房地产经营与管理考试答案

• 1. 当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距()，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

  A越小

  B越大

  C无法判断

  D不存在关系

• 2. 小区内停车场建设费属于（　）。

  A公共配套设施建设费

  B建筑安装工程费

  C基础设施建设费

  D物业管理维修资金

• 3. 在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（　　）。

  A交通的通达程度

  B物业的规模大小

  C人口的分布密度

  D居民的购买能力

• 4. 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的()风险。

  A市场

  B财务

  C政策

  D经营

• 5. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　）。

  A折旧费

  B审计费

  C金融机构手续费

  D无形资产摊销费

• 6. 同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（　　）。

  A保值性

  B增值性

  C异质性

  D弱流动性

• 7. 某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（　）万元。

  A22.0

  B24.0

  C25.6

  D26.0

• 8. 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括()。

  A建筑安装工程费

  B公共配套设施建设费

  C土地费用

  D基础设施建设费

• 9. ()指标属长期偿债能力指标。

  A流动比率

  B速动比率

  C利息备付率

  D资产负债率

• 10. 土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的()。

  A1%

  B2%

  C3%

  D4%

• 11. 专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的()，就是房地产市场自然周期中的平衡点。

  A空置率

  B长期平均空置率

  C吸纳率

  D长期平均吸纳率

• 12. 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是(　)。(2011年真题)

  A土地储备

  B销售方案的细化

  C建设项目的质量控制

  D申领《建设用地规划许可证》

• 13. 某写字楼当前市场售价为22000元/┫，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为(　)元/┫。

  A1283

  B1318

  C1166

  D1320

• 14. 某物业当前的市场售价为5000元/平方米,其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为()元/平方米。

  A482.79

  B448.24

  C467.25

  D498.53

• 15. 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在()年内延续弥补。

  A2

  B3

  C4

  D5

• 16. 证券市场上的资金供给者是（　　）。

  A证券发行人

  B证券投资者

  C证券监管机构

  D证券市场的中介机构

• 17. 与房地产投资“开发—销售”经营模式相比，“开发—持有出租—出售”模式的现金流出项中增加了()。

  A运营成本

  B装修费用

  C土地费用

  D开发成本

• 18. 某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，己知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。

  A2040.82

  B3451.83

  C5089.01

  D6666.37

• 19. 某写字楼的建筑面积为8万/平方米,可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是()万/平方米。

  A5.2

  B6.4

  C6.8

  D7.6

• 20. 对于收益性物业的管理费和利润通常是物业()的一个百分比。

  A有效毛收入

  B净经营收入

  C潜在毛收入

  D税后现金流量

• 21. 某居住项目规划建筑面积为30000平方米,含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/平方米,适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为()万元。

  A1482.75

  B1755.00

  C1932.75

  D2205.00

• 22. 房地产投资方案经济比选时，各种可能方案中，主要存在着()关系。

  A互斥和相关

  B独立和相关

  C互斥和独立

  D互斥、独立和相关

• 23. 对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是()。

  A保本点分析

  B敏感性分析

  C现金流量分析

  D统计试验分析

• 24. 我国2003年国有土地使用权出让招拍挂制度的全面实施，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的()。

  A政治风险

  B政策风险

  C利率风险

  D市场供求风险

• 25. 房地产投资易产生资本价值风险的重要原因，是房地产具有()。

  A异质性

  B用途广泛性

  C类型多样性

  D弱流动性

• 26. 2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的()。

  A需要适时的更新改造投资

  B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

  C易受政策影响

  D存在效益外溢和转移

• 27. 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地主市场自然周期的()。

  A第一阶段

  B第二阶段

  C第三阶段

  D第四阶段

• 28. 在房地产市场的分类中，二级市场是指()。

  A土地使用权转让市场

  B新建商品房租售市场

  C土地使用权出让市场

  D土地使用权转让和新建商品房租售市场

• 29. 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是()。

  A建筑师

  B结构工程师

  C设备工程师

  D造价工程师

• 30. 房地产作为()的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。

  A泡沫经济

  B过度开发

  C适度经营

  D供给过剩

• 31. 当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者己经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的()资料。

  A—手

  B二手

  C原始

  D基础

• 32. 土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑平方米造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为()。

  A单元估算法

  B单位指标估算法

  C工程量近似匡算法

  D概算指标估算法

• 33. 某宾馆开发项目共有180间客房，平均每间客房的面积为45平方米,总建筑面积为7000平方米。当地同档次宾馆的综合造价为3500元/平方米，每间客房的综合投资为18万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为()万元。

  A2450

  B2835

  C3240

  D3250

• 34. 某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40平方米，总建筑面积为6800平方米。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/平方米,每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为()万元。

  A1800

  B2040

  C2100

  D2380

• 35. 开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要在()内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

  A半个月

  B—个月

  C一个半月

  D两个月

• 36. 我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在()身上。

  A开发商

  B银行

  C购房者

  D银行和开发商

• 37. 商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括()。

  A开发商违法预售

  B借款人赖账不还

  C借政人拖延还款

  D房地产市场供需失衡

• 38. 刘某在1 年前获得一笔月还款额为800 元，期限5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（　　）元。

