房地产估价理论与方法考试试题(七)

• 1. 下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是()。

  A开发经营期可分为建设期和经营期

  B建设期的起点与开发经营期的起点相同

  C经营期可具体化为销售期和运营期

  D经营期可以准确预测答案

• 2. 下面不是估价所需资料的是()。

  A对房地产价格有普遍影响的资料

  B宪法

  C反映估价对象状况的资料

  D交易成本，收益实例资料

• 3. 评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。

  A市场法估价

  B成本法

  C土地剩余技术

  D假设开发法

• 4. 某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为()万元。

  A4580

  B5580

  C6580

  D7580

• 5. 某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为()。

  A1.9%

  B2.1%

  C2.3%

  D2.5%

• 6. 下列关于价值类型的表述中，错误的是()。

  A在用价值为市场价值

  B投资价值属于非市场价值

  C市场价值的前提之一是继续使用

  D同一估价对象可能有不同类型的价值

• 7. 某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为()。

  A8.8%

  B10%

  C18%

  D18.6%

• 8. 基准地价是城市中均质区域内的土地()。

  A最低价格

  B最高价格

  C平均价格

  D成交价格

• 9. 某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。

  A市场价值

  B投资价值

  C谨慎价值

  D在用价值

• 10. 估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为()年以上。

  A8

  B10

  C15

  D20

• 11. 决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。

  A相关物品的价格水平

  B该种房地产的价格水平

  C房地产开发商对未来的预期

  D消费者对未来的预期

• 12. 在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（　　）。

  A估价主体资格需依法取得

  B估价对象状况需依法判定

  C估价对象收益需依法确定

  D估价方法需依法选用

• 13. 超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由()承担。

  A政府主管部门

  B估价机构

  C使用者

  D注册房地产估价师

• 14. 某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（　）万元，最高为（　）万元。

  A30，60

  B30，80

  C60，100

  D80，100

• 15. 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为(　)。

  A存量+新增竣工量-拆毁量

  B存量+新开发量+空置房量-拆毁量

  C存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

  D存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

• 16. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为(　　)。

  A2.00%

  B2.13%

  C2.22%

  D2.50%

• 17. 某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。

  A70.00%

  B83.33%

  C84.00%

  D86.67%

• 18. 某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）

  A6. 37%

  B6.12%

  C6.02%

  D6%

• 19. 下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有(　)。

  A汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降

  B在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素

  C不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

  D理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

• 20. 计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和()。

  A利润支出

  B年折旧额

  C清理费用

  D结构维修费用

• 21. 某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（　　）。

  A外部折旧

  B功能落后折旧

  C功能缺乏折旧

  D使用磨损折旧

• 22. 当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×()×临街宽度。

  A单独深度价格修正率

  B累计深度价格修正率

  C平均深度价格修正率

  D混合深度价格修正率

• 23. 路线价法的临街深度价格修正率没有

  A复合深度价格修正率()。

  B单独深度价格修正率

  C平均深度价格修正率

  D累计深度价格修正率

• 24. “明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值”，这是指()。

  A明确价值时点

  B明确估价对象

  C明确估价目的

  D签订估价合同

• 25. 城市房屋拆迀估价应当采用()。

  A客观合理价值标准

  B非公开市场价值标准

  C公开市场价值标准

  D政府规定的价值标准

• 26. 中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向()征收的一种税收。

  A权利人

  B使用人

  C承受人

  D农民

• 27. 价值时点为过去，估价对象状况为现在，其房地产市场状况应为()。

  A过去

  B现在

  C未来

  D难以判断

• 28. 近日出具的一份估价报告中的价值时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是()。

  A在建工程抵押估价

  B房地产损害赔偿估价

  C期房市场价值评估

  D房地产估价的复核估价

• 29. 某在建工程项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程己完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在价值时点的完工程度是()。

