房地产估价师经营与管理考试题(二)

• 1. 按()来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。

  A按投资主体

  B按投资期限或投资回收期长短

  C按经济活动类型

  D按投资对象存在形式的不同

• 2. 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。

  A财务盈利能力

  B清偿能力

  C资金平衡情况

  D营运能力

• 3. 下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（　　）。

  A回收固定资产余值

  B自有资金

  C长期借款

  D净转售收入

• 4. 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　）。

  A房地产平均价格

  B房地产中位数价格

  C房地产价格指数

  D房地产同质价格

• 5. 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为()元。

  A3019.53

  B2983.84

  C1524.15

  D1587.65

• 6. 在房地产产品的生产过程中，()一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。

  A建筑师

  B工程师

  C造价工程师

  D估价师及物业代理

• 7. 竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列选项不属于其工作程序的是(　)。

  A竣工验收备案

  B整体验收

  C综合验收

  D单项工程竣工验收

• 8. 下列房地产开发项目成本费用中，不属于土地费用的是()。

  A土地出让价款

  B土地投资折价

  C基础设施建设费

  D土地租用费

• 9. ()和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

  A概率分析

  B解析法

  C调查和专家打分法

  D杠杆分析

• 10. 2010年我国调高了购房收首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的(　)。

  A政治风险

  B利率风险

  C政策风险

  D市场供求风险

• 11. （　）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

  A一手

  B基础

  C原始

  D二手

• 12. 某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。

  A目标定价法

  B领导定价法

  C随行就市定价法

  D认知价值定价法

• 13. 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源不包括()。

  A土地

  B资本

  C环境

  D劳动力

• 14. 房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是(　　)。

  A物业管理和设施管理

  B物业管理和资产管理

  C资产管理和投资组合管理

  D设施管理和投资组合管理

• 15. 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为()。

  A37.5%

  B75%

  C150%

  D113%

• 16. 在一定时期内某类商品房的市场潜量指这类商品房的(　)。

  A市场需求上限

  B市场有效需求

  C市场现实需求

  D市场最低需求

• 17. (　)是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于描述性调查，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

  A实验法

  B观察法

  C问卷调查法

  D专题讨论法

• 18. 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（　）。

  A债务融资成本分析

  B资金占用费分析

  C资本金与债务资金的比例分析

  D担保费分析

• 19. 下列不属于一级土地市场的行为是()。

  A通过划拨的方式获得一块工业用地

  B通过拍卖获得市中心的一块商业用地

  C由于开发资金短缺A卖出名下一宗商业地产给B

  D从土地挂牌交易市场获得一块住宅用地

• 20. 企业投资的目的更注重(　)。

  A社会效益

  B环境效益

  C经济效益

  D生态效益

• 21. 下列不涉及质量控制的阶段是(　)。

  A决策阶段

  B设计阶段

  C施工阶段

  D可行性研究阶段

• 22. 工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。

  A人工费用

  B固定费用

  C变动费用

  D材料费用

• 23. 竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列()是竣工验收的工作程序的第一阶段。

  A单项工程验收

  B分部工程验收

  C综合验收

  D单位工程验收

• 24. 对投资项目或投资方向提出建议，是(　　)阶段的主要任务。

  A投资机会研究

  B初步可行性研究

  C项目的评估和决策

  D详细可行性研究

• 25. 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。

  A所得税前利润

  B所得税后利润

  C应分配利润

  D未分配利润

• 26. 投资组合是()的一个有效措施。

  A提高投资收益

  B提高市场竞争力

  C开拓投资领域

  D规避投资风险

• 27. 某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到()元才有足够的偿还能力。

  A9876.35

  B9564.72

  C9421.67

  D9375.81

• 28. 用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是（　　）现金流量表。

  A资本金

  B财务计划

  C项目投资

  D投资者各方

• 29.

