳全部相关税费，无他项权利的条件下价格。
  交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。
  交易日期修正：估价对象与比较实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成功的交易案例，且目前北京市的类似物业市场价格较为平稳，故不做修正。
  区域因素修正：前面所选取的三个比较案例中，有些不属于同一地区，故根据环境、噪声、景观、城市规划、基础设施状况等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。
  4.比较因素条件指数
  根据上述说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-26。
  5.求取比准价格
  求取上述三个可比实例的比准价格基本一致，故取其简单算术平均值作为估价对象的房地产的市场价值：(1213324+120096+105200)/3=115543元/

• 9. 一物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须要补交地价款方能在三级市场转让。根据《房地产证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，该物业使用年期为40年(1982年9月至2022年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

• 10.

• 11. 估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡(含独立使用的车棚300㎡)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/㎡。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：
  1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
  2.建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
  3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。
  4.商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/㎡;建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/㎡;剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
  5.房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：
  采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
  1.开发完成后的房地产总价值
  总建筑面积=10000㎡×5=50000㎡
  住宅总面积=50000㎡-9000㎡=41000㎡
  (1)商铺开发完成后的房地产总价值
  每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)
  =50元/㎡×12×(1-10%)=540元/㎡
  每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
  =540元/㎡×(1-24%)=410.40元/㎡
  商铺开发完成后的单价=410.40元/㎡/8%[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)25=4118.45元/㎡
  商铺开发完成后的总价=4118.45元/㎡×9000㎡=3706.61万元
  (2)住宅开发完成后的总价值
  住宅总价值=41000㎡×[30%×2700/(1+12%)25+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)35]元/㎡=8204.06万元
  (3)开发完成后的房地产总价值
  房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元
  2.扣除项目
  (1)建安工程费=50000㎡×1100元/㎡/(1+12%)=4910.71万元。
  (2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。
  (3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。
  (4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。
  (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。
  3.总地价
  2006年9月1日的总地价：
  V=11910.67万元-4910.71万元-392.86万元-1071.96万元-2382.13万元-0.04V
  V=3031.74万元

• 12. H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310平方米，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。(1)土地价格估算
  根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/平方米。
  则土地价格为：1200×2310×60%=l663200(元)≈166.3(万元)。
  (2)建筑物价格计算
  按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/平方米。
  该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%二63.6(元/平方米)。
  开发商利润为：2175×20%=435(元/平方米)。
  钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，己使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为:
  建筑物现值为：(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(万元)。
  (3)估价结果确定166.3+568.2=734.5(万元)。

• 13. 可比实例因素及差异表(有节略) 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
  当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：
  1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
  比准价格计算：
  一、交易日期修正系数
  1.KA=99.7%
  2.KB=99.0%
  3.KC=99.2%
  二、求取比准价格
  1.比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
  ×100/100×100/99×100/99×101/100
  =6617元/m²
  2.比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
  ×100/100×100/102×100/100×100/100
  =6344元/m²
  3.比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
  ×100/100×100/101×100/102×100/103
  =6201元/m²
  4.比准价格计算结果：
  (6617+6344+6201)/3=6387元/m²

