房地产估价案例与分析试题(二)

• 1. 某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/M2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/M2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/M2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。

  A1051

  B1096

  C1100

  D1147

• 2. 某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。

  A2800

  B2940

  C4000

  D4200

• 3. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（　）

  A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

  B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记

  C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续

  D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

• 4. 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应(  )。

  A按工业用途估价

  B按居住用途估价

  C按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

  D先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

• 5. 某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m²。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m²，该公司认为建600m²经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m²的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价 该公司委托评估应选择（　）。

  A房地产管理部门

  B资产管理部门

  C有资格的房地产估价机构

  D验资机构

• 1. 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见下表，并用收益法评估该写字楼的市场价值。 估价对象相关资料
  估价测算如下（节选）：
  （一）年有效毛收入
  22000m²×（50+5）元/m²×12X（1-10%）=13068000元
  二）年运营费用
  1．年维修费用
  25000m²X2000元/m²×2%=1000000元
  2．年管理费用
  年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040（元）
  3．年营业税及附加
  年营业税及附加=13068000元×5．55%=725274元
  4．年运营费用小计
  年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
  （三）年净收益
  年净收益=年有效毛收入-年运营费用=13068000元-2417314元=10650686元
  （四）估价结果

• 2. ××××房地产估价报告封面及目录(略)
  致委托人函
  ×××(委托人全名)：
  受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
  估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
  估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。
  在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。
  附函提供房地产估价报告2份。
  ××××房地产评估有限公司(盖章)
  法定代表人：×××(签章)
  2006年10月15日
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  ××××房地产估价结果报告
  一、委托人(略)
  二、估价机构(略)
  三、估价对象
  (一)区位状况(略)
  (二)实物状况
  (1)建筑物实物状况
  建筑面积：243.70m2
  建筑结构：钢筋混凝土结构
  总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第1、2层
  竣工日期：2005年9月10日
  成新率：现状成新为十成新
  层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
  建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
  装修情况：(略)
  设施设备：(略)
  工程质量：(略)
  维护、保养情况：良好
  大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
  物业管理状况：(略)
  绿化等其他情况：(略)
  (2)土地实物状况
  土地用途：1～2层为商业服务
  土地等级：商业Ⅲ级
  土地开发程度：七通一平
  土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
  形状、地势、地质、水文状况：(略)
  (三)权益状况
  (1)建筑物权益状况
  根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
  (2)土地使用权权益状况
  根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。
  (3)他项权利状况
  据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将货款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
  四、估价目的
  为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
  五、估价时点
  2006年10月10日。
  六、价值定义
  本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
  十、估价结果
  经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整;按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业期
  2006年10月10日至2006年10月15日。
  十三、估价报告应用的有效期
  本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
  十四、有关说明(略)
  ××××房地产估价技术报告
  一、估价对象房地产状况分析(略)
  二、市场背景分析(略)
  三、最高最佳使用分析(略)
  四、估价方法选用(略)
  五、估价测算过程
  (一)市场法
  根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。
  1.测算1层商铺价格
  估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。
  (1)可比实例的选取
  选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
  (2)比较修正
  ①交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交易实例，交易价格无异常,无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
  ②交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
  ③房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。
  (3)比准价格计算
  根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：
  利用实例A计算为10606元/m2;
  利用实例B计算为9958元/m2;
  利用实例C计算为9285元/m2。
  从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。
  2.测算2层商铺价格<

