房地产估价案例与分析问答题

• 1. 什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?

• 2.

• 3.

• 4. 指出并改正下列房地产估价文书的错误： 本次估价背景情况如下： 某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值,该商铺目前由业主出租给他人经营便利店,接受委托后,经与业主王××联系,注册房地产估价师张××与协助估价人员李××对估价对象进行了实地查勘,查勘作业环节由李××负责记录,最后整理形成下述实地查勘记录表.

• 5. 竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作，试用期8个月，月工资3000元。8个月试用期后万隆饭店表示满意，合同正式履行。2002年4月，因饭店餐饮部门负责人调离，饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜，于是在未与竺某协商的情况下，便安排竺某将大堂工作移交，接手餐饮部的工作。对此，竺某表示不同意，认为原合同规定是来做大堂部经理工作。饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同，竺某已成为本饭店的职员，就应当服从饭店的安排，仍坚持由竺某去做餐饮部工作。竺某坚决不同意，并仍到大堂部上班。 问题： (1)竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?请指出。 (2)上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?为什么? (3)如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律规定?为什么? (4)竺某如被解雇，可采取什么方法维护自己的合法权益? (5)竺某如被解雇，工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?

• 6. 某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。 问题: 项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下： a、收集有关资料; b、分解监理合同内容; c、确定监理组织; d、确定机构人员; e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划; f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。 你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?

• 7. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行国有土地上房屋征收评估，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据房屋征收部门提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1．针对该类国有土地上房屋征收评估，在估价程序上应注意哪些环节？2．装修补偿费用应如何确定？3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

• 8. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？

• 9. 李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡. 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

• 10. 房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?

• 11. 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000㎡，售价3000元/㎡，销售税费率为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?

• 12. 某监理公司承担一写字楼的监理任务，合同中明确了投资监理的有关任务内容。 问题: 1、该楼的施工图预算是采用单价法编制的，监理工程师如何对其进行审查。 2、合同规定，承发包双方进行工程款结算前，由监理工程师对承包方完成的工程量进行计量，以此作为结算的依据。为此，承包方要按照协议条款约定的时间向监理工程师提交已完工程的报告，在这种情况下，监理师如何进行工程计量?承包方在监理师计量过程中如何做?

• 13. 某房地产占地面积2580m²，建筑面积9440m²，每层建筑面积2360m²。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m²。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m²，三层价格为11694元／m²，四层价格为11460元/m²，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

• 14. 某房地产开发公司在拆迁王姓的一户民房时，因拆迁补偿价格发生争执，委托某房地产评估公司对王某的住房重新进行评估。该评估公司进场勘察是2006年9月6日，双方签订拆迁补偿合同是2006年4月10日。评估公司确定以2006年9月6日作为估价时点进行估价。自2006年5月以来，该市房地产市场受全国房地产价格上涨的影响出现明显上涨行情，房地产市场价格平均每月上涨3％左右。该评估公司依据当前房地产市场价格做出估价，其价格却并不为开发公司认可，请问这是何原因?估价公司是否有错?如有，错在哪儿?整个案例有什么问题吗?

