房地产估价师经营与管理考试题(七)

• 1. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是()。

  A出租率

  B基准收益率

  C成本利润率

  D财务杠杆比率

• 2. 下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有()是不正确的。

  A供给非同质性

  B需求多样性

  C竞争充分性

  D交易复杂性

• 3. 判定房地产投资风险因素发生的概率属于（　　）阶段的工作。

  A风险辨识

  B风险估计

  C风险评价

  D风险决策

• 4. 某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为()万元。

  A39.51

  B49.39

  C49.96

  D62.45

• 5. 以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过(　　)年。

  A1

  B2

  C3

  D5

• 6. 零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的(　　)都来自该区域。

  A50%～65%

  B60%～75%

  C70%～85%

  D80%～90%

• 7. 关于年度运营预算，下列说法错误的是()。

  A该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

  B该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

  C该预算不需为不可预见费用的支出预留空间

  D该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会

• 8. 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为()。

  A毛租

  B净租

  C潜租

  D直租

• 9. 在进行市场调查时，第一个原则是要采用(　)的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

  A准确

  B客观

  C科学

  D全面

• 10. 下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（　　）。

  A时间风险

  B比较风险

  C持有期风险

  D通货膨胀风险

• 11. 对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的()。

  A总量结构分析

  B产品结构分析

  C区域结构分析

  D投资结构分析

• 12. 某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议7天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（　）。

  A形象差异化战略

  B人员差别化战略

  C服务差别化战略

  D产品差别化战略

• 13. 房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于()。

  A商品房建设投资

  B置业投资

  C土地开发投资

  D土地一级开发

• 14. 购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于()。

  A房地产间接投资者

  B房地产置业投资者

  C房地产开发投资者

  D房地产直接投资者

• 15. (　)，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

  A投资房地产投资信托基金

  B住房抵押贷款证券化

  C投资房地产企业股票

  D房地产抵押担保

• 16. X房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于(　)。

  A房地产开发投资

  B房地产置业投资

  C房地产间接投资

  D投资房地产投资信托基金

• 17. 关于房地产投资特性的说法，错误的是(　)。(2011年真题)

  A区位选择异常重要

  B不易产生资本价值风险

  C存在效益外溢

  D易受政策影响

• 18. ()是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。

  A确定问题和调查目标

  B收集信息

  C制订调查计划

  D分析信息

• 19. 制定进度计划时，()法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

  A横道图

  B网络图

  C进行图

  D工序图

• 20. 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为(　)。

  A价值定价法

  B目标定价法

  C成本加成定价法

  D认知价值定价法

• 21. 进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于(　)。

  A生产性投资

  B土地开发投资

  C公益投资

  D商品房建设投资

• 22. 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为(　)元。

  A7019.53

  B7972.33

  C8524.15

  D8587.65

• 23. 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是(　　)。

  A营业成本

  B期间费用

  C运营费用

  D资金成本

• 24. 对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是(　　)。(2011年真题)

  A销售收入

  B开发建设投资

  C营业税金及附加

  D借款本金偿还

• 25. 根据()的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

  A房地产交易方式

  B房地产交易顺序

  C购买房地产目的

  D房地产类型

• 26. 下列费用中，不属于管理费用的是()。

  A办公费

  B管理人员工资

  C审计费

  D代理费

• 27. 下列不属于清偿能力指标的是()。

  A借款偿还期

  B利息备付率

  C现金回报率

  D偿债备付率

• 28. 银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。

  A137.5

  B410.2

  C432.2

  D452.2

• 29. 某家庭预计今后15年内月收入为10000元。如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。己知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是()万元。

  A28.62

  B29.16

  C41.56

  D48.24

• 30. 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，则月还款额为()元

  A1655.33

  B1719.43

  C1743.69

  D2149.29

• 31. 写字楼的租金状况主要取决于()。

  A所处地点

  B竞争强弱

  C市场状况

  D面积大小

• 32. 某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为()。

  A22.2%

  B33.3%

  C44.4%

  D55.5%

• 33. 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是()。

  A销售利润率=销售利润÷销售收入

  B销售利润率=销售利润÷总开发价值

  C销售利润率=销售利润÷总开发成本

  D销售利润率=销售利润÷项目总投资

• 34. 下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（ ）。

  A持有期风险

  B时间风险

  C周期风险

  D机会成本风险

• 35. 关于投资组合理论的说法，正确的是()。

  A投资者应选择毫无风险的投资组合

  B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

  C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵销

  D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵销

• 36. 某城市写字楼市场年初存量为1000万平方米，空置量为40万平方米;本年写字楼施工面积为100万平方米,新开工面积为60万平方米,新竣工面积为50万平方米。该城市写字楼的平均建设周期为()年。