• 3. 一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。
  二、估价方
  ××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
  三、估价对象
  ××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
  ××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611㎡，总用地面积2560㎡。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
  估价对象其他内容描述(略)
  四、估价目的
  评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据
  五、估价时间
  2003年4月1日
  六、价值定义
  本次估价采用公开市场价值标准。
  七、估价依据(略)
  八、估价方法
  根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
  九、估价结果
  估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
  十、估价人员(略)
  十一、估价作业日期
  2003年3月10日～3月20日。
  十二、估价报告应用的有效期(略)
  估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用(略)
  六、估价测算过程
  (一)收益法估价测算过程
  1.估算年有效毛收入
  根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1～6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。
  估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
  根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
  (1)1层年有效毛收入：A=1000㎡×100元/㎡×0.8×12=96.00万元
  (2)2层年有效毛收入：B=1000㎡×80元/㎡×0.8×12×90%=69.12万元
  (3)3层年有效毛收入：C=1000㎡×70元/㎡×0.75×12=63.00万元
  (4)4层年有效毛收入：D=1000㎡×60元/㎡×0.75×12×85%=45.90万元
  (5)5层年有效毛收入：E=1000㎡×40元/㎡×0.75×12×85%=30.60万元
  (6)6层年有效毛收入：F=1000㎡×30元/㎡×12×85%=30.6万元
  (7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)㎡×20元/㎡×0.7×12×80%=8.21万元
  年有效毛收入：A+B+C+D+E+F+G=96.00万元+69.12万元+63.00万元+45.9万元+30.6万元+30.6万元+8.21万元=343.43万元
  2.估算年运营费用
  (1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293元/㎡×2560㎡=75-01(万元)
  (2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343.43万元×5%=17.17万元
  (3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43万元×8%=27.47万元
  (4)年保险费：按年租金收入的0.2%计算。则：年保险费=343.43万元×0.2%=0.69万元
  (5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费：343.43万元×(12%+5.5%)=60.10万元
  年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01万元+17.17万元+27.47万元+0.69万元+60.10万元=180.44万元
  3.估算年净收入
  年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43万元-180.44万元=162.99万元
  4.确定资本化率
  资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
  5.选出计算公式求出收益价格
  由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40年-5年=35年，且净收益每年基本上固定不变.因此选用以下公式计算收益价格
  将上述相关数据：a=162.99，r=35代入公式，得V=1899.58万元
  (二)成本法估价测算过程
  1.估算土地价格
  根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：
  土地价格=2860元/㎡×(1-12.5%)×2560㎡=640.64万元
  2.估算建筑现值
  建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
  (1)建筑物重置价格
  根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/㎡。则建筑物重置总价为：
  建筑物重置总价=1290元/㎡×6611㎡=852.82万元
  (2)建筑物折旧
  根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
  建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82万元×(1-0)×2/60=28.43万元
  (3)建筑物现值
  建筑物现值=852.82万元-28.43万元=824.39万元
  3.估算估价对象房地产的价格
  估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64万元+824.39万元=1465.03万元
  (三)估价结果的确定
  以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
  估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)万元/2=1682万元(已取整)
  估价对象房地产建筑面积单价=1682万元/6611㎡=2544(元/㎡)(已取整)
  七、估价结果
  经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。
  附件(略)

• 4.

• 5. 有人提出比较法的评估结论最接近实际，成本法的评估结论通常偏低，收益法的评估结论通常偏高，这种说法对吗？为什么？

• 6. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。 请问： (1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? (2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

• 7. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收，房屋征收部门张贴了房屋征收决定公告，房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名注册房地产估价师，在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地上房屋征收评估报告？2．你应如何确定该被征收房屋的用途？

• 8. 规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元／m²，居住用地的基准地价是700元／m²。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500m²。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？

• 9. 房地产开发项目存贷比率的表述式是什么？

• 10. 某市一家工业企业2016年度发生以下经济业务：(1)销售产品取得不含税收入9000万元，销售成本为6500万元;
  (2)出租机器设备取得不含税租金收入200万元;
  (3)全年发生管理费用1300万元(其中业务招待费56万元)，销售费用500万元(含广告费320万元);
  (4)实际发放工资共计500万元，向工会拨缴工会经费11万元、发生职工福利费78万元、职工教育经费19万元;(以上工资和经费均未包括在成本、费用内)
  (5)营业外支出50万元，该笔支出为通过红十字会向灾区的捐赠;
  (6)从境外分支机构取得税后所得42.5万元，分支机构在境外实际按15%的税率缴纳了企业所得税;
  (7)1—11月已预缴企业所得税50万元。
  已知：该企业增值税税率为17%，当年认证通过的进项税为830万元;城市维护建设税的税率7%，教育费附加3%;除此之外不考虑其他税费。计算结果均保留两位小数。
  要求：根据所给资料，回答下列问题：
  (1)计算该企业2016年税前准予扣除的税费。
  (2)计算该企业2016年境内销售(营业)收入和会计利润。
  (3)计算该企业2016年业务招待费和广告费应调整应纳税所得额的数额。
  (4)计算该企业2016年所得税前可以扣除的工资以及工会经费、职工福利费、职工教育经费合计数。
  (5)计算该企业2016年所得税前可以扣除的捐赠支出。
  (6)计算该企业汇算清缴时应补缴的企业所得税。

