2021房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试题及答案

• 1. 采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y=a+bX中的常数a、b的因素应是()。

  A房地产的历史价格资料

  B房地产的现时价格资料

  C房地产的未来价格资料

  D房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

• 2. 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为()万元。

  A400

  B628

  C656

  D700

• 3. 下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是()。

  A不可移动特性是指房地产的位置不可移动

  B房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境

  C房地产市场是一个全球性的市场

  D房地产市场按照地域可分为若干个子市场

• 4. 由于土地具有()的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。

  A独一无二

  B不可移动

  C价值高大

  D数量有限

• 5. 某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/平方米，出租的年总收益为500元/平方米，管理费用等其他支出为100元/平方米。假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是()元/平方米。

  A4395

  B4486

  C4636

  D4850

• 6. 某套商品住宅现房的建筑面积为100平方米,类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/平方米,尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为()元/平方米。

  A4653

  B5347

  C5352

  D5366

• 7. 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）

  A原始价值高于账面价值

  B投资价值高于市场价值

  C谨慎价值低于市场价值

  D快速变现价值低于市场价值

• 8. 当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取()政策。

  A高地价

  B低地价

  C优惠

  D折中

• 9. 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（）。

  A0.91

  B0.92

  C1.09

  D1.10

• 10. 现有某待开发项目建筑面积为3850平方米,从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/平方米。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为()万元。

  A766

  B791

  C913

  D1046

• 11. 最高最佳利用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。

  A合法使用

  B合法产权

  C合法处分

  D合法收益

• 12. 同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互间有一定的()。

  A互补性

  B一致性

  C替代性

  D差异性

• 13. 下列属于计算建筑物折旧的方法的是()。

  A累加法

  B市场提取法

  C投资报酬率排序插入法

  D实际观察法

• 14. 自然经过的老朽主要是由于()引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。

  A外力

  B内力

  C自然力的作用

  D内部结构的变化

• 15. 地租—市场价格—生产成本—普通利润(平均利润)是()提出的。

  A亚当·斯密

  B威廉·配第

  C大卫·李嘉图

  D马尔萨斯

• 16. 马克思的地租理论不包括（　）。

  A级差地租

  B剩余地租

  C垄断地租

  D绝对地租

• 17. 某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三法则，其路线价为()元/平方米。

  A2025

  B2250

  C2700

  D3000

• 18. 估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和()。

  A价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件

  B价值类型、估价对象分析、致委托人函

  C价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制

  D价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制

• 19. 房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取()的方法。

  A实物分割

  B拍卖分割

  C折价分割

  D变卖分割

• 20. 产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。

  A规模收益不变

  B规模收益递减

  C规模收益递增

  D边际收益递减

• 21. 某商铺建筑面积为5000┫，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/┫;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

