材料四
近年来，随着城镇化进程加快，一些农村出现不少闲置房屋，Z市不少地方着力探索盘活利用闲置农房发展乡镇产业的有效途径和措施，取得良好成绩，为此，Z市发展研究中心组织调研组进行了专题调研。
位于东湖镇新泉村的新泉中学，因优化农村学校布局，多年前已不再办学，老教学楼被列入闲置房屋，有︰人提议拆掉建住宅，但村两委最终统一意见，拆掉“太可惜”，还是应该盘活利用，壮大村集体经济。东湖镇―产荼历史悠久，周边茶农集中，老房子联手茶产业，能发挥盘活利用的效益。村两委确定了发展方向为主营茶产业、发展茶文化，通过镇里的农村产权交易平台公开竞拍老楼使用权。
泉江茶业有限公司竞拍租下来，改造成了专题博物馆，让更多的人到这里感受功夫茶的历史文化积淀，2017年11月，茶叶博物馆正式开放，曾经凋敝的老屋重焕生机，博物馆入口处的接待台是用老房子的木楼梯板搭建; 二楼的品茶室，还能看出原先教学楼的格局模样;楼梯拐角墙上完整保留着当年捐资兴学的石刻铭文。同时作为青少年茶文化教育基地，博物馆还常举办特色研学活动，“去年接待游客三万多人次。”茶业有限公司郑董事长说。经镇村牵线搭桥，博物馆与村里的专业合作社、农户定点合作，与200 多户茶农结对，帮助他们实施
绿色无公害茶叶种植管理，“每斤40到60 元的收购价，比以前高出一截。”茶农老周说。从闲置教学楼到茶文化综合体的蝶变，折射出闲置农房盘活后“包袱变财富”的改革之路。
2018年8月，Z市出台有关办法，明确规定农村范围内在集体土地上的建造、产权合法清晰、处于闲置状态且能够安全使用的房屋及其配套设施（主要包括农户闲置住宅房、村集体闲置用房和原卫生院、学校、站所︰等闲置房屋)。实施加固，修缮后可进行旅游、休闲等三产开发利用。
一座占地500 多平方米，长期闲置的私塾老建筑。多年无人问津，被村民堆满了杂物，成了村容村貌整治中的一处“死角”。2019年7月，乡贤老孙通过镇里的表村产权交易中标，将这座老建筑改造成融生产销售、非遗传承和文化体验于一体的越庄酒坊。“父亲做了一辈子酒，能在这里把传统古法酿造的流程展示出来，特别有意义。”老孙说。白墙黛瓦，青砖铺地、木格花窗，一年过去，越庄酒坊修旧如旧，开门迎客。成为乡村风貌的一抹亮色，“过去做仓库堆货，年租金不过4000 多元，如今涨到6万多元，仅越庄酒坊一个项目，就带动村集体经济实现增收。”唐仁村唐书记感慨，这座老建筑之所以能成功激活，关键是跟镇里的酿酒特色产业发展与美丽乡村建设挂上了钩，“盘活利用要找对路子，因地制宜。才能真正激发活力、持续产生效益。”唐仁村里的唐仁老街历史悠久，港街百余间传统民宅，不少处于闲置状态。这段时间，唐书记和村干部都正忙着与外地客商对接，将闲置农房激活同古村落的新规划有机结合起来，“期待盘活出更多越庄酒坊这样有特色的‘点’，串联带动起美丽乡村建设、特色产业发展的‘面’。”
岭北镇孚家村老吴全家住在外地，老宅空置多年。一位村干部建议他把闲置房存进“银行”。这个特殊的“银行”就是镇里的闲置农房储备平台，农户和村集体可供利用的闲置农房，都可登记申报，“正式‘激活’前，房子归自己管，等激活利用了再按租赁合同得收益。”村干部介绍，老吴和儿子商量后，将老宅存进“银行”，没多久，一位外地企业家通过平台相中了老吴等5户村民的闲置房，准备承租修缮、用于民宿经营，岭北镇试点运行闲置农房储备平台，镇里通过平台对可利用的闲置农房预收预储，分门别类进行招商推介，北周村废旧织布厂通过平台统一对外推介，由社会资本、乡贤和村集体共同入股出资，将老厂房改造成土特产展销﹐中心，中心运行以来，农产品销售额已达100多万元。
截至2020年底，Z市有激活意愿、尚待开发利用的闲置农房近50万平方米。市社科院刘教授认为，一些闲置的农村住房厂房，村集体用房破旧不堪，要修缮很费钱，弃之拆之又可惜，而同时拓宽农民的增收渠道，―促进农民收入持续增长，需要建立健全农民财产性收入增长机制，唤醒沉睡的农房资源。既能给农民增加财产﹐性收入，又能为乡下创业人员提供创业场所，像这样的自发探索，在Z市农村不断涌现，怎么找准方向?善加利用，至关重要，闲置农房利用改造要遵循“规划-设计-建设”的规范，避免一窝蜂开发，突破同质化竞争的﹑局限，与村落布点规划村庄建设规划，土地利用规划相匹配。
问题三
假如你是⒉市调研组成员，请根据给定资料4，就Z市有效激活闲置农房的做法，写一份调研报告提纲。(25分)
要求:紧扣资料，要点完整，内容具体，条理清晰，不超过400字。