房地产估价师经营与管理考试题(三)

• 1. 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。

  A相互影响的

  B相互独立的

  C有因果关系的

  D有条件关系的

• 2. 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。

  A目标定价法

  B价值定价法

  C挑战定价法

  D成本加成定价法

• 3. 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。

  A60%

  B70%

  C80%

  D90%

• 4. 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。

  A10.38%

  B11.07%

  C12.45%

  D13.62%

• 5. 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。

  A投资利润率

  B投资回报率

  C贷款利率

  D成本利润率

• 6. 当贷款综合风险度超过（　）时，为高风险贷款。

  A50%

  B60%

  C80%

  D90％

• 7. 对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（　）。

  A地价

  B建造成本

  C贷款利率

  D资本化率

• 8. 下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（　）。

  A生活方式

  B受教育程度

  C购买动机

  D自我形象

• 9. 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。

  A544.10

  B555.10

  C1776.32

  D2109.38

• 10. 房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是()。

  A《规划意见书(选址)》，《设计方案审查意见》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

  B《设计方案审查意见》，《规划意见书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

  C《规划意见书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《设计方案审查意见》，《建设工程规划许可证》

  D《设计方案审查意见》，《建设用地规划许可证》，《规划意见书(选址)》，《建设工程规划许可证》

• 11. 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（　）。

  A发行可转换债券

  B发行普通股股票

  C发行优先股股票

  D发行公司债券

• 12. 参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭(　　)。

  A仅可以申请政策性抵押贷款

  B仅可以申请商业性住房抵押贷款

  C既可申请政策性抵押贷款，又可以申请商业性住房抵押贷款

  D仅可以任意选择申请政策性抵押贷款和商业性抵押贷款的一种

• 13. 下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是(　　)。

  A政策风险

  B市场风险

  C变现风险

  D财务风险

• 14. 对借款人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于()。

  A法律风险

  B信用风险

  C市场风险

  D管理风险

• 15. 政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的()。

  A2%

  B4%

  C6%

  D8%

• 16. 某置业投资者以10000元/┫的价格购买了200┫的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是(　　)。

  A0.21

  B1.23

  C2.01

  D3.23

• 17. 一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　）。

  A24%

  B25.1%

  C25.36%

  D36%

• 18. 综合验收中的()是竣工项目投入使用前的关键环节。

  A消防验收

  B规划验收

  C环保验收

  D人防验收

• 19. 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%。如通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是(　)。

  A5.16%

  B6.16%

  C6.50%

  D8.74%

• 20. (　　)是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

  A财务能力

  B声誉

  C位置分配

  D需要的服务

• 21. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（　）。

  A10.0%

  B14.0%

  C25.0%

  D35.0%

• 22. 财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（　）时的折现率。

  A0

  B1

  C0或1

  D2

• 23. 竣工验收时()负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

  A承包商

  B开发商

  C监理机构

  D建设主管部门

• 24. 由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。

  A收益现金流风险

  B未来运营费用风险

  C资本价值风险

  D比较风险

• 25. 在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是（　　）。

  A指数平滑法

  B移动平均法

  C简单平均法

  D加权移动平均法

• 26. 某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15 年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2％，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为（　　）元。

  A3627.06

  B3634.31

  C4818.34

  D4842.43

• 27. 在商品房开发项目综合验收中，（　　）是竣工项目投入使用前的关键环节。

  A环保验收

  B市政工程验收

  C规划验收

  D人防验收

• 28. 下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是（　　）。

  A运营费用

  B年还本付息额

  C空置率

  D权益投资比率

• 29. 认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（　　）。

  A可贷资金利率理论

  B储蓄投资决定理论

  C流动性偏好利率理论

  D马克思利率决定理论

• 30. 房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（　　）组织。

  A项目施工单位

  B项目监理单位

  C项目建设单位

  D建设行政主管部门

• 31. 某项目的投资额为500 万元，运营期为3 年，各年的运营费用分别为160 万元、200 万元和220 万元，残值为100 万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10％，则该项目的费用现值为（　　）万元。

