房地产估价案例与分析试题(六)

• 1. 下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

  A居民收入增加

  B房产税征收

  C人民币升值

  D居民消费价格指数上升

• 2. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。 该宗房地产第14年的净收益为（　）万元。

  A1

  B2

  C-1

  D14

• 3. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 估价人员应根据（　）用途对该两幢房屋进行估价。

  A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

  B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

  C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

  D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

• 4. 列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

  A商业用房

  B住宅

  C写字楼

  D工业用房

• 5. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。 该宗房地产的收益价格为（　）万元。

  A129.28

  B128.28

  C127.28

  D126.28

• 1. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡. 请问： 1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

• 2. 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见表8)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
  表8价值对象相关资料
  估价测算如下(节选)：
  (一)年有效毛收入：
  22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元
  (二)年运营费用：
  1.年维修费用：
  25000×2000×2%=1000000元
  2.年管理费用：
  年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040元
  3.年营业税及附加：
  年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元
  4.年运营费用小计：
  年运营费用=1000000+692040+725274=2417341元
  (三)年净收益：
  年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686元
  (四)估价结果：

• 3.

• 4. 某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜？在评估过程中还可以使用哪些估价方法？

• 5. 价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?

• 6. 某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题： 1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料; 2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。 3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。 【问题】 1、对上述问题应如何处理? 2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?

• 7. 实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么？

• 8. 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?

• 9. 可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么?在计算建筑物折旧中作此两种区分有何意义?

• 1. 某城市因道路拓宽需征收一幢建于2000年，建筑面积为8000平方米的临街5层综合楼。该项目征收人向原产权单位支付了房屋征收补偿款后，原征收单位己搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并己报政府规划主管部门批准。 1、该医院应与()接洽购买综合楼事宜。
  A.被征收人
  B.征收人
  C.建筑物拆除方
  D.政府规划主管部门
  2、买方可支付的最高购买价为()。
  A.建筑市场价值—平移相关费用
  B.拆除的旧建筑材料价值—平移相关费用
  C.建筑物残值
  D.建筑物市场价值—平移相关费用—占用医院内土地的价值
  3、卖方可接受的最低购买价为()。
  A.建筑物市场价值
  B.建筑物市场价值—清理费用
  C.拆除后的旧建筑材料价值
  D.拆除后的旧建筑材料价值—清理费用

• 2. 甲公司有一建筑面积为50m²的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见店面成交情况。 你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

• 3. 房地产估价报告(封面及目录略)
  致委托估价方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  ××酒店房地产估价结果报告
  一、委托方
  ××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
  二、估价方
  ××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。
  三、估价对象
  1．地理位置及概况(略)
  2．估价对象概况
  估价对象：酒店第1、2、10～13、20层
  建筑面积：11275m2
  土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)
  竣工日期：1991年8月
  估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
  建筑结构：框架
  土地使用权来源：协议出让
  建筑物装修情况：(略)
  四、估价目的
  为银行抵押贷款提供依据。
  五、估价时点
  1999年8月20日
  六、估价依据(略)
  七、估价原则(略)
  八、估价方法
  将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
  九、估价结果
  估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)
  十、估价人员(略)
  十一、估价报告应用的有效期(略)
  ××酒店房地产估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用
  将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
  六、估价测算过程
  (一)酒店第1、2层估价
  酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m²。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
  可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：
  1层45000元/m²，2层30000元/m²
  可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：
  1层39000元/m²，2层25000元/m²
  可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：
  1层38000元/m²，2层24000元/m²
  确定可比实例修正系数的依据(略)。
  1层比准价格为：
  (34091+34392+34142)÷3=34208(元/m²)
  2层比准价格为：
  (20979+21645+21563)÷3=21396(元/m².)
  第1、2层价值为：
  (34208+21396)×2830=157359320(元)
  (二)酒店第10～13层估价
  酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m²。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
  选用收益法公式：
  式中：V为房地产价格；o为年净收益；r为资本化率；n为尚可使用年限。
  1．尚可使用年限n的确定
  该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
  2．年净收益。的确定
  酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
  年总收入=104×400×365=15184000(元)
  酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
  年净收益a=15184000×(1-45%)=8351200(元)
  3．资本化率r的确定
  以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。
  酒店第10～13层价值
  (三)酒店第20层估价
  酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。
  因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
  按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
  计算年净收益：
  年净收益a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]÷5×(1-20%)
  =756792(元)
  酒店第20层价值
  