  A1.20

  B1.67

  C2.00

  D2.80

• 37. 邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在()。

  A3个以上

  B5～10个之间

  C5个以上

  D3～10个之间

• 38. 如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其()，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。

  A投资周期

  B自然寿命

  C自然周期

  D经济寿命

• 39. 银行个人住房贷款业务中“期房按揭”面临的风险属于()风险。

  A市场

  B管理

  C法律

  D操作

• 40. 贷款质押是借款人以()作为债权的担保。

  A第三方保证人以自身的财产

  B财产

  C不动产

  D动产或权利

• 1. 在房地产市场细分中，按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，其二级市场是指()。

  A土地使用权转让市场

  B存量房地产交易市场

  C土地使用权出让市场

  D新建商品房预售市场

  E新建商品房租售市场

• 2. 抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有()。

  A抵押物的流动性

  B抵押人信用等级

  C抵押物价值取得的情况

  D贷款期限长短

  E通货膨胀预期

• 3. 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（　　）。

  A利率是由储蓄和投资决定的

  B利率是由货币的供求决定的

  C利率是由可贷资金的供求决定

  D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

  E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

• 4. 房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括()。

  A工程质量保修书

  B可行性研究报告

  C竣工图

  D住宅使用说明书

  E竣工验收备案表

• 5. 物业服务企业的工作内容包括()。

  A确立管理目标

  B制定维修养护方案

  C制定安全保卫方案

  D提出预算

  E确定物业服务费的收费标准

• 6. 衡量房地产泡沫常用的指标有（　　），

  A房价收入比

  B租金售价比

  C实际价格与理论价格之比

  D房地产供求比

  E房地产价格指数与居民消费价格指数之比

• 7. 在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括(　　)。

  A建设地点

  B气象

  C交通运输条件

  D水文地质

  E市场供给量

• 8. 根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为()。

  A习惯性购买行为

  B寻求多样化购买行为

  C化解不协调购买行为

  D复杂购买行为

  E随意性购买行为

• 9. 房地产泡沫的成因有(　)。

  A土地的稀缺性

  B投机需求膨胀

  C金融机构过度放贷

  D开发商对市场预测的偏差

  E开发商之间的博弈

• 10. 建设工程进度控制工作的主要内容包括()。

  A施工现场的调研与分析

  B编制项目建设工程进度计划

  C监督项目施工进度计划的执行

  D制订勘查计划

  E对项目建设总周期目标的论证与分析

• 11. 下列关于内部收益率的表述中，不正确的有(　　)。

  A内部收益率反映了项目的动态盈利能力

  B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

  C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

  D如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

  E内部收益率越高，投资风险就越小

• 12. 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括()方面。

  A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差

  B控制混凝土质量

  C对工程中的配套设备进行检验

  D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法

  E实行科学合理的施工进度控制安排

• 13. 下列关于资产负债率的表述中，正确的有()。

  A表明了负债占资产的比例

  B反映了项目的财务风险程度

  C资产负债率越高，则企业应变能力越强

  D属于长期偿债能力指标

  E房地产开发企业的资产负债率一般较高

• 14. 导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性有()。

  A市场供给的特点

  B市场需求的特点

  C市场交易的特点

  D市场价格的特点

  E市场竞争的特点

• 15. 可行性研究的作用有(　　)。

  A项目投资决策的依据

  B筹集建设资金的依据

  C对项目进行经济评价的依据

  D编制下阶段规划设计的依据

  E开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

• 1. 房地产投资的缺点之一是不易获得金融机构的支持。()

  A对

  B错

• 2. 根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。

  A对

  B错

• 3. 市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。

  A对

  B错

• 4. 具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 ( )

  A对

  B错

• 5. 当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。(　)