  A16.67%

  B16.71%

  C16.80%

  D17.00%

• 30. 某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为()万元。

  A35

  B37.8

  C38.4

  D73.4

• 31. 甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（)。

  A甲>乙

  B甲<乙

  C甲=乙

  D无法判断

• 32. 己知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。

  A55.0

  B85.6

  C150.0

  D123.6

• 33. 不同的投资者有着不同的投资策略。中小型房地产企业更注重()。

  A考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布

  B考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的物业类型分布

  C市场所处的周期阶段

  D企业的成长性和盈利性

• 34. ()对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。

  A工业物业

  B居住物业

  C零售商业用房

  D写字楼

• 35. 关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（　　）。

  A吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间

  B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

  C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

  D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

• 36. 2007年末，某市住房总量为5000万/平方米，其中经济适用住房400万/平方米，商品住房3750万/平方米;同期住房空置量为750万/平方米，其中经济适用住房为50万/平方米，商品住房为450万/平方米，则该市2007年末的商品住房空置率是()。

  A9%

  B12%

  C12.5%

  D15%

• 37. 下列哪一项不属于网络图的表现形式()。

  A单代号网络

  B双代号网络

  C混合网络

  D时标网络

• 38. 下列不属于建筑工程招标文件内容的是()。

  A工程标底

  B工程数量

  C设计图纸

  D合同条件

• 39. 下列市盈率的表达式中，正确的是()。

  A市盈率=股价÷每股净资产

  B市盈率=股价÷每股收益

  C市盈率=市值÷销售收入

  D市盈率=市值÷现金流

• 40. 关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是()。

  A贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为己经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

  B保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

  C抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

  D贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保

• 1. 从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()。

  A可转换性

  B可区分性

  C可盈利性

  D可实现性

  E可衡量性

• 2. 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的(　)。

  A第一阶段

  B第二阶段初期

  C第二阶段后期

  D第三阶段

  E第四阶段

• 3. 房地产抵押贷款包括()。

  A土地购置贷款

  B个人住房抵押贷款

  C商用房地产抵押贷款

  D在建工程抵押贷款

  E个人住房质押贷款

• 4. 商业辐射区域分析包括()。

  A可能的顾客流量

  B消费者行为、喜好和偏爱

  C购买能力分析

  D区域优势

  E消费导向

• 5. 在市场趋势分析中，时间序列分析法包括()。

  A市场因子推演法

  B简单平均法

  C移动平均法

  D加权移动平均法

  E指数平滑法

• 6. 房地产置业投资项目的盈利性财务评价指标有()。

  A成本利润率

  B财务净现值

  C投资利润率

  D资产负债率

  E利息备付率

• 7. 可行性研究的作用有()。

  A项目投资决策的依据

  B筹集建设资金的依据

  C开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

  D编制下阶段规划设计的依据

  E对项目进行经济评价的依据

• 8. 房地产间接投资包括()。

  A投资房地产开发企业股票

  B在建工程

  C投资房地产开发企业发行的债券

  D投资房地产投资信托基金

  E购买住房抵押支持证券

• 9. 下列()指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

  A实际价格/理论价格

  B房地产价格增长率/实际GDP增长率

  C房地产价格指数/居民消费价格指数

  D房屋施工面积/新竣工面积

  E个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率

• 10. 与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（　）。

  A房地产开发贷款

  B土地储备贷款

  C房地产抵押贷款

  D个人住房公积金贷款

  E在建工程抵押贷款

• 11. 关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（　　）。

  A计算期为项目的开发期

  B计算期为项目的经营期

  C计算期为项目的开发期与经营期之和

  D计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值

  E计算期的单位可为年、半年、季、月

• 12. 开发—持有出租—出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括()等。

  A土地成本

  B建造成本

  C运营成本

  D开发费用

  E购买税费

• 13. 制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到()。

  A物业租金必须能抵偿所有投资成本

  B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

  C租金确定应考虑业主希望的投资回报率

  D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

  E利用己有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

• 14. 房地产周期循环原因包括()。

  A需求因素的影响

  B房地产的异质性

  C政策因素的影响

  D生产者的心理素质

  E市场信息不充分

• 15. 房地产的特性包括()。

  A寿命周期长

  B不可移动性

  C异质性

  D弱流动性

  E适应性

• 1. 房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。(　　)

  A对

  B错

• 2. 由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。(　)

  A对

  B错

• 3. 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。()

  A对

  B错

• 4. 网络计划是以横道图的形式来表达工程的进度计划，在横道图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系。()

  A对

  B错

• 5. 房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。()

  A对

  B错

• 6. 在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争(　　)

  A对

  B错

• 7. 空置率提高，会导致有效毛租金收入减少;空置率降低，会使有效毛租金收入提高。

  A对

  B错

• 8. 从满足人类人住需要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、屋宇设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。(　　)

  A对

  B错

• 9. 如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（　　）

  A对

  B错

• 10. 投资分为固定资产投资和净资产投资。(　)

