房地产经营与管理试题与答案

• 1. 需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（　）。

  A第一阶段

  B第二阶段

  C第三阶段

  D第四阶段

• 2. 以下不属于现代房地产周期研究结论的是()。

  A经济扩张与创造就业不再是线性关系

  B经济复苏不会立即导致新建筑的产生

  C房地产市场呈现自我修正的周期性

  D就业机会增加与空间需求不再同比增长

• 3. 在房地产市场的分类中，一级市场是指()。

  A土地使用权转让市场

  B新建商品房租售市场

  C土地使用权出让市场

  D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

• 4. 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。

  A简单平均法

  B移动平均法

  C加权移动平均法

  D指数平滑法

• 5. 不应计入收益性物业经营费用的是()。

  A抵押贷款利息

  B公共设施维修费

  C房产税

  D物业保险税

• 6. 一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs 具有（　　）。

  A较高的收益性

  B较强的流动性

  C直接融资的功能

  D抵御通货膨胀影响的功能

• 7. 当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是()。

  A全租金方式

  B毛租金方式

  C净租金方式

  D基本租金方式

• 8. 下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是()。

  A由专业投资管理者负责经营管理

  B收入现金流的主要部分分配给了股东

  C分为权益型和抵押型两种形式

  D投资流动性好

• 9. 根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是()的工作内容。

  A物业管理

  B设施管理

  C房地产资产管理

  D房地产组合投资管理

• 10. 根据消费者(　)的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

  A购买行为

  B购买习惯

  C购买动机

  D购买心理

• 11. 直接投资的特点是()。

  A资金所有者和资金使用者不能分离

  B资金所有者和资金使用者分离

  C不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况

  D在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

• 12. 当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用(　)的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

  A紧缩

  B扩张

  C提高利率

  D降低利率

• 13. 某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500 万元、300 万元和80 万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是（　　）万元。

  A240

  B284

  C300

  D316

• 14. 下列不是房地产投资的优点的是(　)。

  A相对较高的收益水平

  B投资数额巨大

  C易于获得金融机构的支持

  D能抵消通货膨胀的影响

• 15. 在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的(　)组成。

  A土地使用权

  B土地所有权

  C房屋所有权

  D土地使用权和房屋所有权

• 16. 方案经济比选存在的关系不包括()。

  A互斥关系

  B独立关系

  C相关关系

  D独立互斥关系

• 17. 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（　）分析。

  A需求

  B供给

  C竞争

  D市场占有率

• 18. 对于一般的房地产投资项目，()指标值应该大于2。

  A利息备付率

  B偿债备付率

  C流动比率

  D速动比率

• 19. 要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况的分析方法是(　　)。

  A风险分析

  B敏感性分析

  C概率分析

  D盈亏平衡分析

• 20. 财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的()分析。

  A现金流量

  B清偿能力

  C资产与负债情况

  D资金盈余或短缺情况

• 21. 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（　　）。

  A总投资估算表

  B经营成本估算表

  C投资计划与资金筹措表

  D销售收入与经营税金及附加估算表

• 22. 某房地产开发企业向银行贷款3000 万元，期限为2 年，年利率为7.5％。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（　　）万元。

  A3450.00

  B3466.88

  C3480.67

  D3483.88

• 23. 李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是（　　）。

  A32.00％

  B34.67％

  C49.78％

  D52.44％

• 24. 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（　　）。

  A土地储备

  B销售方案的细化

  C建设项目的质量控制

  D申领《建设用地规划许可证》

• 25. 己知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照()作为计息周期的。

  A年

  B半年

  C季度

  D月

• 26. 动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率It,之间的关系是( )。

  AIt越大，Pb越大

  BIt越小，Pb越大

  CPb越大，It越小

  DIt与Pb无关

• 27. 投资性物业中运营费用支出占()的比例是运营费用比率。

  A税后利润

  B经营利润

  C净经营利润

  D毛租金收入

• 28. 敏感性分析的最基本方法是()。

  A因素不确定分析

  B线性因素分析

  C单因素敏感性分析

  D多因素敏感性分析

• 29. 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

  A允许的最低经济效益指标

  B最低收益率

  C最低净现值

  D利润为零时

• 30. 下列属于房地产投资缺点的是()。

  A相对较高的收益水平

  B易于获得金融机构的支持

  C抵消通货膨胀的影响

  D投资回收期较长

• 31. 房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资()。

  A存在效益外溢和转移

  B易获得金融机构的支持

  C具有保值增值性

  D可提局投资者的资信等级

• 32. 房地产投资的()特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

  A相对较高的收益水平

  B易于获得金融机构的支持

  C能抵消通货膨胀的影响

  D提局投资者的资信等级

• 33. 房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括()。

  A造价工程师

  B结构工程师

  C建筑设备工程师

  D电气工程师

• 34. 在经历了2009～2017年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2012年购买商品住宅的家庭数量。该项调查属于(　)。

