房地产估价理论与方法考试试题(三)

• 1. 对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值()支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

  A小于等于

  B大于等于

  C等于

  D无法确定

• 2. 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为()。

  A交易情况修正

  B交易日期调整

  C房地产状况调整

  D区域因素调整

• 3. 暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有()。

  A在建工程抵押估价业务

  B城市房屋拆迁补偿估价业务

  C该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

  D正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

• 4. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于()。

  A该建筑物的价值低于拆除费用

  B该估价结果肯定有误

  C甲土地的价值高于乙土地的价值

  D不可能出现这种情况

• 5. 在房地产价格中，___是短期均衡价格，___是长期均衡价格。()

  A成交价格，理论价格

  B成交价格，市场价格

  C理论价格，市场价格

  D市场价格，理论价格

• 6. 为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应()。

  A视为无租约限制的房地产来估价

  B视为有租约限制的房地产来估价

  C考虑房屋租赁者的意见

  D视其租约租金与市场租金的差异大小而定

• 7. 同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为()。

  A无租约限制价值=承租人权益价值-出租人权益价值

  B无租约限制价值=出租人权益价值-承租人权益价值

  C无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

  D以上均不正确

• 8. 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

  A装饰装修改造

  B通货膨胀

  C需求增加导致稀缺性增加

  D改进物业管理

• 9. 为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　)元/㎡。

  A3868.92

  B4000.00

  C4072.54

  D4286.89

• 10. 影响房地产价格的经济因素，不包括(　)。

  A人口状况

  B居民收入水平

  C物价

  D利率

• 11. 区位因房地产的(　)而成了房地产的重要组成部分。

  A体量庞大

  B价值量大

  C不可移动

  D权益特性

• 12. 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为(　)。

  A房地产的不可移动性

  B中国经济地区差异明显

  C不同地区人们的消费习惯不同

  D地区间的政府管制

• 13. 估价报告书中说明的()限定了其用途。

  A估价原则

  B估价方法

  C估价目的

  D估价对象状况

• 14. 下列关于合法原则说法错误的是(　)。

  A合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

  B合法原则中所讲的法，是广义的法

  C估价对象状况必须依法判定

  D合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

• 15. 在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产(　)。

  A宅基地所有权

  B空间利用权

  C地役权

  D建筑物相邻关系

• 16. (　)是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

  A收益递减规律

  B边际效用递减规律

  C土地过度开发

  D使用管制

• 17. 征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括()。

  A征地管理费

  B耕地占用税

  C安置补助费

  D耕地开垦费

• 18. 报酬资本化法又称作()。

  A收益乘数法

  B现金流量折现法

  C报酬法

  D直接资本化法

• 19. 某地块为一带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元/平方米,面积为400平方米。拆除建筑物费用为150元/平方米,残值50元/平方米。则该地块总价为()万元。

  A98

  B52

  C54

  D103

• 20. 下列不属于取得房地产开发用地的途径的是()。

  A通过自己开发耕地取得

  B通过征收集体土地取得

  C通过征收国有土地上的房屋取得

  D通过市场购置取得

• 21. 新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。

  A1508.02

  B1520.86

  C1527.27

  D1619.05

• 22. 估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m临街深度为100m总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/平方米.

  A1920

  B2400

  C2560

  D3200

• 23. 下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是()。

  A房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

  B房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

  C房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

  D估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

• 24. 价值时点原则要求估价结果是在由()决定的某个特定时间的价值。

  A价值类型

  B估价结果

  C估价目的

  D估价过程

• 25. 某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为()。

  A估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去

  B估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在

  C估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在

  D估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

• 26. 房地产的基本存在形态不包括()。

  A建筑物

  B土地

  C房地

  D土地及其附着物

• 27. 从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的()。

  A长期趋势

  B后期利润

  C权侃

  D供给和需求

• 28. 下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)()。

  A现在按9.5折一次性支付

  B一年后一次性支付

  C现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付

  D现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付

• 29. 不属于影响房地产价格的区位因素的是()。

  A位置

  B交通

  C人文

  D环境

• 30. 下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（　　）。

  A朝向

  B楼层

  C方位

  D交通条件

• 31. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中农用地转为建设用地属于()方面的制约。

  A建筑技术

  B权利状况

  C相邻关系

  D土地使用管制

• 32. 一般来说，房地产投机对房地产价格的影响不可能出现的情况是()。

  A引起房地产价格上涨

  B起着破坏房地产市场的作用

  C引起房地产价格下跌

  D起着稳定房地产价格的作用

• 33. 按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

  A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

  B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

  C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

  D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

• 34. 可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是:()。1、居住;2、商业;3、办公;4、旅馆;5、工业;6、农业。

