房地产估价理论与方法考试试题(一)

• 1. 下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（　）。

  A围墙工程费

  B电力设施工程费

  C居委会用房建设费

  D人防工程费

• 2. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。

  A签订估价委托合同之日

  B发放抵押贷款之日

  C完成估价对象实地查看之日

  D未来处置抵押房地产之日

• 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是()。

  A上调贷款利率

  B收紧房地产开发贷款

  C开征房地产持有环节的税收

  D增加土地供应

• 4. 在合法利用下，现状价值一般()市场价值。

  A低于

  B等于

  C高于

  D不等于

• 5. 能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。

  A适合原理

  B均衡原理

  C收益递增原理

  D收益递减原理

• 6. 按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（　）年。

  A70

  B60

  C50

  D40

• 7. 下列不属于构筑物的是(　)。

  A储藏室

  B烟囱

  C隧道

  D道路

• 8. 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价()。

  A逐渐降低

  B逐渐升高

  C可视为基本不变

  D为零

• 9. 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

  A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

  B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

  C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

  D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

• 10. 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。

  A债权

  B物权

  C二者皆可

  D二者皆不

• 11. 经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（　　）。

  A相互影响性

  B寿命长久性

  C数量有限性

  D保值增值性

• 12. 当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以()为前提进行估价。

  A维持现状

  B更新改造

  C改变用途

  D重新开发

• 13. 在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()。

  A某一地区的家庭总人口数

  B全社会或某一地区的家庭平均人口数

  C全社会的家庭总人口数

  D全社会或某一地区的家庭总人口数

• 14. 公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过(　)层的为高层。

  A7

  B8

  C9

  D10

• 15. 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或()之间关系的基础上的。

  A建筑物的历史价值

  B建筑物的文化价值

  C建筑的预期剩余经济寿命

  D建筑物的功能是否时兴

• 16. 被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是()。

  A路线价法

  B市场法

  C假设开发法

  D收益法

• 17. 并称古典地租理论之双璧的是()的地租理论。

  A威廉·配第和亚当·斯密

  B大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能

  C亚当·斯密和大卫·李嘉图

  D马尔萨斯和马克思

• 18. 基准地价修正法本质上是一种()。

  A比较法

  B收益法

  C假设开发法

  D成本法

• 19. 某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为()万元。

  A23.4

  B28.6

  C33.4

  D46.8

• 20. 威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示()。

  A单位面积土地上农产品的产量

  B市场上每单位农产品的价格

  C生产每单位农产品的成本

  D向市场运输每单位农产品的成本

• 21. 运用路线价法估价的步骤一般分为()。

  A划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格

  B划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地一调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格

  C调查评估路线价—划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格

  D选取标准临街宗地—划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格

• 22. 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，釆用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时釆用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。

  A假设开发法和基准地价修正法两种方法

  B假设开发法和成本法两种方法

  C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

  D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

• 23. 一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指()。

  A估价假设

  B估价原则

  C估价依据

  D估价目的

• 24. 关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

  A房地产估价难免会有误差

  B房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

  C不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准

  D可通过严格履行估价程序来减小估价误差

• 25. 某建筑物的建筑面积5000平方米，坐落的土地面积为2000平方米，土地价格1500元/平方米，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/平方米，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/平方米。该建筑物的现值为()。

  A2400元/平方米

  B1200元/平方米

  C1000元/平方米

  D1500元/平方米

• 26. 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。

  A合法原则

  B最高最佳使用原则

  C价值时点原则

  D替代原则

• 27. 某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最尚最佳利用应是()。

  A维持现状

  B改变用途

  C重新装修

  D重新开发

• 28. 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的()的款额后，抵押权人方可优先受偿。

  A税金

  B拍卖费用

  C土地使用权出让金

  D土地使用成本

• 29. 按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

  A实物

  B用途

  C开发程度

  D权益状况

• 30. 房地产现房价格为4000元/平方米,预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/平方米(年末收取)，出租运营费用为每年50元/平方米。假设折现率为5%，风险补偿为200元/平方米，则该房地产的期房价格为()元/平方米。

  A3300

  B3324

  C3335

  D3573

• 31. 商品房买卖合同中写明的价格一般是()。

  A成交价

  B标价

  C均价

  D起价

• 32. 下列房地产中，存在替代关系的是()。

  A经济适用住房与高级别墅

  B住宅与其配套的商业房地产

  C宾馆与写字楼

  D大城市郊区的住宅与高速公路收费

• 33. 现货房地产与期货房地产估价的不同点是()。

  A价值时点不同

  B交易日期不同

  C估价目的不同

  D估价对象的状况不同

• 34. 在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/平方米,建筑面积为100平方米。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格为5000元/平方米,建筑面积为120平方米,首次支付24万元，半年后付清余款36万元;丙成交价格为4700元/平方米，建筑面积为90平方米，成交时一次付清;丁成交价格为4760元/平方米，建筑面积为110平方米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。己知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为()。