• 15. 房地产估价报告致委托方函（略）
  估价师声明
  我们郑重声明：
  1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
  2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
  3.我们受上级主管部门的委托进行估价。
  4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
  5.估价人员×××、××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
  6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
  估价的假设和限制条件（略）
  估价结果报告
  一、委托方（略）
  二、估价方（略）
  三、估价对象
  估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于××省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05m2的房屋所有权及相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。表1估价对象界定
  估价对象经济技术指标
  依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘察所掌握的资料，有关估价对象的技术
  经济指标见表2。表2估价对象技术经济指标
  估价对象具体情况详见表3。
  表3估价对象状况表
  四、估价目的
  为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。
  五、估价时点
  2003年8月11日。
  六、价值定义
  本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。
  本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。
  七、估价原则（略）
  八、估价方法
  估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。
  对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
  本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：
  1.对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。
  由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适
  宜的。
  ××县人民政府2003年发布的《关于公布××县2003基准地价更新成果的通知》，该基准地价对××县的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中××镇工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。由于××县开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。
  2.对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。
  估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。
  3.对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。
  4.确定估价对象的快速变现价格。
  确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分（快速变现）等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。
  市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
  成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。
  九、估价结果
  估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产（房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2），在2003年8月11日至2004年8月10日的拍卖底价为人民币660.84万元（大写：人民币陆佰陆拾万元捌仟肆佰圆整）。
  十、估价作业日期
  2003年8月11日至8月15日。
  十一、有效期
  本估价报告应用的有效期自2003年8月15日起为半年。若在此期问市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需作任何调整。
  十二、有关说明（略）
  估价技术报告
  一、估价技术资料的查证（略）
  二、个别因素分析（略）
  三、区域因素分析（略）
  四、市场背景分析（略）
  五、最高最佳使用分析
  房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到绝对最大的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：
  1.法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。
  2.技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。
  3.经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。
  4.价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。
  5.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
  6.与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
  7.可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。
  根据上述标准判定，估价对象处于××县经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。
  六、估价测算过程
  （一）运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算
  1.市场比较法选取的可比实例如下：
  （1）可比实例一
  位于××经济开发区内，处于××东路东侧，土地面积为4746.67m2，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68m2，容积率2.5，成交日期为2001年8月，成交价格87元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
  （2）可比实例二
  位于××经济开发区内，处于××西路二桥西侧，土地面积为6792.34m2，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21m2，容积率1.8，成交日期为2002年6月，成交价格95元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
  （3）可比实例三
  位于××经济开发区内，处于××路北侧，土地面积为8333.33m2，土地用途为工业，规划建筑面积17500m2，容积率2.1，成交日期为2002年8月，成交价格90元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
  根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表（表4）。
  表4因素比较表
  根据因素比较表进行价格修正及评估测算（详见表5和表6）。
  表5价格修正指数表
  表6比较修正表
  市场比较法的测算结果：
  经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。
  （83.82+84.44+90.13）÷3=86.13元/m2
  2.管理费用
  因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在土地开发期内，结合估价对象当前的市场状况本报告中不计算管理费用。
  3.计算利息
  根据建筑物的建筑面积，按2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。
  利息=86.13×5.31%=4.57元/m2
  4.发展商利润
  因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。
  发展商利润=（86.13+4.57）×15%=13.61万元
  5.销售税费
  销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6%，设估价对象土地部分的市场价格为x，此部分税费为6%x。
  6.土地价格
  x=86.13+13.61+6%x
  x=106.11万元
  7.年期修正
  估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正，年期修正系数＝{1-[1÷（1+R）N]}÷{1-[1÷（1+R）M]}。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使用年期修正，所以不再重复考虑。
  8.采用市场比较法的估价结果
  采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为106.11万元人民币。
  （二）采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算
  成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
  1.建造成本
  估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了《××县2002年房屋重置价格》及其相关说明。该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建安直接成本和间接成本之和。按照《××县2002年房屋重置价格》及其相关说明，结合相应的预算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。
  前期工程费：包括勘察设计费、质监费、监理费、招投标费等费用。根据文件规定，混合结构取27元/m2，钢混结构取33元/m2。
  建筑安装工程费：根据文件规定，不同结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。
  小区配套费：包括各种室外工程的费用。根据文件规定取70元/m2。
  结构调整系数：与标准层高不一致的建筑相应增减。估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。
  室内装修调整价：根据建筑物实际的装修情况予以调整。
  具体计算过程详见表7。
  表7建造成本测算表
  根据上述计算结果，确定估价对象建造成本合计625.91万元。
  2.管理费
  主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。
  管理费=625.91×1.5%=9.39万元
  3.计算建设期的利息
  根据建筑物的建筑面积，按2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设资金在工程建设期内均匀投入，年贷款利率取5.31%。
  建设期利息=（625.91+9.39）×5.31%=33.73万元
  4.发展商利润
  按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。
  发展商利润=（建安总成本+管理费用）×8%=（625.91+9.39）×8%=50.82万元
  5.销售税费
  销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。
  6.重置成本
  x=625.91+9.39+50.82+6%x
  x=729.91万元
  7.综合成新率
  估价人员根据建筑物年折旧率和现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。
  8.成本法的估价结果
  729.91×76%=554.73万元
  采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为554.73万元。
  七、估价结果
  上述两种估价方法得出的估价结果如下：
  市场比较法测算估价对象中的土地价值为人民币106.11万元。
  成本法测算估价对象中的建筑物价值为人民币554.73万元。
  估价对象的总价值为二者之和：106.11+554.73=660.84万元
  即估价对象在时点的现时市场价值为人民币660.84万元。
  本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍卖傈留价提供价格参考。
  附件（略）