• 14. 房地产估价报告封面及目录(略)
  致委托方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  ××房地产估价结果报告
  一、委托方
  ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。
  二、受托方
  ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。
  三、估价对象
  1.地理位置及概况(略)
  2.估价对象概括
  ××写字楼9层，建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1996年11月5日，层高3m，装修情况(略)。
  四、估价目的
  为委托方抵押贷款提供价格参考。
  五、估价时点
  2004年11月5日
  六、价值定义
  采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象日前状况下，于估价时点的市场价格。
  七、估价依据(略)
  八、估价原则
  本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
  九、估价方法
  估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。
  收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。
  市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
  十、估价结果
  经评估测算估价对象单价：8066元/m2;总价：106.23万元(大写：壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期(略)
  十三、估价报告应用的有效期
  本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
  ××房地产估价技术报告
  一、实物状况分析(略)
  二、市场背景分析(略)
  三、最高最佳使用分析(略)
  四、估价方法选用(略)
  五、估价测算过程
  (一)收益还原法
  1.年房地总收益
  根据估价对象的实际租金为3元/(m2?天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则
  年房地总收益=3×365×(1-10%)=985.5元/(m2?年)
  2.年房地总费用
  (1)管理费，根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5×5%=49.28元/(m2?年)。
  (2)维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元。则年维修费用为：
  1860×2%=37.2元/(m2?年)
  (3)保险费，按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：
  1860×2‰=3.72元/(m2?年)
  (4)税费，指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此：
  税费=985.5×5.5%=54.2元/(m2?年)
  (5)房屋折旧费，框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0%，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为1860×(1-0%)/50=37.2元/(m2?年)
  年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费
  =181.6元/(m2?年)
  3.年房地纯收益
  年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用
  =803.9元/(m2?年)
  4.房地产价格
  房地产资本化率取10%，则房地产总价格为
  V=a/r0[1-1/(1+r0)n]
  =803.9/10%×[1-1/(1+10%)50]
  =7970.52元/m2
  (二)市场比较法
  1.选取可比实例要求(略)
  比较案例如下：
  可比实例A：
  位于××干路与××支路交汇处，框架结构;距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好;距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好，成交价格为10200元/m2，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。
  可比实例B：
  位于××干路与×支路交汇处，框架结构;距离国贸商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好;距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为。8100元/m2，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。
  可比实例C：
  位于××路××号，框架结构;距离国贸商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好;距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元/m2，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。
  2.编制比较因素条件说明表
  估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-4。
  3.编制比较因素条件指数表
  根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-5。
  4.编制因素比较修正系数表
  根据比较因素条件指数表，编制因素比

• 15. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000(元)=1800(万元)
  酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元)
  酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)
  酒店年总费用=1022×40%=409(万元)
  酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)
  酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元)
  酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)
  该酒店总价格=1800+6005+300=8105(万元)

• 16. 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层;其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
  2.建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
  3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。
  4.商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2;建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2：剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
  5.房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选);
  采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
  解：
  1.开发完成后的房地产总价值
  总建筑面积=10000×5=50000m2
  住宅总面积=50000-9000=41000m2
  (1)商铺开发完成后的房地产总价值
  每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)
  =50×12×(1-10%)=540元/m2
  每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
  =540×(1-24%)=410.40元/m2
  商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5
  =4118.45元/m2
  商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元
  (2)住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/(1+12%)×3+10%×2900/(1+12%)×3.5=8204.06万元
  (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元
  2，扣除项目
  (1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71万元
  (2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元
  (3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96万元
  (4)销售利润=11910.67×20%=2382.13万元
  (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
  3.总地价
  2006年9月1日的总地价：
  V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
  V=3031.74万元

• 17. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下：
  1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
  2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
  3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。
  估价测算如下(节选)：
  一、估算净收益
  净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
  二、测算报酬率Y
  采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
  采用试算法推算报酬率。具体如下：求取可比实例报酬率表
  注：上表计算结果无误。
  报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
  取整报酬率为8.5%。
  三、估算装修改造后的办公楼总价值
  四、装修改造费用总额
  装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元
  五、销售费用与销售税费
  销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元
  六、购买现厂房的税费
  设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%
  七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
  估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
  V=2650.50万元
  单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

