房地产估价理论与方法课后答案

• 1. 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（　）万元。

  A536

  B549

  C557

  D816

• 2. 某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为(　)。

  A估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

  B估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

  C估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

  D估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

• 3. 某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（　　）万元。

  A500

  B750

  C800

  D1000

• 4. 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应()。

  A假定建筑结构是安全的

  B肯定建筑物是安全的

  C强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

  D说明建筑结构安全难以确定

• 5. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　）。

  A16%

  B42%

  C58%

  D84%

• 6. 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（　　）。

  A估价对象的真实价值

  B估价对象的重置价格

  C估价对象的实际成交价格

  D合格估价师的重新估价结果

• 7. 相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（　　）。
  

  A异质性

  B排他性

  C替代性

  D互补性

• 8. 炫耀性物品是用以显示人们的身份和地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格呈()关系。

  A同方向变化

  B反方向变化

  C无变化

  D无法确定

• 9. 国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是()年。

  A1994

  B1995

  C1999

  D2004

• 10. 一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是(　)。

  A第(1)、(3)种情况

  B第(3)、(4)、(5)种情况

  C第(2)、(4)种情况

  D第(2)、(4)、(5)种情况

• 11. 某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格(不含安装费)为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为(　　)万元。

  A32

  B44

  C96

  D108

• 12. 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的()。

  A1?2倍

  B2?4倍

  C4?6倍

  D6?8倍

• 13. 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（　　）。

  A典型投资者所要求的社会一般报酬率

  B典型投资者所要求的社会最高报酬率

  C特定投资者所要求的最低报酬率

  D特定投资者所要求的最高报酬率

• 14. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会(　)，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会(　)，房地产价格也就会下落。

  A增加，增加

  B减少，减少

  C减少，增加

  D增加，减少

• 15. 使住宅房地产价格明显上升的是()。

  A中等收入者收入提高

  B高收入者收入增加

  C低收入者收入增加

  D居民收入提高

• 16. 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种()。

  A市场价值评估

  B投资价值评估

  C原始价值评估

  D账面价值评估

• 17. 下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。

  A朝向

  B楼层

  C方位

  D交通条件

• 18. 某宗熟地的原生地取得费为540元/┫，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/┫和60元/┫，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为(　　)元/┫。

  A55.20

  B103.22

  C109.63

  D114.82

• 19. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，己知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村()个农民。

  A30

  B60

  C100

  D180

• 20. 直接成本利润率=()/(土地取得成本+建设成本)。

  A销售收入

  B投资收益

  C土地利润

  D开发利润

• 21. 高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()。

  A依据各部分的房地价值进行分摊

  B依据建筑面积进行分摊

  C依据各部分的土地价值进行分摊

  D依据使用时间进行分摊将基准地价调整为估价对象

• 22. 某宗工业用地面积为5000平方米，容积率为1.0，楼面地价为800元/平方米.若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0,其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/平方米;居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/平方米。该宗地块理论上应补交的地价为()万元。

  A4000

  B5900

  C6800

  D7200

• 23. ()有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。

  A交付估价报告

  B保存估价资料

  C确定估价结果

  D选定估价方法计算

• 24. 实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成()。

  A一个直观、具体的印象

  B一个综合、全面的印象

  C一个模糊、大概的印象

  D一个片面、具体的印象

• 25. ()是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。

  A价值时点

  B致委托方函日期

  C估价作业日期

  D估价报告提交日期

• 26. 房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为()。

  A影响房地产价格的因素是不断变化的

  B房地产自身状况会发生变化

  C必须确定一个价值所对应的时间

  D房地产经济活动通常有确定的发生时间

• 27. 关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化)，则下列说法正确的是()。

  A产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

  B产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

  C产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

  D难以确定

• 28. 下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（　　）。

  A因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

  B因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

  C因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

  D因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

• 29. 下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迀补偿估价的是()。

  A最高最佳使用原则

  B合法原则

  C替代原则

  D谨慎原则

• 30. 房地产价格与家具、机器设备等一般物品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含()。

  A都是价格，是价值的货币表现

  B都有波动，受供求因素的影响

  C都是按质论价

  D形成的时间都较长

• 31. 甲乙两宗土地，甲单价为800元/平方米，乙单价为600元/平方米,其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3,则作为一个理性的房地产开发商会选择购买()。

