房地产估价师经营与管理考试题(一)

• 1. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是()

  A出租率

  B基准收益率

  C空置率

  D财务杠杆比率

• 2. 甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是()。

  A甲物业投资风险大

  B乙物业投资风险大

  C甲、乙物业的投资风险相同

  D难以判断甲、乙物业的投资风险大小

• 3. 由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是()。

  A弱流动性

  B异质性

  C寿命周期长

  D不可移动性

• 4. 某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是()万元。

  A755.54

  B772.84

  C1400.88

  D1433.90

• 5. 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈()波动的趋势。

  A向下

  B平稳

  C不稳定

  D向上

• 6. 下列关于收益率指标的表述中，错误的是()。

  A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

  B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

  C常规项目的财务内部收益率是唯一的

  D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

• 7. 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。

  A移动平均法

  B指数平滑法

  C市场因子推演法

  D简单平均法

• 8. 房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（　）为核心。

  A资金

  B金融机构

  C房地产项目

  D利率高低

• 9. 房地产的()，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中()的重要性。

  A不可移动性;区位

  B不可再生性;区位

  C稀缺性;环境

  D变现性差;环境

• 10. ()不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。

  A盈亏平衡分析

  B敏感性分析

  C风险分析

  D临界点分析

• 11. 如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会(　)。

  A减少

  B增加

  C不变

  D同步递减

• 12. 甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是(　)。

  A甲物业投资风险大

  B乙物业投资风险大

  C甲、乙两个物业投资风险相同

  D无法判断

• 13. 某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.5%，国债收益率为4%，房地产投资市场的风险相关系数为0.6。那么，当前房地产投资的折现率为(　)。

  A5.7%

  B7.9%

  C8.8%

  D9.4%

• 14. 房地产投资决策中常见的期权问题不包括()。

  A等待投资型期权

  B放弃型期权

  C成长型期权

  D成熟型期权

• 15. 物业管理中经营计划的核心是(　　)。

  A目标

  B租金方案

  C质量状况

  D预算

• 16. 承包商收到竣工结算价款后，通常应在（　）内将竣工工程交付给开发商。

  A半个月

  B一个月

  C一个半月

  D两个月

• 17. 关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是(　　)。

  A贷款价值比率通常不超过50%

  B贷款期限最长不超过10年

  C贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

  D仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

• 18. 下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是（　　）。

  A项目总投资估算表

  B投资计划与资金筹措表

  C借款还本付息估算表

  D财务计划现金流量表

• 19. 关于用期望值法判断投资方案优劣的说法，正确的是（　　）。

  A期望值不同、标准差小的方案为优

  B期望值相同、标准差大的方案为优

  C标准差相同、期望值小的方案为优

  D期望值不同、标准差系数小的方案为优

• 20. 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（　　）。

  A发行可转换债券

  B发行普通股股票

  C发行优先股股票

  D发行公司债券

• 21. 某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是（　　）。

  A单元估算法

  B单位指标估算法

  C工程量近似匡算法

  D概算指标法

• 22. 某宗土地面积为10000平方米，土地单位价格为800元/平方米，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000 元/平方米,则该项目的盈亏平衡点销售量为( )平方米。

  A10000

  B12000

  C180000

  D15000

• 23. 某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，己知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是()元。

  A34000.00

  B83265.38

  C87867.78

  D91022.12

• 24. 将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是()。

  A开发—销售模式

  B开发—持有出租—出售模式

  C购买—更新改造—出租模式

  D购买—更新改造—出租—出售模式

• 25. ()是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型。

  A开发—销售模式

  B开发—持有出租—出售模式

  C购买—持有出租—出售模式

  D购买—更新改造—出租模式

• 26. 随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的(　　)因素。

  A交通方便性

  B声望或形象

  C位置

  D建筑形式

• 27. 某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为()。

  A6.00万元

  B7.05万元

  C7.59万元

  D13.59万元

• 28. 某房地产开发项目的占地面积为1万/平方米，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/平方米(按建筑面积计)，预测能够以8000元/平方米(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为()元/平方米。

