房地产估价案例与分析试题(四)

• 1. 某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m²。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m²，该公司认为建600m²经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m²的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价 评估时依据的建筑面积应为（　）。

  A460m2

  B600m2

  C1000m2

  D以上三个面积都不行

• 2. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（　）途径。

  A自行改变

  B经上级主管部门批准改变

  C经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续

  D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

• 3. 下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

  A居民收入增加

  B房产税征收

  C人民币升值

  D居民消费价格指数上升

• 4. 某套住宅的使用面积为100M2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/M2。

  A5680

  B5830

  C5850

  D7574

• 5. 在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（　　）万元。

  A5850

  B6125

  C6510

  D6675

• 1. 什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?

• 2. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下：
  1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
  2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
  3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。
  估价测算如下(节选)：
  一、估算净收益
  净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
  二、测算报酬率Y
  采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
  采用试算法推算报酬率。具体如下：求取可比实例报酬率表
  注：上表计算结果无误。
  报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
  取整报酬率为8.5%。
  三、估算装修改造后的办公楼总价值
  四、装修改造费用总额
  装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元
  五、销售费用与销售税费
  销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元
  六、购买现厂房的税费
  设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%
  七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
  估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
  V=2650.50万元
  单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

• 3.

• 4. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？

• 5. 甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元／m²。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元／m²。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元／m²，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元／m²售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元／m²，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？

• 6. A、大江安装工程公司承担某高层住宅工程的水、电安装任务，工程所需主材由业主方供应。因此，大江公司每月都向负责水、电专业质监的监理工程师老王报送月度施工进度计划和主材料申请计划，并都由老王签字或处理。 B、施工过程中由于总包单位长城建筑公司未能按总分包合同约定及时向大江安装公司提供施工作业面，以致水、电安装工程停工半个月。于是大江公司又向监理工程师老王提出顺延安装工程工期半个月停工损失赔偿的索赔要求。 C、一次，由于业主方面因修改设计，因涉及到土建和水、电安装工程，于是该项目监理部经总监签署分别向公司和大江公司下达了设计变更通知。之后，长城公司及大江公司均以非承包商原因为由向项目监理部提出了顺延工期和费用赔偿的索赔要求。 D、竣工结算时，长城公司又提出费用索赔的要求，提交的凭证中部分有现场监理人员的签字，另外一些签证无现场人员的签字。 问题: 1、分别对上述A、B、C、D四项事件，指出每一项事件中所述的行为是否合理?为什么? 2、从以上四项事件，你对该项目监理工作的印象如何?有何评述意见?如需改进，有何改进意见?

• 7. 某房地产开发公司在拆迁王姓的一户民房时，因拆迁补偿价格发生争执，委托某房地产评估公司对王某的住房重新进行评估。该评估公司进场勘察是2006年9月6日，双方签订拆迁补偿合同是2006年4月10日。评估公司确定以2006年9月6日作为估价时点进行估价。自2006年5月以来，该市房地产市场受全国房地产价格上涨的影响出现明显上涨行情，房地产市场价格平均每月上涨3％左右。该评估公司依据当前房地产市场价格做出估价，其价格却并不为开发公司认可，请问这是何原因?估价公司是否有错?如有，错在哪儿?整个案例有什么问题吗?

• 8. 某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估：对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误?

• 9. 在0°~360°之间,与2680°的终边相同的角是(),它是第()象限角。

• 10. 某监理公司承担一写字楼的监理任务，合同中明确了投资监理的有关任务内容。 问题: 1、该楼的施工图预算是采用单价法编制的，监理工程师如何对其进行审查。 2、合同规定，承发包双方进行工程款结算前，由监理工程师对承包方完成的工程量进行计量，以此作为结算的依据。为此，承包方要按照协议条款约定的时间向监理工程师提交已完工程的报告，在这种情况下，监理师如何进行工程计量?承包方在监理师计量过程中如何做?

