房地产开发经营与管理期末考试题

• 1. ()是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

  A投资机会选择与决策分析

  B前期工作

  C建设阶段

  D租售阶段

• 2. 从金融角度理解，()是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。

  A投资

  B投机

  C信托

  D储蓄

• 3. 由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。

  A操作风险

  B信用风险

  C市场风险

  D法律风险

• 4. 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是()。

  A城市或区域产业结构与布局

  B人口数量与结构

  C土地资源状况

  D建筑技术进步

• 5. 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。

  A成本导向定价法

  B购买者导向定价法

  C竞争导向定价法

  D市场导向定价法

• 6. 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是()。

  A成本利润率是年成本利润率

  B成本利润率是开发经营期的成本利润率

  C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

  D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

• 7. 租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（　）。

  A置业投资

  B设备租赁

  C售后回租

  D权益融资

• 8. ()是房地产企业债务融资的主要资金来源。

  A自筹资金

  B银行信贷

  C风险投资公司的资金

  D租赁公司的资金

• 9. 房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。

  A债务融资

  B在建房地产抵押贷款

  C权益融资

  D建设贷款

• 10. 当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用()性的货币政策和财政政策刺激经济增长。

  A扩张

  B复苏

  C紧缩

  D稳健

• 11. 房地产市场也存在空间市场和()两个层面。

  A资产市场

  B资本市场

  C信托市场

  D证券市场

• 12. 房地产开发可以划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于()的工作。

  A投资机会选择与决策分析阶段

  B前期工作阶段

  C建设阶段

  D租售阶段

• 13. 按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的()。

  A存在效益外溢和转移

  B需要适时更新改造投资

  C不一样性

  D保值性与增值性

• 14. 房地产开发投资通常属于()。

  A长期投资

  B中长期投资

  C中短期投资

  D置业投资

• 15. 房地产市场也存在资产市场和(　)这两个层面。

  A信托市场

  B证券市场

  C资本市场

  D空间市场

• 16. 目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与()的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。

  A售价

  B经营收入

  C毛租金收入

  D税后现金流

• 17. 下列哪一项不属于网络图的表现形式(　)。

  A混合网络

  B双代号网络

  C单代号网络

  D时标网络

• 18. 土地费用是房地产项目评估中一个重要的计算参数，在我国大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的(　　)。

  A30%～40%

  B40%～50%

  C50%～60%

  D60%～70%

• 19. 已知某投资项目折现率为11%时，净现值为170万元，折现率为12%时，净现值为?87万元。则该投资项目的内部收益率是(　　)。

  A11.12%

  B11.36%

  C11.66%

  D12.95%

• 20. 下列选项中不属于系统风险的是(　)。

  A利率风险

  B通货膨胀风险

  C时间风险

  D政策风险

• 21. 下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是(　)。

  A自然周期与投资周期同步变化

  B投资周期在第一阶段和第三阶段滞后于自然周期

  C投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期

  D投资周期在第三阶段和第四阶段滞后于自然周期

• 22. 在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（　）。

  A简单平均法

  B移动平均法

  C加权移动平均法

  D时间序列分析法

• 23. 下列房地产开发经营企业的业务经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是(　)模式。

  A开发―销售

  B开发―持有出租―出售

  C购买―持有出租―出售

  D购买―更新改造―出售

• 24. 在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入(　　)。

  A管理费用

  B其他费用

  C销售费用

  D前期费用

• 25. 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。

  A544.10

  B709.99

  C6300.00

  D709.38

• 26. 在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于()。

  A基准回收期

  B静态投资回收期

  C项目开发期

  D项目销售期

• 27. 某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率( )。

  A等于20%

  B大于等于20%

  C小于20%

  D小于等于20%

• 28. 某开发商于2009年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2010年6月1日完成规划设计，2010年10月1日获发开工许可证，2012年4月1日项目建成并获发竣工证书，2012年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为( )。

