房地产估价师经营与管理考试题(六)

• 1. 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为()万元。

  A11.41

  B11.49

  C12.41

  D12.49

• 2. 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（　）支付。

  A业主

  B承租人

  C物业服务企业

  D业主、承租人和物业服务企业共同

• 3. 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为()。

  A成本加成定价法

  B目标定价法

  C价值定价法

  D认知价值定价法

• 4. 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括()分析。

  A最低租售价格

  B最低租售数量

  C最低利润水平

  D最高土地取得价格

• 5. 下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（　　）。

  A净经营收入=有效毛收入－经营费用

  B净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息

  C净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金

  D净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税

• 6. 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是()。

  A房地产上市公司发行公司债券

  B权益型REITs

  C房地产上市公司发行股票

  D商业银行贷款

• 7. 由城市规划管理部门核发的(　)，主要规定了用地性质、位置和界限。

  A选址规划意见通知书

  B规划设计条件通知书

  C建设用地规划许可证

  D建设工程规划许可证

• 8. ()实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。

  A土地购置贷款

  B土地开发

  C建设贷款

  D土地储备贷款

• 9. ()原则在于强调信息是决策的基础。

  A满意

  B系统

  C信息

  D预测

• 10. 区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（ ）等内容。

  A项目竞争分析

  B敏感性分析

  C专业市场分析

  D市场趋势分析

• 11. 工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。

  A变动费用

  B固定费用

  C材料费用

  D人工费用

• 12. 深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于

  A房地产开发投资

  B房地产置业投资

  C房地产间接投资

  D投资于房地产投资信托基金

• 13. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造(　　)个基本评价方案。

  A1～2

  B2～3

  C2～4

  D3～5

• 14. 我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的()。

  A政治风险

  B政策风险

  C利率风险

  D市场供求风险

• 15. 房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于(　)。

  A时间风险

  B持有期风险

  C通货膨胀风险

  D周期风险

• 16. 土地储备实行(　)管理。

  A计划

  B年度

  C整体

  D分阶段

• 17. 下列物业中，属于特殊物业的是(　)。

  A在建工程

  B车站

  C写字楼

  D科技产业园区

• 18. 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值。

  A利润为零

  B允许的最低经济效益指标

  C最大费用

  D最大利润

• 19. 员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的()。

  A人工费

  B办公费

  C法定税费

  D保险费

• 20. 房地产价格，通常用不同类型房屋的(　)表示。

  A中位数价格

  B销售价格

  C抽样价格

  D成交价格

• 21. ()不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。

  A盈亏平衡分析

  B敏感性分析

  C风险分析

  D保本点分析

• 22. 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（　　）。

  A集体土地中的宅基地

  B依法收回的国有土地

  C依法收购的土地

  D依法行使优先购买权取得的土地

• 23. 一般来说，与长期投资相比，短期投资(　)。

  A风险较大

  B收益率较低

  C流动性差

  D投资回收期较长

• 24. ()是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。

  A市场定位

  B市场调查

  C市场细分

  D市场选择

• 25. 投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是(　)。

  A供求结构

  B投资结构

  C产品结构

  D区域结构

• 26. 法定税费包括营业税及附加，税率为()，按月缴纳。

  A5.5%

  B4.4%

  C4.3%

  D5.3%

• 27. 对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是()。

  A自然周期与投资周期同步变化

  B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

  C投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

  D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

• 28. 张某以6000元/平方米的价格购买了一套面积为114平方米的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15 年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为( )万元。

  A18.94

  B19.20

  C19.33

  D22.87

• 29. 某房地产项目的初始投资额为310 万元，基准收益率为15％，经营期为15 年，财务净现值为210 万元，该项目在经营期内的等额年值为（　　）万元。

  A14.00

  B34.67

  C35.91

  D88.93

• 30. 己知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。

  A10.0%

  B14.0%

  C25.0%

  D35.0%

• 31. 在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是()。

  APi>0

  BPi≤1

  C0≤Pi≤1

  DPi≥1

• 32. 某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值;如果市场状况一般将产生2450万元净现值;如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率45%;一般概率35%;不好的概率20%。则该项目的期望值为()万元。