• 1. 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/平方米;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/平方米 (建筑面积销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。 1、该厂房装饰装修改造后的总价值为()万元。
  A.2240
  B.2000
  C.1785.71
  D.1760
  2、需补交土地使用权出让金等费用为()万元。
  A.100
  B.200
  C.240
  D.300
  3、利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为()万元。
  A.178.71
  B.1313.25
  C.1170.39
  D.933.07
  4、下列不属于待开发的土地是()。
  A.生地
  B.毛地
  C.耕地
  D.熟地

• 2. 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万平方米的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表2-1: 表2-1房地产开发计划
  由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/平方米;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
  1、房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是()。
  A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
  B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
  C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
  D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
  2、在确定开发完成后的房地产价值时，应采用()。
  A.目前住宅市场价格
  B.未来住宅市场价格，折现至估价时点
  C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
  D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
  3、在确定开发成本时，应采用()。
  A.该开发公司测算的开发成本
  B.现时的客观开发成本
  C.各期销售时的客观开发成本
  D.各期开发时的客观开发成本
  4、在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括()。
  A.销售费用、销售税费和开发利润
  B.销售费用、销售税费和所得税
  C.销售费用、销售税费和购地税费
  D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

• 3. 某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区己补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。1、针对上述情况，在估价时最恰当的做法是()。
  A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告
  B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告
  C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告
  D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告
  2、评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是()。
  A.成本法
  B.收益法
  C.假设开发法
  D.基准地价修正法
  3、评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是()。
  A.采用市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值
  B.采用假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值
  C.按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
  D.采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

• 4. 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000平方米,2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000平方米。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500平方米,至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500平方米。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。1、采用假设开发法估价时，应按照()前提进行估价。
  A.自己开发
  B.溢价转让
  C.被迫转让
  D.自愿转让
  2、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应釆用()。
  A.0.03
  B.0.83
  C.0.85
  D.1.25
  3、采用成本法估价时，可计入开发成本的是()。
  A.办公楼开发费用
  B.食堂开发费用
  C.宿舍开发费用
  D.浴室开发费用
  4、采用成本法估价时，应()。
  A.按照预算额测算在建工程价值
  B.按工程己结算额测算在建工程价值
  C.按综合完成的形象进度测算在建工程价值
  D.结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值

• 5. 某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资 料如表3-2。表3-2可比实例资料 续表
  1、若从中选取3个案例作为可比实例，则下面四组中，第()组可以作为可比实例。
  A.ABC
  B.BCD
  C.CDA
  D.DAB
  2、若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法评得的 评估对象估价结果为()。
  A.2822元/平方米
  B.2758元/平方米
  C.3038元/平方米
  D.2997元/平方米
  3、若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案例B的权重定为0.4, 其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为()。
  A.2725元/平方米
  B.2952元/平方米、
  C.2849元/平方米
  D.2861元/平方米

• 6. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘查的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价()。
  A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
  B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价
  C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
  D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
  2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过()途径。
  A.自行改变
  B.经上级主管部门批准改变
  C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
  D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
  3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为()。
  A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和
  B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
  C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
  D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
  4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为()。
  A.该两幢房屋的正常市场价值
  B.该两幢建筑物的重新建造成本
  C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
  D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

• 7. 抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。1、按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿()万元。
  A.70
  B.60
  C.40
  D.30
  2、如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按()分别受偿。
  A.所欠债务的总额比例
  B.所欠债务的先后顺序
  C.尚欠债务的比例
  D.债权人索债的急缓程度
  3、如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿()万元。
  A.70
  B.60
  C.40
  D.30

• 8. 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/平方米,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/平方米,租期为5年，费用按法规各自承担。 1、在2006年10月时，张某的权益价格为()。
  A.没有租赁条件下的正常市场价格
  B.剩余3年租期的月租金为180元/平方米条件下的净收益于2006年10月的现值之和
  C.剩余3年租期的月租金为180元/平方米条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
  D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格
  2、在2006年10月时，王某的权益价格为()。
  A.剩余3年租期、月租金为200元/平方米条件下的净收益于2006年10月的现值之和
  B.剩余3年租期、月租金为180元/平方米条件下的净收益于2006年10月的现值之和
  C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
  D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/平方米条件下的差额在2006年10月的现值之和
  3、如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/平方米,建筑面积为500平方米,首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为()。
  A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息
  B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和己偿还月供在估价时点的本息值
  C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
  D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和己偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和