  A30%

  B45%

  C65%

  D75%

• 30. “三通一平”一般是指某区域具备了()等设施以及场地平整。

  A水通、气通、电通

  B路通、水通、电通

  C路通、水通、气通

  D路通、电通、气通

• 31. 不属于土地使用权的是()。

  A建设用地使用权

  B宅基地使用权

  C土地承包经营权

  D租赁权

• 32. 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为()元/平方米。

  A98

  B102

  C108

  D116

• 33. 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会()。

  A上升

  B下降

  C不变

  D升降难定

• 34. 从综合效应看，房地产价格与利率因素呈()。

  A正相关

  B负相关

  C不相关

  D行政因素影响

• 35. 关于比较法运用的说法，错误的是()。

  A同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价

  B尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例

  C挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考

  D需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

• 36. 某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。

  A24

  B23.42

  C23.43

  D22.86

• 37. 搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和()。

  A条理性

  B代表性

  C规范化

  D相关性

• 38. 关于收益法求取净收益的说法，错误的是（　　）。

  A净收益包括有形收益和无形收益

  B运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

  C通常只有客观收益才能作为估价依据

  D应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

• 39. 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，己使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为()万元。

  A95.40

  B97.87

  C98.55

  D99.33

• 40. 数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是()。

  A指数曲线趋势法

  B直线趋势法

  C二次抛物线趋势法

  D指数修匀法

• 1. 直接资本化法的优点不包括()。

  A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

  B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

  C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

  D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

  E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

• 2. 剩余技术有(　)。

  A建筑物剩余技术

  B土地剩余技术

  C市场剩余技术

  D房地产剩余技术

  E抵押贷款剩余技术

• 3. 在通常情况下，采用()方式出让的地价最高。

  A招标

  B协议

  C挂牌

  D拍卖

  E抵债

• 4. 下列存在替代关系的有()。

  A经济适用房与普通商品住宅之间

  B经济适用房与高档别墅之间

  C宾馆与写字楼之间

  D普通住宅与商业用房之间

  E普通住宅与娱乐房地产之间

• 5. 账面价值是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额。它又可称为(　)。

  A历史成本

  B账面净值

  C折余价值

  D实际价值

  E原始购置成本

• 6. 下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的是(　)。

  A房地产投机

  B物价变动

  C经济发展状况

  D居民收入水平

  E政府规制

• 7. 与非专业估价相比，专业估价的特点有(　)。

  A具有公信力

  B估价对象的价值更大

  C实行有偿服务

  D是由专业机构专业人员完成的

  E估价作业日期长

• 8. 位置包括房地产所处的()。

  A方位

  B地形

  C楼层

  D距离

  E朝向

• 9. 以下属于非正常交易的情况有()。

  A相邻房地产的合并交易

  B建设用地使用权出让拍卖

  C被迫购买的交易

  D房地产涉案拍卖

  E卖方负担补交土地使用权出让金

• 10. 影响房地产价格的经济因素有()。

  A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

  B社会发展状况、房地产投机和城市化

  C财政收支及金融状况、利率

  D物价、汇率、居民收入

  E人口数量、行政隶属变更、居民收入

• 11. 临街深度价格修正率表的制作形式包括()。

  A单独深度价格修正率

  B累计深度价格修正率

  C平均深度价格修正率

  D众数深度价格修正率

  E单一深度价格修正率

• 12. 房地产估价委托合同包括的内容有()等。

  A评估价值

  B估价机构的名称和住所

  C委托人的协助义务

  D交付估价报告的类型、交付方式等

  E解决争议的方法

• 13. 房地产估价中，估价方法的选择，是由()综合决定的。

  A估价对象的房地产类型

  B估价方法适用的对象和条件

  C估价人员的技术水平

  D委托人的特殊要求

  E所收集到资料的数量和质量

• 14. 房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事()。

  A房地产价值分配业务

  B房地产价值减损评估业务

  C房地产价值提升评估业务

  D房地产代售业务

  E房地产咨询业务

• 15. 房地产由于具有()等特性，是一种良好的提供债务履行担保的物品。

  A保值增值

  B价值较大

  C不可移动

  D寿命长久

  E独一无二

• 16. 下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的有()。

  A租赁期限

  B地役权的设立

  C建筑结构

  D维护情况

  E物业管理

• 17. 下列属于影响房地产价格的制度政策因素的有()。

  A税收政策

  B人口素质

  C经济发展状况

  D相关特殊政策

  E相关规划和计划

• 18. 下列属于影响房地产价格的自身因素有()。

  A房地产的坐落位置

  B土地的肥力

  C土地面积和形状

  D房地产投机

  E房地产使用管制

• 19. 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。

  A农用地改为非农建设用地

  B在写字楼旁新建大型游乐场

  C住宅区道路禁止货车通行

  D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

  E在住宅区旁新建一座公园

• 20. 搜集交易实例时，应搜集交易实例的()。

  A成交价格

  B议价时间

  C成交日期

  D付款方式

  E融资条件

• 1. 房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。

