房地产估价理论与方法考试试题(二)

• 1. 1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了()，同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

  A《房屋损坏等级评定标准》

  B《房屋完损等级评定标准》

  C《房屋自然损坏评定标准》

  D《房屋维修等级评定标准》

• 2. 某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄()。

  A等于23年

  B小于23年

  C大于23年

  D可能等于也可能大于23年

• 3. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。

  A建筑技术

  B土地权利设置

  C相邻关系

  D使用管制

• 4. 参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（　　）。

  A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值

  B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

  C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

  D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

• 5. 下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（　）。

  A土地用途

  B所在区域绿化水平

  C土地容积率

  D土地使用期限

• 6. 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离(　)在同等条件下的正常价格。

  A相同房地产

  B同一城市房地产

  C类似房地产

  D同样用途房地产

• 7. 投资者评估的房地产的投资价值()该房地产的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。

  A小于

  B大于

  C小于或等于

  D大于或等于

• 8. 房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。

  A发明

  B发现

  C创造

  D确定

• 9. 在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，这体现了房地产特性中的()。

  A相互影响性

  B寿命长久性

  C数量有限性

  D保值增值性

• 10. 某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/㎡。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为(　)元人民币。2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币。

  A7935

  B7964

  C8260

  D8290

• 11. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(　)范围之内。

  A0.5～2.0

  B1.5～2.0

  C0.5～1.5

  D1.0～1.5

• 12. 一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格(　);相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格(　)。

  A下降，下降

  B下降，上升

  C上升，下降

  D上升，上升

• 13. 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

  A180.0

  B300.0

  C309.0

  D313.2

• 14. 价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（　　）。

  A估价作业期间的某日

  B实地查勘估价对象期间的某日

  C估价报告出具日期

  D估价报告出具后的某日

• 15. 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为(　)元/㎡。

  A2427.18

  B2500.00

  C2575.00

  D2659.57

• 16. 评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的(　)。

  A社会一般报酬率

  B最低期望收益率

  C特定投资者所要求的最低期望收益率

  D特定投资者所要求的最低报酬率

• 17. 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，得102分，则房地产状况修正系数为(　)。

  A0.95

  B0.99

  C1.01

  D1.05

• 18. 关于房地产估价误差的说法，错误的是(　)。

  A判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较

  B估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

  C所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

  D估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

• 19. 关于报酬率的说法，正确的是（ ）。

  A市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

  B累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

  C报酬率不包含通货膨胀因素的影响

  D报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

• 20. 某房地产的土地面积为500┫，土地价格为2000元/┫;建筑面积为1000┫，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/┫。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/┫，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　　)元/┫。

  A200

  B300

  C700

  D1000

• 21. 楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为()。

  A楼面地价=土地总价÷总建筑面积

  B楼面地价=土地总价×总建筑面积

  C楼面地价=土地总价÷土地单价

  D楼面地价=土地单价+建筑物单价

• 22. 现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用()。

  A公允价值

  B重置成本

  C账面价值

  D历史成本

• 23. 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是(　)。

  A房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

  B房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

  C房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

  D房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

• 24. 除了耕地占用税和(　)应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

  A房产税

  B土地增值税

  C城镇土地使用税

  D契税

• 25. 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为(　)。

  A0.95

  B0.99

  C1.01

  D1.05

• 26. 估价上的折旧注重的是()。

  A原始取得价值的减价调整

  B原始取得价值的摊销与回收

  C重置价值的摊销与回收

  D价值的减价调整

• 27. 城镇基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的()。

  A最低价格

  B平均价格

  C出让地价

  D标定地价

• 28. 土地具有()，而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。

  A不可损耗性

  B不可毁灭性

  C保值增值性

  D寿命长久性

• 29. 下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是()。

  A房地产的局部

  B工业房地产

  C部分产权或有限产权的房地产

  D在建工程

• 30. 某宗房地产，建筑层数7层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为()元/平方米。

  A500

  B200

  C350

  D100

• 31. 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是()。

  A普通商品住房和经济适用住房

  B宾馆与写字楼

  C普通住宅及其配套的娱乐房地产

  D城市地铁和城市公交

• 32. 在一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为()。

  A最低卖价≥成交价≥最高买价

  B最高买价≥成交价≥最低卖价

  C成交价≥最高买价≥最低卖价

  D最高买价≥最低卖价≥成交价

• 33. 房地产投机属于房地产价格影响因素中的()。

  A经济因素

  B行政因素

  C社会因素

  D心理因素

• 34. 比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例在估价对象状况下的得分为（）。

  A105

  B97

  C98

  D103

• 35. 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120平方米,买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为()元/平方米。