  A1、2、3、4、5

  B1、2、3、4、5、6

  C1、2、3、4、6

  D2、3、4、6

• 35. 买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往()。

  A偏低

  B偏局

  C正常

  D不正常

• 36. 在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（）修正。

  A增价

  B减价

  C不变

  D相对比例的调整

• 37. 宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/平方米,交易税费均由买方负担。己知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于()元/平方米。

  A2427

  B2500

  C2575

  D2632

• 38. 某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为()。

  A899

  B1000

  C1349

  D1500

• 39. 收益法中的运营费用率是指()。

  A运营费用与潜在毛收入之比

  B运营费用与总收益之比

  C运营费用与净收益之比

  D运营费用与有效毛收入之比

• 40. 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是()和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

  A指数平滑分析

  B趋势拟合分析

  C时间序列分析

  D相关分析

• 1. 成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括()。

  A营业税

  B应由买方缴纳的契税等税费

  C应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税

  D城市维护建设税

  E教育费附加

• 2. 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为()。

  A开发期+经营期

  B开发期+运营期

  C开发期+经营期-前期-建造期

  D开发期+运营期-前期-建造期

  E前期+建造期+经营期

• 3. 下列关于可比实例的说法中，正确的有()。

  A可比实例一定是交易实例

  B可比实例不一定是交易实例

  C交易实例一定是可比实例

  D交易实例不一定是可比实例

  E可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

• 4. 土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有()。

  A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地

  B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物

  C考虑建筑物存在对土地价值的影响

  D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响

  E重视土地对建筑物价值的影响

• 5. 我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有(　)。

  A自留山

  B自留地

  C被依法查封的财产

  D被依法监管的财产

  E乡镇企业的厂房抵押时其占有范围内的土地使用权

• 6. 关于房地产估价误差的说法错误的有()。

  A判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较

  B估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

  C所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

  D估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

  E判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

• 7. 下列不存在替代关系的有(　)。

  A普通住宅与娱乐房地产之间

  B经济适用房与普通商品住宅之间

  C经济适用房与高档别墅之间

  D普通住宅与商业用房之间

  E宾馆与写字楼之间

• 8. 成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（ ）。

  A土地取得方式相同

  B土地规划用途相同

  C项目规模大小相当

  D项目建设期长短相近

  E项目经营期长短相近

• 9. 从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括()等。

  A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

  B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

  C有租约限制的房地产

  D未来状况下的房地产

  E共有的房地产

• 10. 一宗房地产的权益包括()。

  A额外的利益或好处

  B该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

  C拥有的房地产权利

  D该房地产所在地区的声誉

  E该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

• 11. 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的有()。

  A说明估价报告的合法性、真实性

  B说明估价的独立、客观、公正性

  C规避估价风险

  D保护估价报告使用者

  E防止委托人提出高估或低估要求

• 12. 成本法中的投资利息的应计项目包括()。

  A土地取得成本

  B销售税费

  C管理费用

  D销售费用

  E建设成本

• 13. 价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备()的条件。

  A房地产开发成本等于平均利润

  B房地产开发成本大于平均利润

  C房地产开发成本小于平均利润

  D自由竞争

  E该种商品本身可以大量重复生产

• 14. 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有(　)。(2005年试题)