  A2677.50

  B3680.60

  C4003.50

  D5356.80

• 33. 当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距()，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

  A越大

  B越小

  C没有关系

  D无法判断

• 34. 房地产幵发投资通常属于()。

  A长期投资

  B中长期投资

  C中短期投资

  D置业投资

• 35. 按投资的()，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

  A投资对象

  B投资回收期

  C经济用途

  D投资形式

• 36. 在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。

  A第一阶段

  B第二阶段

  C第三阶段

  D第四阶段

• 37. 产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的()因素。

  A社会环境

  B政治环境

  C经济环境

  D金融环境

• 38. 目标市场选择的最简单的模式是()。

  A选择专业化

  B产品专业化

  C市场集中化

  D大量定制化

• 39. 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（　）。

  A挑战定价法

  B领导定价法

  C目标定价法

  D随行就市定价法

• 40. 关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是()。

  A贷款价值比率(抵借比)通常不超过50%

  B贷款期限最长不超过10年

  C贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

  D仅对己经通过竣工验收的商用房地产发放

• 1. 个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有()。

  A恶意欺诈

  B市场疲软

  C项目拖期

  D质量纠纷

  E违法预售

• 2. 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有()。

  A土地

  B劳动力

  C资本

  D经验

  E环境

• 3. 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（　）几种类型。

  A收益型

  B收益贬值型

  C收益加增值型

  D机会型

  E保本型

• 4. 投资可按以下(　)角度分类。

  A短期投资和长期投资

  B实物投资和金融投资

  C商品房投资和土地开发投资

  D直接投资和间接投资

  E固定资产投资与流动资产投资

• 5. 按投资业务不同，房地产投资信托可分为（　）。

  A多重合伙型

  B权益型

  C抵押型

  D互换型

  E混合型

• 6. 初步可行性研究主要解决的问题包括()。

  A项目的投资机遇如何

  B分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定

  C是否有进行详细可行性研究的必要

  D有哪些关键问题需要进行辅助研究

  E作出投资与否的决策

• 7. 关于企业债券融资特点的说法，正确的有（　　）。

  A筹集到的资金需到期偿还

  B债券持有人是债券发行企业的债权人

  C发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除

  D债券不能在市场上自由流通

  E债券风险与债券发行企业的经营状况无关

• 8. 下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。

  A当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率

  B实际利率真实地反映了资金的时间价值

  C名义利率真实地反映了资金的时间价值

  D名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

  E计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

• 9. 以下说法正确的是(　　)。

  A有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

  B净经营收入=有效毛收入-运营费用

  C税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息

  D税后现金流=税前现金流-大修基金一所得税

  E税前现金流=净经营收入-大修基金抵押贷款还本付息

• 10. 税金是国家或地方政府根据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括()。

  A经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加

  B企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税

  C土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种

  D房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税

  E土地增值税

• 11. 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，正确的包括()。

  A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

  B蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

  C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

  D蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2~3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

  E解析法主要用于解决不多于2~3个随机变量的风险问题，蒙特卡洛模拟法能够分析更多个随机变量的风险问题

• 12. 投资的作用主要包括()。

  A投资是一个国家经济增长的基本推动力

  B投资与企业发展密切相关

  C投资可以促进人民生活水平提高

  D投资有利于国家的社会稳定和国际交往

  E投资可以抑制通货膨胀

• 13. 房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型有()。

  A支付土地出让金的贷款

  B支付开发费用的短期资金或建设贷款

  C用于土地储备的贷款

  D项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或抵押贷款

  E购房贷款

• 14. 关于工程建设项目招标的说法，正确的有（　）。

  A法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

  B招标项目必须编制标底

  C采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

  D采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

  E招标控制价必须保密

• 15. 承包商的主要合同关系通常包括(

  A保险合同

  B分包合同

  C销售合同

  D勘察设计合同

  E加工合同

• 1. 如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由开发商负担，对承包商基本无影响。

  A对

  B错

• 2. 房地产投资项目的财务内部收益率肯定要大于或者等于银行贷款利率。(　　)