  A对

  B错

• 2. 估价业务应当由估价机构统一接受委托，统一收取费用，估价师也可以个人名义承揽估价业务。

  A对

  B错

• 3. 工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

  A对

  B错

• 4. 土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（　）

  A对

  B错

• 5. 某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （　）

  A对

  B错

• 6. 由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。()

  A对

  B错

• 7. 现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。(　)

  A对

  B错

• 8. 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。(　)

  A对

  B错

• 9. 抵押贷款剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。

  A对

  B错

• 10. 现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。

  A对

  B错

• 11. 政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。

  A对

  B错

• 12. 一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。

  A对

  B错

• 13. 在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。（　　）

  A对

  B错

• 14. 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧;土地的重新购建价格是在价值时点状况下的价格。

  A对

  B错

• 15. 较长的繁华街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。而某些不繁华的街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。

  A对

  B错

• 16. 房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲，既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

  A对

  B错

• 17. 房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的房地产的理论价格。

  A对

  B错

• 18. 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。

  A对

  B错

• 19. 在房地产征收征用中仅需要评估房地产价值和租金，不需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器等动产的搬迀费用、临时安置费用和停产停业损失。

  A对

  B错

• 20. 新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定。

  A对

  B错

• 21. 房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。

  A对

  B错

• 22. 房地产专指土地与建筑物的综合体。

  A对

  B错

• 23. 从目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，因此一般不会降低地价。

  A对

  B错

• 24. 房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（　）

  A对

  B错

• 25. 不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。

  A对

  B错

• 26. 对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。（　）

  A对

  B错

• 27. 相对于农地来说，土地承载力对建设用地价格的影响程度要大得多。

  A对

  B错

• 28. 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。

  A对

  B错

• 29. 根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（　　）

  A对

  B错

• 30. 投资回报是指所投入的资本的回收，即保本。

  A对

  B错

• 1. 什么是最高最佳利用？如何衡量及寻找估价对象的最高最佳利用？

• 2. 为什么要建立比较基准？建立比较基准包括哪些方面？

• 3. 某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年问维护状况正常，经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法计算该房屋的成新率。

• 4. 房地产价格的构成。

• 5. 某宗房地产交易，买卖合同约定成交价格为2 625元／m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算该房地产在交易税费正常负担下的价格。

• 6. 评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元/m²。另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。

• 7. 城市化是如何影响房地产价格的？

• 8. 土地实物因素主要有哪些？

• 9. 某宗拟出让的熟地面积为10000m²，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m²，专业费用为建筑安装工程费的6%。管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m²。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m²；精装修公寓售价为10000元/m²。 公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m²；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。 【问题】 请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。

• 10. 评估某写字楼于2011年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：
  
  另调查获知，当地该类写字楼2008年至2011年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），对于可比实例B，该类房地产是以人民币为基准的价格变动，2009年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2011年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.2元人民币。注：交易情况中，正负值表示优于或劣于正常价格的幅度。房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。 试利用上述资料估计该写字楼2011年12月31日，单位以人民币元／m²表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。