• 16. 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见表2-37)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
  表2-37估价对象相关资料
  估价测算如下(节选)：
  (一)年有效毛收入
  22000×(50+5)×l2×(1-10%)=13068000(元)。
  (二)年运营费用
  1.年维修费用
  25000×2000×2%=1000000(元)。
  2.年管理费用
  年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040(元)。
  3.年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)。
  4.年运营费用小计
  年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)。
  (三)年净收益
  年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)。
  (四)估价结果
  估价结果

• 17. 在0°~360°之间,与2680°的终边相同的角是(),它是第()象限角。

• 18. 若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)

• 19. 对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?

• 20. 某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估：对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误?

• 1. 某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m²，总建筑面积80000m²，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m²，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m²，建安工程费为5000元/m²，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1．计算开发完成后的价值。
  80000×18000/(1+14%)元=126316万元
  2．建筑费。
  (5000+2000)×80000元=56000万元
  3．专业费。
  5000×80000×6%元=2400万元
  4．销售税与销售费用。
  126316×(5%+3%)万元=10105万元
  5．利息。
  [V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元
  6．利润。
  [V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元
  7．总地价。
  V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元

• 2. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日～9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人(略)
  二、估价机构(略)
  三、估价对象
  (一)估价对象实物状况(略)
  (二)估价对象权益状况(略)
  (三)估价对象区位状况(略)
  四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
  五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值。
  六、估价时点：2008年9月5日。
  七、估价依据
  1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
  2．《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。
  3．《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
  4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号)。
  5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
  6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号)。
  7．《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号)。
  8．《房屋拆迁许可证》(证号：×规拆许(2008)第××号)。
  9．委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
  10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。
  十、估价结果(略)
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期(略)
  十三、估价报告使用期限(略)

• 3. 在建工程房地产估价结果报告一、委托方
  ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××一××××××××。
  二、受托方
  ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××××××××××。
  三、估价对象
  1．地理位置及概况(略)
  2．估价对象概括
  估价对象：一栋在建住宅楼
  建筑面积：11627.92m2
  土地使用权年限：至2073年5月31日
  土地面积：4300m2
  四、估价目的
  为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
  五、估价时点
  2004年6月18日至2004年6月30日。
  六、价值定义
  采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
  七、估价依据
  1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
  2．国土资源部《土地估价规程》。
  3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。
  4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。
  5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。
  6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。
  7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。
  8．委托方提供的其他资料。
  9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
  八、估价原则
  本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
  九、估价方法
  估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
  十、估价结果
  以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业日期(略)
  十三、估价报告应用的有效期
  本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
  在建工程房地产估价技术报告
  一、个别因素分析(略)
  二、区域因素分析(略)
  三、市场背景分析(略)
  四、最高最佳使用分析(略)
  五、估价方法选用(略)
  六、估价测算过程
  (一)市场比较法
  市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
  1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：
  (1)用途相同；
  (2)交易类型相同；
  (3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；
  (4)区域及个别条件相近；
  (5)统一价格基础；
  (6)交易日期接近。
  评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-l所示。
  表6-1可比实例表
  2．价格修正指数表将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2
  表6-2价格修正指数
  3．修正系数表
  根据修正指数表，编制修正系数列表6—3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。
  (一)成本法
  所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
  计算土地使用权价格：
  估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。
  建筑物建造成本：
  建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
  1．开发成本
  (1)建安费用
  根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元
  (2)红线内市政费：取建安费用的15%。
  红线内市政费=1112.79×15%=166.92万元
  建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604．65万元
  (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。
  前期工程总费=1395.35×10%=139.54万元
  (4)不可预见费：取建安费用的5%。
  不可预见总费=1395.35×5%=69.77万元
  开发成本合计为1771.58万元
  2．管理费用
  建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。
  管理费用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87万元
  3．投资利息
  估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5．31%计取，计息基数为开发成本。则：
  投资利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.319/6×0.5
  =106.13万元
  4．投资利润
  根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。
  投资利润=1771.58×25%=442.90万元
  5．销售费用
  估价对象为在建工程，未销售，故不计。
  6．估价对象价格
  根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：
  总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元
  七、估价对象价格确定
  根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。
  附件(略)