  A5208

  B533

  C695

  D711

• 22. 某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（　）万元。

  A159.56

  B168.75

  C169.39

  D277.70

• 23. 从()年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。

  A1994

  B1995

  C2001

  D2003

• 24. 王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为(　)元。

  A12650

  B5000

  C13911

  D12574

• 25. 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。

  A87

  B124

  C130

  D134

• 26. 需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产(　)方面的内容。

  A建筑技术

  B土地权利设置

  C相邻关系

  D土地使用管制

• 27. 房地产估价中的价值，一般是指（）。

  A使用价值

  B交换价值

  C投资价值

  D账面价值

• 28. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。

  A建筑技术

  B土地权利设置

  C相邻关系

  D土地使用管制

• 29. 对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是()。

  A产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值

  B产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值

  C产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本

  D产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值

• 30. 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用()预测房地产的未来价格。

  A数学曲线拟合法

  B平均增减量法

  C平均发展速度法

  D移动平均法

• 31. 下列不属于房地产区位因素的是( )。

  A交通

  B用途

  C环境

  D楼层

• 32. 某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（　　）。

  A平均发展速度法

  B平均增减量法

  C数学曲线拟合法

  D中位数法

• 33. 假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是（　　）。

  A业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发

  B自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发

  C被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发

  D自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发

• 34. ()是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

  A相邻关系

  B使用管制

  C市政府监督

  D其他管制

• 35. 下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。

  A路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

  B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

  C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

  D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

• 36. 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。

  A同一估价原则、同一估价时点

  B同一估价目的、同一估价方法

  C同一估价目的、同一估价时点

  D同一估价原则、同一估价目的

• 37. 总的来讲，房地产价格与房地产的需求、供给分别是()。

  A正相关和负相关

  B正相关和正相关

  C负相关和正相关

  D负相关和负相关

• 38. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为()万元。

  A37.91

  B38.25

  C38.42

  D50

• 39. 专业估价与非专业估价的本质区别不包括(　)。

  A由专业机构和人员完成

  B实行有偿服务

  C目的是评估市场价值

  D要承担法律责任

• 40. 下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有(　)。

  A应做到诚实正直、公正执业

  B通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目

  C未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

  D不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

• 1. 关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

  A合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

  B抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

  C在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

  D房屋征收评估应评估无租约限制价值

  E只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

• 2. 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（　　）。

  A投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

  B评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

  C评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

  D评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

  E评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

• 3. 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（　　）。

  A对房地产本身进行投资改良

  B房地产需求增加导致其稀缺性增加

  C通货膨胀

  D外部经济性

  E建造成本提高

• 4. 房地产租赁包括(　)。

  A房屋租赁

  B土地租赁

  C土地使用权租赁

  D动产租赁

  E土地所有权租赁

• 5. 土地实物因素包括()。

  A面积

  B形状

  C地形

  D土壤

  E位置

• 6. 某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有(　)。

  A该厂房的实际价格等于名义价格

  B该房地产的名义价格为50万元

  C该房地产的实际价格为50万元

  D该房地产的实际价格高于50万元

  E该房地产不存在名义价格

• 7. 房地产估价规范的内容包括()。

  A评估制度

  B估价原则

  C估价程序

  D估价报告

  E职业道德

• 8. 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括(　)等。

  A严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款

  B上调或下调金融机构存款基准利率

  C提高或降低最低购房首付款比例

  D提高或降低最高房地产抵押贷款成数

  E延长或缩短最长购房贷款期限

• 9. 建筑物实物因素包括()。

  A建筑规模

  B建筑结构

  C朝向

  D设施设备

  E装饰装修

• 10. 假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（　）。

  A区位

  B用途

  C档次

  D周围环境

  E建筑规模

• 11. 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。

  A建筑物重置成本

  B建筑物残余价值

  C建筑安装工程造价

  D土地使用权重新取得成本

  E重建期间的经济损失

• 12. 市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（　　）。

  A区位相近

  B权利性质相同

  C面积相等

  D档次相当

  E建成年份相同

• 13. 一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其()。

  A估价委托人

  B估价师

  C价值类型

  D估价对象

  E估价结果

• 14. 应用路线价法需要进行()等修正。

  A临街深度

  B土地形状

  C交易日期

  D交易情况

  E临街宽度

• 15. 某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（　）。

  A电费

  B物业管理费

  C水费

  D供暖费

  E房地产税

• 16. 成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括()。

  A营业税

  B应由买方缴纳的契税等税费

  C应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税

  D城市维护建设税

  E教育费附加

• 17. 在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是(　)。

  A试错法

  B移动平均法

  C曲线拟合法

  D线性内插法

  E指数修匀法

• 18. 下列()等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。

  A地役权

  B租赁权

  C土地用途

  D建筑高度

  E相邻关系

• 19. 在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（　　）。

  A规避估价风险

  B保护估价师和估价机构

  C使评估价值更接近实际成交价格

  D告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

  E使委托人能得到其预期的估价结果

• 20. 根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（　　）。

  A直接资本化法

  B基于租赁收入测算

  C收益乘数法

  D基于营业收入测算

  E现金流量折现法

• 1. 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权。

  A对

  B错

• 2. 交易情况修正需要测定交易中的一些特殊因素使其成交价格偏离正常价格的程度，但由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，主要由估价人员凭其专业知识和丰富的经验加以判断。

  A对

  B错

• 3. 某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500/平方米,买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%,则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851/平方米。

  A对

  B错

• 4. 用比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标价格的，需进行交易情况修正。

  A对

  B错

• 5. 某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计算年运营费用的折旧费为160万元。（　　）

  A对

  B错

• 6. 收益法中的匹配问题不包括名义净收益与名义报酬率的匹配。

  A对

  B错

• 7. 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。

  A对

  B错

• 8. 运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。

  A对

  B错

• 9. 中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。(　)

  A对

  B错

• 10. 在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素。

  A对

  B错

• 11. 确定价值时点与得出评估价值的先后次序是得出评估价值在先，确定价值时点在后。

  A对

  B错

• 12. 不论估价对象状况为过去、现在还是未来，房地产市场状况应始终与估价时点相同。

  A对

  B错

• 13. 如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，但从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途来估价。

  A对

  B错

• 14. 某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，所以属于非收益性房地产。

  A对

  B错

• 15. 市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。

  A对

  B错

• 16. 住宅与其配套的商业、娱乐房地产是一种互补的关系。

  A对

  B错

• 17. 房地产价格与利率正相关，利率下降，房地产价格会上升;利率上升，房地产价格会下降。

  A对

  B错

• 18. 在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的（）

  A对

  B错

• 19. 长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断，所以对搜集到的历史价格资料可以直接使用。

  A对

  B错

• 20. 当以单位宽度的标准临街宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，应采用单独深度价格修正率。

  A对

  B错

• 21. 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。()

  A对

  B错

• 22. 交易情况包括交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。

  A对

  B错

• 23. 比较两宗权益状况相同的房地产价值大小，取决于这两宗房地产实物状况的好坏。

  A对

  B错

• 24. 当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。

  A对

  B错

• 25. 房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。

  A对

  B错

• 26. 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（　）

  A对

  B错

• 27. 某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。（　　）

  A对

  B错

• 28. 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。（　　）

  A对

  B错

• 29. 在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。

  A对

  B错

• 30. 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。（　　）

  A对

  B错

• 1. 某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为多少年。

• 2. 某宗房地产的土地面积为360m²，建筑面积为250m²，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。请计算该房地产相对于空地的减价额。

• 3. 有甲、乙两宗交易实例，甲实例的建筑面积160m²（，成交总价80万元，首期付16万元，余款于一年后付清，年利率为8%。乙实例的使用面积175m²（建筑面积与使用面积比例为1：0.75），使用面积下的单价为5010元，于成交时一次付清。试将两交易实例价格统一为成交日期一次付清时的建筑面积单价。

• 4. 某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m²，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/m²·天，空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/m²·天，空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/m²·天，空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。 【问题】 已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天，请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。

• 5. 现有房地产应改变用途的条件是什么？

• 6. 成交价格、市场价格、理论价格、评估价值的含义及其相互关系是什么？

• 7. 建筑物、房屋、构筑物三者的含义及其关系和区别是什么？

• 8. 某宗房地产的收益期限为40年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元和25万元，报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。

• 9. 某宗房地产的收益期限为48年；未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价值。

• 10. 什么是变现能力？为什么说房地产的变现能力弱？