  A3000

  B5000

  C7500

  D8000

• 29. 房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房地产价格的()。

  A30%~50%

  B40%~60%

  C60%~70%

  D80%~90%

• 30. 当()产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态。

  A房地产泡沫

  B房地产过热

  C房地产次贷危机

  D房地产泡沫和过热

• 31. 市场营销费用超过一定水平之后，就不会再刺激需求，因此市场需求有一个上限，称为()。

  A市场潜量

  B市场预测量

  C市场最低量

  D市场最高量

• 32. 在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是()。

  A单元估算法

  B概算指标法

  C单位指标估算法

  D工程近似匡算法

• 33. 居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于()。

  A基础设施建设费

  B公共配套设施建设费

  C建筑安装工程费

  D其他工程费

• 34. 应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划，公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部关部门备案的单位是()。

  A承包商

  B监理单位

  C开发商

  D施工单位

• 35. 网络图法在建设工程管理中常常作为（　　）的方法。

  A质量控制

  B成本控制

  C进度控制

  D合同管理

• 36. 房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是()。

  A《选址规划意见通知书》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

  B《规划设计条件通知书》，《选址规划意见通知书》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

  C《选址规划意见通知书》，《建设用地规划许可证》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》

  D《规划设计条件通知书》，《建设用地规划许可证》，《选址规划意见通知书》，《建设工程规划许可证》

• 37. 房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是()。

  A成本加成定价法

  B价值定价法

  C领导定价法

  D挑战定价法

• 38. 采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是()。

  A工程量清单

  B招标标底

  C招标控制价

  D评标办法

• 39. 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于()风险。

  A信用

  B管理

  C法律

  D操作

• 40. 为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。

  A本次贷款的月还款额÷月均收入

  B(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)÷月均收入

  C(本次贷款的月还款额+月物业管理费)÷月均收入

  D(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)÷月均收入

• 1. 租售方案必须明确的问题包括（　）。

  A出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系

  B租售收入

  C在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量

  D租售价格

  E收款方式

• 2. 房地产贷款担保的形式有(　　)。

  A保证

  B保险

  C质押

  D抵押

  E信用

• 3. 市场定位战略主要有()。

  A产品差别化战略

  B服务差别化战略

  C主题差别化战略

  D人员差别化战略

  E形象差异化战略

• 4. 在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有(　)。

  A土地供给的变化

  B原用于其他方面资金的介入

  C未来预期收益变化

  D政府税收政策的影响

  E获得金融机构融资的难易程度

• 5. 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有(　)。

  A资金时间价值是资金的增值特性使然

  B利率是资金时间价值的一种标志

  C资金时间价值的大小只取决于投资利润率

  D由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点上发生的现金流量

  E从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

• 6. 张某以400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50 万元。如果张某投入的资本金为240 万元，经营期内的年平均经营收入为150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（　　）。

  A投资利润率为16.67％

  B投资利润率为22.50％

  C资本金利润率为31.25％

  D资本金利润率为37.50％

  E资本金利润率为62.50％

• 7. 一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的(　　)左右，可行性研究费占项目总投资的(　　)，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的(　　)左右，管理费可按项目总投资的(　　)估算。

  A3%

  B1%～3%

  C0.5%

  D3%～5%

  E5%

• 8. 风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括(　　)。(2011年真题)

  A风险估算

  B分析风险概率分布情况

  C辨识风险发生的原因

  D检验各风险变量是否相关

  E提出应对风险的建议

• 9. 市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

  A特定地理范围内

  B特定时期

  C特定政治环境

  D特定市场营销环境

  E特定市场营销计划

• 10. 关于房地产“购买—更新改造—出租—出售”模式现金流量图的说法，正确的有( )。

  A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点

  B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点

  C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内

  D各期运营费用的垂直箭线全部向下

  E转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上

• 11. 下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有()。

  A购买—持有—出租—出售

  B购买—更新改造—出售

  C购买—更新改造—出租—出售

  D开发—销售

  E开发—持有—出租—出售

• 12. 定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。

  A业主希望达到的投资收益率目标

  B抵押贷款还本付息

  C运营费用

  D空置损失

  E收租损失

• 13. 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括()。

  A销售收入

  B补贴收入

  C出租收入

  D自营收入

  E营业外收入

• 14. 下列参数属于融资相关参数的有()。

  A基准收益率

  B资本金投资比例

  C贷款利率

  D空置率

  E出租率

• 15. 规划意见书中对规划设计的要求包括()等内容。

  A规划土地使用要求

  B居住建筑的公共服务设施配套建设招标

  C用地性质

  D建设项目与高压电力线等的距离要求

  E用地位置

• 1. 房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。(　)

