房地产开发与经营管理自学考试试题

• 1. 所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

  A房地产企业债券

  B个人住房抵押贷款

  C房地产企业抵押贷款

  D金融机构长期融资

• 2. 在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由()负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

  A政府部门

  B建设部门

  C房管部门

  D开发企业

• 3. 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括()。

  A建筑安装工程费

  B公共配套设施建设费

  C土地费用

  D基础设施建设费

• 4. 将借款本息视为现金流出的基本报表是()。

  A全部投资现金流量表

  B资本金现金流量表

  C借款还本付息估算表

  D投资计划与资金筹措表

• 5. 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）

  A领导定价法

  B挑战定价法

  C随行就市定价法

  D价值定价法

• 6. 政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的()。

  A1%

  B2%

  C3%

  D8%

• 7. 利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的()因素。

  A社会环境

  B政治环境

  C经济环境

  D金融环境

• 8. 高尔夫球场属于()。

  A居住物业

  B酒店和休闲娱乐设施投资

  C工业物业

  D特殊物业

• 9. (　)是收集一手资料时最普遍采用的手段。

  A电话

  B座谈

  C问卷

  D邮寄

• 10. 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是(　　)。

  A成本利润率是年成本利润率

  B成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。

  C目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。

  D投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

• 11. 假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于()。

  A试探性调查

  B描述性调查

  C因果性调查

  D假设性调查

• 12. 开发商受到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要(　)内予以核实。

  A半个月

  B一个月

  C一个半月

  D两个月

• 13. 某综合楼总建筑面积为10000平方米,其中可出售的居住建筑面积为7000平方米,可出租的商业建筑面积为1500平方米,剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为()。

  A80%

  B90%

  C85%

  D95%

• 14. 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为(　　)万元。

  A550

  B856

  C1500

  D1236

• 15. 投资机会的选择不包括(　)。

  A提出投资设想

  B项目可行性研究

  C细化投资设想

  D寻找和筛选投资机会

• 16. 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（　）。

  A损益表

  B资本金现金流量表

  C资金来源与运用表

  D项目投资现金流量表

• 17. 动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。

  A净现金

  B净收益

  C净现值

  D财务净现值

• 18. 由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用（　　）作为评价指标。

  A较高的期望投资回报率

  B较高的实际投资回报率

  C较低的期望投资回报率

  D较低的实际投资回报率

• 19. 商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（　　）的特性。

  A信息不对称性

  B交易复杂性

  C供给垄断性

  D经济外部性

• 20. 关于收益性物业的说法，正确的是（　　）。

  A零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定

  B收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金

  C在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中

  D在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高

• 21. 在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是（　　）。

  A项目所处地区的市场情况

  B项目本身的情况

  C评价指标的计算过程

  D可行性研究的结论

• 22. 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0％，如果通货膨胀率为5.5％，银行贷款年利率为6.5％，存款年利率为3.0％，则该项目投资的实际收益率是（　　）。

  A5.16％

  B6.16％

  C6.5％

  D8.74％

• 23. 如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（　　）。

  A达到了基准收益率的要求

  B超过了基准收益率的要求

  C未达到财务内部收益率的要求

  D达到了财务内部收益率的要求

• 24. 某投资者将其商铺出租经营，租期20 年，预计第一年的净租金收入为8 万元，且每年递增6％，年租金均发生在年末。若折现率为6％，该商铺净租金收入的现值为（　　）万元。

  A91.76

  B142.40

  C150.94

  D160.00

• 25. 以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（　　）。

  A领导定价法

  B挑战定价法

  C目标定价法

  D随行就市定价法

• 26. 某投资项目每年可获得50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　　）万元。

  A2.73

  B29.11

  C344.74

  D349.31

• 27. 期限为10 年、年利率6％、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600 元，则第4 年最后1 个月还款额中的利息是（　　）元。

  A156.00

  B648.41

  C784.41

  D793.45

• 28. 某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。己知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。