• 4. 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
  比准价格计算：
  一、交易日期修正系数
  1．KA=99．7%
  2．KB=99．0%
  3．KC=99．2%
  二、求取比准价格：
  1．比准价格：
  A=6000元/㎡×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/㎡
  2．比准价格：
  B=6800元/㎡×99．0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344元/㎡
  3．比准价格：
  C=6900元/㎡×99．2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103=6210元/㎡
  4．比准价格计算结果：
  （6617+6344+6201）（元/㎡）/3=6387元/㎡

• 5. 封面和目录（略）致委托人函
  ××市中级人民法院：
  受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m²办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
  估价时点：2007年3月5日。
  我公司根据《房地产估价规范》（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m²）。
  估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。
  随函附交3份房地产估价报告。
  ×××房地产评估有限公司（盖章）
  法定代表人：×××（签字）
  2007年3月16日
  注册房地产估价师声明
  我们郑重声明：
  1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
  2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
  3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
  4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
  5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
  6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
  7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
  8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
  注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）
  注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）
  估价的假设和限制条件（略）
  估价结果报告
  一、委托人（略）
  二、估价机构（略）
  三、估价对象
  根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（1999）第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
  （一）区位状况
  位置：坐落××市××路3号楼5层整层
  城市规划：行政办公区
  环境景观：优美整洁
  公共服务及基础设施完备程度：基本完备
  商务氛围：处于××市行政中心范围
  （二）实物状况
  1.土地状况
  用途：办公
  地号：××区××街道163街坊1/6丘
  四至：（略）
  土地等级：1级
  土地共用面积：3500m²
  地势：土地平整
  其中土地分摊面积：500m²
  2.建筑物状况
  建筑面积：957.3m²
  建筑结构：砖混一等
  层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
  层高：3.3m，檐高：24m
  用途：办公
  竣工日期：1999年12月1日
  装修：室内普通装修、公共部分精装修
  设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）
  利用现状：现空置
  （三）权益状况
  1.建筑物权益状况　根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
  2.土地使用权权益状况　根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[1999，第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。土地共用面积：3500m²，其中分摊土地面积：500m²，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
  3.他项权利状况　估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
  他项权利人：中国工商银行××支行
  权利种类：期房抵押
  建筑面积：9573m²；
  权利价值：574.38万元
  抵押部分：5层整层
  设定日期：1999年8月
  他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号
  四、估价目的
  为法院办案提供价格参考。
  五、评估的价值类型和定义
  采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
  六、估价时点
  估价时点为2007年3月15日。
  七、估价依据（略）
  八、估价原则（略）
  九、估价方法
  本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
  市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
  收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
  综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
  十、估价结果
  根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m²）。
  十一、估价报告应用的限制
  本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。
  十二、估价作业日期
  2007年3月5日至2007年3月16日
  十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）
  估价技术报告
  一、估价对象分析（略）
  二、房地产市场分析（略）
  三、最高最佳使用分析（略）
  四、估价方法选用
  本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
  市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。　建设工程教育网提供
  收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
  综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
  五、估价的测算过程
  市场法的基本步骤为：
  搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格其基本计算公式如下：
  估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
  （一）市场法
  1.选取可比实例　搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表1），选择3个可比实例进行比较。
  表1可比实例表
  2.可比实例与估价对象比较分析　可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。
  表2因素条件对比说明表
  3.修正调整过程　以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。（区域因素与个别因素中子因素权重相同）。
  表3因素条件分值表
  根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。
  表4可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
  4.市场法估价结果　3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：
  （12062+10778+11678）/3=11506元/m²
  （二）收益法测算
  收益法的基本步骤为：
  搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益一求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。
  根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
  其计算公式如下：
  式中：
  V——房地产的收益价格；
  A——房地产未来每年净收益；
  Y——房地产的报酬率；
  n——房地产的收益期限；
  g——净收益逐年递增的比率。
  1.租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/（m²·天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（m²·天）。
  2.空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。
  3.年有效毛收入的确定
  有效毛收入=日租金收入×天数/年×（1-置及租金损失率）
  4.净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。
  现时年净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
  5.报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。
  报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
  房地产报酬率确定为6%。
  6.剩余收益期限的确定根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
  7.租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。
  8.收益价格的确定。
  表5收益法计算过程（每平方米）
  运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m²。
  （三）估价对象房地产价格的确定
  采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均其有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。
  估价对象房地产单价=（11506+11360）/2=11433元/m2估价对象房地产总价=11433×957.3=10944811元
  取整为1094万元。
  单价为11433元/m²
  六、估价结果
  根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为人民币　壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m²）。
  附件
  1.《委托司法鉴定函》（复印件）
  2.《房屋所有权证》（复印件）
  3.《国有土地使用证》（复印件）
  4.估价对象地理位置示意图
  5.估价对象小区实景照片
  6.估价机构资质证书（复印件）
  7.估价机构营业执照（复印件）
  8.房地产估价师注册证书（复印件）

