房地产估价师经营与管理考试题(五)

• 1. 一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（）

  A租户的商业声誉

  B组合与位置分配

  C物业管理的服务

  D业主的管理水平

• 2. 在进行市场调查时，第一个原则是要采用()的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

  A科学

  B客观

  C准确

  D全面

• 3. 投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。

  A规划设计方案

  B投资估算

  C资源条件

  D投资权益

• 4. 某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是()。

  A避强定位方式

  B产品差别化方式

  C对抗性定位方式

  D重新定位方式

• 5. 房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由(　)。

  A上升到下降

  B下降到上升

  C高于合理空置率到低于合理空置率

  D低于合理空置率到高于合理空置率

• 6. 某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是()。

  A10.42%

  B11.57%

  C31.25%

  D34.72%

• 7. 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（　　）。

  A试探性调查

  B描述性调查

  C创新性调查

  D因果性调查

• 8. 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。

  A土地费用

  B前期工程费

  C房屋开发费

  D管理费用

• 9. 零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。

  A建筑面积

  B总出租面积

  C使用面积

  D营业面积

• 10. ()和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

  A解析法

  B幕景分析法

  C调查和专家打分法

  D故障树法

• 11. 某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（ ）万元。

  A29.70

  B34.65

  C39.60

  D59.40

• 12. 关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是（　　）。

  A折让优惠是为了吸引潜在租户

  B折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支

  C折让优惠可以体现业主给租户的优先承租权

  D折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上

• 13. 下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（　）。

  A相关房地产类型的在建数量

  B吸纳率分析

  C相关房地产类型的存量

  D改变用途数量

• 14. 水平进度计划用于项目建设阶段的(　)。

  A质量控制

  B进度控制

  C成本控制

  D合同管理

• 15. 2011年末，某市住房总量为5000万┫，其中经济适用住房400万┫,商品住房3750万┫，同期住房空置量为750万┫,其中经济适用住房空置量为50万┫，商品住房空置量为450万┫，则该市2011年末的商品住房空置率是(　)。

  A9%

  B12%

  C15%

  D20%

• 16. (　)是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6各月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

  A住房市场指数

  B住房价格合理性指数

  C房地产价格指数

  D房地产众数价格

• 17. 某公司以120万元购买了150平方米的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为()。

  A7.5%

  B10.8%

  C12.5%

  D15.0%

• 18. 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（　　）。

  A对原材料的检验

  B对配套设施的检验

  C确立质量文件档案制度

  D确立成本控制档案制度

• 19. 房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。

  A变动成本的设置

  B销售收入的不同

  C固定成本的设置

  D平衡点的设置

• 20. 某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10%。若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为()。

  A16%

  B25%

  C26%

  D40%

• 21. 房地产投资信托基金（REITs）的市场风险是指（　　）。

  AREITs 公司经营能力不同所导致的收益差别

  BREITs 证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险

  C市场利率变化给REITs 的实际收益带来的损失

  DREITs 规模大小不同所导致的市场认可度差别

• 22. 如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是()。

  A12%

  B12.55%

  C12.68%

  D13.55%

• 23. (　)是政府调控房地产市场的主要对象。

  A货币政策

  B住房政策

  C房地产价格

  D土地供应政策

• 24. 某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248 万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。

  A45.05%

  B49.31%

  C58.86%

  D63.6%

• 25. 置业投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与( )的比率。

  A总开发成本

  B项目投资的资本价值

  C项目总投资

  D总开发价值

• 26. 王某拟购买一套面积为120平方米、单价为7800元/平方米的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为()元。

  A1297.91

  B3584.01

  C4881.93

  D5158.71

• 27. 某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是(　)。

  A甲>乙>丙

  B丙>乙>甲

  C乙>甲>丙

  D乙>丙>甲

• 28. 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为()。

  A相等

  B不相等

  C可能会相等

  D不能确定

• 29. 下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是()。

  A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

  B经营收入=销售收入+出租收入

  C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

  D可分配利润=税后收入-未分配利润

• 30. 对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(P′b)的关系是()。

  APb＜P′b

  BPb＜P′b

  CPb=P′b

  DPb＞P′b

• 31. 某房地产开发项目的占地面积为10000平方米,规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/平方米，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为()元/平方米。