  A土地所有权

  B国有工业用地土地使用权

  C宅基地土地使用权

  D大型游乐场

  E乡镇企业用房

• 15. 关于房地产变现能力的说法，正确的有()。

  A特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱

  B大型商场通常比小店铺的变现能力弱

  C在建工程比现房的变现能力弱

  D熟地通常比毛地的变现能力弱

  E房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱

• 16. 比较法可用于()的求取。

  A经营收入

  B空置率

  C报酬率

  D土地用途

  E入住率

• 17. 比较法中实物状况比较调整的内容包括（）。

  A环境

  B地形地势

  C外部配套设施

  D建筑设施设备

  E建筑物装饰装修

• 18. 房地产价格指数或变动率可细分为(　)。

  A全国房地产价格指数或变动率

  B某地区房地产价格指数或变动率

  C全国某类房地产价格指数或变动率

  D某地区某类房地产价格指数或变动率

  E居民消费物价指数

• 19. 运用长期趋势法估价的一般步骤有()。

  A搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

  B整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

  C观察、分析时间序列，得出一定的模式

  D以此模式去推测、判断估价对象在价值时点的价格

  E对未来的价格进行分析和预测

• 20. 在房地产估价中，移动平均法能够显现出价格变动的基本发展趋势。移动平均法有()两种方法。

  A简单移动平均法

  B多维移动平均法

  C加权移动平均法

  D平均发展速度法

  E长期趋势法

• 1. 当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少;反之，需求就会增加。

  A对

  B错

• 2. 房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。

  A对

  B错

• 3. 成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。()

  A对

  B错

• 4. 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值;反过来也一定成立。

  A对

  B错

• 5. 对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。

  A对

  B错

• 6. 为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。( )

  A对

  B错

• 7. 甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/┫，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/┫，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。(　)

  A对

  B错

• 8. 由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。(　)

  A对

  B错

• 9. 房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿（）

  A对

  B错

• 10. 某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。

  A对

  B错

• 11. 路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。

  A对

  B错

• 12. 成本租金的构成内容有房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息和保险费。

  A对

  B错

• 13. 甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/平方米，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/平方米,容积率为3,土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为6%)。

  A对

  B错

• 14. 从一个城市来看，房地产价格总体上是从市中心向郊区递减。(　)

  A对

  B错

• 15. 开发利润是指房地产开发商的利润，也是建筑承包商的利润。

  A对

  B错

• 16. 延迟维修的损坏残存主要是由人工使用引起的。

  A对

  B错

• 17. 计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用“正旁两街分别轻重”估价法。

  A对

  B错

• 18. 某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9月工日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。

  A对

  B错

• 19. 区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水

  A对

  B错

• 20. 估价对象在理论上适用的估价方法，不得随意取舍。

  A对

  B错

• 21. “五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。(　)

  A对

  B错

• 22. 由于土地具有独一无二性，即使两处的建筑物可能一模一样，但该两宗房地产实质上也是不相同的。

  A对

  B错

• 23. 在人民法院拍卖房地产估价中第一次拍卖的保留价等于评估价，等于市场价值。

  A对

  B错

• 24. 房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以量化把握。

  A对

  B错

• 25. 交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。

  A对

  B错

• 26. 成本法中的土地价值为己知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值己事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。

  A对

  B错

• 27. 对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点时的数额。

  A对

  B错

• 28. 比较法适用的对象是具有商业性质的房地产。

  A对

  B错

• 29. 某宗可比实例房地产2013年1月30日的价格为500美元/平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2013年1月30日为1美元=6.29元人民币。2006年9月30日为1美元=6.16元人民币。则将该可比实例调整为2013年9月30日的价格约为2912元人民币/平方米。

  A对

  B错

• 30. 在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。例如，建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格;土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。

  A对

  B错

• 1. 什么是房地产估价师？一名合格的房地产估价师应当具备哪些条件？

• 2. 某旧厂房的土地面积4000m²，建筑面积6000m²。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/mm²的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m 2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每1m可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，报酬率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。

• 3. 某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25000m²，拟建总建筑面积为50000m²、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5 000元／m²的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m²的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为1 860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。 当地同类在建工程的抵押抵押率一般为60%。请求取谈在建工程的再次抵押价值。

• 4. 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建成本2000万元，现单独增加电梯（包括建筑工程费、电梯购置费和安装费等）需要120万元，而重置该办公楼时随同增加电梯仅需100万元。请计算该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。
  
  

• 5. 越是有用的物品，其价格是否就越高？

• 6. 房地产价格的形成条件。

• 7. 高层地价分摊的方法。

• 8. 房地产估价的建筑物折旧的含义及其与会计上建筑物折旧的区别。

• 9. 为什么某些重要政治人物的健康状况会影响房地产价格？

• 10. 某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。