  A876.03

  B900.90

  C1051.16

  D1076.03

• 32. 在市场经济条件下，利率的高低取决于()。

  A行业基准收益率

  B平均利润率

  C目标收益率

  D内部收益率

• 33. 己知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为()。

  A12.55%

  B12.68%

  C14.75%

  D15.01%

• 34. 房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是()。

  A经营成本

  B开发产品成本

  C期间费用

  D开发项目总投资

• 35. 下列风险中，不属于系统风险的是()。

  A或然损失风险

  B市场供求风险

  C政策风险

  D比较风险

• 36. 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于()。

  A单元估算法

  B单位指标估算法

  C概算指标法

  D工程量近似匡算法

• 37. 房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好()工作。

  A施工图设计

  B可行性研究

  C成本收益分析

  D项目建设书的编制

• 38. 下列不属于在进度控制中应关注的因素的是()。

  A材料设备的供应问题

  B劳动力心理素质

  C设备周转计划

  D气象条件

• 39. 随着政府土地储备制度的建立，()划拨土地使用权，己经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

  A存量

  B增量

  C流量

  D减量

• 40. 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是()。

  A开发商

  B设计单位

  C承包商

  D监理单位

• 1. 依代理委托方的不同，物业代理可以分为()。

  A联合代理

  B买方代理

  C独家代理

  D卖方代理

  E双重代理

• 2. 房地产市场分析可以帮助开发商()。

  A选择合适的项目位置

  B寻找投资合作伙伴

  C确定满足市场需求的产品类型

  D判断租买时机

  E进行土地使用权出让决策

• 3. 运营费用的人工费包括()。

  A工资

  B医疗、养老、失业保险

  C统筹费

  D聘请法律顾问的费用

  E保安费用

• 4. 地方政府的年度土地储备计划包括（　　）。

  A年初和年末土地储备规模

  B年度前期开发规模

  C年度土地出让金总额

  D年度土地供应规模

  E年度土地储备临时利用计划

• 5. 以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有()。

  A城市基础设施用地

  B公益事业项目用地

  C重要旅游项目用地

  D经济适用房用地

  E国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

• 6. 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为()等四个层次。

  A经营利润

  B利润总额

  C税后利润

  D可分配利润

  E未分配利润

• 7. 下列选项中不属于投资决策分析的是(　)。

  A投资决策

  B市场分析

  C项目财务评价

  D投资环境分析

  E客户群分析

• 8. 房地产价格迅速上升，产生的影响有(　)。

  A产生负外部性

  B产生正外部性

  C影响整体经济的持续稳定发展

  D也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机

  E会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题

• 9. 下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　　）。

  A居住物业开发投资

  B商业物业投资

  C土地开发投资

  D房地产开发投资

  E房地产经营投资

• 10. 房地产置业投资的清偿能力指标一般有（　）。

  A借款偿还期

  B流动比率

  C偿债备付率

  D资产负债率

  E投资回报率

• 11. 以下情况能引起房地产市场需求增加的是()。

  A未来预期收益的增加

  B收入水平的提高

  C边际税率的降低

  D消费水平下降

  E原用于其他方面资金的介入

• 12. 按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式有()。

  A同质偏好市场

  B分散偏好市场

  C个别偏好市场

  D集群偏好市场

  E集中偏好市场

• 13. 在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，可行性研究中定量分析的基础包括()。

  A项目策划

  B构造可供评价比较的开发经营方案

  C选择相关基础参数

  D投资估算

  E经济效益评价

• 14. 以出让方式取得城市毛地土地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括()。

  A建筑安装工程费

  B土地使用权出让金

  C拆迁补偿费

  D公共配套设施建设费

  E城市基础设施建设费

• 15. 房地产开发程序可以划分为()等阶段。

  A物业管理阶段

  B前期工作

  C建设阶段

  D租售阶段

  E投资机会选择与决策分析

• 1. 无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。()

