房地产估价师经营与管理考试题(八)

• 1. 决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的()划分，包括个人决策和群体决策。

  A性质

  B层次

  C参与人数

  D规模

• 2. 某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是( )。

  A80%

  B120%

  C171%

  D200%

• 3. 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于()。

  A物业的易接近性

  B物业的临街状况

  C物业的周围环境

  D物业所处区域的繁华程度

• 4. 当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（　）。

  A名义利率大于实际利率

  B实际利率大于名义利率

  C名义利率等于实际利率

  D实际利率小于名义利率

• 5. 在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（　　）。

  A项目的交通组织规划

  B项目构成及平面布置

  C项目的建筑规划

  D城市土地利用规划

• 6. 新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的()。

  A一级市场

  B二级市场

  C三级市场

  D存量市场

• 7. 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了( )元。

  A994.37

  B1016.81

  C1255.16

  D1387.24

• 8. 动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是()。

  A动态投资回收期大于静态投资回收期

  B动态投资回收期等于静态投资回收期

  C动态投资回收期小于静态投资回收期

  D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期

• 9. 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（　）。

  A变动成本的设置

  B销售收入的不同

  C固定成本的设置

  D平衡点的设置

• 10. 有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是()。

  A52%

  B58%

  C62%

  D68%

• 11. 物业管理的核心工作是()。

  A根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作

  B对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态

  C执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标

  D拥有一个管理有序、高效率的办公环境

• 12. 关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是(　　)。

  A流动性好

  B市场价值稳定

  C现金回报较低

  D有效分散投资风险

• 13. 在房地产定价方法中，名牌策略属于()。

  A成本加成定价法

  B目标定价法

  C认知价值定价法

  D领导定价法

• 14. 下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是()。

  A资本金现金流量表

  B财务计划现金流量表

  C利润表

  D借款还本付息表

• 15. 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是(　　)(2011年真题)

  A总投资估算表

  B经营成本估算表

  C投资计划与资金筹措表

  D销售收入与经营税金及附加估算表

• 16. 房地产市场体系的主体要素是(　)。

  A交易当事人

  B作为交易对象的房地产资产

  C房地产交易需求

  D交易组织机构

• 17. 将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是()。

  A按房地产用途细分

  B按增量存量细分

  C按交易方式细分

  D按目标市场细分

• 18. 决策的原则不包括(　　)。

  A系统原则

  B满意原则

  C淘汰原则

  D反馈原则

• 19. 申请办理《建设工程施工许可证申请表》时，对于不符合条件的，应该自收到申请之日起15日内书面通知(　)，并说明理由。

  A施工单位

  B建设单位

  C监理单位

  D设计单位

• 20. 下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是(　　)。

  A财务内部收益率

  B财务净现值

  C投资利润率

  D动态投资回收期

• 21. 某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则银行(　　)。

  A不能贷款

  B可以贷款

  C处于可以贷款和不予贷款的临界

  D无法判断

• 22. 某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（　　）。

  A一般投资机会研究

  B特定项目投资机会研究

  C详细可行性研究

  D辅助研究

• 23. 下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是(　　)。

  A企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次

  B销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

  C经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

  D可供分配利润=税后收入-未分配利润

• 24. 房地产开发投资属于典型的(　)房地产投资。

  A收益型

  B收益加增值型

  C机会型

  D博弈型

• 25. 值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，(　)划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。

  A存量

  B增量

  C流量

  D减量

• 26. 某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为(　　)万元。

  A1260

  B2520

  C1470

  D1050

• 27. 2006年某市商品住宅实际销售量为410万/平方米，预测销售量为380万/平方米。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为( )万/平方米。

  A390.5

  B399.5

  C523.5

  D543.0

• 28. 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是()。

  A购买—更新改造—出售

  B购买—持有出租—出售

  C开发—持有出租—出售

  D购买—更新改造—出租—出售

• 29. 某物业当前的市场售价为10000元/┫，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为(　)元/┫。

  A896.48

  B965.60

  C934.50

  D997.06

• 30. 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为()。

  A2277.4元

  B2281.9元

  C2728.8元

  D2741.9元

• 31. 某项目净现值和累计净现值见表6-3,则该项目的动态投资回收期是()年。

  A3.09

  B3.48

  C3.83

  D3.92

• 32. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是()。

  A行业平均收益率

  B资金成本

  C项目风险

  D资金成本和项目风险

• 33. 盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润(税前)为0;乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润(税前)为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，()。

  A甲项目强于乙项目

  B乙项目强于甲项目

  C甲项目与乙项目一样强

  D不能确定哪个项目强

• 34. 如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,房地产投资评估的模型所用的折现率为()。

