房地产估价师经营与管理考试题(四)

• 1. 房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。

  A变现风险

  B政策风险

  C利率风险

  D市场供求风险

• 2. 投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以()。

  A提高投资收益

  B降低系统风险

  C降低个别风险

  D使投资毫无风险

• 3. 投资者进行房地产投资的主要目的一般是()。

  A获取房地产当期收益

  B获取房地产未来收益

  C直接从事房地产开发经营活动

  D间接参与房地产开发经营活动

• 4. 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的()。

  A20%

  B30%

  C40%

  D50%

• 5. 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（　）。

  A租金调整条款

  B代收代缴费用条款

  C装修费用条款

  D折让优惠条款

• 6. 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目()范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

  A黄线

  B紫线

  C蓝线

  D红线

• 7. 下列不属于投资特性的是()。

  A投资是一种经济行为

  B投资具有时间性

  C投资的目的在于获取收益

  D投资具有稳定性

• 8. 由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的()特征。

  A完全竞争

  B垄断竞争

  C寡头垄断

  D完全垄断

• 9. 某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为(　)年。

  A0.50

  B1.25

  C1.75

  D3.64

• 10. 经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括(　)。

  A销售收入

  B出租收入

  C货币收入

  D其他经营收入

• 11. 我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为（　）等级。

  A两个

  B三个

  C四个

  D五个

• 12. 下列哪项不属于投资机会的选择()。

  A提出投资设想

  B寻找和筛选投资机会

  C细化投资设想

  D项目可行性研究

• 13. 动态投资回收期是反映（　）的重要指标。

  A开发项目投资成本大小

  B开发项目投资回收能力

  C开发项目资金流动速度

  D开发项目资金实力

• 14. 用于物业大规模维修的资金来自于()。

  A保证金基金

  B资本支出预算

  C年度运营预算

  D季度预算

• 15. 某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为(　　)。

  A2010年6月1日至2013年2月1日

  B2010年6月1日至2013年8月1日

  C2011年8月1日至2013年2月1日

  D2011年8月1日至2013年8月1日

• 16. 产生房地产价格泡沫的基础是( )。

  A土地稀缺

  B城市化进程快

  C投机需求膨胀

  D过度放贷

• 17. （　）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。

  A保证

  B抵押

  C质押

  D双方协议担保

• 18. 某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为()年。

  A0.4

  B0.56

  C2.5

  D3.06

• 19. 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（)确定是否进行投资。（2011年真题)

  A等待投资型期权估价

  B放弃型期权估价

  C成长型期权估价

  D柔性期权估价

• 20. 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为()。

  A净现金流量

  B现金流入

  C现金流出

  D现金流量

• 21. 邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在(　)。

  A3个以上

  B5～10个之间

  C5个以上

  D2～10个之间

• 22. 采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（　　）计算。

  A工程进度

  B当期开发建设实际投入

  C当期销售面积占全部销售面积的比率

  D当期开发建设实际投入与项目总投资的比例

• 23. 某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5％，期限为15 年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10 年最后一个月的还款额为3044.54 元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（　　）元。

  A3853.10

  B3868.52

  C3883.99

  D4187.36

• 24. 敏感性分析是一种（　）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。

  A动态确定性

  B动态不确定性

  C静态确定性

  D静态不确定性

• 25. 美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为( )美元。

  A1250

  B1398

  C1416

  D1562

• 26. 现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为()。

  A439元

  B1230元

  C743元

  D928元

• 27. 某新建写字楼的公开售价为6000元/平方米,现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/平方米,5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说()。

  A比售价优惠

  B不如售价优惠

  C与售价一样

  D难以判定是否给予了优惠

• 28. 某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。己知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是()万元。

  A28.62

  B35.57

  C41.56

  D48.24

• 29. 名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（)。

  A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

  B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

  C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

  D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

• 30. 根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，()主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

  A开发—销售模式

  B开发—持有出租—出售模式

  C购买—持有出租—出售模式

  D购买—更新改造—出售模式

• 31. 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积30平方米,外墙面积6平方米,单元间分隔墙面积8平方米,公摊面积3平方米,那么，可出租面积应为()。

  A33平方米

  B40平方米

  C43平方米

  D47平方米

• 32. 随着北京××附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。

  A交通方便性

  B声望或形象

  C位置

  D建筑形式

• 33. 某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为()。

  A30%

  B40%

  C50%

  D60%

• 34. 某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。

  A42.0

  B50.4

  C60.0

  D72.0

• 35. 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的()风险。

  A政策

  B财务

  C市场

  D经营

• 36. 据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80平方米/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是()万/平方米。