  A对

  B错

• 11. 融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。（　）

  A对

  B错

• 12. 一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（　）

  A对

  B错

• 13. 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（　　）

  A对

  B错

• 14. 某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。（　　）

  A对

  B错

• 15. 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。( )

  A对

  B错

• 16. REITs 可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。（　　）

  A对

  B错

• 17. 金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。(　　)

  A对

  B错

• 18. 房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。

  A对

  B错

• 19. 有些产品品牌差异不大，消费者不经常购买，而购买时又有一定的风险，所以消费者一般要比较、看货，只要价格公道、购买方便、机会合适，消费者就会决定购买，这种购买行为称为寻求多样化购买行为。(　)

  A对

  B错

• 20. 在市场营销进行市场细分程序的第二步——分析阶段的主要任务是：对收集的资料经过分析找出差异性最大的细分市场。

  A对

  B错

• 21. 房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（　）

  A对

  B错

• 22. 土地供应政策的核心是合理确定地价。

  A对

  B错

• 23. 影响房地产市场发展的社会经济因素包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。

  A对

  B错

• 24. 不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为己知条件下的风险数据。

  A对

  B错

• 25. 风险估计常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。

  A对

  B错

• 26. 准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。

  A对

  B错

• 27. 动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出售房地产开发项目。(　　)

  A对

  B错

• 28. 对房地产的使用功能进行适时调整，可是所投资的房地产保值和增加。(　)

  A对

  B错

• 29. 房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场。()

  A对

  B错

• 30. 房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。()

  A对

  B错

• 31. 房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。(　　)

  A对

  B错

• 32. 根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托公司等类型，股份有限公司和房地产投资信托公司的融资能力有限，而有限责任合伙企业的融资能力较强。( )

  A对

  B错

• 33. 进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践上看，财务评价的方法已经比较成熟。()

  A对

  B错

• 34. 进行房地产市场分析的目的，就是将风险降至零，即零风险。

  A对

  B错

• 35. 如果房地产开发公司想树寺高价格形象，则应采用奇数定价策略。(　　)

  A对

  B错

• 36. 商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。

  A对

  B错

• 37. 所谓经营成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。

  A对

  B错

• 38. 通过适当的投资组合选择，投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消，但系统性风险依然存在。()

  A对

  B错

• 39. 投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有相同的反应。

  A对

  B错

• 40. 在任何情况下，如果贷款利率高于投资收益率，开发商都不应利用贷款。()

  A对

  B错

• 1. 某市一家工业企业2016年度发生以下经济业务：(1)销售产品取得不含税收入9000万元，销售成本为6500万元;
  (2)出租机器设备取得不含税租金收入200万元;
  (3)全年发生管理费用1300万元(其中业务招待费56万元)，销售费用500万元(含广告费320万元);
  (4)实际发放工资共计500万元，向工会拨缴工会经费11万元、发生职工福利费78万元、职工教育经费19万元;(以上工资和经费均未包括在成本、费用内)
  (5)营业外支出50万元，该笔支出为通过红十字会向灾区的捐赠;
  (6)从境外分支机构取得税后所得42.5万元，分支机构在境外实际按15%的税率缴纳了企业所得税;
  (7)1—11月已预缴企业所得税50万元。
  已知：该企业增值税税率为17%，当年认证通过的进项税为830万元;城市维护建设税的税率7%，教育费附加3%;除此之外不考虑其他税费。计算结果均保留两位小数。
  要求：根据所给资料，回答下列问题：
  (1)计算该企业2016年税前准予扣除的税费。
  (2)计算该企业2016年境内销售(营业)收入和会计利润。
  (3)计算该企业2016年业务招待费和广告费应调整应纳税所得额的数额。
  (4)计算该企业2016年所得税前可以扣除的工资以及工会经费、职工福利费、职工教育经费合计数。
  (5)计算该企业2016年所得税前可以扣除的捐赠支出。
  (6)计算该企业汇算清缴时应补缴的企业所得税。

• 2. 求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。

• 3. 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m²。2002年8月1日王某以1.1万元/m²的价格购买了其中50m²的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.6%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m²，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。

• 4. 某投资者以15000元/平方米的价格购买了一个建筑面积为100平方米的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为15年，年利率为5.7%，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。

• 5. 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500平方米,容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中，地下一层为车库，有供出售的95个车位，地下二层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上四至十八层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月);平均建造成本为3500元/平方米,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/平方米，商业用房年净租金收入为2000元/平方米，停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。