  A对

  B错

• 2. 我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性金融风险的防范。

  A对

  B错

• 3. 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。(　)

  A对

  B错

• 4. 按常规，开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。()

  A对

  B错

• 5. 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。(　　)(2009年试题)

  A对

  B错

• 6. 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。

  A对

  B错

• 7. 房地产空问市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。(　　)

  A对

  B错

• 8. 遵照个人住房贷款的相关政策规定，将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。

  A对

  B错

• 9. 对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记;按工程形象进度和约定的贷款价值比率，分次确定贷款额度，分次发放贷款。

  A对

  B错

• 10. 对于收益性物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。

  A对

  B错

• 11. 房地产寿命周期长，决定了房地产适合作为一种长期投资。

  A对

  B错

• 12. 通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（　）

  A对

  B错

• 13. 从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率。（　　）

  A对

  B错

• 14. 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。

  A对

  B错

• 15. 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。（　　）

  A对

  B错

• 16. 在房地产市场运行环境中，城市发展政策属于资源环境。(　)

  A对

  B错

• 17. 租买结构有承租和购买两种方式，这两种方式都可以满足房地产空间的使用需求，相应的也就形成了房地产市场上的租买结构。()

  A对

  B错

• 18. 逐年从产品经营利润中提取折旧，以补偿固定资产在使用中的磨损和贬值。

  A对

  B错

• 19. 个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。

  A对

  B错

• 20. 判断房地产经纪公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。

  A对

  B错

• 21. 市场调查研究主要从市场调查和经济调查两个方面进行的。

  A对

  B错

• 22. 当承包商同时兼作开发商的角色时，其对房地产开发项目利润水平的要求与开发商相同。

  A对

  B错

• 23. 平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。（　）

  A对

  B错

• 24. 购买住房抵押支持证券，指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。

  A对

  B错

• 25. 当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法。

  A对

  B错

• 26. 经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。

  A对

  B错

• 27. 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的费用。

  A对

  B错

• 28. 从投资者的角度来看，放弃即期消费的损失所应得到的补偿使其具有时间价值。

  A对

  B错

• 29. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。(　)

  A对

  B错

• 30. 房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款，而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。()

  A对

  B错

• 31. 房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。（ ）

  A对

  B错

• 32. 房地产自然周期自然形成，资本流动对其影响较小。()

  A对

  B错

• 33. 熟地价包括土地使用权出让金、城市环保设施建设费和土地开发费。()

  A对

  B错

• 34. 所谓房地产增值，是指随着总体价格水平上升而导致的房地产价格增加，即通货膨胀。

  A对

  B错

• 35. 投资银行或国家债券，通常情况下没有任何风险。(　　)

  A对

  B错

• 36. 吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

  A对

  B错

• 37. 现金流出和现金流入之和称为净现金流量。

  A对

  B错

• 38. 详细可行性研究亦称“预可行性研究”，在初步可行性研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。(　)

  A对

  B错

• 39. 由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。(　)

  A对

  B错

• 40. 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要表现为投资的利润率、风险因素和额外利润等三个方面。(　　)

  A对

  B错

• 1. 某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第1~3年分别支付30%、40%和30%。店铺第2年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元。试确定该项目的财务内部收益率(假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末)。

• 2. 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿额还不变，则：(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?

• 3. 某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入的40%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下。问：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?

• 4. 某开发商获得某项目用地4200m²，规划建设用地面积4000m²，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率为12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m²，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率为10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)

• 5. 某家庭以4500元/m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向金融机构申请了相当于房价70%的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?