• 4. ××市××厂房评估报告一、委托人：××市××厂
  二、受理委托人：
  (一)受理单位：××市房地产信息咨询公司。
  (二)评估人(略)。
  三、估价日期：1993年10月1～19日
  四、勘估建筑物简介
  (一)地址：××市××区。
  (二)所有人权利：委托单位持有××市房地产管理局核发的房屋产权证和土地使用证。
  (三)建造时间：1980年。
  (四)建筑物结构及面积：该厂房为五层钢混框架结构，合资拟投入1600m2。
  (五)建筑物用途：生产用厂房。
  (六)建筑物改良情况：1986年增加空调设备、铝合金窗及电梯等。
  (七)地理环境：该厂房位于××路与××之间，距××站约1km，交通方便且景观较好。
  五、估价目的
  委托单位原为加工出口×产品的重要企业，年产值为3000万元。目前因国际市场上×产品需求之间发生变化，该厂决定转产，未来的合资企业将租用勘估标的物为生产车间，且以15年租金作为中方部分股金，拟估算15年租金的现值。
  本估价报告所估结果仅为以上目的服务，不能作为交易、抵押等其他活动的依据。
  六、估价分析
  (一)估价依据：
  1．1986年《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》。
  2．委托人所提供的资料。
  3．估价人现场实勘的结果。
  4．××市统计局公布的建筑企业价格指数。
  5．××统计局公布的各种价格总指数。
  6．近几年银行存款利率的变化资料。
  (二)估价方法。
  因目前与之相同的案例较少，不宜采用市场法估价，而租金收入是一种稳定的有规律的收益，因此收益法估价较为适宜。根据××市房地产市场的发展情况分析，房地产的出租、出售价格逐年递增，因此在计算纯收益时考虑了使用过程中的变化。
  (三)确定资本化率。
  资本化率主要依据通货膨胀率和银行存款利率的变化来定，但因没有通货膨胀率，可参照零售价格指数来定。近几年零售价格指数(以上年价格为100)如下表所示：
  则求得平均利率为8.81%。仅零售价格平均变动的百分比和平均利率的中位数，则为7.85%，以此为资本比率。(四)纯收益的计算。该勘估物的租金即为纯收益。根据××市房地产管理局1986年颁布的《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，钢混结构建筑物每月标准租金为每平方米6.17元，但这是1986年的租金，需作时间上的调整，应调整到1993年年底。建筑物直接费价格指数(以上年为100)如下表所示：
  1993年价格指数依据上表作预测于下表：
  自1987年开始逐年调整到1993年，即：
  6.17×107%×114%×110%×113.5%×109.9%×116%×113.52%=13.598(元/m2)=13.6(元/m2)
  根据《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，有电梯设备乘以140%。但因该厂房每层两个车间，电梯偏向厂房另一端，该生产车间使用不便，因此乘以120%。该厂房有八至九成新，再乘以0.85。
  据此，该厂房1993年的月租金为每平方米13.87元。但因租金今后还会逐年变化，因此纯收益为动态增长状态，根据以往资料分析平均增长率为111.66%，保守一些可取110%。
  (五)计算租金现值。
  令：资本化率为i，i=0.0875；租金增长率为r，r=0.10
  1993年全年纯收益为A，A=13.87×12=166.44(元/年)
  租金现值为P，则：
  P=A1/(1+i)+A2/(1+i)2+A3/(1+i)3+…+A15/(1+i)15
  式中，A1=/A，A2=/A×(1+r)，A3A×(1+r)2…A15=A×(1+r)14
  p=a/(1+i)+A(1+r)/(1+i)2+A(1+r)2/(1+i)3+…+A(1+r)14/(1+i=2667(元/m2)
  现拟合资投入1600m2，则1600m2生产车间15年资金的现值为2667×1600=4267200(元)=426.72(万元)
  求得租金的现值共为427.5万元人民币。