  A甲

  B乙

  C甲、乙一样

  D无法判断

• 32. 同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的()。

  A互补性

  B权侃差别

  C替代性

  D外部环境差异

• 33. 最能说明土地价格水平高低的价格是()。

  A土地单价

  B基准地价

  C楼面地价

  D标定地价

• 34. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于()。

  A社会因素

  B环境因素

  C人口因素

  D行政因素

• 35. 某在建工程规划建筑面积为12400平方米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/平方米,可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目己建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为()万元。

  A2281.83

  B2474.60

  C3798.30

  D4119.18

• 36. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。

  A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

  B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

  C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

  D假设开发通常是一次性的价格剩余

• 37. 估价对象为一套建筑面积90平方米的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3平方米。选取的某可比实例为一套建筑面积95平方米的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4平方米,成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。

  A83.51

  B85.26

  C85.36

  D87.16

• 38. 建立价格可比基础中，统一付款方式是指()。

  A统一以人民币表不

  B统一用建筑面积

  C统一采用单价

  D统一折算为成交时点一次付清

• 39. 搜集信息()的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证

  A充实、完整、准确

  B丰富、完整、真实

  C广泛、真实、完整

  D完整、真实、准确

• 40. 某商铺建筑面积为500平方米，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计算的月租金为120元/平方米;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为()万元。

  A521

  B533

  C695

  D711

• 1. 征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括()等。

  A房屋征收补偿费用

  B相关费用

  C建设用地使用权出让金

  D青苗补偿费

  E土地使用税

• 2. 一名合格的房地产估价师应具备()。

  A扎实的估价理论知识

  B良好的社会关系

  C良好的职业道德

  D深厚的语言文字表述功底

  E丰富的实践经验

• 3. 下列关于房地产估价本质的说法，正确的有(　)。

  A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

  B房地产估价是替相关当事人为房地产定价

  C房地产估价是为委托人提供价格保证

  D房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内

  E房地产估价既是一门科学也是一门艺术

• 4. 关于重新购建价格的说法，正确的有（　　）

  A重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

  B重新购建价格相当于账面价值

  C重新购建价格是客观的重新购建价格

  D建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

  E土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

• 5. 对房地产本身进行投资改良的内容有()。

  A装饰装修改造

  B更新或添加设施设备

  C改进物业管理

  D经济发展

  E交通条件改善

• 6. 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括()。

  A拟采用的估价技术路线和估价方法

  B拟调查搜集的资料及其来源渠道

  C预计所需的时间、人力、经费

  D估价作业步骤和时间进度安排

  E完成估价任务的措施

• 7. 房地产估价师应遵守的职业道德包括()。

  A为委托人争取最大的权益

  B诚实守信

  C公平竞争

  D勤勉尽责

  E保守秘密

• 8. 价值时点为过去时，()也都要以价值时点时的状况为准。

  A估价对象区位状况

  B估价作业日期

  C建筑物实物状况

  D土地用途

  E估价对象权益状况

• 9. 下列选项中属于构筑物的有()。

  A办公楼

  B地下室

  C道路

  D水坝

  E隧道

• 10. 以下房地产中按权益状况分类的有()。

  A临时用地

  B商业房地产

  C自用房地产

  D抵押房地产

  E地役权

• 11. 房地产价格的形成条件包括()。

  A有用性

  B稀缺性

  C有效需求

  D有价值

  E可替代性

• 12. 建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响。

  A建筑式样

  B风格

  C结构

  D构造

  E可视性

• 13. 下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有()。

  A交通便捷程度

  B朝向、楼层

  C周围环境

  D建筑规模

  E外部配套设施

• 14. 影响房地产价值的权益因素包括（）。

  A房地产权利设立和行使的限制

  B房地产区位的限制

  C房地产使用管制

  D房地产通风采光的限制

  E房地广相邻关系的限制

• 15. 在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有()。

  A拍卖

  B招标

  C挂牌

  D征收

  E征用

• 16. 用比较法对房地产进行估价时，需要对可比实例的成交价格进行()的修正和调整。

  A交易过程

  B交易情况

  C市场状况

  D交易价格

  E房地产状况

• 17. 甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/平方米,容积率为1.5,土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/平方米，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有()。