  A2040.8

  B3451.83

  C5089.1

  D6666.7

• 29. 关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是(　　)。

  A从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

  B潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

  C有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

  D净经营收入=有效毛收人-运营费用

• 30. 下列说法不正确的是()。

  A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1

  B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2

  C在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

  D—般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%~45%

• 31. 某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为()。

  A20%

  B14.31%

  C14.69%

  D14.80%

• 32. 不属于风险估计与评价常用的方法是()。

  A调查和专家打分法

  B解析方法

  C概率估算法

  D蒙特卡洛模拟法

• 33. 表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是()。

  A空置量

  B空置率

  C空置水平

  D空置面积

• 34. 与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（ ）。

  A房地产投资更易变现

  B房地产投资所需资金少

  C房地产投资收益更高

  D房地产能保值增值

• 35. 下列风险中，属于房地产投资系统风险的是()。

  A通货膨胀风险

  B收益现金流风险

  C未来运营费用风险

  D时间风险

• 36. 房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是(　)。

  A消费者的感觉

  B消费者的信念

  C消费者的习惯

  D消费者的生活方式

• 37. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于()阶段。

  A投资机会研究

  B初步可行性研究

  C详细可行性研究

  D项目的评估和决策

• 38. 下列关于招标的说法，不正确的是()。

  A房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式

  B通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位

  C开发商公开招标项目应授标给最低报价者

  D邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目

• 39. 某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价根据，这种定价方法是()。

  A目标定价法

  B领导定价法

  C随行就市定价法

  D认知价值定价法

• 40. 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是商用房地产的()。

  A风险更商

  B收益更高

  C价值更高

  D增值潜力更大

• 1. 受制于房地产的()等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

  A不可移动性

  B异质性

  C同质性

  D流动性

  E弱流动性

• 2. 经济评价中的基础参数中的时间类参数包括()。

  A开发期

  B开发经营期

  C建设期

  D出租率

  E出租经营期的起始点

• 3. 写字楼租户的选择，考虑的主要准则是()。

  A潜在租户所经营业务的类型及其声誉

  B财务稳定性和长期盈利的能力

  C所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容

  D租户的经营管理水平

  E租户对写字楼内其他客户的影响

• 4. 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的(　　)。

  A商业信誉和财务状况

  B面积需求大小

  C租金支付方式

  D物业服务需求

  E与写字楼业主的关系

• 5. 写字楼分类过程中要考虑的因素包括（　　）。

  A物业所处位置

  B辐射区域的范围

  C建筑设备系统

  D建造年代

  E租户类型

• 6. 根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为(　)等基本模式。

  A开发-销售

  B开发-持有出租-出售

  C购买-持有出租-出售

  D购买-持有-更新改造-出售

  E购买-更新改造-出租--出售

• 7. 写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考()确定。

  A消费者价格指数

  B消费者心理指数

  C商业零售价格指数

  D房地产价格指数

  E同行业物业租金

• 8. 可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的()。

  A社会的认同性

  B技术先进性和适用性

  C经济合理性

  D建设的可能性

  E政策的导向性

• 9. 关于商业物业投资的说法，正确的有（　　）。

  A商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

  B商业物业交易常在机构投资者之间进行

  C区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

  D商业物业不适合长期投资

  E商业物业投资收益全部来自出租收益

• 10. 下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（　　）。

  A人口数量和结构

  B家庭收入及其分布

  C家庭生命周期

  D传统观念及消费心理

  E基础设施状况

• 11. 某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括( )。

  AA

  BB

  CC

  DD

  EE

• 12. 房地产项目敏感性分析的步骤主要包括()。

  A确定用于敏感性分析的经济评价指标

  B确定不确定性因素可能的变动范围

  C分析确定每个不确定性因素发生的概率

  D计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

  E通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析

• 13. “三通一平”等土地开发费用，主要包括()。

  A地上原有建筑物、构筑物拆除费用

  B原有建筑物、构筑物补偿费用

  C场地平整费用

  D通水、通电、通路的费用

  E公共配套设施建设费

• 14. 投资决策分析不包括()。

  A投资环境分析

  B市场分析

  C项目财务评价

  D投资决策

  E客户群分析

• 15. 商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有()。

  A贷款价值比率通常不超过50%

  B贷款期限最长不超过10年

  C贷款期限最长不超过20年

  D贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

  E仅对己经通过竣工验收的商用房地产发放

• 1. 宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。()