  A对

  B错

• 2. 由于购买者意图调查法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意图与管理人员的意见进行综合，以便作出比较可靠的预测。(　　)

  A对

  B错

• 3. 收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（　　）

  A对

  B错

• 4. 某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。(　　)

  A对

  B错

• 5. 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。()

  A对

  B错

• 6. 为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。(　)

  A对

  B错

• 7. 资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（　）

  A对

  B错

• 8. 对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报金额。()

  A对

  B错

• 9. 目前，我国政府虽然不能直接作为城市房屋的拆迁人，但是政府可以作为土地一级开发者。(　)

  A对

  B错

• 10. 对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。

  A对

  B错

• 11. 从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（　）

  A对

  B错

• 12. 房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。

  A对

  B错

• 13. 风险是指某项活动导致损失的可能性。( )

  A对

  B错

• 14. 金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（　　）

  A对

  B错

• 15. 在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 ( )

  A对

  B错

• 16. 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。 ( )

  A对

  B错

• 17. 城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。（　）

  A对

  B错

• 18. 过高的物业租金，不会导致业主利益的损失;而过低的物业租金，则一定会导致业主利益的损失。

  A对

  B错

• 19. 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（　）

  A对

  B错

• 20. 产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。（　）

  A对

  B错

• 21. 对于划拨用地开发建设项目，开发商不需取得《建设用地规划许可证》，只需经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

  A对

  B错

• 22. 财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。

  A对

  B错

• 23. 有些产品品牌差异明显，但消费者并不愿花长时间来选择和估价，而是不断变换所购产品的品牌，这种购买行为称为化解不协调购买行为。

  A对

  B错

• 24. 在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。

  A对

  B错

• 25. 指数平滑法中的平滑指数a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a 越大，则预测值越趋向平滑。（　　）

  A对

  B错

• 26. 开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，越说明开发商投入自有资金越多，利用杠杆资金越多，财务风险越大。()

  A对

  B错

• 27. 房地产投资不能有效抵消通货膨胀的影响。

  A对

  B错

• 28. 解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（　）

  A对

  B错

• 29. 两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。

  A对

  B错

• 30. 在资金等效值计算过程中，终值是指资金运动结束时发生的实际金额。（ ）

  A对

  B错

• 31. 城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的生地。生地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。()

  A对

  B错

• 32. 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和物业管理资金。

  A对

  B错

• 33. 建设工程招标方式分为公开招标和邀请招标。（　）

  A对

  B错

• 34. 如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。(　　)

  A对

  B错

• 35. 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而进行预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。(　)

  A对

  B错

• 36. 物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修。

  A对

  B错

• 37. 研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程也只有一个实数解。　　(　　)

  A对

  B错

• 38. 一般来说，物业代理负责房地产开发项目的市场宣传和物业管理。

  A对

  B错

• 39. 有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。()

  A对

  B错

• 40. 在竞争导向定价法中，领导定价法所定价格处于较高价位，挑战定价法所定价格比市场领导者的定价稍低或低得较多，随行就市定价法所定价格为同类物业的平均现行价格水平。()

  A对

  B错

• 1. 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日～2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0．2%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?

• 2. 某房地产开发项目的占地面积为6000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000㎡，可用于经营部分为4500㎡，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/间一天。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
  住宅部分的总建筑面积为13000㎡，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/㎡，销售税费为销售收入的5．5%，假设建成后即售完。
  该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）。
  该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
  （1）完成下列现金流量表。
  现金流量表（单位：万元）

• 3. 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表l所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)表1项目现金流量表单位：万元

• 4. 某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%，贷款期限为15年．按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?

• 5. 某投资者以4500元/平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，己知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次性偿清该项贷款的余额。问：此时一次偿还的金额为多少?