  A试探性调查

  B描述性调查

  C创新性调查

  D因果性调查

• 35. 收集一手资料时最普遍采用的手段是()。

  A问卷

  B座谈

  C电话

  D邮寄

• 36. 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是()。

  A投资机会研究

  B初步可行性研究

  C详细可行性研究

  D项目的评估和决策

• 37. 投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%，该阶段为()。

  A投资机会研究

  B初步可行性研究

  C详细可行性研究

  D项目的评估和决策

• 38. 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。

  A利润表

  B资金来源与运用表

  C资本金现金流量表

  D项目投资现金流量表

• 39. 开发商取得()后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

  A《规划意见书(选址)》

  B《建设用地规划许可证》

  C设计方案审批

  D《建设工程规划许可证》

• 40. 在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）

  A土地出让金

  B建安工程费

  C管理费用

  D其他工程费

• 1. 下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（　　）。

  A现金回报率

  B投资回收期

  C借款偿还期

  D资产负债率

  E资本金利润率

• 2. 定义市场区域工作主要包括()。

  A描绘市场区域的发展前景

  B描绘市场区域

  C在相应地图上描绘区域的物业类型

  D在相应地图上标出市场区域的边界

  E解释确定市场区域边界的依据

• 3. 期权价格就是获得这种权利所投入的(　　)。

  A人力

  B财力

  C物力

  D技术

  E时间

• 4. 在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有()。

  A未来预期收益变化

  B获得金融机构融资的难易程度

  C政府税收政策的影响

  D土地供给的变化

  E原用于其他方面资金的介入

• 5. 成本计划可分解为()等方面。

  A材料设备成本计划

  B管理费成本计划

  C人工费成本计划

  D不可预见成本计划

  E施工机械费用计划

• 6. 下列关于资产负债率的表述中，正确的是(　　)。

  A表明了负债占总资产的比例

  B反映了企业或项目的财务风险程度

  C资产负债率越高，则企业应变能力越强

  D属于长期偿债能力指标

  E房地产开发企业的资产负债率一般较高

• 7. 按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为()。

  A固定价格合同

  B包工包料合同

  C独立承包合同

  D成本加酬金合同

  E计量估价合同

• 8. 从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（　　）。

  A投资利润率

  B通货膨胀率

  C投资风险

  D经济增长率

  E存款准备金率

• 9. 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。

  A物理结构

  B区域结构

  C产品结构

  D供求结构

  E总量结构

• 10. 两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有（　　）。

  A净现值法

  B费用现值比较法

  C等额年值法

  D费用年值比较法

  E差额投资内部收益率法

• 11. 进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（　　）。

  A财务内部收益率

  B财务净现值

  C成本利润率

  D资产负债率

  E偿债背付率

• 12. 下列投资形式中属于房地产间接投资的有()。

  A房地产开发投资

  B购买房地产开发企业的债券

  C房地产置业投资

  D购买住房抵押支持证券

  E购买房地产投资信托基金

• 13. 房地产间接投资的形式主要有()。

  A投资房地产投资信托基金

  B购买住房抵押支持证券

  C购买房地产企业债券

  D购买物业用于出租经营

  E购买土地进行开发

• 14. 房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，它包括()。

  A销售人员控制

  B销售时间控制

  C销售数量控制

  D销售价格控制

  E销售区域控制

• 15. 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。

  A文献查阅

  B观察法

  C访问法

  D问卷调查

  E实验法

• 1. 机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。()

  A对

  B错

• 2. 房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。()

  A对

  B错

• 3. 对于房地产开发项目，在编制资产负债表时，要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。

  A对

  B错

• 4. 新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、转让和抵押等子市场。

  A对

  B错

• 5. 不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据。(　　)

  A对

  B错

• 6. 假定年利率为10%，2008年初的100元与2008年年末的110元的实际经济价值是相等的。

  A对

  B错

• 7. 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划，租售计划的内容包括拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格以及信租收入等。(　)

  A对

  B错

• 8. 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。

  A对

  B错

• 9. 简单平均法在时间序列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时可以采用，但它既看不出数据的离散程序，也不能反映近，远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。()

  A对

  B错

• 10. 房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。

  A对

  B错

• 11. 房地产投资需要房地产估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。()

  A对

  B错

• 12. 过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。(　)

  A对

  B错

• 13. 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分的程序。(　　)

  A对

  B错

• 14. 贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险额。(　　)

  A对

  B错

• 15. 房地产投资的比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去其他投资机会的风险。

  A对

  B错

• 16. 有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。(　)

  A对

  B错

• 17. 房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。（　　）

  A对

  B错

• 18. 房地产市场中购买者的非理性购房行为，往往受示范效应和从众心理的影响。（　　）

  A对

  B错

• 19. 传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。(　)

  A对

  B错

• 20. 房地产投资信托基金按照组织形式可以分成契约型和公司型两种。

  A对

  B错

• 21. 债务融资的资金融出方承担项目投资的风险。

  A对

  B错

• 22. 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用和安装工程费用。

  A对

  B错

• 23. 市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（　）

  A对

  B错

• 24. 当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场己经开始下滑了。

  A对

  B错

• 25. 房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。

  A对

  B错

• 26. 房地产市场区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性、信息不对称性和适应性等方面。

  A对

  B错

• 27. 权益投资比例是指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。

  A对

  B错

• 28. 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。

  A对

  B错

• 29. 在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。

  A对

  B错

• 30. 资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。(　)

  A对

  B错

• 31. 资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（　）

  A对

  B错

• 32. 在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为

  A对

  B错

• 33. 在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。( )

  A对

  B错

• 34. 房地产本身产生收益，在其使用过程中也产生收益。()

  A对

  B错

• 35. 商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。(　)

  A对

  B错

• 36. 商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。

  A对

  B错

• 37. 市场因子即指能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素。()

  A对

  B错

• 38. 在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。（ ）

  A对

  B错

• 39. 在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第1象限的需求曲线会变得与纵轴平行。(　　)

  A对

  B错

• 40. 住房抵押贷款证券化兴起于20世纪50年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。()

  A对

  B错

• 1. 某投资者以1.8万元/m。的价格购买了一个建筑面积为60m²的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的309/6，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。

• 2. 某商业房地产项目总占地面积42000m²，规划建设用地面积为40000m²，总建筑面积297000m²。已知楼面地价为280元／m²，建造成本为964元／m²(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040元／m²，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

• 3. 某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。

• 4. 某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0．05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

• 5.