房地产估价理论与方法考试试题(十)

• 1. 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。

  A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

  B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

  C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

  D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

• 2. 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。

  A土地总价

  B土地单价

  C楼面地价

  D商品房价格

• 3. 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

  A95.40

  B97.87

  C98.55

  D99.33

• 4. 有效毛收入乘数是类似房地产的（　）除以其年有效毛收入所得的倍数。

  A价格

  B租金

  C潜在毛收入

  D净收益

• 5. ( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

  A区位

  B交通

  C环境景观

  D外部配套设施

• 6. 商品住宅可同时采用市场法、收益法和(　)估计，以相互验证，但不互相替代。

  A路线价法

  B成本估价法

  C长期趋势法

  D假设开发法

• 7. 一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。

  A上涨

  B下跌

  C保持相对稳定

  D先涨后跌

• 8. 在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（　）。

  A挂牌底价

  B正常市场价格

  C竞买人可承受的最高价

  D最可能的成交价

• 9. 在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（　）。

  A社会因素

  B环境因素

  C人口因素

  D行政因素

• 10. 为评估某宗房地产2010年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2010年4月末，该类房地产自2010年1月至2010年6月末每月价格递增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2010年10月末的价格为(　)元/㎡。

  A3018

  B3020

  C3144

  D3050

• 11. 关于征收和征用，下列说法正确的是()。

  A征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

  B征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

  C征用的实质是一种临时使用房地产的行为

  D征收是无偿的，征用是有偿的

• 12. 某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，地使用权出让合同约定不可续期。建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为(　　)年。

  A40

  B45

  C50

  D55

• 13. 需求规律是指需求量与价格()的关系。

  A正相关

  B负相关

  C零相关

  D无法确定

• 14. 当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的(　)。

  A10%

  B20%

  C30%

  D50%

• 15. 下面不是估价作业方案内容的是()。

  A拟采用的估价技术路线和估价方法

  B拟调查搜集的资料及其来源渠道

  C载明估价的基本事项

  D拟定作业步骤和作业进度

• 16. 房地产的供给曲线表示(　)。

  A房地产的购买量与其价格之间的关系

  B房地产的出售量与购买者能力的关系

  C房地产的供给量与其价格之间的关系

  D房地产的供给量与购买者能力的关系

• 17. 建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为(　　)。

  A有效经过年龄等于实际经过年龄

  B有效经过年龄短于实际经过年龄

  C有效经过年龄长于实际经过年龄

  D有效经过年龄可能短于或长于实际经过年龄

• 18. 在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。

  A0.95

  B0.99

  C1.01

  D1.05

• 19. 某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为（　）万元。

  A228.23

  B229.36

  C224.74

  D223.63

• 20. 某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/k平方米。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为()元/平方米。

  A50.02

  B103.22

  C109.63

  D114.82

• 21. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于()。

  A物质折旧

  B功能折旧

  C经济折旧

  D会计折旧

• 22. 在测算开发利润时要注意()与利润率的匹配。

  A开发成本

  B计算基数

  C利润

  D投资

• 23. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和()构成。

  A购置时应由卖方缴纳的税费

  B购置时应由买卖双方缴纳的税费

  C相关税费

  D购置时应由买方缴纳的税费

• 24. 直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是()。

  A综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法

  B分类折旧加总法+个别折旧加总法-综合折旧法

  C个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法

  D综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法

• 25. 某工业用地总面积为3000平方米，容积率为0.5，楼面地价为1000元/平方米。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/平方米。该改变用途理论上应补地价为()万元。

  A500

  B525

  C600

  D1650

• 26. 某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度20m的矩形土地的总价为()万元。

  A53.34

  B85.34

  C106.68

  D213.36

• 27. ()年建设部发出了《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》(建住房函[2002]192号)，决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执(从)业人员信用档案系统。