• 9. 封面和目录(略)
  致委托人函
  ××市中级人民法院：
  受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3平方米办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。
  估价时点：2007年3月5日。
  我公司根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，釆用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/平方米)。
  估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。
  随函附交3份房地产估价报告。××××房地产评估有限公司(盖章)
  法定代表人：×××(签字)2007年3月16日
  注册房地产估价师声明
  我们郑重声明：
  1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
  2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。
  3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
  4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
  5.我们己对本报告中的估价对象进行了实地查看。
  6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
  7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
  8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
  注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)
  注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  估价结果报告
  一、委托人(略)
  二、估价机构(略)
  三、估价对象
  根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)、《国有土地使用证》[证号：××地×字(1999)第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
  (一)区位状况
  位置：坐落××市××路3号楼5层整层
  城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁
  公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围
  (二)实物状况
  1.土地状况用途：办公
  地号：××区××街道163街坊1/6丘
  四至：(略)
  土地等级：1级
  土地共用面积：3500平方米
  地势：土地平整
  其中土地分摊面积：500平方米
  2.建筑物状况
  建筑面积：957.3平方米
  建筑结构：砖混一等
  层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
  层高：3.3m，檐高：24m
  用途：办公
  竣工日期：1999年12月1日
  装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略)利用现状：现空置
  (三)权益状况
  1.建筑物权益状况根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)记载：估价对象建筑物权利人:
  ×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3平方米，砖混一等。
  2.土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》(证号：××地×字[1999]第××号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500平方米，其中分摊土地面积：500平方米，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
  3.他项权利状况估价对象己设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
  他项权利人：中国工商银行××支行
  权利种类：期房抵押
  建筑面积：957.3平方米
  权利价值：574.38万元
  抵押部分：5层整层
  设定日期：1999年8月
  他项权证号：×房地×他字(1999)第×××号
  四、估价目的
  为法院办案提供价格参考。
  五、评估的价值类型和定义
  采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
  六、估价时点
  估价时点为2007年3月15日。
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
  市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
  收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
  十、估价结果
  根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/平方米)。
  十一、估价报告应用的限制
  本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。
  十二、
  2007年3月5日至2007年3月16日
  十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员(略)
  估价技术报告
  一、估价对象分析(略)
  二、房地产市场分析(略)
  三、最高最佳使用分析(略)
  四、估价方法选用
  本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
  市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
  收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
  综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
  五、估价的测算过程
  估价方法的基本步骤为：
  搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况(交易日期)调整→房地产状况调整(区域因素、个别因素)→求取比准价格
  其基本计算公式如下：估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
  (一)市场法
  1.选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件(表1-12)，选择3个可比实例进行比较。
  表1-12可比实例表
  2.可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表1-13
  表1-13因素条件对比说明表
  续表
  3.修正调整过程。以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值(区域因素与个别因素中子因素权重相同)。
  表1-14因素条件分值表
  根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。
  表1-15可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
  4.市场法估价结果3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：
  (12062+10778+11678)÷3=11506(元/平方米)
  (二)收益法测算
  收益法的基本步骤为:搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→任算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。
  根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
  其计算公式如下：
  式中V——房地产的收益价格;
  A——房地产未来每年净收益;
  Y——房地产的报酬率;
  n——房地产的收益期限;
  g——净收益逐年递增的比率。
  1.租赁收入的确定。根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8-2.5元/(平方米?天)，根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/(平方米?天)。
  2.空置率及租金损失率的确定。根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。
  3.年有效毛收入的确定。
  有效毛收入=日租金收入×天数÷年×(1-空置及租金损失率)
  4.净收益的确定。根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。
  现时年净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
  5.报酬率的确定。房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率房地产报酬率确定为6%。
  6.剩余收益期限的确定。根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
  7.租金年增长率的确定。经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。
  8.收益价格的确定按计算:
  表1-16收益法计算过程 (每平方米)
  运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/平方米。
  (三)估价对象房地产价格的确定
  采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。
  估价对象房地产单价=(11506÷11360)÷2=11433(元/平方米)
  估价对象房地产总价=11433×957.3=10944811(元)
  取整为1094万元。
  单价为11433元/平方米。
  六、估价结果
  根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定:估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/平方米)。
  附件
  1.《委托司法鉴定函》(复印件)
  2.《房屋所有权证》(复印件)
  3.《国有土地使用证》(复印件)
  4.估价对象地理位置示意图
  5.估价对象小区实景照片
  6.估价机构资质证书(复印件)
  7.估价机构营业执照(复印件)
  8.房地产估价师注册证书(复印件)

• 10. 有一临街商铺要转让，建筑面积为500平方米,土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现己出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问：根据上述资料你能否决定购买?为什么?