  A对

  B错

• 2. 受人们对客观世界的认识程度限制，可行性研究具有相当的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。

  A对

  B错

• 3. 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。

  A对

  B错

• 4. 投资机会选择和决策分析类似于我们通常所说的可行性研究。(　)

  A对

  B错

• 5. 人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。(　　)

  A对

  B错

• 6. 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。

  A对

  B错

• 7. 可行性研究的结果应说明项目的盈利能力、贷款偿还能力、资金平衡能力、抗风险能力以及项目是否可行。(　)

  A对

  B错

• 8. 邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。()

  A对

  B错

• 9. 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。

  A对

  B错

• 10. 分析信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。

  A对

  B错

• 11. 一般投资机会研究目的是指明具体的投资方向，特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。(　)

  A对

  B错

• 12. 伞型合伙REITs是指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。

  A对

  B错

• 13. 写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。

  A对

  B错

• 14. 时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短。

  A对

  B错

• 15. 房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（　　）

  A对

  B错

• 16. 在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（　　）

  A对

  B错

• 17. 零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩有关。(　)

  A对

  B错

• 18. 伞型合伙REITs这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。

  A对

  B错

• 19. 辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作投资机会研究和初步可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。

  A对

  B错

• 20. 政府对企业投资项目实行核准制度。（　）

  A对

  B错

• 21. 由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的房地产市场划分是按城市划分。

  A对

  B错

• 22. 不论房地产的维护状况是否良好，其较长的自然寿命只能使投资者从一宗置业投资中获取一个经济寿命。()

  A对

  B错

• 23. 金融投资与实物投资的主要区别在于，前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资间接得到社会积累。()

  A对

  B错

• 24. 对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。（　）

  A对

  B错

• 25. 空置率的高低对有效毛租金收入的多少没有影响。

  A对

  B错

• 26. 应用实物期权方法进行投资决策一般有四个步骤，即：构建应用框架、完成期权定价、检查结构、再投资。

  A对

  B错

• 27. 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越高，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。

  A对

  B错

• 28. 房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是相同的。

  A对

  B错

• 29. 房地产市场调查一般应从手机二手资料开始。(　)。

  A对

  B错

• 30. 房地产投资规模大、周期长、风险高，故房地产投资不宜获得金融机构的支持。

  A对

  B错

• 31. 功能定位的目的是为市场提供适销对路，有较高性能价格比的产品。

  A对

  B错

• 32. 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。(过时)(　　)

  A对

  B错

• 33. 开发商公开招标项目应该授标给最低报价者。

  A对

  B错

• 34. 通过房地产开发项目的基本报表可以对项目的财务盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行分析。（ ）

  A对

  B错

• 35. 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为+30%，研究费用一般占总投资0.2%—0.8%。()

  A对

  B错

• 36. 以在建工程己完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。

  A对

  B错

• 37. 在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常提按钮租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额比例分摊。(　)

  A对

  B错

• 38. 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（ ）

  A对

  B错

• 39. 在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让即是土地使用权划拨。

  A对

  B错

• 40. 资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全相同的。()

  A对

  B错

• 1. 某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式：(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在第八年年末一次还清本息，(3)在8年中每年年末等额偿还；(4)每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式所付出的总金额。

• 2. 某家庭购买了一套90平方米的商品住宅，售价为4000元/平方米。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。问：如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?

• 3.

• 4. 某房地产开发项目的现金流量为下表所示：单位：万元
  若基准收益率为10%，则该开发项目的净现值为多少万元?

• 5. 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表10-1所示。请根据己知条件完成表10-2和表10-3,并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。