• 5. 1.分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。××市华兴酒家评估报告
  一、评估单位：宇辰房地产估价公司
  二、委托单位：康达工贸公司
  三、评估期日：1995年8月1日～1995年8月30日
  四、评估目的：为人股评估房地产价格
  五、评估人员：(略)
  六、评估原则与依据：(略)
  七、华兴酒家概况：
  华兴酒家位于××市江南大道1号，所处地段优越，交通便利。华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积305m2，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙，大理石地板，轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费20元；二层为包厢，建筑面积450m2，每问楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯，菜肴以川菜风味为主，平均每位消费40元。
  华兴酒家占地500m2，土地使用年限为40年，从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
  八、评估过程：
  1．选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属中等水平，故选用收益还原法。其计算公式为：
  评估价格(式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期)。
  2．确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下：　
  对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适：
  r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14%
  3．计算年总收入
  (1)首层大餐厅有200个座位，每天中午晚上两次营业，上座率均为65%，每人次自助火锅消费20元，一年按350天计算则一年总收入为：
  200×2×65%×20×350=1820000(元)
  (2)二层有20间包厢，每间包厢平均6个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均每次上座率70%，每人次平均消费40元，一年按350天计算，则一年总收入为：
  20×6×2×40×350=3360000(元)
  (3)年总收入为：1820000+3360000=5180000(元)
  4．计算年总支出
  (1)营业税及附加：按总收入的5.5%计算
  5180000×5.5%=284900(元)
  (2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等)：按总收入的50%计算
  5180000×50%=2590000(元)
  (3)管理人员工资：40人，每人每月400元，则
  400×40×12=192000(元)
  (4)综合管理费：每年按总收入的5%计算
  5180000×5%=259000(元)
  (5)保险费：按投保金额200万元的0.3%计算
  200000×0.3%=6000(元)
  (6)固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算
  8000000×9%=720000(元)
  (7)广告宣传费：按总收入的0.5%计算
  5180000×0.5%=25900(元)
  (8)房屋及设备更新：按注册资金的1%计算
  8000000×1%=80000(元)
  (9)人员培训费：按总收入的0.5%计算
  5180000×0.5%=25900(元)
  (10)其他费用：按总收入的5%计算
  5180000×5%=259000(元)
  (11)年总支出为4442700元
  5．评估价格计算
  根据公式
  九、评估结论：
  经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。
  宇辰房地产估价公司(公章)
  1995年8月30日

• 6.

• 7. 某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告封面(略)
  目录(略)
  致委托方函(略)
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件
  一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。
  1．由委托方提供的资料
  鉴定委托书(原件)。
  2．由××物业管理公司提供的资料
  (1)国有土地使用证(复印件)；
  (2)关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复(复印件)；
  (3)××市商品房销售许可证(复印件)；
  (4)××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)；
  (5)××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同(复印件)。
  本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。
  二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于 1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。
  三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中 5套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。
  四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。
  五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。
  六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。
  七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。
  八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。
  九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
  十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。
  房地产估价结果报告
  一、委托方(略)
  二、受托方(略)
  三、估价对象
  (一)估价对象界定
  ××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为 4995m2，总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。
  此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。
  (二)权利状况
  根据评估人员掌握的资料，××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》(证号：×国用××字第××号)，土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
  根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。
  (三)建筑物状况
  ××大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗；卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。
  四、估价目的
  为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。
  五、估价时点
  (1)1997年4月25日；
  (2)1998年6月18日；
  (3)2001年6月5日。
  六、价值定义
  本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓)，土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。
  七、估价依据
  本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：
  1．《中华人民共和国土地管理法》。
  2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
  3．《房地产估价规范》。
  4．《中国房地产统计年鉴》。
  5．委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料(详见附件) (略)。
  6．我