• 11.

• 12. 某人于2006年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2007年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原有装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2007年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2007年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为2007年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1.该人与开发商于2007年7月30日签订的正式合同原件;2.该人的购房发票;3.商品房预售许可证复印件;4.其他市场资料。请问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全?2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?3.可否按2007年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

• 13. 商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变;5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。请问：现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

• 14. 丙公司购得一个已停工3年的在建工程，结构封顶，其中1-5层为商业裙楼，6-30层为住宅，裙楼部分己完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和6-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。请问：1.请问可以设定抵押的房地产包括哪些?2.请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

• 15. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅己事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1.如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2.如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3.该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

• 16. 某酒店一楼有一空调机房,建筑面积为250m2.空调主机于1990年购入,当时的购入价为500万元,同型号空调主机现行市价为458万元.现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250万元,拆除费用5万元.如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地面积50 m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租.酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析.估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。 1、若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为( )万元.
  A.530
  B.472
  C.455
  D.450
  2、如报酬率为5. 25%,则至少霈签订( )年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出.
  A.7
  B.8
  C.9
  D.10

• 17. 甲公司拥有一宗面积为80000平方米的工业用地，地上建有面积为50000平方米的厂房、10000平方米的自用办公楼。新一轮城市规划己将该区域调整为城市住宅区。 1、甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应()。
  A.按工业用途估价
  B.按居住用途估价
  C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
  D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
  2、受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是()。
  A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
  B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
  C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
  D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
  3、如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的征收补偿为()。
  A.被征收房屋及其占用范围内的土地价值
  B.被征收房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
  C.被征收房屋的价值和停产停业损失
  D.被征收房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

• 18. 2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000平方米的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4亿元。 1、2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为()亿元。
  A.10
  B.11
  C.13
  D.15
  2、2011年7月1日该综合楼的被征收价值为()亿元。
  A.12
  B.14
  C.15
  D.16
  3、征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应()。
  A.委托房地产估价机构评估确定
  B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
  C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
  D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定
  4、政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为()。
  A.征收补偿方案
  B.行政诉讼权利
  C.行政复议权利
  D.搬迁期限

• 19. 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

• 20. 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?

• 21. 2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

• 22. 某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 1、若估价目的为征收补偿，该房地产应按()评估。
  A.商业用途
  B.工业用途
  C.估价师确定的用途
  D.商业与工业混合用途
  2、若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。
  A.商业用途
  B.工业用途
  C.估价师确定的用途
  D.委托方确定的用途
  3、若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为()。
  A.工业用途
  B.商业用途
  C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响
  D.商业用途，并考虑补地价因素的影响
  4、若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。
  A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响
  B.本次评估己考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减
  C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估
  D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整

• 23. 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000平方米，其中建设用地面积4500平方米，代征地面积500平方米，规划建筑面积为15000平方米。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目己投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/平方米,每月1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。 1、下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是()。
  A.在建工程只有当己投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
  B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
  C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
  D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
  2、若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是()。
  A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
  B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率
  C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
  D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
  3、采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/平方米，则土地总价为()。
  A.1035.0
  B.1066.1
  C.1150.0
  D.1184.5
  4、采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在价值时点为()。
  A.9734.2
  B.10218.3
  C.10407.5
  D.10458.8

• 24. 某宗房地产现行的价格为2000元/平方米,年净收益为200元/平方米,报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/平方米。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/平方米。 1、获知兴建火车站后该宗房地产的价格为()元/平方米。
  A.2983.72
  B.3203.78
  C.3693.42
  D.5000
  2、收益法的本质是()。
  A.以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值
  B.以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值
  C.将房地产收益直接资本化
  D.将房地产收益报酬资本化
  3、以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于()因素。
  A.未来净收益的报酬率
  B.未来净收益的大小
  C.获得净收益期限的长短
  D.获得净收益的可靠性

• 25. 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/平方米、300元/平方米和350元/平方米。然后根据最高最佳利用原则选取350元/平方米作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/平方米，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?