  A2427.18

  B2500.00

  C2575.00

  D2659.57

• 36. 某可比实例的成交价格为3000元/平方米，建筑面积为100平方米，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。己知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为()元/平方米。

  A3000

  B2895.73

  C2985.71

  D2960.80

• 37. 如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用()较合适。

  A平均数

  B中位数

  C众数

  D最高或最低值法

• 38. 最适合用比较法估价的是()。

  A用做生产的房地产

  B数量较多、可比性好的房地产

  C出租或营业的房地产

  D仅适用于自用的房地产

• 39. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/平方米,又知该写字楼可出租面积为10000平方米，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生()万元的贬值。

  A548.19

  B558.15

  C567.39

  D675.40

• 40. 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用()测算。

  A指数修勾法

  B平均增减量法

  C平均发展速度法

  D二次拋物线趋势法

• 1. 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。

  A建筑物重置成本

  B建筑物残余价值

  C建筑安装工程造价

  D土地使用权重新取得成本

  E重建期间的经济损失

• 2. 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有()。

  A标准厂房

  B房地产开发用地

  C行政办公楼

  D写字楼

  E在建工程

• 3. 运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（　　）。

  A容积率

  B土地用途

  C土地开发程度

  D评估单位

  E土地使用权性质

• 4. 在房地产估价中，如果估价目的不同，则(　)。

  A估价的依据有可能不同

  B估价的方法有可能不同

  C估价对象的范围有可能不同

  D不影响估价结果的公正性

  E不影响估价报告的用途

• 5. 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括()等。

  A出让金

  B营业税

  C土地增值税

  D契税

  E所得税

• 6. 引起房地产价格上升的原因主要有()。

  A对房地产本身进行投资改良

  B通货膨胀

  C需求增加导致稀缺性增加

  D外部经济

  E内部经营管理

• 7. 房地产估价机构资质等级可分为(　)。

  A暂定期内的三级资质

  B三级资质

  C二级资质

  D一级资质

  E临时级资质

• 8. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有(　　)。

  A公园

  B酒店

  C空置的写字楼

  D学校

  E行政办公楼

• 9. 决定房地产供给量的因素有(　)。

  A该种房地产的价格水平

  B该种房地产的开发成本

  C该种房地产的开发技术水平

  D房地产开发商对未来的预期

  E相关物品的价格水平

• 10. 房地产区位是与其特定位置相联系的()的总和。

  A自然因素

  B人文因素

  C人口因素

  D社会因素

  E其他因素

• 11. 下列可引起物质折旧的有()。

  A设备、设施陈旧

  B正常使用的磨损

  C意外的破坏损毁

  D延迟维修的损坏残存

  E建筑设计上的缺陷

• 12. 亚当·斯密将房租区分为()。

  A建筑物租

  B绝对地租

  C地皮租

  D垄断地租

  E级差地租

• 13. 房地产估价作为估价行业主体的原因包括()。

  A国家法律规定

  B房地产是所有需要估价的资产中价值最大的

  C房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少

  D房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少

  E房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

• 14. 房地广估价的三大基本方法是()。

  A假设开发法

  B路线价法

  C市场法

  D成本法

  E收益法

• 15. 对房地产估价总的要求有()，这应作为房地产估价的最高原则。

  A合法

  B独立

  C客观

  D公正

  E公平

• 16. “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、(　)等设施或条件以及场地平整。

  A给水

  B排水

  C电力

  D通信

  E热力

• 17. 在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的()。

  A用途多样性

  B合法性

  C相互影响性

  D外部性

  E易受限制

• 18. 假设开发法的估价前提有()。

  A业主自行开发

  B承包经营开发

  C自愿转让开发

  D公开竞拍开发

  E被迫转让开发

• 19. 下列关于假设开发法三种估价前提的关系说法正确的有()。

  A自己开发前提下评估出的价值大于自愿转让前提下评估出的价值

  B自愿转让前提下评估出的价值大于被迫转让前提下评估出的价值

  C自己开发前提下评估出的价值小于自愿转让前提下评估出的价值

  D被迫转让前提下评估出的价值等于自愿转让前提下评估出的价值

  E自愿转让前提下评估出的价值小于被迫转让前提下评估出的价值

• 20. 在实际估价中，待开发房地产状况可以分为()三大类。

  A可供开发的土地

  B征收用地

  C在建工程

  D可重新改造或改变用途的旧房

  E荒地

• 1. 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。 ( )

  A对

  B错

• 2. 某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。

  A对

  B错

• 3. 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元/㎡。(　)

  A对

  B错