  A8%

  B4%

  C14%

  D12%

• 35. 房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。

  A超额利润

  B投资回报

  C内部收益

  D风险报酬

• 36. 下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是()。

  A使用者地位

  B购买动机

  C对渠道的信赖度

  D对价格的敏感程度

• 37. 下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（ ）。

  A市场因子推演法

  B加权移动平均法

  C简单平均法

  D指数平滑法

• 38. 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为()。

  A时间类参数

  B融资相关参数

  C评价标准类指标

  D收相关指标

• 39. 土地储备实行()管理。

  A计划

  B年度

  C分阶段

  D整体

• 40. ()的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费

  A权益融资

  B债务融资

  C证券市场

  D私募股权投资基金

• 1. 按资产投资的类型划分，REITs可分为()形式。

  A权益型

  B债务型

  C混合型

  D综合型

  E抵押型

• 2. 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。

  A随机型竞争者

  B凶猛型竞争者

  C选择型竞争者

  D从容不迫型竞争者E 软弱型竞争者

• 3. 房地产置业投资的经济效果主要表现为(　　)等。

  A企业实力提升

  B租金收入

  C对社会贡献增加

  D物业增值

  E物业权益份额增加

• 4. 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有(　)。

  A文献查阅

  B观察

  C专题讨论

  D分销渠道调查

  E实验

• 5. 下列选项中，计入收益性物业运营费用的是(　　)。

  A抵押贷款还本付息

  B管理人员工资

  C公共设施维修费

  D保险费

  E大修基金

• 6. 房地产管理中以运行管理为主的是(　　)。

  A物业管理

  B资产管理

  C投资管理

  D设施管理

  E基金管理

• 7. 零售商业物业的商业辐射区域通常包括（　）。

  A核心区域

  B影响区域

  C主要区域

  D次要区域

  E边界区域

• 8. 开发项目竣工验收的工作程序一般分为()。

  A单项工程竣工验收

  B综合验收

  C单位工程验收

  D竣工验收备案

  E分部工程验收

• 9. 不确定型决策常用的决策方法有（　　）。

  A最大可能法

  B小中取大法

  C大中取大法

  D决策树法

  E最小最大后悔值法

• 10. 房地产投资的可行性研究工作阶段包括（　）。

  A接受委托

  B投资机会研究

  C初步可行性研究

  D详细可行性研究

  E项目评估与决策

• 11. 能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。

  A空置面积

  B租金水平

  C收租损失水平

  D可出租面积

  E经营费用

• 12. 在图5-4所示的现金流量图中，己知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的有()。

  AA

  BB

  CC

  DD

  EE

• 13. 平均利率的特点包括()。

  A随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势

  B平均利率具有相对稳定性

  C平均利率的决定具有很大偶然性

  D平均利率具有政策性

  E平均利率与市场经济条件好坏无关

• 14. 下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有()。

  A房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要

  B房地产投资非常适合作为一种长期投资

  C不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产

  D房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点

  E房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响

• 15. 尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括()。

  A物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉

  B物业代理具备有丰富的租售知识和经验的专业人员

  C物业代理信誉更高，更易销售

  D物业代理更加熟悉市场情况

  E房地产开发商有特定的销售对象

• 1. 物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。

  A对

  B错

• 2. 当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（　　）

  A对

  B错

• 3. 对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。

  A对

  B错

• 4. 用于物业大规模修理或更新改造的资本支出准备金月存入额等于未来大修或更新改造所需的投资额除以维修周期月份数。()

  A对

  B错

• 5. 某项目第一年年初投资500万元，第二年年初投资300万元，第三年年初投资200万元，则项目总投资为1000万元。()

  A对

  B错

• 6. 目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。()

  A对

  B错

• 7. 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。(　)

  A对

  B错

• 8. 我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。

  A对

  B错

• 9. 土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（　）

  A对

  B错

• 10. 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为+30%，研究费用一般占总投资O.2%～0.8%。(　　)

  A对

  B错

• 11. 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。()

  A对

  B错

• 12. 根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（　）

  A对

  B错

• 13. 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

  A对

  B错

• 14. 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。

  A对

  B错

• 15. 为防范或然损失风险，可对房地产投资对象投保，投保项目越多则越保险，从而保证房地产投资者收益达到最大化。

  A对

  B错

• 16. 投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（　）

  A对

  B错

• 17. 全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。（　　）

  A对

  B错

• 18. 细分市场就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。（　）

  A对

  B错

• 19. 市场调查人员所需要的资料如果不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的一手资料。(　)

  A对

  B错

• 20. 随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。

  A对

  B错

• 21. 投标截止后，开发商应按规定的时间开标。开标会议由招标主管部门人员主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。

  A对

  B错

• 22. 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。（　）

  A对

  B错

• 23. 开发项目成本费用中财务费是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。(　)

  A对

  B错

• 24. 土地供应政策的核心，是土地需求计划。(　)

  A对

  B错

• 25. 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（　）

  A对

  B错

• 26. 与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（　）

  A对

  B错

• 27. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。

  A对

  B错

• 28. 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

  A对

  B错

• 29. 当计息周期为1年时，名义利率等于实际利率。

  A对

  B错

• 30. 房地产开发过程需要大量的劳动工人，因此房地产业是一个资金密集型的行业。(　　)

  A对

  B错

• 31. 房地产开发过热就一定产生“泡沫”。

  A对

  B错

• 32. 房地产市场的自然周期在第二个阶段时，需求不断增长，超过了长期平均控制率水平。

  A对

  B错

• 33. 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。(　)

  A对

  B错

• 34. 居住区总用地是指居住范围内除公共建筑用地外的用地面积。(　)

  A对

  B错

• 35. 可行性研究报告批准后，规划设计工作就开始了，需要对方案进行比较选择和重新论证。(　　)

  A对

  B错

• 36. 商业、旅游、娱乐等经营性用地可用招标出让国有土地使用权方式来获取土地使用权。

  A对

  B错

• 37. 调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规则目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。(　)

  A对

  B错

• 38. 土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供给。(　)

  A对

  B错

• 39. 在广阔的市场中，企业要识别自己能够有效服务的最具吸引力的细分市场，而不是到处参与竞争。()

  A对

  B错

• 40. 政府有关房地产投资的政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影。向，从而给投资者带来风险。

  A对

  B错

• 1. 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则：(2)该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?

• 2. 某房地产开发项目的占地面积为8000m²，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m²，其中服务式公寓35000m²，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个(10000m²)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金;第三年投入资金12750万元。
  该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完;服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m²/年)，运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。
  假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
  在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。

• 3. 某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6,若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清;若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2,该投资者要求的投资收益率为10%，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

• 4.

• 5.