• 18. ××××房地产估价报告封面及目录(略)
  致委托人函
  ×××(委托人全名)：
  受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
  估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
  估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。
  附函提供房地产估价报告2份。
  ××××房地产评估有限公司(盖章)
  法定代表人：×××(签章)
  2006年10月15日
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  ××××房地产估价结果报告
  一、委托人(略)
  二、估价机构(略)
  三、估价对象
  (一)区位状况(略)
  (二)实物状况
  (1)建筑物实物状况
  建筑面积：243.70m2
  建筑结构：钢筋混凝土结构
  总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层
  竣工日期：2005年9月10日
  成新率：现状成新为十成新
  层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
  建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
  装修情况：(略)
  设施设备：(略)
  工程质量：(略)
  维护、保养情况：良好
  大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
  物业管理状况：(略)
  绿化等其他情况：(略)
  (2)土地实物状况
  土地用途：1～2层为商业服务
  土地等级：商业Ⅲ级
  土地开发程序：七通一平
  土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
  形状、地势、地质;水文状况：(略)
  (三)权益状况
  (1)建筑物权益状况
  根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号×x号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
  (2)土地使用权权益状况
  根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
  (3)他项权利状况
  据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
  四、估价目的
  为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
  五、估价时点
  2006年10月10日
  六、价值定义
  本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
  十、估价结果
  经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整;按建筑面积计，平均单价为6993元/m。，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业期
  2006年10月10日至10月15日
  十三、估价报告应用的有效期
  本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
  十四、有关说明(略)
  ××××房地产估价技术报告
  一、估价对象房地产状况分析(略)
  二、市场背景分析(略)
  三、最高最佳使用分析(略)
  四、估价方法选用(略)
  五、估价测算过程
  (一)市场法
  根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。
  1.测算1层商铺价格
  估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
  1.1可比实例的选取
  选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。
  表1.4可比案例咨料嘉
  1.2比较修正
  (1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
  (2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
  (3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较
  结果见表1—5。
  表1.5房地产状况因素修正系数及计算表
  1.3比准价格计算
  根据表1—5中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：
  利用实例A计算：为10606元/m2
  利用实例B计算：为9958元/m2
  利用实例C计算：为9285元/m2
  从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2
  2.测算2层商铺价格
  估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。
  ××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：
  9950×50%=4975(元/m2)
  3.测算估价对象比准价格
  估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)=181.86(万元)
  (二)收益法
  1.估算有效毛收入
  (1)潜在毛收入
  潜在毛收人是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在XX大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收人为：
  65×243.70×12=190086(元)
  (2)有效毛收入
  由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入一潜在毛收入×(1～收入损失率)
  空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收人为：
  190086×(1—10%)×(1—5%)=162524(元)
  2.确定年运营费用
  为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：
  (1)税金
  指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011(元)
  (2)管理费和租赁费用
  指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：
  162524×2.5%=4063(元)
  (3)维修费
  指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。
  (4)保险费
  指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5%。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：
  2000×243.70×1.5%n=731(元)
  (5)运营费用合计
  年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)
  3.确定房地产年净收益
  房地产年净收益=年有效毛收入一年运营费用=162524—38605=123919(元)
  4.确定报酬率
  报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质足一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。
  5.确定收益年限n
  估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为O%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限：n=58.9(年)
  6.计算房地产收益价格
  即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。
  六、估价结果确定
  经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：
  房地产总价=181.86×60%+153.23×40%
  =170.41(万元)
  房地产单价=170.41×10000÷243.70=6993(元/m2)
  估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整;按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。附件(略)

• 19. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000平方米,总建筑面积6000平方米,分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购头总价和单价)。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/平方米,空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
  2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
  3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选)：
  一、估算净收益净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)。
  二、测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
  ，采用试算法推算报酬率。具体如下：求取可比实例报酬率表(表2-36)
  表2-36可比实例报酬率表
  注：上表计算结果无误。报酬率
  =(9.994%+7.909%-8.092%+8.005%)÷4=8.500%，取整报酬率为8.5%
  三、估算装修改造后的办公楼总价值
  办公楼价值
  四、装修改造费用总额
  装修改造费用=1000×6000+(1+8.5%)0.5=576.02(万元)。
  五、销售费用与销售税费
  销售费用与销售税费=3981.45×7%+(1+12%)=248.84(万元)。
  六、购买现厂房的税费
  设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%。
  七、计算估价对象在价值时点的市场价格
  估价对象的市场价格总价
  V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
  V=2650.50万元
  单价=2650.50+6000=4417.49元/平方米。