• 4. 在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。( )

  A对

  B错

• 5. 净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。

  A对

  B错

• 6. 现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。（　　）

  A对

  B错

• 7. 把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（　　）

  A对

  B错

• 8. 某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素（）

  A对

  B错

• 9. 一般的建筑物适用于重建价格，有保护价值的建筑物适用于重置价格。()

  A对

  B错

• 10. 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

  A对

  B错

• 11. 在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。

  A对

  B错

• 12. 同一街道不可以有两个或多个路线价。（　）

  A对

  B错

• 13. 当估价机构分立、合并、终止时，估价资料的保存人员应当会同有关人员和单位编制估价资料移交清册，将估价资料移交指定的单位，并按照有关规定办理估价档案交接手续。

  A对

  B错

• 14. 在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（　）

  A对

  B错

• 15. 合法原则是最高最佳利用原则的必要条件。(　)

  A对

  B错

• 16. 由于超出的建筑容积率不仅没有法律保障且违法，由此评估出的较高价格也就得不到社会承认，从而不能实现。

  A对

  B错

• 17. 房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种（）

  A对

  B错

• 18. 两处一模一样的建筑物，其价格也必然相同。

  A对

  B错

• 19. 当房地产抵押价值小于未偿还的贷款余额时，抵押权人应要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。

  A对

  B错

• 20. 当人们预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。

  A对

  B错

• 21. 税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）

  A对

  B错

• 22. 在实际生活中，“风水”因素对房地产价格并无影响。

  A对

  B错

• 23. 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。

  A对

  B错

• 24. 净现金流量=现金流入量+现金流出量。

  A对

  B错

• 25. 如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。

  A对

  B错

• 26. 运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5-2倍范围内。

  A对

  B错

• 27. 市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（　）

  A对

  B错

• 28. 在求取整体房地产的价值时，期末转售收益，可得：38-(n-1)×3=0，即n=1是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。

  A对

  B错

• 29. 加权移动平均法是将估价时点后每若干时期的房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似简单移动平均法进行趋势估计。

  A对

  B错

• 30. 在平均增减量法公式中，P代表基期。

  A对

  B错

• 1. 某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为多少万元。

• 2. 房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面?求取建筑物折旧的方法有哪几种?最常用的是哪种?

• 3. 如何分析一宗房地产的变现能力？

• 4. 什么是土地的“生熟”程度？它主要有哪几种？

• 5. 计算题:某建筑物的建筑面积100m²，有效经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/m²，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

• 6. 如何进行交易情况、交易日期、房地产状况修正。

• 7. 居民收入水平及其增长对房地产价格有什么影响？

• 8. 物价与房地产价格的关系如何？

• 9. 某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平方米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平方米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1日的正常市场价格。(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元/平方米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元/平方米,销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%，销售税金及附加为售价的5.53%，投资利润率为12%。
  (2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而己建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。
  (3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1日开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。
  (4)该类度假村项目的报酬率为8%。

• 10. 某商店的建筑面积为1000m²，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m²，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m²，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。