• 1. 注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/平方米，收益价格为12000元/平方米，两个测算结果存在一定差异。 1、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是()。
  A.空置率取值偏大
  B.报酬率取值偏小
  C.运营费用率取值偏大
  D.租金增长率取值偏小
  2、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。
  A.通胀率上升
  B.存款利率下调
  C.办公用房销售市场降温
  D.办公用房租赁市场升温
  3、如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是()。
  A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
  B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
  C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
  D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重

• 2. 房地产估价报告项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：××法院估价机构：××房地产估价有限公司
  估价人员：××××××
  估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：××[2011]第××号
  目录(略)
  致估计委托人涵
  ××法院:
  致估价委托人函
  受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45平方米的商业用房及建筑面积为38平方米的车库的市场价值进行了评估。
  估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23平方米,土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
  本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真
  分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：
  评估单价：7983元/平方米
  评估总价：408.29万元
  人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整
  ××房地产估价有限公司(盖章)
  法定代表人：(签名、盖章)
  二〇一一年七月五日
  注册房地产估价师声明
  我们郑重声明：
  1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
  2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限定条件的限制。
  3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。
  4.估价人员依据国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
  5.注册房地产估价师×××，×××己于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
  6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
  姓名执业资格注册号签名
  ×××注册房地产估价师×××(略)
  ×××注册房地产估价师×××(略)
  估价假设和限制条件
  1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
  2.估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
  3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
  4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
  5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
  6.至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
  7.至估价时点，估价对象己抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑己抵押他项权利对房地产价值的影响。
  (其他假设和限制条件略)
  房地产估价结果报告
  一、估价委托人(略)
  二、估价机构(略)
  二、估价对象
  估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位第二层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积411.45平方米，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面共100平方米，合计可利用面积为511.45平方米。车库位于第一层，建筑面积为38平方米。
  估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23平方米，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。
  估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至估价时点，估价对象己抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。
  (估价对象其他情况略)
  四、估价目的
  因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。
  五、估价时点
  2011年6月23日
  六、价值定义(略)
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法(略)
  十、估价结果(略)
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期(略)
  十三、估价报告应用的有效期
  因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。
  房地产估价技术报告
  一、估价对象实物状况描述与分析(略)
  二、估价对象权益状况描述与分析(略)
  三、估价对象区位状况描述与分析(略)
  四、市场背景描述与分析(略)
  五、最高最佳利用分析(略)
  六、估价方法适用性分析
  1.估价方法选用的理由
  估价对象为己建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法;估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估
  2.估价方法原理和公式
  (1)收益法
  收益法原理：釆用适当的报酬率，将估价对象未来各期(通常为年)的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。
  收益法公式式中v—房地产价值;
  A—未来第一年房地产净收益;
  Y—报酬率;
  g—净收益逐年递增的比率;
  n—房地产剩余收益年限。
  (2)市场法(略)
  七、估价测算过程
  (一)收益法
  1.年有效毛收入
  估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见表1-2。
  表1-2商业用房租赁情况调查表
  表1-3因素条件说明表
  表1-4商业用房租金测算表
  3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/(平方米?月)。
  根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。
  年潜在毛收入=月租金×l2=72.2×l2=866.4(元/平方米)
  年有效毛收入=年潜在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08(元/平方米)
  2.年总费用
  ①税金：包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税(营业税的7%)、教育费附加(营业税的3%)，综合取年有效毛收入的17.5%。
  ②维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/平方米计算。
  年维修费=1800×2%=36(元/平方米)
  ③保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰-3‰，本次取2‰。
  年保险费=823.08×2‰=1.65(元/平方米)
  ④管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%-4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。
  年管理费=年有效毛收入×3%=：866.4×3%=25.99(元/平方米)
  ⑤年总费用：①-④项的合计。
  年总费用=144.04+36+1.65+25.99=207.68(元/平方米)
  3.年净收益
  年净收益=年有效毛收入-年总费用=823.08-207.68=615.4(元/平方米)
  4.报酬率
  报酬率确定为6.5%。(确定过程略)
  5.收益年限
  估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至估价时点己使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。
  6.求取房地产评估单价
  计算公式为：
  估价对象单价=615.4÷6.5%×[l-1÷(1+6.5%)29]=7943(元/平方米)(取整)。
  (二)市场法
  经测算，估价对象比准单价为8023元/平方米。(测算过程略)
  (三)综合确定估价对象评估价格
  由上述测算过程得到的收益价格为7943元/平方米，比准价格为8023元/平方米,两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。
  估价对象评估单价=(7943+8023)÷2=7983(元/平方米);
  估价对象评估总价=7983×511.45=408.29(万元)。
  八、估价结果确定
  本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6月23日的评估单价为7983元/平方米，评估总价为408.29万元，人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。
  附件(略)

