房地产估价案例与分析试题(十)

• 1. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是（　）。

  A甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款

  B甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保

  C该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款

  D该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

• 2. 某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m²，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。该宗房地产2007年10月1日的价格为()元/m2。

  A2300.22

  B2401.22

  C2502.22

  D2302.22

• 3. 某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/M2，2012年9月的市场价格为4654元/M2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。

  A1.07%

  B1.11%

  C1.2%

  D1.25%

• 4. 2016年7月1日该综合楼的被征收价值为（  ）亿元。

  A12

  B14

  C15

  D16

• 5. 已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32％，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.5%，利用累加法计算的报酬率为（）。

  A7.78%

  B8.28%

  C13.21%

  D14.21%

• 1. 某市一家工业企业2016年度发生以下经济业务：(1)销售产品取得不含税收入9000万元，销售成本为6500万元;
  (2)出租机器设备取得不含税租金收入200万元;
  (3)全年发生管理费用1300万元(其中业务招待费56万元)，销售费用500万元(含广告费320万元);
  (4)实际发放工资共计500万元，向工会拨缴工会经费11万元、发生职工福利费78万元、职工教育经费19万元;(以上工资和经费均未包括在成本、费用内)
  (5)营业外支出50万元，该笔支出为通过红十字会向灾区的捐赠;
  (6)从境外分支机构取得税后所得42.5万元，分支机构在境外实际按15%的税率缴纳了企业所得税;
  (7)1—11月已预缴企业所得税50万元。
  已知：该企业增值税税率为17%，当年认证通过的进项税为830万元;城市维护建设税的税率7%，教育费附加3%;除此之外不考虑其他税费。计算结果均保留两位小数。
  要求：根据所给资料，回答下列问题：
  (1)计算该企业2016年税前准予扣除的税费。
  (2)计算该企业2016年境内销售(营业)收入和会计利润。
  (3)计算该企业2016年业务招待费和广告费应调整应纳税所得额的数额。
  (4)计算该企业2016年所得税前可以扣除的工资以及工会经费、职工福利费、职工教育经费合计数。
  (5)计算该企业2016年所得税前可以扣除的捐赠支出。
  (6)计算该企业汇算清缴时应补缴的企业所得税。

• 2. 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000㎡，售价3000元/㎡，销售税费率为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?

• 3. 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗？

• 4. 建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的？而土地的重新购建价格为何是价值时点状况下的？

• 5. 某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。 问题: 项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下： a、收集有关资料; b、分解监理合同内容; c、确定监理组织; d、确定机构人员; e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划; f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。 你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?

• 6. 竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作，试用期8个月，月工资3000元。8个月试用期后万隆饭店表示满意，合同正式履行。2002年4月，因饭店餐饮部门负责人调离，饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜，于是在未与竺某协商的情况下，便安排竺某将大堂工作移交，接手餐饮部的工作。对此，竺某表示不同意，认为原合同规定是来做大堂部经理工作。饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同，竺某已成为本饭店的职员，就应当服从饭店的安排，仍坚持由竺某去做餐饮部工作。竺某坚决不同意，并仍到大堂部上班。 问题： (1)竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?请指出。 (2)上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?为什么? (3)如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律规定?为什么? (4)竺某如被解雇，可采取什么方法维护自己的合法权益? (5)竺某如被解雇，工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?

• 7. 某房地产占地面积2580m²，建筑面积9440m²，每层建筑面积2360m²。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m²。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m²，三层价格为11694元／m²，四层价格为11460元/m²，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

• 8. 甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元／m²。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元／m²。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元／m²，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元／m²售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元／m²，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？

• 9. A、大江安装工程公司承担某高层住宅工程的水、电安装任务，工程所需主材由业主方供应。因此，大江公司每月都向负责水、电专业质监的监理工程师老王报送月度施工进度计划和主材料申请计划，并都由老王签字或处理。 B、施工过程中由于总包单位长城建筑公司未能按总分包合同约定及时向大江安装公司提供施工作业面，以致水、电安装工程停工半个月。于是大江公司又向监理工程师老王提出顺延安装工程工期半个月停工损失赔偿的索赔要求。 C、一次，由于业主方面因修改设计，因涉及到土建和水、电安装工程，于是该项目监理部经总监签署分别向公司和大江公司下达了设计变更通知。之后，长城公司及大江公司均以非承包商原因为由向项目监理部提出了顺延工期和费用赔偿的索赔要求。 D、竣工结算时，长城公司又提出费用索赔的要求，提交的凭证中部分有现场监理人员的签字，另外一些签证无现场人员的签字。 问题: 1、分别对上述A、B、C、D四项事件，指出每一项事件中所述的行为是否合理?为什么? 2、从以上四项事件，你对该项目监理工作的印象如何?有何评述意见?如需改进，有何改进意见?

• 10. 某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题： 1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料; 2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。 3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。 【问题】 1、对上述问题应如何处理? 2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?