• 8. 某公司征用一宗土地，征地过程总税费按征地款的5%计，欲在上面建筑地上3层，地下1层的建材超市，土地面积为26500m²，依据规划拟建设建筑面积为47370m²，其中，地上建筑面积36585m²，地下建筑面积10785m²(其中，设备用房面积：747m2，停车场面积：10038m²)评估测算地价采用假设开发法计算如下：
  1．开发价值
  该项目为建材超市，地上建筑面积为36585m²，根据该地区同类物业收益平均水平，结合估价对象实际情况，确定每平方米日租金为3元，估价对象的有效出租面积比率为 90%，空置率为10%，则：
  有效出租率=90%-10%=80%
  年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元
  考虑年管理费用为租赁收入的10%，租赁房产税为租金收入的12%，维修费用为租金收入的10%，营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。
  开发经营期限的确定：开发经营期限按照出让年限40年计算，其中建设期为2年，经营期为38年。
  开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%×[1-1/(1+10%)38]/(1+10%)2
  =147465556元
  单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m²
  2．总开发成本
  根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准，结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m²(计算过程略)。
  3．开发商利润
  根据本项目实际情况，确定其开发期为2年，根据本市土地出让地价评估技术标准，开发周期为3年的项目投资回报率为20%。
  开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m²
  4．开发余值
  开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润
  =4030.8-2118-423.6=1489.2元/m²
  5．土地价值为1489.2元/m²。

• 9. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目，的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：1．估价人员在确定该房地产的重置价格时有哪些错误?2．除了材料中已知的因素，还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

• 10. 某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元/m2，该区域的商品房价格为1万元/m2，城市规划中该区域的容积率为5。请问：1．该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?2．评估时的依据和理由有哪些?

• 11. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权明晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2．装修补偿应如何确定?3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

• 12. 甲公司于2003年5月10日因业务发展需要,以总价1000万元购买了相邻办公楼,2006年4月10日因部分业务转出,该办公楼闲置,2006年5月10日,甲公司和乙公司拟合资经营成立新公司,甲公司以该办公楼作价入股,乙公司委托某房地产评估公司对该办公楼进行评估,评估结果为900万元,甲公司认为某房地产评估公司的评估价值过低,但某房地产评估公司坚持自己的评估结果,请问某房地产评估公司的理由有哪些?

• 13. 甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2017年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2019年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2017年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1、复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2、复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

• 14. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?

• 15. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元／㎡。请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

• 16. ××商务楼估价报告
  报告封面及目录（略）
  致委托方函（略）
  估价师声明（略）
  估价的假设和限制条件（略）
  估价结果报告
  一、委托方
  ××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
  二、估价方
  ××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级
  三、估价对象
  1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。
  ××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
  估价对象其他内容描述（略）。
  四、估价目的
  评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
  五、估价时间
  2003年4月1日
  六、价值定义
  本次估价采用公开市场价值标准。
  七、估价依据（略）
  八、估价方法
  根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
  九、估价结果。
  估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/㎡（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。
  十、估价人员（略）
  十一、估价作业日期
  2003年3月10日至2003年3月20日。
  十二、估价报告应用的有效期（略）
  估价技术报告
  一、个别因素分析（略）
  二、区域因素分析（略）
  三、市场背景分析（略）
  四、最高最佳使用分析（略）
  五、估价方法选用（略）
  六、估价测算过程
  （一）收益法估价测算过程
  1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与可出租面积之比分别是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
  根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
  （1）1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00万元
  （2）2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12万元
  （3）3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00万元
  （4）4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元
  （5）5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元
  （6）6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元
  （7）7、8层年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80%=8.21万元；
  年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
  =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
  =343.43万元
  2.估算年运营费用。
  （1）年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：
  年土地使用费=293×2560=75.01万元
  （2）年管理费：根据××市规定，出租经营物业接年租金的5%计管理费。则：
  年管理费=343.43×5%=17.17万元
  （3）年维修费：按年租金收入的8%计维修费。则：
  年维修费=343.43×8%=27.47元
  （4）年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：
  年保险费=343.43×2‰=0.69万元
  （5）年税费：根据××市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×（12%+5.5%）=60.10万元
  年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
  =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
  =180.44万元
  3.估算年净收入：
  年净收入a=年有效毛收入一年运营费用
  =343.43-180.44
  =162.99元
  4.确定资本化率（现教材已改为报酬率） 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
  5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即N=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：
  P=a[（1+r）N-1]/r（1+r）N
  将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：
  P=162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58万元
  （二）成本法估价测算过程
  1.估算土地价格
  根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：
  土地价格=2860×（1-12.5%）×2560=640.64万元
  2.估算建筑物现值：
  建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
  （1）建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：
  建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元。
  （2）建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
  建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×（1-残值率）×已使用年/使用年限
  =852.82×（1-0）×2/60
  =28.43万元
  （3）建筑物现值：
  建筑物现值=852.82-28.43
  =824.39万元
  3.估算估价对象房地产的价格：
  估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值
  =640.64+824.39
  =1465.03万元
  （三）估价结果的确定
  以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格
  的估价结果。即：
  估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2
  =1682万元（取整数）
  估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611
  =2544元/m2（取整数）
  七、估价结果
  经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。
  附件（略）