• 3. 某酒店土地总面积3000平方米，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计;总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米;首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%;其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天2W元，年平均人住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
  估价计算如下：
  1.有效毛收入=2000×l00×l2×80%+200×200×365×80%=13600000(元)。
  2.总费用=200×200×365×40%=5840000(元)。
  3.酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000(元)
  4.酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000(元)。
  5.酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000(元)。
  6.酒店建筑物价值
  该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

• 4. 房地产抵押评估报告估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估
  估价委托人：××有限公司
  估价机构：××房地产估价有限公司
  注册房地产估价师：×××(注册号：×××)
  ×××(注册号：×××)
  估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日
  估价报告编号：××估字[2012]第××号
  目录(略)
  致估价委托人函(略)
  注册房地产估价师声明(略)
  估价假设和限制条件(略)
  估价结果报告
  一、估价委托人(略)
  二、估价机构(略)
  二、估价对象
  估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000平方米;土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000平方米。
  估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”(通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整)，公共配套齐全。(土地其他情况略)
  估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：
  一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000平方米,建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。
  二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000平方米，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。(建筑物其他情况略)
  四、估价目的
  为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
  五、价值时点
  本次估价的价值时点为2012年10月13日。
  六、价值定义
  本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略)
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法(略)
  十、估价结果
  估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元(大写：人民币零万元整)。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价：6444元/平方米。
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期
  2012年10月1日至2012年10月8日。
  十三、估价报告应用的有效期(略)
  十四、估价对象变现能力分析(略)
  估价技术报告
  一、估价对象实物状况描述与分析(略)
  二、估价对象权益状况描述与分析(略)
  三、估价对象区位状况描述与分析(略)
  四、市场背景描述与分析
  1.××市宏观经济发展状况
  ××市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。(其他经济发展情况略)
  2.××市房地产市场发展状况
  ××市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长9%，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。
  五、最高最佳利用分析(略)
  六、估价方法适用性分析(略)
  七、估价测算过程
  (一)成本法测算过程
  1.土地取得成本
  采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/平方米。(测算过程略)土地取得成本=1300×25000=3250(万元)。
  2.建设成本
  (1)建筑安装工程费
  当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/平方米。(依据略)建安工程费=2600×15000=3900(万元)。
  (2)勘查设计和前期工程费
  勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。(依据略)
  勘查设计和前期工程费=3900×9%=351(万元)。
  (3)基础设施建设费
  基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。(依据略)
  基础设施建设费=290×15000=435(万元)。
  (4)其他工程费
  其他工程费为每平方米建筑面积130元。(依据略)
  其他工程费=130×15000=195(万元)。
  (5)开发期间税费
  开发期间税费为每平方米建筑面积210元。(依据略)
  开发期间税费=210×15000=315(万元)。
  (6)建设成本
  建设成本=3900+351+435+195+315=5196(万元)。
  3.管理费用
  管理费用比率一般按4%计算。(依据略)
  管理费用=5196×4%=207.84(万元)。
  4.销售费用
  销售费用比率一般按3%计算。(依据略)
  销售费用=(3250+5196)×3%=253.38(万元)。
  5.投资利息
  计息期按一年计算，利率按6.15%计算。(依据略)
  投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×6.15%
  =(3250+5196+207.84+253.38)×6.15=547.79(万元)。
  6.销售税费
  销售税费一般为销售价格V(即开发完成后的价值)的5.65%。(依据略)
  销售税费=V×5.65%。
  7.开发利润
  项目成本利润率为15%。(依据略)
  开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)×15%
  =(3250+5196+207.84+253.38+547.79)×!5%
  =1418.25(万元)。
  销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5.65%。
  销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/(1-5.65%)
  =(3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25)/(1-5.65%)
  =11524.39(万元)
  8.折旧
  根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。(确定过程略)房地产现值为：11524.39×90%=10371.95(万元);
  取整：10372万元;
  单价：10372/15000=6915(元/平方米)。(取整)
  (二)收益法测算过程
  收益价格
  式中A——年净收益;
  Y——报酬率;
  g——年收益递增率;
  N——收益年限。
  1.测算年净收益
  年有效毛收入=月租金×l2×收益总面积×出租率+其他收入;
  年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用(物业管理费、水电费等);
  年净收益=年有效毛收入-年运营费用。
  (1)年有效毛收入
  该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/(平方米?天)(不包括物业费、水电费)，空置率为5%。(依据及测算过程略)
  年有效毛收入=日租金×365×(1—5%)=1.5×365×0.95=520.13(元/平方米)。
  (2)年运营费用
  1)营业税及附加
  包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%营业税及附加=520.13×5.5%=28.61(元/平方米)。
  2)房产税
  房产税占租金有效毛收入的12%。
  房产税=520.13×l2%=62.42(元/平方米)。
  3)维修费
  维修费为5.2元/平方米。(依据及测算过程略)
  4)管理费
  管理费占租金有效毛收入的3%。(依据略)
  管理费=520.13×3%=15.6(元/平方米)。
  5)保险费
  经测算，保险费为10.39元/平方米。(依据及测算过程略)
  (3)年净收益
  年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39=397.97(元/平方米)。
  2.确定报酬率Y
  经测算，报酬率为7%。(依据及测算过程略)
  3.确定收益逐年递增比率g
  经测算，估价对象净收益每年递增1%。(依据及测算过程略)
  4.确定尚可收益年限n
  估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。
  5.测算收益价格
  八、估价结果确定
  采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：
  评估单价=(6915+5972)/2=6444(元/平方米)。(取整)
  评估总价=6444×15000=9666(万元)。
  估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。
  单价：6444元/平方米。
  附件(略)