• 1. ××大厦房地产估价报告封面及目录(略)
  致委托方函
  ××股份有限公司：
  受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。
  我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物，参考公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。
  ××房地产评估有限公司(公章)
  2004年10月16日
  估价师声明(略)
  估价的假设与限制条件(略)
  房地产估价结果报告
  一、委托人
  ××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)
  二、估价机构
  ××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)
  三、估价对象
  ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月l0日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。
  估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。
  四、估价目的
  确定估价对象抵押价值。
  五、估价时点
  2004年10月10日。
  六、价值定义
  本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
  十、估价结果(略)
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期
  2004年10月10日—2004年10月16日。
  十三、估价报告应用的有效期
  自估价报告完成之日起一年内有效。
  房地产估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用
  结合估价对象的特点，经过估价人员反复地分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
  六、估价测算过程
  (一)收益法估价测算过程
  1．年有效毛收入估算
  估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故：
  年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12×
  100×100%
  =2211.60(万元)
  2．年运营费用估算
  (1)年维修费
  根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：
  年维修费=1500×38000×2%=114.00(万元)
  (2)年管理费
  年管理费按年租金的3%计，故：
  年管理费=2211.6×3%=66.35(万元)
  (3)年保险费
  估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：
  年保险费=1500×38000×0.3%=17.10(万元)
  (4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加
  根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：
  年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元)
  (5)年土地使用税
  根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地5元，故：
  年土地使用税=5×5000=2.50(万元)
  (6)年运营费用合计
  年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元)
  3．年净收益估算
  年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元)
  4．确定适当的报酬率
  通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。
  5．求取收益价格
  预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。
  自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：
  V=A/R×[1-1/(1+R)n]
  =1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]
  =20170.26(万元)
  故运用收益法的估价结果为20170.26万元。
  (二)市场法估价测算过程
  1．可比实例的选取
  估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。
  2．比较修正过程
  (1)交易情况修正
  由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100，100/102，100/101。
  (2)交易日期修正
  根据估价人员分析知，从

• 2.

• 3.

• 4. 封面和目录(略)致委托人函
  ××市中级人民法院：
  受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。
  估价时点：2007年3月5日。
  我公司根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产巾场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB　11433元/m2)。
  估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。
  随函附交3份房地产估价报告。
  ××××房地产评估有限公司(盖章)
  法定代表人：×××(签字)
  2007年3月16日
  注册房地产估价师声明
  我们郑重声明：
  1．我们在本估价报告十陈述的事实是真实的和准确的。
  2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
  3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
  4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
  5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
  6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
  7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
  8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任—部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
  注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)
  注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册弓：(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  估价结果报告
  一、委托人(略)
  二、估价机构(略)
  三、估价对象
  根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)；《国有土地使用证》[证号：××地×字(1999)第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
  (一)区位状况
  位置：坐落××市××路3号楼5层整层
  城市规划：行政办公区
  环境景观：优美整洁
  公共服务及基础设施完备程度：基本完备
  商务氛围：处于××市行政中心范围
  (二)实物状况
  1．土地状况
  用途：办公
  地号：××区××街道163街坊1/6丘
  四至：(略)
  土地等级：1级
  土地共用面积：3500m2
  地势：土地平整
  其中土地分摊面积：500m2
  2．建筑物状况
  建筑面积：957.3m2
  建筑结构：砖混一等
  层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
  层高：3.3m，檐高：24m
  用途：办公
  竣工日期：1999年12月1日
  装修：室内普通装修、公共部分精装修
  设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略)
  利用现状：现空置
  (三)权益状况
  1．建筑物权益状况根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
  2．土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》(证号：××地×字[1999]第××号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
  3．他项权利状况估价对象已设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
  他项权利人：中国工商银行××支行
  权利种类：期房抵押
  建筑面积：957.3m2
  权利价值：574.38万元
  抵押部分：5层整层
  设定日期：1999年8月
  他项权证号：×房地×他字(1999)第×××号
  四、估价目的
  为法院办案提供价格参考。
  五、评估的价值类型和定义
  采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
  六、估价时点
  估价时点为2007年3月15日。
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
  市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行