  A2350

  B2937.5

  C3250

  D4062.5

• 32. 某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为()。

  A0.63

  B1.63

  C2.25

  D12.50

• 33. 某市2013 年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（　　）。

  A正好能够承受中位数房价

  B只能承受比中位数房价更低的房价

  C能够承受比中位数房价更高的房价

  D可以承受平均水平的房价

• 34. 某市2009年新开工的房屋建筑面积为120万平方米，2008年末完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为80万平方米，2009年竣工的房屋建筑面积为100万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为()。

  A0.8年

  Bl.2年

  C2年

  D3年

• 35. 房地产市场需求指标不包括()。

  A国内生产总值

  B空置率

  C人口数量

  D房屋空间使用数量

• 36. 反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是()。

  A商品批发价格指数

  B城市居民消费指数

  C城市居民消费价格指数

  D商品零售价格指数

• 37. 产生房地产价格泡沫的主要诱因是()。

  A土地稀缺

  B城市进程快

  C投机需求膨胀

  D过度放贷

• 38. 2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）

  A9%

  B12%

  C12.5%

  D15%

• 39. 2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万平方米,其中可供销售的住宅面积为1800万平方米,可供出租的住宅面积为450万平方米;当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米,其中销售的住宅面积为1680万平方米,出租的住宅面积为320万平方米。该市2008年住宅市场吸纳率为()。

  A71.11%

  B88.89%

  C91.67%

  D93.33%

• 40. 已知某房地产企业2017年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2017年11月的销售额为(　)万元(保留两位小数)。某企业2017年第二季度销售额资料月份6月7月8月销售额(万元)8009501100

  A1016.67

  B1068.46

  C1106.45

  D1116.67

• 1. 根据（　），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。

  A消费者习惯

  B供给者习惯

  C政府规制

  D参与者的介入程度

  E品牌间的差异程度

• 2. 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有( )。

  A投资回收期

  B借款偿还期

  C利息备付率

  D财务净现值

  E现金报酬率

• 3. 房地产开发企业的经营成本主要包括( )。

  A土地转让成本

  B经营管理费用

  C配套设施销售成本

  D商品房销售成本E 房地产出租经营成本

• 4. 按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有()。

  A权益型

  B抵押型

  C伞型合伙

  D多重合伙

  E混合型

• 5. 新设项目法人融资形式的特点有(　　)。

  A项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

  B新设项目法人承担相应的融资责任和风险

  C从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

  D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

  E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

• 6. 我国个人住房抵押贷款还本付息方式有(　　)。

  A按月等额还本付息

  B按季等额还本付息

  C按月递增或递减还本付息

  D期间按月付息期末还本

  E期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式

• 7. 融资方案分析包括（　）。

  A资金来源可靠性分析

  B融资结构分析

  C融资成本分析

  D融资风险分析

  E融资能力分析

• 8. 房地产组合投资管理的主要工作包括()。

  A制订并执行组合投资策略

  B设计和调整房地产资产的资本结构

  C进行资产的投资分析和运营状况分析

  D制订物业策略计划

  E监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策

• 9. 建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括()的结算方式等。

  A按日结算

  B按月计算

  C竣工后一次结算

  D分段结算

  E其他双方约定

• 10. 银行信贷按贷款方式可分为()。

  A信用贷款

  B质押贷款

  C担保贷款

  D抵押贷款

  E票据贴现

• 11. 市场总需求是指在(　)的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

  A特定时期

  B特定地理范围内

  C特定的政治环境

  D特定市场营销环境

  E特定市场营销计划

• 12. 成本计划可分解为（　）方面。

  A材料设备成本计划

  B管理费成本计划

  C人工费成本计划

  D不可预见成本计划

  E施工机械费用计划

• 13. 下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有（　　）。

  A购买者意图调查法

  B销售人员意见综合法

  C时间序列分析法

  D相关分析法

  E专家意见法

• 14. 土地储备贷款的对象包括()。

  A县级以上人民政府

  B土地储备机构

  C进行土地购置的房地产开发企业

  D对一级土地进行开发的企业

  E一般房地产开发企业

• 15. 按投资业务不同，REITs可分为()。

  A权益型

  B混合型

  C伞型合伙

  D多重合伙

  E抵押型

• 1. 金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

  A对

  B错

• 2. 投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。

  A对

  B错

• 3. 物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。

  A对

  B错

• 4. 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（　）

  A对

  B错

• 5. 可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。(　)