• 20. 封面及目录(略)致委托方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  ××商业城部分商铺估价结果报告
  一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)
  二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)
  三、估价对象
  估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
  ××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
  ××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
  根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
  四、估价目的
  为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。
  五、估价时点
  2002年6月20日。
  六、价值定义(略)
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
  市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
  收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
  十、估价结果
  ××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期(略)
  十三、估价报告应用的有效期(略)
  估价技术报告
  一、个别因素分析
  ××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用(略)
  六、估价测算过程
  (一)运用市场比较法估价
  由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：
  1.交易情况修正
  可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
  2.交易日期修正
  有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。
  3.个别因素修正
  以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。
  4.区域因素修正
  可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。
  可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。
  可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。
  市场比较法估价计算表
  物业名称：××商业城3层商铺估价时点：2002年6月20日
  5.求取比准价格
  平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)
  故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：
  547.15m2×7294港元/m2=3990912(港元)
  取整为399万港元。
  (二)运用收益法估价
  由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：
  资本化率取9%。
  (1)估算年租金收入
  经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
  该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积?月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/m2?月×12月=1020元/m2。
  (2)计算年出租费用
  维修费：

• 1. 以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
  影响房地产变现能力的因素主要有：
  1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
  估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。
  2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
  估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
  3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
  估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
  4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。
  由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。
  5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
  估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
  6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
  估价对象位于× ×商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。
  综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。

• 2. 某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。①计算开发完成后的价值2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元②计算建筑费[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元③计算管理费885.855×5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元④计算销售税费2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元⑤计算利润(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499⑥计算项目价格P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元

• 3. 张某于2004年3月10日，在郊区发现自己喜欢的一栋别墅并立即购买，购买价格为220万元人民币，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元，2004年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问为什么原评估报告不可用?

• 4.

• 5. 某街道旁的一商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知该商业门面装修改造为其街道旁带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问：该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？

• 6. 某工厂拟以1O000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握哪些相关资料？

• 7. 某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2002年 7月1日起计，土地面积3000m²。当地正常月租金为90元/(月/m²)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m²，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：
  ①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元
  ②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元
  ③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元

• 8. 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

• 9. （指错题）××酒店房地产抵押估价报告（封面及目录略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。三、估价对象1．地理位置及概况（略）2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～

• 10. 1.某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?除采用以上方法以外，在评估过程中还需涉及哪些估价方法?

• 11. ××酒店房地产抵押估价报告(封面及目录略)
  致委托人函(略)
  注册房地产估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  房地产估价结果报告
  一、委托人
  ××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。
  二、估价机构
  ××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
  三、估价对象
  1.地理位置及概况(略)
  2.估价对象概况
  估价对象：酒店第1、2、10-13、20层。
  建筑面积：11275平方米。
  土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)。
  竣工日期：1991年8月。
  估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。
  建筑结构：框架。
  建筑装修情况：(略)。
  四、估价目的
  为银行抵押贷款提供依据。
  五、估价时点
  1999年8月20日
  六、估价依据(略)
  七、估价原则(略)
  八、估价方法
  将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价;第10-13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
  九、估价结果
  估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
  十、估价人员(略)
  十一、估价报告应用的有效期(略)
  ××酒店房地产估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用
  将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价;第10-13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性
  房地产，故也采用收益法进行估价。
  六、估价测算过程
  (一)酒店第一、二层估价
  酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均2830平方米。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元/平方米,二层30000元/平方米。可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元/平方米，二层25000元/平方米。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元/平方米，二层24000元/平方米。确定可比实例修正系数的依据(略)。
  表1-23修正计算表
  一层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208(元/平方米);
  二层比准价格为：(20979+21645+21563)÷3=21396(元/平方米);
  第一、二层价值为：(34208+21396)×2830=157359320(元)。
  (二)酒店第10-13层估价
  酒店第10-13层为客房，建筑面积4500平方米。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
  选用收益法公式：
  式中V——收益法评估价格;
  A——房地产年纯收益;
  R——报酬率;
  n——尚可使用年限。
  1.尚可使用年限n的确定
  该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
  2.年净收益A的确定
  酒店第10-13层共有客房104间。根据该公司提供的19%年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则:年总收入=104×400×365=15184000(元)。
  酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
  年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)。
  3.报酬率R的确定
  采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。
  酒店第10-13层价值：V=8351200/8%×[1-1/(1+8%)∧4]=100270342(元)。
  (三)酒店第20层估价
  酒店第20层为卡拉0K室、酒吧，建筑面积为1125平方米,现己出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地
  产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
  计算年净收益：
  A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)∧2+120/(1+8%)∧3+130/(1+8%)∧4]40/(1+8%)∧5]/5×(1-20%)=756792(元)。酒店第20层价值：V=756792/8%[1-1/(1+8%)∧5]=3021651(元)。
  (四)估价对象的总价值
  157359320+100270342+3021651=260651313(元)。
  (五)应扣折旧额的确定
  经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%=2085210509(元)
  七、估价结果确定
  估价对象的总价值为人民币208521050元(大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