  A2009年8月1日至2012年4月1日

  B2010年10月1日至2012年4月1日

  C2009年8月1日至2012年10月1日

  D2010年10月1日至2012年10月1日

• 29. —写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为()万元。

  A53.80

  B55.47

  C55.54

  D58.79

• 30. 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则该房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是()万元。

  A120

  B60

  C40

  D30

• 31. 关于利息的计算，下列说法不正确的是()。

  A按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

  B还款当年按年末偿还，按全年计息

  C每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率

  D“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息

• 32. 投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的()特性。

  A区位选择异常重要

  B需要适时的更新改造投资

  C易产生资本价值风险

  D依赖专业管理

• 33. 某城市2013年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是()。

  A0.4月

  B2.5月

  C0.4年

  D2.5年

• 34. 存量在数值上的表达式是()。

  A报告期存量=上期存量-报告期新竣工量-报告期灭失量

  B报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量

  C报告期存量=上期存量+报告期新竣工量+报告期灭失量

  D报告期存量=上期存量+报告期新竣工量

• 35. 以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、土地开发成本和()。

  A基础设施建设费

  B土地增值收益

  C公共配套设施建设费

  D不可预见费

• 36. 投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%~1.5%，该阶段为()。

  A投资机会研究

  B初步可行性研究

  C详细可行性研究

  D项目的评估和决策

• 37. 建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%，该阶段为(　　)。

  A投资机会研究

  B初步可行性研究

  C详细可行性研究

  D项目的评估和决策

• 38. 房地产开发的程序主要分为()阶段。

  A决策分析、规划设计、建设、租售

  B决策分析、可行性研究、建设、租售

  C投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段

  D投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理

• 39. 下列风险不属于房地产信托基金的风险的是()。

  A政策风险

  B市场风险

  C经营风险

  D利率风险

• 40. 下列不属于处置抵押物要求的是()。

  A长期价值市场稳定

  B变现性较强

  C价格比较稳定

  D市场广阔

• 1. 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。

  A单元估算法

  B概预算定额法

  C工程量近似匡算法

  D蒙特卡洛模拟法

  E单位指标估算法

• 2. 项目融资主体的组织形式主要有（　）。

  A既有项目法人融资

  B新设项目法人融资

  C商业性法人融资

  D政策性法人融资

  E自然人融资

• 3. 风险型决策的具体方法包括()。

  A最小可能法

  B最大可能法

  C期望值法

  D决策树法

  E后悔值法

• 4. 以下房地产市场参与者中，属于专业顾问的是(　)。

  A会计师

  B开发商

  C房地产经纪人

  D建筑师

  E工程师

• 5. 根据谁在市场上购买可将市场分为的类型是(　)。

  A个人消费者市场

  B组织消费者市场

  C国家消费者市场

  D集体消费者市场

  E单位消费者市场

• 6. 可行性研究是在投资前期所做的工作，可以分为的阶段包括(　　)。

  A投资机会研究

  B初步可行性研究

  C详细可行性研究

  D项目评估与决策

  E项目的土地使用权获取阶段

• 7. 受制于房地产的(　)等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

  A不可移动性

  B异质性

  C增值性

  D流动性

  E弱流动性

• 8. 敏感性分析的目的在于()。

  A找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据

  B研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力

  C比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案

  D计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

  E确定用于敏感性分析的财务评价指标

• 9. 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的()。

  A第一阶段初期

  B第二阶段

  C第一阶段后期

  D第三阶段

  E第四阶段

• 10. 收益性物业管理中净经营收入可按公式()求得。

  A有效毛收入-经营费用

  B潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用

  C有效毛收入+其他收入-空置和收租损失

  D潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用

  E潜在毛租金收入-有效毛收入

• 11. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率决定基准收益率大小的因素主要有()。

  A资金来源

  B资金成本

  C项目风险

  D预期利润

  E机会成本

• 12. 房地产置业投资的盈利能力指标包括()。

  A投资利润率

  B财务净现值

  C成本利润率

  D现金回报率

  E销售利润率

• 13. 下列关于商业物业的表述中，正确的有()。

  A能为投资者带来经营性的收入现金流

  B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

  C适合于长期投资

  D常在机构投资者之间进行交易

  E位置对其有着特殊的重要性

• 14. 房地产技术发展环境调查包括()等。

  A社会拥有量

  B新产品的国内外先进水平

  C新产品的技术现状和发展趋势

  D通信及交通运输

  E能源与资源供应

• 15. 房地产开发的一般程序包括()。

  A投资机会选择与决策分析阶段

  B策划阶段

  C前期工作阶段

  D建设阶段

  E租售阶段

• 1. 风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。

  A对

  B错

• 2. 初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。()

  A对

  B错

• 3. 不同时点的现金流量，无法直接比较。

  A对

  B错

• 4. 公开招标的费用要低于邀请招标的费用。()

  A对

  B错