  A甲>乙>丙>丁

  B乙>丁>甲>丙

  C乙>丙>甲>丁

  D丙>乙>丁>甲

• 35. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是()。

  A配套设施状况

  B地形

  C土地形状

  D规模

• 36. 估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）。

  A0.4、0.4、0.2

  B0.3、0.4、0.3

  C0.4、0.2、0.4

  D0.4、0.3、0.3

• 37. 如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应釆用()时的汇率进行换算。

  A估价作业日期

  B成交日期

  C价值时点

  D市场状况调整后

• 38. 某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/平方米，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000平方米，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为()万元。

  A690.40

  B8284.79

  C8720.83

  D9746.81

• 39. 收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。

  A市场交易价格

  B预期收益能力

  C开发建设成本

  D未来收益大小

• 40. 由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与()的比值。

  A综合资本化率

  B土地资本化率

  C报酬率

  D建筑物资本化率

• 1. 预期原理是()等估价方法的理论依据。

  A比较法

  B收益法

  C成本法

  D假设开发法

  E路线价法

• 2. 下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有()。

  A以正常市场价格成交的交易

  B急于出售的交易

  C以协议方式进行的房地产交易

  D受迷信影响的交易

  E相邻房地产的合并交易

• 3. 当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的()。

  A具有相同用途的房地产

  B替代品

  C互补品

  D处于同一区域的房地产

  E具有相同规划条件的房地产

• 4. 下列属于一宗房地产的位置因素的是(　)。

  A方位

  B坐落

  C楼层

  D临街状况

  E交通条件

• 5. 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括()。

  A基准日期

  B土地开发程度

  C基准地价修正体系

  D土地用途

  E基准地价公布日期

• 6. 下列关于农地征收费用的表述中，正确的有()。

  A地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定

  B青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定

  C征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

  D耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定

  E新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

• 7. 调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用()等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。

  A比较法

  B假设开发法

  C成本法

  D土地剩余技术

  E建筑物剩余技术

• 8. 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的有()。

  A增加抵押贷款

  B抵押期间对抵押房地产进行动态监测

  C抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

  D处置抵押房地产

  E租赁抵押房地产

• 9. 下列需要进行房地产评估有()。

  A产权注销

  B企业破产清算

  C房地产抵押

  D确定定期公布的基准地价

  E房地产征收

• 10. 下列房地产不得用于抵押的有()。

  A无地上建筑物的出让土地使用权

  B无地上建筑物的划拨土地使用权

  C所有权或使用权有争议的房地产

  D依法查封扣押期间的房地产

  E幼儿园等公益教育设施

• 11. 选择最佳的开发利用方式包括()等的确定。

  A结构

  B构造

  C用途

  D规模

  E档次

• 12. 关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的有()。

  A建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权

  B建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权

  C建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金

  D消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人

  E消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人

• 13. 下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有()。

  A建设用地使用权

  B所有权

  C地役权

  D土地承包经营权

  E租赁权

• 14. 下列属于多层住宅的有()。

  A4层

  B3层

  C10层

  D6层

  E11层

• 15. 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。

  A投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

  B评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

  C评估投资价值所釆用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

  D评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

  E评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

• 16. 下列属于评估价值的是()。

  A成交价格

  B基准地价

  C标定地价

  D房屋重置价格

  E理论价格

• 17. 在土地估价时，根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格，土地的“生熟”程度主要有()。

  A未完成房屋征收补偿的建筑物

  B己完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地

  C己完成房屋征收补偿的国有土地

  D己完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地

  E未完成土地征收补偿的集体土地

• 18. 住宅用途房地产的位置优劣，主要看()。

  A配套设施完备程度

  B周围环境状况

  C交通便捷度

  D临街状况

  E繁华程度

• 19. 市场状况调整的方法有()。

  A定基价格指数法

  B环比价格指数法

  C价格变动率法

  D直接比较调整

  E间接比较调整

• 20. 搜集交易实例时应搜集交易实例的(　)。

  A成交价格

  B议价时间

  C成交日期

  D付款方式

  E交易双方

• 1. 在通常情况下，采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。

  A对

  B错

• 2. 运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。(　)

  A对

  B错

• 3. 某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（　）

  A对

  B错

• 4. 房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。

  A对

  B错

• 5. 投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。（　）

  A对

  B错

• 6. 房地产开发成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。

  A对

  B错

• 7. 如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。(　)