• 5.   楼面平均单价：4248元／m2
  附件(略)

• 6. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
  一、委托人(略)
  二、估价机构(略)
  三、估价对象
  (一)估价对象实物状况(略)
  (二)估价对象权益状况(略)
  (三)估价对象区位状况(略)
  四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
  五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。
  六、价值时点：2008年9月5日。
  七、估价依据
  1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
  2.《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。
  3.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
  4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号)。
  5.《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
  6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号)。
  7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号)。
  8.《房屋拆迁许可证》(证号：×规拆许[2008]第××号)。
  9.委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场彳g息资料等。
  10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  由于估价对象周边区域商业店面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估;由于A市建筑安装工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。
  十、估价结果(略)
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期(略)
  十三、估价报告使用期限(略)

• 7. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积为2000平方米,其中1层有600平方米为酒店大堂，900平方米出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积为40平方米;会议室5间，建筑面积共500平方米;自用办公室3间，建筑面积共300平方米。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/平方米,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积100W元/平方米;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均为每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限为30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800(万元);酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022(万元);酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24(万元);酒店年总费用=1022×40%=409(万元);酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元);酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷(1+10%)30]=6007(万元);酒店办公室价格±300×10000=3000000(元)=300(万元);该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)。

• 8. 某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1-3层整体设计为商场;塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27平方米。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修己完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。请问：1.2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?2.写出估价技术路线。

• 9. 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区己建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000平方米环城公路需占用该小区500平方米绿地，并拆除一幢面积为900平方米的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

• 10. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/平方米,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/平方米。请问：1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

• 11. 某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1层、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请问：写出应选用的估价方法及估价技术路线。

• 12. 市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。请问：采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与价值时点相差3年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?

• 13. 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。估价的假设条件1.价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9.注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。估价的限制条件1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3.根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告价值时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

• 14. 某宗房地产2013年6月的价格为1800元/平方米，现需要调整到2013年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日到10月1日的价格指数分别为79.6、74. 7、76. 7、85.0、89.2、92. 5、98.1(以2011年1月1日的价格指数为100)。 1、该宗房地产2013年10月1日的价格为()元/平方米。
  A.2300.22
  B.2401.22
  C.2502.22
  D.2302.22
  2、在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为()。
  A.环比价格指数
  B.定基价格指数
  C.价格变动指数
  D.价格调整指数

• 15. 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。1、本估价项目最适宜采用的估价方法是()。
  A.修复费用法
  B.损失资本化法
  C.赔偿实例比较法
  D.损害如后价差法
  2、本估价项目的估价结果不包括()。
  A.屋面及室内装修修缮费用
  B.损坏家具家电维修费用
  C.房屋使用人周转安置费用
  D.房屋市场价值的减损额
  3、导致两个估价结果差异较大的因素不包括()。
  A.房屋渗漏情况
  B.房屋购置原价
  C.修缮工期长短
  D.房屋使用人数

• 16. 若您己通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。1、下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的是()。
  A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估
  B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合
  C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用;若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由
  D.估价方法的选用必须征得委托人的同意
  2、估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其()，进而确定需要采用的估价方法。
  A.估价原则
  B.价格内涵
  C.产权
  D.用途

• 17. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

• 18. 某房地产估价机构于 2012 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为 2012 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2012 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
  　　
  请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?