  A2001

  B2002

  C2003

  D2005

• 28. 对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响()。

  A应考虑

  B不考虑

  C无所谓

  D不大

• 29. 房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括()。

  A因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的

  B因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的

  C因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观等，造成相邻房地产价值减损的

  D因初始登记不当，造成房地产权利人损害的

• 30. 在房地产抵押估价中，下列关于遵循谨慎原则的说法错误的是()。

  A在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

  B在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

  C在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧

  D在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

• 31. 下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（　）。

  A该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

  B该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

  C该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

  D该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

• 32. 对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的“量”。

  A货币支付

  B价值

  C现象

  D本质

• 33. 如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会()正常市场价格。

  A低于

  B等于

  C高于

  D无法确定

• 34. 下列选项中，()不是引起房地产价格上升的原因。

  A经营管理能力

  B通货膨胀

  C外部经济

  D需求增加导致稀缺性增加

• 35. 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是()。

  A控制土地供应量

  B增加城镇居民可支配收入

  C增加房地产保有环节税收

  D提筒城市化水平

• 36. 在静态分析法中，投资利息和()都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

  A投资利润

  B开发利润

  C投资收益

  D销售税

• 37. 某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收人为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为()万元。

  A5061.44

  B5546.94

  C5562.96

  D6772.85

• 38. 选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。

  A3个

  B5个

  C3个以上(含3个)8个以下(含8个)

  D3个以上(含3个)5个以下(含5个)