  A乙地块比甲地块贵

  B甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/平方米

  C甲地块与乙地块的楼面地价相等

  D甲地块比乙地块贵

  E乙地块的70年使用权楼面价高于340元/平方米

• 18. 净收益每年不变的报酬资本化法公式除了可以直接测算价格外，还可用于()。

  A不同期限的房地产价格之间的转换

  B资本化率的求取

  C比较法中因期限不同进行的价格调整

  D比较不同期限房地产价格的高低

  E假设开发法中开发完成后的房地产价格的求取

• 19. 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于()。

  A有形收益

  B无形收益

  C客观收益

  D实际收益

  E广告收益

• 20. 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（　　）。

  A该房地产的收益价格为136.73万元

  B该房地产的收益价格为143.89万元

  C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

  D该房地产的合理经营期限为15年

  E该房地产的合理经营期限为20年

• 1. 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

  A对

  B错

• 2. 建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（　　）

  A对

  B错

• 3. 在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）

  A对

  B错

• 4. 一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）

  A对

  B错

• 5. 市场状况调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。

  A对

  B错

• 6. 如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。

  A对

  B错

• 7. 在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（　　）

  A对

  B错

• 8. 房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（　　）

  A对

  B错

• 9. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由其经营收益决定的，与其他情况无关。

  A对

  B错

• 10. 重置价格又称重置成本，是釆用估价时点时的建筑材料，建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

  A对

  B错

• 11. 不论是狭义的地租，还是广义的地租，都有一个基本含义，就是一种“纯粹的剩余物”。

  A对

  B错

• 12. 当土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街而是前后两面临街、街角地等时，采用累计深度价格修正率计算即可。

  A对

  B错

• 13. 路线价法实质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（　　）

  A对

  B错

• 14. 路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。

  A对

  B错

• 15. 一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行批量估价的方法。

  A对

  B错

• 16. 有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，己知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的1.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。

  A对

  B错

• 17. 对于选用两种及两种以上估价方法进行测算的，在确认测算结果无差错后，将其作为综合测算结果。

  A对

  B错

• 18. 房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。

  A对

  B错

• 19. 评估现状价值时应遵循最高最佳利用原则。

  A对

  B错

• 20. 价值时点原则的本质是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后。

  A对

  B错

• 21. 再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除己担保债权后的余额部分才是其抵押价值。

  A对

  B错

• 22. 建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。

  A对

  B错

• 23. 一宗房地产的位置，是指该房地产注册的地方。

  A对

  B错

• 24. 房地产价格与房地产的需求负相关，与房地产的供给正相关。供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降;需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

  A对

  B错

• 25. 土地单价往往比楼面地价更能反映土地价格水平的高低。

  A对

  B错

• 26. 高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。（　）

  A对

  B错

• 27. 居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动直接反映房地产价格的变动（）

  A对

  B错

• 28. 一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。

  A对

  B错

• 29. 抵押贷款剩余技术是己知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。

  A对

  B错

• 30. 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。

  A对

  B错

• 1. 某房地产的土地面积1000m²，建筑面积2000m²。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m²;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m²;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m²建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。

• 2. 报酬率的含义及求取的方法。

• 3. 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

• 4. 房地产的实物状况与权益状况如何区别？实物状况好的房地产，其价值是否必定高？

• 5. 在估价中要求估价师与委托人等估价相关当事人没有利害关系，但为何又要求估价师将自己设想为各方当事人的角色或心态来思考评估价值？

• 6. 什么是假设开发法?其理论依据、前提条件、适应对象是什么?

• 7. 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

• 8. 某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其来来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。

• 9. 某在建工程框架结构，开工于2006年4月1日，总用地面积为4000m²，规划总建筑面积为16000m²，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m²。该项目正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为2500元/m²。至2007年10月1日已完成了主体结构，投入了40%的建设费用，估计至建成尚需2年的时间，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可出租面积的月租金为70元/m²，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%，在建成前半年开始投入广告等销售费用。 试利用上述资料用动态分析法估算该在建工程2007年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。

• 10. 某宗拟出让的熟地面积为10000平方米，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/平方米,专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/平方米，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/平方米,精装修公寓售价为10000元/平方米。公寓装修完成，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/平方米,设计宾馆正常经营的年净收人为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。