• 19. 某企业在无偿划拨的土地上建房2000平方米用于生产。2009年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款100万元和60万元，抵押期限两年，贷款成数率为50%，2013年底由于企业破产未按期偿还贷款，法院拟处分此房地产。 1、如以拍卖方式处分该宗房地产，拍卖底价应()，否则贷款本金会有损失。
  A.大于320万元
  B.等于320万元
  C.小于160万元
  D.大于160万元，小于320万元
  答案：
  2、如拍卖成功，拍卖所得的价款应()。
  A.首先缴纳土地使用权出让金
  B.首先支付甲、乙银行贷款
  C.首先支付处分抵押房地产的费用
  D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用

• 20. 因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 1、本案中征收评估机构的选定程序应当是()。
  A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定
  B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定
  C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定
  D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定
  2、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是()。
  A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
  B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估
  C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估
  D.该自建房屋己建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估
  3、张某对评估结果有异议，首先应当()。
  A.委托其他评估机构另行评估
  B.向原估价机构申请复核评估
  C.向当地评估专家委员会申请鉴定
  D.向当地人民法院提起诉讼
  4、张某就征收补偿提出的下列要求中，不合理的是()。
  A.张某选择房屋产权调换
  B.张某要求先补偿、后搬迁
  C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿
  D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议

• 21. 2012年2月，某征收人在征收某产权人的一套建筑面积160平方米的砖混住宅房屋时，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/平方米;现征收人以附近小区一套156平方米建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/平方米。2012年6月双方办理了房屋产权调换手续。 1、进行产权调换房屋差价结算时，被征收人应补交的房屋差价款为()。
  A.64000元
  B.49600元
  C.12800元
  D.14400元
  2、该征收人因工作需要欲继续使用上述156平方米房屋，遂与被征收人商议，被征收人同意将该产权调换的房屋租用给征收人使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用()月后被征收人应补交的差价款可以全部冲抵。
  A.12个月
  B.18个月
  C.22个月
  D.24个月

• 22. 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。1、采用现金流量折现法进行估价时，正确的是()。
  A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
  B.对宗地整体评估，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
  C.对宗地整体评估，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
  D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总
  2、在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取()。
  A.价值时点的住宅市场价格
  B.三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点
  C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
  D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
  3、在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括()。
  A.销售费用、销售税费和开发利润
  B.销售费用、销售税费和投资利息
  C.销售费用、销售税费和购地税费
  D.销售费用、销售税费和企业所得税
  4、关于该估价项目的说法，正确的是()。
  A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率
  B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价
  C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果
  D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定

• 23. 甲方(开发公司)于2010年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为A座和B座)8层共5000平方米的商品房。至2011年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2013年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。1、确定评估结论的依据应是()。
  A.以1500万元作为评估值
  B.以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值
  C.以2010年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
  D.以2010年7月至2011年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
  2、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为()。
  A.2011年12月
  B.2013年7月
  C.项目转让日期
  D.项目建成日期
  3、该商品房预计2015年11月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是()。
  A.估价对象状况及房地产市场情况均为2011年12月的状态
  B.估价对象状况及房地产市场情况均为2015年11月的状态
  C.估价对象状况为2015年11月的状态，房地产市场情况为2013年7月的状态
  D.估价对象状况为2013年7月的状态，房地产市场情况为2015年11月的状态

• 24. 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。1、下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是()。
  A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
  B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
  C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
  D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
  2、对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是()。
  A.交通条件
  B.产业集聚度
  C.基础设施完备程度
  D.公共设施完备程度
  3、该宗房地产的再次抵押价值为()。
  A.首次抵押时的价值—首次抵押贷款余额
  B.再次抵押时的价值—首次抵押贷款余额
  C.再次抵押时的价值—己抵押贷款额贷款成数
  D.再次抵押时的价值—己抵押贷款余额贷款成数

• 25. 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672平方米;自用生产车间建筑面积3300平方米;办公楼建筑面积1050平方米;临街商业用房建筑面积580平方米，己出租。商业用房的用地己于2010年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂己取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?