  A2363.64

  B2600.00

  C3818.18

  D4200.00

• 39. 关于债务融资，下列说法不正确的是()。

  A信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

  B债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

  C企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3~5年

  D利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

• 40. 房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或()。

  A租金收入

  B土地出让收入

  C长期抵押贷款

  D净经营收入

• 1. 开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有( )。

  A建设工程规划许可证

  B选址规划意见通知书

  C项目设计方案的总平面图

  D城市规划部门批准征用土地的计划任务E 1/2000或1/500的地形图

• 2. 与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括()。

  A房地产开发贷款

  B土地储备贷款

  C个人住房抵押贷款

  D个人住房公积金贷款

  E在建工程抵押贷款

• 3. 投资的作用(　)。

  A投资是一个国家经济增长的基本推动力

  B投资与企业发展密切相关

  C投资可以促进人民生活水平提高

  D投资有利于国家的社会稳定和国际交往

  E投资可以抑制通货膨胀

• 4. 在物业管理中经常用到的预算形式不包括(　　)。

  A年度运营预算

  B资本流预算

  C资本支出预算

  D长期预算

  E资本收入预算

• 5. 在下列费用中，属于债务融资成本的有（　）。

  A承诺费

  B手续费

  C担保费

  D利息

  E税费

• 6. 决策可以按不同的标准划分类型，按决策的性质划分，包括()。

  A战略性决策

  B管理性决策

  C确定型决策

  D风险型决策

  E不确定型决策

• 7. 决策可以按不同的标准划分类型，按决策的层次划分，包括()。

  A战略性决策

  B管理性决策

  C业务性决策

  D个人决策

  E群体决策

• 8. 决策的有效性程度通常从决策的（　　）等方面来评价。

  A合理性

  B可接受性

  C时效性

  D参与性

  E经济性

• 9. 在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（　）。

  A市场定位

  B资金落实情况

  C市场营销能力

  D销售利润率

  E贷款偿还期

• 10. 房地产开发项目策划中，区位分析与选择包括（　）。

  A地域分析与选择

  B具体地点的分析与选择

  C建筑总面积的分析与选择

  D平面布置的分析与选择

  E对出售、出租、自营等方式进行选择

• 11. 关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（　　）。

  A房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一

  B传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性

  C合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点

  D在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率

  E房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段

• 12. 下列指标中，反映开发企业长期偿债能力的有()。

  A资产负债率

  B流动比率

  C投资回收期

  D利息备付率

  E成本利润率

• 13. 房地产市场存在的层面包括()。

  A空间市场

  B资产市场

  C高档住宅市场

  D增量市场

  E存量市场

• 14. 在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有()。

  A文案法

  B观察法

  C访问法

  D间问卷法

  E实验法

• 15. 设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有()。

  A以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图

  B以实测现状为参考的结构图

  C各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图

  D各层功能分布图

  E各项经济技术招标及无障碍设施设计说明及其他相关资料

• 1. 对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。()

  A对

  B错

• 2. 名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（　）

  A对

  B错

• 3. 土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。(　)

  A对

  B错

• 4. 控制主要费用中的变动费用，这是控制工程成本的最基本的做法。

  A对

  B错

• 5. 移动平均法是把指数平滑法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。()

  A对

  B错

• 6. 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越高，则贷款人获得的贷款金额越多。(　　)(有修改)

  A对

  B错

• 7. 与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（　）

  A对

  B错

• 8. 城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。

  A对

  B错

• 9. 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。(　　)

  A对

  B错

• 10. 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。(　)

  A对

  B错

• 11. 税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。

  A对

  B错

• 12. 解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

  A对

  B错

• 13. 可行性研究是在投资决策前，对建筑项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。(　　)

  A对

  B错

• 14. 权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。

  A对

  B错

• 15. 当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。

  A对

  B错

• 16. 房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，应属于房地产投资研究的范畴。

  A对

  B错

• 17. 房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（　）

  A对

  B错

• 18. 房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。 ( )

  A对

  B错

• 19. 房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。（　　）

  A对

  B错

• 20. 房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。（　　）

  A对

  B错

• 21. 如果承包合同是一种固定单价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。

  A对

  B错

• 22. 由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。()

  A对

  B错

• 23. 个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（　）

  A对

  B错

• 24. 一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的30%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

  A对

  B错

• 25. 《规划意见书》主要规定了用地性质、位置和年限。()

  A对

  B错

• 26. 当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。

  A对

  B错

• 27. 项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。

  A对

  B错

• 28. 反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。（　　）

  A对

  B错

• 29. 房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。

  A对

  B错

• 30. 一般项目投资机会研究的目的是指明具体的投资方向，特定项目投资机会研究是选择确定项目的投资机遇，并将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。

  A对

  B错

• 31. 传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、萧条、调节、缓慢、复苏和再次扩张的过程。

  A对

  B错

• 32. 房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的平均数表示。(　)

  A对

  B错

• 33. 量价弹性是指报告期内房地产价格变化与交易变化的比值。()

  A对

  B错

• 34. 在资本资产定价模型中，βj是综合考虑了资产j的系统风险和个别风险后得出的风险系数。

  A对

  B错

• 35. 资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益。

  A对

  B错

• 36. 对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。（　）

  A对

  B错

• 37. 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。

  A对

  B错

• 38. 通货膨胀对房地产投资只有负面影响。(　　)

  A对

  B错

• 39. 由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动率相对较低。

  A对

  B错

• 40. 政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（　）

  A对

  B错

• 1. 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如表6—14所示，目标收益率iC=15%，目标投资回收期。PC=10年。试确定项目的财务净现值;财务内部收率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。

• 2. 某房地产开发项目的占地面积为8000平方米,土地使用权年期为40年，总建筑面积50000平方米,其中服务式公寓35000平方米,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000平方米,地下车位230个(10000平方米)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/平方米.年，运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。

• 3.

• 4. 王某以12000元/m²的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000元/m²的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/m²的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/m²的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/(月·m²)(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
  (2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。
  自有资金现金流量表(单位：万元)

• 5. 某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收入情况如表所示。设基准贴现率i0＝10%，项目经济寿命以7年计，项目建设期2年。试用净现值法进行方案评价。