  A对

  B错

• 6. 房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（　）

  A对

  B错

• 7. 土地出让地价一般包含土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费。其中的城市基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

  A对

  B错

• 8. 在房地产风险中，风险最大的是零售商业用房。

  A对

  B错

• 9. 双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式。

  A对

  B错

• 10. 债务融资成本中的资金占用费就是通常所说的利息。

  A对

  B错

• 11. 一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。

  A对

  B错

• 12. 根据住房和城乡建设部的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。

  A对

  B错

• 13. 购买商铺属于房地产投资形式中的直接投资。

  A对

  B错

• 14. 房地产经济寿命一般要比自然寿命长得多。

  A对

  B错

• 15. 在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（　　）

  A对

  B错

• 16. 在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。（　　）

  A对

  B错

• 17. 在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（　　）

  A对

  B错

• 18. 开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发价值之比。

  A对

  B错

• 19. 从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。（　　）

  A对

  B错

• 20. 以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。

  A对

  B错

• 21. 调查研究主要从市场调查和经济调查两个方面进行的。(　)

  A对

  B错

• 22. 建设工程招标方分为公开招标和邀请招标。()

  A对

  B错

• 23. 政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措(　)

  A对

  B错

• 24. 进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。

  A对

  B错

• 25. 由于销售人员意见综合法的精确性受若干因素的影响，为此，可将销售人员与管理人员的意见进行综合，以便做出比较可靠的预测。(　)

  A对

  B错

• 26. 指数平滑法公式中，a越大，则新数据在平滑值中所占的比重越高，预测值越趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。

  A对

  B错

• 27. 房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。(　)

  A对

  B错

• 28. 吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（　）

  A对

  B错

• 29. 房地产投资是有效的保值手段。

  A对

  B错

• 30. 在选择投资机会时，大多数情况下，收益是唯一的评判标准。（　）

  A对

  B错

• 31. 房地产投资决策细分为土地开发投资决策、房地产开发投资决策两种具体类型。

  A对

  B错

• 32. 敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。（　）

  A对

  B错

• 33. 资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全不相同的。

  A对

  B错

• 34. 在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。

  A对

  B错

• 35. 房地产抵押贷款二级市场与高地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用直接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。(　)

  A对

  B错

• 36. 房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。

  A对

  B错

• 37. 公开招标通常适用于工程项目规模较大，建设周期较长，技术复杂的开发项目建设。

  A对

  B错

• 38. 一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作没有差别。

  A对

  B错

• 39. 优先股在收益分配上享有优先权，同时享有公司的经营管理权。

  A对

  B错

• 40. 资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。()

  A对

  B错

• 1. 某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/平方米(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费)，其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元/平方米。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入;年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。

• 2.

• 3. 某房地产开发项目的占地面积为8000m²，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m²，其中服务式公寓35000m²，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m²，地下车位230个(10000m²)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。
  该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m²/年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
  假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
  在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。

• 4. 己知某项房地产投资的净现金流量如表6—16所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期。

• 5. 某房地产开发项目的占地面积为8000m²，土地使用权年期为40年，总建筑面积为50000m²，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m²，地下车位230个(10000m²)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35％，其余投资来源于贷款和预售收入：第1年投入资金9000万元，全部为自有资金；第2年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第3年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第2—4年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第4年末全部售完；服务用房在第5年初开始出租，出租率为90％，租金为3000元／(m2．年)，运营成本为租金收入的20％；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10％，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15％和25％。在贷款利息最少条件下，求：
  (1)该项目的借款计划和还款计划。
  (2)该项目全部投资内部收益率。
  (3)该项目自有资金财务净现值。