• 12.
  注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
  当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、 1050、1051。
  比准价格计算如下。
  (一)交易日期修正系数：
  1．KA=99.7%
  2．KB=99.0%
  3．KC=99.2%
  (二)求取比准价格如下：
  

• 13. 年净收益24-5.215=18.785(万元)

• 14. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）
  二、估价机构（略）
  三、估价对象
  （一）估价对象实物状况（略）
  （二）估价对象权益状况（略）
  （--）估价对象区位状况（略）
  四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
  五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值
  六、估价时点：2008年9月5日。
  七、估价依据
  1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
  2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；
  3．《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）；
  4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）；
  5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；
  6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）；
  7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）；
  8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许（2008）第××号）；
  9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；
  10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
  八、估价原则（略）
  九、估价方法
  由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。
  十、估价结果（略）
  十一、估价人员（略）
  十二、估价作业日期（略）
  十三、估价报告使用期限（略）

• 15. 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修为办公楼用于出租，现在政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁，甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询，根据《城市拆迁管理条例》和《城市拆迁估价指导意见》，请问：1．甲公司开发中可能提出哪些估价要求?2．对甲公司可能捉出的估价要求，房地产估价机构该如何解答?

• 16. 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求？对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答？

• 17.

• 18. 保险事故的估价中，一般采用市场法还是成本法?或哪种方法在此类目的的估价中用得较多?

• 19. ××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方
  ××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。
  二、估价方
  ××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。
  三、估价对象
  ××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
  四、估价目的
  为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
  五、估价时点
  经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。
  六、价值定义(略)
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
  十、估价结果
  经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期
  2004年6月30日至2004年7月5日。
  十三、估价报告应用的有效期(略)
  ××置业公司部分房地产估价技术报告
  一、估价对象状况分析
  ××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
  二、市场背景分析(略)
  三、最高最佳使用分析(略)
  四、估价方法选用
  根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
  五、估价测算过程
  (一)超市的估价(略)
  估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2
  总价=9430×7800元=7355万元
  (二)在建写字楼的估价
  1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
  根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。
  2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
  根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
  ①续建工程费及管理费等。
  装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
  ②投资利息。
  当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：
  3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元
  ③销售税费。
  当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费
  14183×6%万元=851万元
  3．在建写字楼的评估价值
  总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元
  六、估价结果
  按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

• 20. 某一单层商场，建成于1986年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150m2，结构为框架结构，耐用年限为60年，当时获取土地的方式为划拨，1996年通过补交出让金的方式获取了40年的出让土地使用权。1998年与周某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元/(m2.月)，押金为2万元。2001年7月市场上的正常的无空置率的租金水平为200元/(m2.月)，押金为两个月的租金，押金收益率为5%。7月该房地产建筑物的重置价为1000元/m2，残值率为0，维修费率为2%，保险费率2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率为17.5%，管理费率为3%，押金年收益率为5%，则：该商场的收益价格可按如下步骤测算1．年客观收益200元/(m2.月)×100m2×12月=24(万元)