  A对

  B错

• 3. 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。

  A对

  B错

• 4. 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。（　）

  A对

  B错

• 5. 价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。

  A对

  B错

• 6. 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。(　　)

  A对

  B错

• 7. 抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。(　　)

  A对

  B错

• 8. 由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。(　)

  A对

  B错

• 9. 估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。()

  A对

  B错

• 10. 目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。

  A对

  B错

• 11. 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点、变换成任何支付形式都还是等值的。()

  A对

  B错

• 12. 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。

  A对

  B错

• 13. 在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（　　）

  A对

  B错

• 14. 由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点的现金流量。(　)

  A对

  B错

• 15. 多重合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。　　(　　)

  A对

  B错

• 16. 在确定项目风险等级系数时，将项目风险划分成AAA、AA、A、BBB、BB、B六个风险等级。

  A对

  B错

• 17. 为了估算收益性物业的价值(V)，可以用税后现金流(NOI)除以资本化率(R)，即V=NOI/R。

  A对

  B错

• 18. 小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。（　）

  A对

  B错

• 19. 通货膨胀风险可通过适当调整投资者要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。因此投资者要求的最低收益率是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。

  A对

  B错

• 20. 由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。 ( )

  A对

  B错

• 21. 在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。（　　）

  A对

  B错

• 22. 构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（　　）

  A对

  B错

• 23. 初步可行性研究即通常所说的可行性研究，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

  A对

  B错

• 24. 在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。(　)

  A对

  B错

• 25. 从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。

  A对

  B错

• 26. 虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。

  A对

  B错

• 27. 由于REITs 投资物业的类型多种多样，所以REITs 投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（　　）

  A对

  B错

• 28. 技术发展环境调查属于可控制因素的调查。

  A对

  B错

• 29. 经营便利品，最重要的是备齐花色品种，让消费者有充分的选择余地，并帮助他们了解各种商品的质量、性能和特色，他们才会放心地做出决策。

  A对

  B错

• 30. 市场调查的第一个阶段是制订出最为有效的收集所需信息的计划。

  A对

  B错

• 31. 市场调查是运用科学的方法，有目的的、系统地收集、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。(　)

  A对

  B错

• 32. 房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的算术平均数表示。

  A对

  B错

• 33. 解析法通过对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布。

  A对

  B错

• 34. 敏感性分析能够明确提供某个经济因素变动引起的房地产项目盈利变化的可能性大小。

  A对

  B错

• 35. 资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（　）

  A对

  B错

• 36. 当项目基准收益率一定时，其IRR越高，则项目的NPV越大。()

  A对

  B错

• 37. 房地产价格指数包括房屋销售价格指数和房屋租售价格指数。

  A对

  B错

• 38. 机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。(　)

  A对

  B错

• 39. 名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值。

  A对

  B错

• 40. 在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。()

  A对

  B错

• 1. 赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。

• 2. 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据；(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
  (2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
  (3)计算期(开发经营期)取20年。
  请根据以上资料，完成下列工作：
  (1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)
  (2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
  (所有的投资和收入均发生在年末)

• 3. 某房地产开发项目的占地面积为8000m²，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m²，其中服务式公寓35000m²，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m²，地下车位230个(10000m²)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金：第三年投入资金12750万元。该项目的住宅宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完：服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m²/年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
  在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。

• 4. (假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

• 5. 某购楼者向银行申请50万元的抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了递增式还款抵押贷款计划，即月还款额增长率与月收入增长率相等。若年贷款利率为15%，期限为20年，购楼者的月收入增长率为0.5%，问购楼者首次月还款的金额应该是多少?