• 39. 某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

  A195

  B210

  C213

  D217

• 40. 某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为()万元。

  A159.56

  B108.75

  C168.71

  D277.70

• 1. 应用路线价法需要进行()等修正。

  A临街深度

  B土地形状

  C交易日期

  D交易情况

  E临街宽度

• 2. 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。

  A完全产权价值

  B出租人权益价值

  C快速变现值

  D承租人权益价值

  E残余价值

• 3. 直接资本化法的优点不包括(　)。

  A指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和

  B通常只需要测算未来第一年的收益

  C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

  D资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系

  E计算过程较为简单

• 4. 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是(　)。

  A原始价值高于或等于账面价值

  B投资价值高于市场价值

  C谨慎价值低于市场价值

  D快速变现价值低于市场价值

  E评估价值等于理论价值

• 5. 估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为()。

  A分栏式报告

  B文字式报告

  C叙述式报告

  D表格式报告

  E分步式报告

• 6. 关于供役地和需役地的说法正确的有()。

  A允许他人通行的为供役地

  B需役地是指具有地役权的土地

  C设立地役权通常会使需役地的价值下降

  D供役地与需役地的价值都上升

  E设立地役权通常会使供役地的价值下降

• 7. 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

  A在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

  B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

  C在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

  D在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

  E在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

• 8. 在商品房交易中，常见的最低价格有(　)。

  A商品房销售中的起价

  B拍卖活动中的保留价或起拍价

  C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

  D招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

  E采用收益法确定的参考价格

• 9. 市场法适用的对象有(　)。

  A标准厂房

  B在建工程

  C高档公寓

  D房地产开发用地

  E纪念馆

• 10. 建筑物区分所有权作为一种复合性的权利，由()构成。

  A按份共有所有权

  B专有部分所有权

  C共同关系成员权

  D共用部分持份权

  E长期使用和租赁权

• 11. 房地产估价的基本程序包括()。

  A受理估价委托

  B筛选估价机构

  C确定估价基本事项

  D实地查勘估价对象

  E确定估价结果

• 12. 估价人员平常就应留意搜集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括()。

  A对房地产价格有普遍影响的资料

  B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

  C类似房地产交易、开发建设成本、收益等资料

  D反映估价对象状况的资料

  E本地区各种类型房地产的价格变化资料

• 13. 估价委托合同主要作用有()。

  A建立受法律保护的委托与受托关系

  B明确合同双方的权利和义务

  C载明估价的有关事项

  D明确估价作业方案

  E明确评估价值

• 14. 在获取估价业务中，估价机构和估价师通过与估价需求者沟通，根据所了解的估价目的、估价对象等情况，从()等方面，衡量是否承接该估价业务。

  A是否超出了本机构的业务范围

  B是否有良好的关系

  C是否与自己有利害关系或利益冲突

  D自己的专业能力是否能够胜任

  E该估价业务的风险程度

• 15. 目前，国家针对房地产估价行业实施的市场准入机制包括()。

  A对房地产估价师执业资格进行注册

  B对房地产估价机构资质进行核准

  C对房地产估价师执业资格进行审批

  D对房地产估价师执业资格进行认定

  E对房地产估价员执业资格进行审批

• 16. 权益是房地产中无形的部分，包括()。

  A权利

  B权力

  C利益

  D好处

  E毛利润

• 17. 下面()属于中高层住宅。

  A7层

  B10层

  C5层

  D9层

  E11层

• 18. 现金流量折现法具体需要做到()，才能保证估价结果的准确性。

  A后续开发经营期究竟多长要预测准确

  B各项支出、收入在何时发生要预测准确

  C各项支出、收入在其发生时所发生的金额要预测准确

  D销售期多长要预测准确

  E运营期多长要预测准确

• 19. 采用比较法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括()等。

  A统一面积大小

  B统一计价单位

  C统一币种和货币单位

  D统一面积内涵和计量单位

  E统一付款方式

• 20. 当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有()。

  A房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

  B各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

  C房地产价格的变动过程只能是持续上升的

  D房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

  E各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

• 1. 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（　）

  A对

  B错

• 2. 完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。

  A对

  B错

• 3. 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。(　)

  A对

  B错

• 4. 房地产所有权人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。

  A对

  B错

• 5. 某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（　）

  A对

  B错

• 6. 间接比较调整是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较打分。

  A对

  B错

• 7. 房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。

  A对

  B错

• 8. 接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。（　　）

  A对

  B错

• 9. 稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 （　）

  A对

  B错

• 10. 某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%，用直线法计算该房屋的现值为4万元。

  A对

  B错

• 11. 求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法求取其重新取得价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。

  A对

  B错

• 12. 估价报告应用有效期的表达形式为：自××年××月××日起至××年(××个月、××日)内有效。

  A对

  B错

• 13. 完成实地查勘之后，执行实地查勘的房地产估价师应在“实地查勘记录”上签名，注明实地查勘日期，并尽量要求委托人中协助实地查勘的人员和被查勘房地产的业主在“实地查勘记录”上签字认可。

  A对

  B错

• 14. 本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2004年8月中国房地产估价师学会与香港测量师学会完成了首批互认。(　)

  A对

  B错

• 15. 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。(　)

  A对

  B错

• 16. 房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。()

  A对

  B错

• 17. 在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（　）

  A对

  B错

• 18. 合法原则要求估价机构和人员应具有符合国家规定的相应评估资格。

  A对

  B错

• 19. 从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是三维立体的，而是平面的。

  A对

  B错

• 20. 房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。

  A对

  B错

• 21. 房地产土地面积不能增加，但交通等基础设施不断完善等，价值会自然增加，即自然增值。

  A对

  B错

• 22. 房屋征收范围确定后，对在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等应给予适当的补偿。

  A对

  B错

• 23. 标定地价是该类土地在该区域的标准指导价。

  A对

  B错

• 24. 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（　　）

  A对

  B错

• 25. 价格实质上是在市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。

  A对

  B错

• 26. 炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。

  A对

  B错

• 27. 房地产估价就是由估价人员运用科学的估价方法，同时结合客户的要求进行主观定价。

  A对

  B错

• 28. 房地产价格是物价的一种。

  A对

  B错

• 29. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。

  A对

  B错

• 30. 如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强;反之，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越弱。

  A对

  B错

• 1. 现实中各种估价目的的估价，其估价时点、估价对象状况和房地产市场状况应是怎样的？

• 2. 什么是房地产估价原则?如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的?

• 3. 评估某宗房地产的市场价格，估价时点为2010年8月1日，为评估其价格，选择了与其条件相似的可比实例A、B、C，通过分析研究得出有关数据如下：另，该类房地产2010年2月至8月的定基价格指数见下表：试用简单算术平均数计算该估价对象在估价时点下的价格。

• 4. 替代原则。

• 5. 房地产有哪些不同的称呼？房地产、不动产、物业的含义是什么？

• 6. 影响房地产需求的因素。

• 7. 如何建立价格可比基础？

• 8. 房地产估价的概念。

• 9. 某房地产占地4000m²，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每1m²出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每1m²营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每1m²出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每1m2建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1m2建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1m²建筑面积4000元。 【问题】 试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。

• 10. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m²，建筑总面积56000m²，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从2005年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估该宗房地产2010年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m²，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经营费每月100万元，房地产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。 【问题】 请评出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。