  A对

  B错

• 8. 经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。()

  A对

  B错

• 9. 比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种相对科学准确、公平合理，能节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。

  A对

  B错

• 10. 明确估价对象的实物状况，是搞清楚估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。

  A对

  B错

• 11. 限制估价方法采用的情况包括估价机构或估价师没有尽力去搜集。

  A对

  B错

• 12. 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是价值时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。

  A对

  B错

• 13. 两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。

  A对

  B错

• 14. 残余价值是指在非继续使用条件下的价值，它一般不会低于市场价值。

  A对

  B错

• 15. 房地产价格受供求因素影响，与供给成正比。

  A对

  B错

• 16. 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意购买的数量。

  A对

  B错

• 17. 某开发公司将参加政府举行的国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对该土地的最高出价，这属于市场价值评估。

  A对

  B错

• 18. 在实际估价中，有时评估的不一定是市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，例如房地产抵押估价中的谨慎价值。

  A对

  B错

• 19. 在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。(　)

  A对

  B错

• 20. 房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观不会对房地产价格有影响。

  A对

  B错

• 21. 交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。(　)

  A对

  B错

• 22. 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）

  A对

  B错

• 23. 一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能只出现两种情况：即引起房地产价格上涨和引起房地产价格下跌。

  A对

  B错

• 24. 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅小（）

  A对

  B错

• 25. 运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点是开发完成后的房地产自然寿命结束的日期。

  A对

  B错

• 26. 比较法求得的价值是合理、真实的。

  A对

  B错

• 27. 某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日为100)。该宗房地产2011年10月1日的价格为2305.88元。(　)

  A对

  B错

• 28. 在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（　　）

  A对

  B错

• 29. 由于加权的随意性很大，所以在平均增减量法中最好不要使用加权。

  A对

  B错

• 30. 长期趋势法与假设开发法的理论依据都是基于预期原理。

  A对

  B错

• 1. 某厂房的建筑面积为4800平方米,建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用;土地面积为8000平方米，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。己知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/平方米，目前的工业地价指数为102.10(为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日)，土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/平方米，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元;其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/平方米;如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元;市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/平方米。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的积算价值。

• 2. 某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000平方米,建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日己完成主体封顶，己投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。

• 3. 某在建工程开工于2012年11月30日，拟建为商场和办公综合楼;总用地面积3000平方米,建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计;规划建筑总面积12400平方米，其中商场建筑面积2400平方米，办公楼建筑面积10000平方米;该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%;至2013年5月31日己完成7层主体结构，己投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中);贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出;办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%;商场可出租面积的月租金为80元/平方米,建筑面积与可出租面积之比为1: 0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。试利用上述资料计算该在建工程于2013年5月31日的正常总价格。

• 4. 为评估某写字楼2013年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： (1)可比实例的成交价格与成交日期见表6-6。(2)交易情况分析判断见表6-7。
  交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3)调查获知该类写字楼的价格，2012年11月1日至2013年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2013年6月1日至2013年10月1日平均每月比上月上涨 1.8%。 (4)房地产状况分析判断见表6-8。
  表6-8
  房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2013年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法

• 5. 某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平方米,容积率为1.5,土地取得费用为80万元，己付清。从获得土地使用权至正式动工的时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%;至2007年6月30日己完成主体结构，且己投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)，然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。

• 6. 估价对象为一写字楼，土地总面积1000平方米,于2004年9月底取得50年的使用权。写字楼总建筑面积4500平方米，建成于2007年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5平方米没有电梯，需评估该写字楼2009年9月30日的价值。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让期限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如表8-4所示。从2008年11月至2009年10月地价逐月上升0.5%。
  (2)当地征收农地的费用等资料如下：在价值时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/平方米,土地开发费用、税金和利润等为120元/平方米以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如表8-5所示。
  (3)在价值时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/平方米，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年;设备的重新购建价格为100万元，经济寿命工0年;建筑物的使用寿命长于建设用地使用权期限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/平方米。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/平方米。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在价值时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的外部折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2009年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用比较法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)

• 7. 某在建工程开工于2010年3月1日，用地总面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2010年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2010年9月1日己完成主体封顶，己投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2010年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定报酬率为8%，

• 8. 6年前，甲公司提供一宗土地面积为1公顷、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资30万元，合作建设9000平方米建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000平方米建筑面积划归甲公司所有，6000平方米建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

• 9. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从2005年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2010年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/平方米,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0;家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。

• 10. 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000平方米的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/平方米,假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。解：同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：承租人权益价值=无租约限制下价值-有租约限制下价值。本题中，无租约限制下价值。本题中，