2024年资产评估师每日一练《资产评估实务(一)》12月26日

• 1. 评估对象为非上市普通股，每股面值1元，共计10万股。在评估基准日之前，每年的收益率一直保持在18%左右，预计在评估基准日以后该股票的各年收益率都保持在15%左右，假设银行贴现率为4%，无风险报酬率为3%，风险报酬率为7%，则该股票的评估值为（）万元。

  A150000

  B180000

  C163636.36

  D136363.64

• 2. 如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。

  A9%

  B12.5%

  C7.5%

  D5%

• 3. 如果评估的是承租人的权益价值，收益期应为（）。

  A已用租赁期

  B使用期

  C租赁期

  D剩余租赁期限

• 4. 下列哪种评估方法不能用作缺乏控制权的股权的单独评估（）。

  A收益法

  B市场法

  C资产基础法

  D假设开发法

• 1. 评估在建工程时，对于实际工程量较少的在建工程，可采用的评估方法有（）。

  A形象进度法

  B成本法

  C假设开发法

  D重置核算法

  E收益法

• 2. 对具有控制权的股权的公司可采取的评估方法有（）。

  A收益法

  B市场法

  C成本法

  D统计分析法

  E趋势分析法

• 3. 下列税费中，属于进口设备从属费用的有（）。

  A国外运费

  B进口设备安装费

  C运杂费

  D进口设备基础费

  E关税

• 4. 对下列建(构)筑物进行评估时，不宜采用市场法的是（）。

  A医院

  B住宅

  C学校

  D纪念馆

  E寺庙

• 1. 资产评估机构需要对正在建设的XX大厦进行评估。该项目的基本情况：(1)该项目的建筑面积为147025.3平方米。
  (2)采用市场法得到土地取得成本为66500.44万元。
  (3)根据评估师掌握的同类建筑造价资料及《X市建筑工程造价信息》，确定项目总的建安工程费为94051.97万元。
  (4)勘察设计和前期工程费为建安工程费的5%；基础设施建设费为建安工程费的10%+建筑面积×100元/平方米。
  (5)开发期税费为建安工程费的4%；管理费用为土地取得费用与开发成本之和的5%；销售费用为房地产总价的5%。
  (6)该项目的开发期为3年，前1.5年不进行销售，后1.5年开始进行预售。开发费用、管理费用与销售费用都是均匀投入的。利息率按4.75%确定。
  (7)本次评估采取投资利润率，根据评估专业人员对该区域房地产开发市场的调查和对同类商业办公类房地产价格的分析，该项目平均投资利润率约为20%。
  (8)销售税费为房地产价值的5.65%。
  (9)经现场查勘，结合评估专业人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。
  要求：
  (1)请写出房地合估模式下成本法评估在建房地产的基本公式(写出两种形式)。
  (2)旧建筑物评估时需要测算损耗，其尚可使用年限如何确定
  (3)请在房地合估模式下评估该房地产的价值。(结果以万元为单位，保留两位小数)

• 2. 某村有128亩杂木林地欲转让50年的使用期，投资收益率为6%。试评估其林地使用权价格。要求：
  (1)应该如何选择评估方法?
  (2)试评估该林地使用权价格。