  A1260

  B1380

  C1440

  D2100

• 37. 取得开发项目用地所发生的费用为()。

  A用地使用费

  B土地费用

  C土地转让费

  D土地租用费

• 38. 对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于()研究阶段。

  A投资机会

  B初步可行性

  C详细可行性

  D项目的评估和决策

• 39. 当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步

  A确定建设施工的各种图纸准备就绪

  B完成全体工作人员的筛选工作

  C获取土地使用权

  D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

• 40. 关于房地产项目融资说法错误的是()。

  A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

  B通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

  C实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的

  D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

• 1. 当承包商仅作为营造商时，其利润仅与()有关，承担的风险相对较少。

  A土地成本

  B建造成本

  C资金筹措

  D市场营销

  E施工周期

• 2. 从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有()。

  A土地

  B劳动力

  C资本

  D经验

  E环境

• 3. 不属于房屋开发费的有()。

  A公共配套设施建设费

  B基础设施建设费

  C其他工程费

  D土地取得费用

  E开发期间税费

• 4. 甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括(　　)。

  A销售利润率

  B投资利润率

  C资产负债率

  D财务净现值

  E偿债备付率

• 5. 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括(　)。

  A销售收入

  B出租收入

  C其他经营收入

  D财务费用

  E土地成本

• 6. 某笔房地产开发贷款的综合风险度与（　）直接相关。

  A贷款额

  B企业信用等级

  C自有资金数量

  D项目风险等级

  E贷款期限

• 7. 房地产开发投资的静态盈利指标有()。

  A成本利润率

  B销售利润率

  C资本金净利润率

  D资本金利润率

  E静态投资回收期

• 8. 可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目()。

  A是否有足够的资金来源

  B是否有较为广阔的市场

  C是否具有较理想的财务内部收益率

  D是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力

  E项目是否可行

• 9. 按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（　　）。

  A居住物业投资

  B商用物业投资

  C土地开发投资

  D房地产经营投资

  E酒店投资

• 10. 相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有()。

  A置业投资是面向己具备了使用条件或正在使用中的房地产

  B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

  C置业投资对象可以是市场上的存量房地产

  D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

  E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

• 11. 下列选项中，属于间接投资的是()。

  A购买外国股票

  B购置设备

  C开办企业

  D兼并其他企业

  E购买债券

• 12. 下列风险属于房地产投资系统风险的有()。

  A持有期风险

  B收益现金流风险

  C政策风险

  D通货膨胀风险

  E或然损失风险

• 13. 房地产市场的功能有()。

  A配置存量房地产资源和利益

  B显示房地产市场需求变化

  C指导供给以适应需求的变化

  D引导需求适应供给条件的变化

  E指导政府制订科学的住房供给计划

• 14. 当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有的反应模式包括()。

  A从容不迫型

  B选择型

  C凶猛型

  D随机型

  E灵活型

• 15. 控制工程进度网络图的表现形式有()。

  A单代号网络

  B双代号网络

  C三代号网络

  D时标网络

  E交叉网络

• 1. 一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。

  A对

  B错

• 2. 经营便利品，最重要的是备齐花色品种，让消费者有充分的选择余地，并帮助他们了解各种商品的质量、性能和特色，他们才会放心地作出决策。(　　)

  A对

  B错

• 3. 可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。()

  A对

  B错

• 4. 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。

  A对

  B错

• 5. 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。()

  A对

  B错

• 6. 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。(　　)

  A对

  B错

• 7. 房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可熊性的风险因素。(　)

  A对

  B错

• 8. 房地产的投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。

  A对

  B错

• 9. 一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的50%以上，其速动比率较低，不会达到100%。(　　)

  A对

  B错

• 10. 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。(　)

  A对

  B错

• 11. 房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（　　）

  A对

  B错

• 12. 开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。 ( )

  A对

  B错

• 13. 资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。()

  A对

  B错

• 14. 贷款的担保为已经发生的贷款提供了一个安全保障，贷款的担保能确保贷款得以足额偿还。(　　)

  A对

  B错

• 15. 物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主。

  A对

  B错

• 16. 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。（　）

  A对

  B错

• 17. 利率调高不仅会降低房地产投资者的投资欲望，而且会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

  A对

  B错

• 18. 与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。

  A对

  B错

• 19. 在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（　　）

  A对

  B错

• 20. 按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政性资金可以用于土地储备贷款的担保。(　　)

  A对

  B错

• 21. 房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有国家经济政策、地理环境、市场情况、项目投资估算等。

  A对

  B错

• 22. 市场调查的步骤一般是收集信息—确定问题和调查目标—制定调查计划—分析信息—报告结果。

  A对

  B错

• 23. 在房地产市场运行环境中，土地制度属于资源环境。

  A对

  B错

• 24. 房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。

  A对

  B错

• 25. 盈亏平衡分析是要确定风险因素变动的极限值，而且需要确定各风险因素未来发生的概率。

  A对

  B错

• 26. 租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要先进流入。

  A对

  B错

• 27. 流动比率越低，说明营运资本(流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权越安全。

  A对

  B错

• 28. 报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均价格表示。

  A对

  B错

• 29. 当市场租金高于基础租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使市场租金向下调整到基础租金的水平。()

  A对

  B错

• 30. 房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（ ）

  A对

  B错

• 31. 房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。（　）

  A对

  B错

• 32. 商品住宅等经营性用地可以采用协议出让国有土地使用权方式，来获取土地使用权。

  A对

  B错

• 33. 投资是一个国家经济增长的基本推动力。

  A对

  B错

• 34. 由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（ ）

  A对

  B错

• 35. 由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。()

  A对

  B错

• 36. 与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键路线。()

  A对

  B错

• 37. 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。(　　)

  A对

  B错

• 38. 在置业投资中，最高运营费用比率越高，则预示着投资项目的净经营收入越高，项目抵抗风险的能力越弱。()

  A对

  B错

• 39. 镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。(　　)

  A对

  B错

• 40. 在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。(　)

  A对

  B错

• 1. 某投资者以4500元/m²的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?

• 2. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m²的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为109/6，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m²，预售均价为8000元/m²。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m²，预售均价为7800元/m²。项目竣工时，开发商决定将未销售出去1000m²改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期问的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

• 3. 某家庭欲买一套单价为2800元/m²、面积为120m²的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月，等额偿还。另外，从1995年到2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年年末。问：(1)该家庭的月还款额为多少?
  (2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?

• 4. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）

• 5.