• 5. 关于金环大厦估价报告书一、委托估价单位：金环房地产开发公司
  二、委托房地产名称：金环大厦
  三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格
  四、委托对象概况
  1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995年7月签订，土地使用年限70年。土地面积4000m2，建筑密度≤70%，建筑容积率≤10.5。
  2．现该地块已经拆平，开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。
  3．金环大厦共28层(无地下室)，商场部分共3层，建筑面积共8000m2，四层以上为写字楼，建筑面积共34000m2。
  4．经测算，大厦建造成本为平均每平方米4500元，专业费、筹建管理费为每平方米 800元，建设周期三年，利息率为12%，利息为每平方米1620元。
  五、估价思路与方法
  本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。
  六、估价过程
  1．商场部分价格。
  根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元，其中管理费占5%，水电等供应费占3%，营业税占5%，维修保险费占5%，租金纯收益为每天每平方米2.88美元，则其价格为：
  P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元)
  2．办公楼部分价格。
  根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元，该办公楼中的20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为：
  P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元)
  3．物业总开发价值。
  8328+6148=14467(万美元)
  4．物业总开发费用。
  (4500+800+1620) ×42000=29064(万元人民币)
  折合美元为3502万美元(1:8.3)
  5．开发商利润。
  房地产开发的投资率通常在15%～20%，本项目酌取18%，则三年为54%，利润为 3502×0.54=1891(万美元)
  6．销售税费。
  合计为销售额的5.5%，则税费为：14476×0.54=796(万美元)
  7．地价估算。
  设地价为P，购地手续费用0.01P，地价款在两年中平均支付，则利息为：
  P×(1+12%)2-P=0.2544P
  地价合计为1.2644P
  地价计算为：1.2644P=14476-(3502+1891+796)
  P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元)
  七、评估结论
  本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的70%，计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588万美元)。
  八、估价作业日期：1996年7月15～30日
  ×××房地产估价所

• 6. ×年×月×日，甲乙两家公司因对一宗房地产的交易价格不能协商一致，产生了纠纷，最终对簿公堂。××省××市人民法院在依法受理此案的过程中需要了解该宗房地产于×月×日这一时点的价值，价值定义采用公开市场价值标准。请问：1．什么是房地产纠纷估价?2．房地产纠纷估价分为哪几类?分别应由谁以何种方式解决?3．房地产纠纷估价有什么特点?

• 7. 2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？

• 8. B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工，预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体已达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。请说出(1)评估该综合楼的技术路线，(2)应搜集、审核哪些资料?

• 9. 某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估．但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估丁作，请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。(1)×年×月×日，甲乙两家公司因对一宗房地产的交易价格不能协商一致，产生了纠纷，最终对簿公堂。××省××市人民法院存依法受理此案的过程中需要了解该宗房地产于×月×日这一时点的价值，价值定义采用公开市场价值标准。请问：1．什么是房地产纠纷估价?2．房地产纠纷估价分为哪几类?分别应由谁以何种方式解决?3．房地产纠纷估价有什么特点?

• 10. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定：拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

• 11. 某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
  请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？

• 12. 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投人时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：1．计算开发完成后的价值3000×5000÷(1+1.665%)=14754340(元)2．计算建筑费1200×5000×30%÷(1+1.665%)0.5=2641102(元)3．计算管理费2641102×5%÷(1+1.665%)0.5=130969(元)4．计算销售税和销售费用14754340×(6%+3%)÷1+1.665%)=1306143(元)5．计算利润(V+2641102+130969+1306143)×20%=0.2V+815643(元)6．计算项目价格V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润=14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643V=8217069(元)

• 13. 有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2006年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2007年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买?

• 14. 有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2006年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50b0元，租期为2年，自2007年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。根据上述资料能否决定购买?为什么?

• 15.

• 16. 某写字楼坐落在××市××大街，其土地总面积为10000m2，土地使用年限为40年，从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层，第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m2，以上各层均为3800m2。首层大厅面积为1000m2，走廊、楼梯间、公共房间、竖井等面积共700m2，其余长年出租为咖啡厅和餐厅，月租金为170元/m2，其余楼层出租为办公之用，可出租的使用面积占建筑面积的70%。按12元/(m2·日)收取租金，空置及租金损失率为5%。该写字楼日常正常经营总费用占办公区租金总收入的40%。经调查可知，附近相同使用年限的相同用途的楼盘价格为5000元/m2，土地化资本率为8%，建筑物资本化率为10%。当地同档次写字楼出租为咖啡厅餐厅或办公室，其正常租金分别为200元/(m2·月)与10元/(m2·日)。1998年12月，写字楼业主欲给此房地产投保，委托一家房地产估价机构对其1998年12月25日的保险价值进行估价。估价计算如下：(1)有效毛收入：[(4000-1000-700)×270×12+(4000×2+3800×18)×70%×12×365]×95%＝226987680元(2)总费用：76400×70%×12×365×95%×40%＝89012112元(3)总净收益：226987680-89012112＝137975568元(4)土地净收益：(4000×3+3800×16)×5000×8%＝72800×400＝29120000元(5)建筑物净收益：137975568-29120000＝108855568元即该房地产1997年12月25日的保险价值为1281793748.78元

• 17. 房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？

• 18. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2．如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

• 19. 如何利用收益法评估承租人权益的价值?

• 20. 某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库（土地性质为出让）进行资产处置（即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置）。经双方商定；将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年（1999年5月1日起至2004年4月30日止），月租金为11元/（m2．月），租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2001年12月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些？

• 21. 根据下列材料，回答{TSE}题：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。(2006年试题)你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

• 22. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常隋况下应如何思考下列问题：1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

• 23. 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程巾，乙拿出一套建筑面积1OOm2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目存短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素．谁的分配方案合理?为什么?

• 24. 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请分析说明房地产估价师这样做的理由。

• 25. 政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?