• 17. ××大厦用地地价评估报告一、致委托方函(略)
  二、估价师声明(略)
  三、估价的假设和限制条件(略)
  四、房地产估价结果报告
  (一)委托方
  全称：北京××有限公司
  法定代表人：(略)
  住所：(略)
  (二)估价方
  全称：北京××房地产咨询评估有限公司
  法定代表人：(略)
  住所：(略)
  (三)估价对象概况
  1．地理位置及周围环境
  估价对象位于北京市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m²。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。
  估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是北京涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为北京主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。
  估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。地块距离长安街不到1km，距天安门5.6km，距北京站7.5km，距首都机场20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
  2．市政建设状况
  估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、通讯等市政配套设施完备。
  3．规划设计条件
  估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见下表。
  (四)估价目的为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。(五)估价时点2001年1月5日。(六)价值定义本次估价采用公开市场价值标准。(七)估价依据根据建设部、国家土地管理局、北京市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。(八)估价原则本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。(九)估价方法估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上的地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。(十)估价结果本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认北京市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m²，红线用地面积10500m²，市政代征地为6800m²，集中绿化代征地2500m²。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：1．熟地总地价：310194638元大写金额：叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整单位地价：29542元/m²楼面地价：38787元/m²2．生地总地价：129304838元大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整单位地价：12315元/m²楼面地价：1617元/m²(十一)估价人员(略)(十二)估价作业日期2000年1月5日至2000年1月15日。(十三)估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。五、房地产估价技术报告(一)个别因素分析(略)(二)区域因素分析(略)(三)市场背景分析(略)(四)最高最佳使用分析根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如下表：
  (五)估价方法选用估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅，较为合理。具体的估价思路为：1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地地价。8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。(六)估价测算过程1．开发总价值本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。(1)销售收益1)估价对象开发完成后物业售价的确定由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前北京房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见下表：
  根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m²)。计算销售收益取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1)=60840万元公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1)=17339.4万元合计：78179.4万元(2)出租收益1)根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m²·月)，取出租费用为0.15，使用面积比为0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。则评估物业内的出租收益为：35×8.45×(1-0.15)×0.75×(1-0.2)×(1-0.2)×12×28000=40543776(元)2)运用收益法公式计算开发价值：P=a/(r-s){1-[(1+s)/(1+r)]n}式中a——年出租净收益；r——资本化率(取2%)；s——收益年递增率(取5%)；n——综合使用年限(50年)；P——开发价值。P=40543776/(12%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+12%)]⁵⁰}=556214686(元)(3)项目开发总价值781794000+556214686=1338008686(元)2．开发总成本(1)建安工程费1)直接费：结构+装修=5000(元/m²)2)间接费：取直接费的2%=1000(元/m

• 18. 2000年4月，某房地产开发公司甲，开发建设一住宅小区。包括6个幢号，一个地下车库，一个配电室。计划投资0．98亿元人民币。至2001年1月，配电室和三个幢号已竣工并交付使用；地下车库和一个幢号在施工；另两个幢号尚未开始挖槽。至此，房地产开发公司甲已投入资金人民币6600万元。此时，该公司业务转型，对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工程转给公司乙。在此情况下，公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。请问：转让该项在建工程应提供哪些证件?

• 19. 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。问题：1．这样的做法有哪些错误?2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?

• 20. 某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第1～4层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。