• 6. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下：
  1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
  2．预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
  3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。
  估价测算如下(节选)：
  一、估算净收益
  净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
  二、测算报酬率Y
  采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式采用试算法推算报酬率。具体如下：
  求取可比实例报酬率表序号
  注：上表计算结果无误。
  报酬率＝(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
  取整报酬率为8.5%。
  三、估算装修改造后的办公楼总价值
  办公楼总价值=
  四、装修改造费用总额
  装修改造费用=1000×6000/(1＋8.5%)0.5=576.02万元
  五、销售费用与销售税费
  销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元
  六、购买现厂房的税费
  设估价对象的市场价格总价为V，则
  购买现厂房的税费总额=V×3%
  七、计算估价对象在估价时点的市场价格
  估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
  V=2650.50万元
  单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

• 7. 某公司A，名下有一幢写字楼，共七层，每层建筑面积均为700m2，其中六、七两层留以自用，其余用于出租，其出租率为90%，租金为每平方米7元/日，高于同类写字楼的6元/ (日·m2)。
  该写字楼正常的管理总费用占租金的10%，同类写字楼出租的年利润为20%。
  若已知该写字楼的建筑物剩余使用年限为30年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。
  公司A出于某种目的，委托一家房地产估价公司对写字楼进行估价。
  估价公司的估价报告的部分内容如下：
  (1)年毛租金：
  7000×5×7×365×90%＝8048250元
  (2)年费用：
  8048250×10%＝804825元
  (3)年利润：
  8048250×20%＝1609650元
  (4)年纯收益：
  8048250-1609650＝6438600元
  (5)总价格：
  6438600/10%×[1-1/(1+10%)35]＝62094881.96元

• 8.  本次估价背景情况如下：
   估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
   以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：
   (一) 估价的假设条件
   1．估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
   2．本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
   3．本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
   4．估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
   遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
   5．估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
   6．估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
   7．任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
   8．我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
   9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。
   (二) 估价的限制条件
   1．本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
   2．估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
   3．根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
   4．本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

• 9. 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?

• 10. 2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

• 11. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。问题：针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？

• 12. 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580/m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

• 13. 某综合用途房地产，占地面积5000m2，建筑面积15000m2，容积率为3，每层建筑面积3750m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为9600元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为9408元/m2，三层价格为9837.6元/m2，四层价格为8758.85元/m2。从而得出估价对象房地产的市场价格为：(9600+9408+9837.6+8758.85)×3750=141016687.5元。请问：1．如此确定的最终结果是否正确?2．如何可以让结果更加准确?

• 14. 确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？

• 15. 甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/平方米。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/平方米。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/平方米,其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/平方米售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/平方米,远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问：乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

• 16. 某商业楼建筑面积为5000平方米，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。1、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。
  A.按土地使用权出让年限扣除土地己使用年限计算
  B.按建筑物耐用年限计算
  C.按建筑物耐用年限扣除建筑物己使用年限计算
  D.按建筑物己使用年限计算
  2、采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。
  A.收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算
  B.价值时点应设定为2004年3月1日
  C.净收益中应扣除建筑物折旧额
  D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
  3、估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()。
  A.2800万元
  B.2940万元
  C.4000万元
  D.4200万元
  4、假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。
  A.原抵押权人认为该商业楼己全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
  B.原抵押权人认为该商业楼己全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
  C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
  D.该500万元可再次抵押

• 17. 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。 1、若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款()万元。
  A.11.43
  B.11.77
  C.22.86
  D.23.53
  2、因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是()。
  A.若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
  B.若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析
  C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用
  D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用
  3、兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为()。(注：应在题干中“百货大厦”后增加:并办理了产权证书)
  A.房屋所有权注销登记
  B.房屋所有权初始登记
  C.房屋所有权变更登记
  D.房屋所有权转移登记
  4、若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示()。
  A.该房屋租赁关系不能对抗己登记的抵押权
  B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定
  C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效
  D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力

• 18. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

• 19. 张某于2004年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元。2004年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问：为什么原评估报告不可用？

• 20. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。问题：1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2．装修补偿应如何确定?3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

• 21. 房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系？

• 22. 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
  请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？

• 23. 某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权每层建筑面积约400m2现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格，如果你作为一名房地产估价师受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。

• 24. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收,房屋征收部门张贴了房屋征收决定公告,房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单.某被征收人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名注册房地产估价师,在接待该被征收入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店.请问:1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地上房屋征收评估报告?2.你应如何确定该被征收房屋的用途?

• 25. 某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。请问：若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。