• 5. 进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。()

  A对

  B错

• 6. 由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发.一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。(　)

  A对

  B错

• 7. 房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 ( )

  A对

  B错

• 8. 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。

  A对

  B错

• 9. 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

  A对

  B错

• 10. 市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。

  A对

  B错

• 11. 房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。本期竣工和本期施工后又停建、缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。

  A对

  B错

• 12. 预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 ( )

  A对

  B错

• 13. 一个整体市场之所以能够细分为若干个子市场，主要是由于企业定位上存在着差异。(　　)。

  A对

  B错

• 14. 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

  A对

  B错

• 15. 预算是物业管理中经营计划的核心。

  A对

  B错

• 16. 对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。()

  A对

  B错

• 17. 建设贷款除用于支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本外，还用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款。

  A对

  B错

• 18. 当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有《国有土地使用证》。(　　)

  A对

  B错

• 19. 对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业。

  A对

  B错

• 20. 投资者在房地产上所拥有的权益通常在50年以上。

  A对

  B错

• 21. 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。

  A对

  B错

• 22. 多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是相互关联的，且各因素发生变化的概率相同。

  A对

  B错

• 23. 商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。

  A对

  B错

• 24. 物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。（　　）

  A对

  B错

• 25. 由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。（　　）

  A对

  B错

• 26. 目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（　）

  A对

  B错

• 27. 认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制订价格的一种方法。

  A对

  B错

• 28. 房地产项目开发时机的分析与选择，应先考虑开发完成后的市场前景，再推出开发场地和开始建设的时机。

  A对

  B错

• 29. 各国普遍采取“对住房投资人减税和对住房承租人补贴”的方式来解决住房保障。(　)

  A对

  B错

• 30. 在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（　）

  A对

  B错

• 31. “三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。

  A对

  B错

• 32. 房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（ ）

  A对

  B错

• 33. 选出最佳方案属于风险辨识阶段的工作。

  A对

  B错

• 34. 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。(　)

  A对

  B错

• 35. 可行性研究的根本目的是对项目建成后的技术方面的指标分析。

  A对

  B错

• 36. 投标人资格审查的目的在于了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。()

  A对

  B错

• 37. 由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产具有超前性和适当的弹性。()

  A对

  B错

• 38. 在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常是按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额的比例分摊。

  A对

  B错

• 39. 准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。()

  A对

  B错

• 40. 租期越长，租金水平可能越低，因此业主应尽量避免签长期租约。(　　)

  A对

  B错

• 1. 某家庭购买了一套90㎡的商品住宅，售价为4000元/㎡。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?

• 2. 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金。400万元;第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
  (2)第3年租金收人、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起每年的租金收人、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
  (3)计算期(开发经营期)取20年。
  请根据以上资料，完成下列工作：
  (1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)
  (2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)

• 3. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m²，预售均价为8000元/m²。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m²，预售均价为7800元/m²。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m²改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

• 4. 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。 表3-2现金流量单位：万元

• 5. 求方案自有资金的财务净现值。