  A对

  B错

• 6. 随着时间周期的延长，房地产市场的价格弹性逐渐增大。

  A对

  B错

• 7. 市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。()

  A对

  B错

• 8. 租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。(　)

  A对

  B错

• 9. 如果物业的年净经营收入是最好的估计，则该物业的价值也是最高的估计值。如果物业的年净经营收入下降而资本化率不变，则物业的价值也会下降。所以，任何使物业提高净经营收入的因素，也会提高物业的价值。

  A对

  B错

• 10. 商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（　）

  A对

  B错

• 11. 房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。（　　）

  A对

  B错

• 12. 由于房地产具有异质性，房地产市场价值和投资价值难以判断，因而易产生投资风险（）

  A对

  B错

• 13. 在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（　　）

  A对

  B错

• 14. 不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。（　　）

  A对

  B错

• 15. 在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交待工程标底。

  A对

  B错

• 16. 房地产市场调查需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。（　）

  A对

  B错

• 17. 房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。

  A对

  B错

• 18. 廉租房面向中等偏下收入住房困难家庭。

  A对

  B错

• 19. 由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（　）

  A对

  B错

• 20. 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。

  A对

  B错

• 21. 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长。()

  A对

  B错

• 22. 计算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可根据价值时点的价格水平进行估算。

  A对

  B错

• 23. 在现金流量图上，横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。

  A对

  B错

• 24. 房地产市场供给主体间的竞争是充分和广泛的。

  A对

  B错

• 25. 房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。(　　)

  A对

  B错

• 26. 工业物业一般都是用来自主经营，从生产的商品出售生产的收益来达到投资目的，一般交易量庞大，交易规模较大。()

  A对

  B错

• 27. 开发建设项目的招标方式可以分为：公开招标、邀请招标、议标等方式。

  A对

  B错

• 28. 利息是单位本金经过一个计息周期后的增值额。()

  A对

  B错

• 29. 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为连续复利。( )

  A对

  B错

• 30. 伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。(　　)

  A对

  B错

• 31. 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。()

  A对

  B错

• 32. 损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。(　)

  A对

  B错

• 33. 投资仅仅指金融资产及经济概念上的“资本”，不包括具有创造生产能力的其他类型的有形资产和无形资产。()

  A对

  B错

• 34. 投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。(　　)

  A对

  B错

• 35. 一般来说，标准方差越小，各种可能收益分布就越分散，投资风险也越大;反之，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就越小。(　　)

  A对

  B错

• 36. 在房地产投资分析中，如果没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。(　)

  A对

  B错

• 37. 在进行房地产项目的盈亏平衡分析时，最低租售价格与预测租售价格之间差距越小，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。()

  A对

  B错

• 38. 在经济评价指标中，动态指标与静态指标的根本区别在于计算的难易程度。

  A对

  B错

• 39. 在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定广告公司，然后才作出制定广告方案所需的五种决策。

  A对

  B错

• 40. 租金的控制即具体规定各类房地产的租赁价格，是政府宏观调控房地产市场的一个手段。()

  A对

  B错

• 1. 某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建60000平方米住宅，建造费用为3000元/平方米,专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、3%。经政府有关部门批准，项目于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度及销售收入实现进度计划见表6一10。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/平方米，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末(不考虑土地增值税与所得税)。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14%，请完成项目投资现金流量表(表6—11)，并计算该项目的财务净现值。

• 2. 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额是多少?

• 3. 某开发商获得某项目用地4200平方米，规划建设用地面积4000平方米，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5.0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元/平方米(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85,预计建成后前两年年租金为2100元/平方米，以后逐年提高6%，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中己约定不可续期，建筑物为框架结构。试求该项目成本利润率(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)。

• 4. 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m，总建筑面积为15000m²。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
  (1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m²(精确到个位)？
  (2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)？

• 5. 某人准备购买一套价格为15万元的住宅,首期30%直接支付,其余向银行申请贷款,贷款期限为10年,利率9%。 (1)按月等额偿还,问月还款额为多少?
  (2)若抵押贷款采用递增式还款方式(逐月递增0.5%),则首月还款为多少?最后一月还款额为多少?
  (3)如该家庭在按月等额还款5年后于第六年初一次提前偿还了贷款本金5万元,问从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少?