房地产估价理论与方法考试试题(八)

• 1. 在有预售的情况下，销售期与()有重合。

  A经营期

  B开发期

  C开发经营期

  D运营期

• 2. 某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为()万元。

  A923

  B1111

  C1353

  D1872

• 3. 若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是()。

  A谨慎价值

  B市场价值

  C快速变现价值

  D投资价值

• 4. 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为()万元。

  A400

  B450

  C500

  D540

• 5. 某一交易实例房地产的使用面积为3000ft2，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为()元人民币/平方米。(lft2=0.0929平方米)

  A17484.19

  B19019.99

  C19753.57

  D20538.77

• 6. ( )是随着时间的推移而减少的；

  A原始价值

  B账面价值

  C市场价值

  D投资价值

• 7. 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。

  A易受限制

  B相互影响

  C独一无二

  D不可移动

• 8. 关于比较法的说法，错误的是()。

  A测算结果容易被人们理解、认可、接受

  B测算结果有时并不一定是合理、真实的

  C需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

  D每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

• 9. 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。

  A独一无二和供给有限

  B独一无二和价值量大

  C流动性差和价值量大

  D不可移动和用途多样

• 10. 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率__，会导致房地产价格__。()

  A下降;上涨

  B下降;不变

  C上升;下降

  D上升;上涨

• 11. 某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

  A替代品

  B互补品

  C附属品

  D配套品

• 12. 当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（　）。

  A增加

  B减少

  C不变

  D无法确定

• 13. 下列房地产权利的种类中，属于债权的是()。

  A地役权

  B典权

  C抵押权

  D租赁权

• 14. 某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元。如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。
  根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。

  A维持现状

  B改变用途

  C重新装修

  D重新开发

• 15. 下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有()。

  A不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

  B影响因素对房地产价格的影响与时间无关

  C提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程

  D某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化

• 16. 在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择是要考虑该地块位置的()。

  A可接受性和现实社会需要程度

  B现实社会需要程度和未来发展趋势

  C可接受性及现实社会需要程度和未来发展趋势

  D可接受性和未来发展趋势

• 17. 假设某住宅重置价格为500万元，建筑物己使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是()万元。

  A12.9

  B14.3

  C11.3

  D15

• 18. 某建筑物的建筑面积为120平方米，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置价格为800元/平方米，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

  A15%

  B44%

  C56%

  D85%

• 19. 下列关于建筑物寿命和年龄的说法中，正确的是()。

  A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效年龄也短于实际年龄

  B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效年龄也可能长于实际年龄

  C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效年龄与实际年龄也相等

  D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效年龄可能等于也可能短于或长于其实际年龄

• 20. 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:开发利润=()×直接成本利润率。

  A开发完成后的房地产价值

  B土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息

  C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

  D土地取得成本+开发成本

• 21. 某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000平方米，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/平方米。后经规划调整，其容积率提高到1.6,楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为()万元。

  A375

  B450

  C500

  D600

• 22. 关于估价对象实地查勘的说法，错误的是()。

  A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

  B对己消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

  C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况

  D拆迀估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

• 23. 下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是()。

  A房地产抵押估价

  B房地产征收补偿估价

  C房地产转让估价

  D人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价

• 24. 在人民法院委托的房地广估价拍卖中，人民法院是()。

  A估价利害关系人

  B估价对象权利人

  C估价委托人，不是报告使用者

  D估价委托人和报告使用者

• 25. 有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40万元，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的的价值应该为()。

  A20万元

  B25万元

  C40万元

  D30万元

• 26. 在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由()决定的。

  A估价委托人

  B估价方法

  C注册房地产估价师

  D估价目的

• 27. 按照房地产的不同用途分类，宾馆属于()。

  A商业房地产

  B娱乐房地产

  C旅馆房地产

  D综合房地产

• 28. 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的()。

  A实体

  B功能

  C质量

  D权益中的权利

• 29. 某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。

  A不可移动

  B用途多样

  C相互影响

  D易受限制

• 30. 影响某宗房地产变现能力的因素并不包括()。

  A该房地产的通用性

  B该类房地产的市场状况

  C该房地产的独立使用性

  D该房地产的所有人

• 31. 采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/平方米,土地重新取得单价为2100元/平方米,容积率为2,建筑密度为40%。该商品房的单价为()元/平方米。

  A3700

  B4040

  C4250

  D5300

• 32. 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000平方米的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/平方米(建筑面积)。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为()万元。

  A39.48

  B40.67

  C41.81

  D46.84

• 33. 某商品住宅在建工程的建设用地面积25000平方米，拟建500套住宅，总建筑面积为50000平方米，已完成总投资的80%。开发商以50^元/1112的价格预售了其中1W套，建筑面积共计10000平方米,预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际收入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为65%。则该在建工程的再次抵押价值为()万元。

  A800

  B1200

  C1000

  D2000

• 34. —般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的()。

  A20%

  B30%

  C60%

  D80%

• 35. 商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和()。

  A周围环境状况

  B与市中心的远近

  C临街状况

  D交通便捷程度

• 36. 为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/平方米,交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是()元/平方米。

  A7000

  B7003

  C7436

  D7670

• 37. 建筑物净收益=()×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)

  A建筑物重置价

  B建筑物价值

  C土地价格

  D房地产价格

• 38. 估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/平方米、8140元/平方米、8470元/平方米、8800元/平方米和9130元/平方米。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为()元/平方米。

  A9452

  B9455

  C9469

  D9497

• 39. 某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万/平方米和4800元/平方米,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于()元/平方米。

  A4800

  B5124

  C5801

  D7124

• 40. 某类商品房2004-2008年的售价分别为6000元/平方米、6300元/平方米、6678元/平方米、7212元/平方米、7645元/平方米利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/平方米。

  A7974.00

  B8023.00

  C8056.25

  D8078.00

• 1. 可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有()。

  A潜在毛租金收入

  B有效毛收入

  C净运营收益

  D税前现金流量

  E税后现金流量

• 2. 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。

  A消费者的收入增加

  B作为替代品的房地产的价格上升

  C作为互补品的房地产的价格上升

  D消费者预期其未来的收入增加

  E消费者预期未来的房地产价格上升

• 3. 收益法中确定报酬率的基本方法不包括(　)。

  A市场提取法

  B累加法

  C指数调整法

  D投资报酬率排序插入法

  E收益乘数法

• 4. 下列房地产权利的种类中，属于物权的有(　)。

  A所有权

  B建设用地使用权

  C地役权

  D抵押权

  E租赁权

• 5. 选取可比实例时，应符合的要求包括()等。

  A可比实例与估价对象所处的地区必须相同

  B可比实例的交易类型与估价目的吻合

  C可比实例的规模与估价对象的规模相当

  D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

  E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

• 6. 下列房地产价格影响因素中，既有房地产实物因素性质，又有区位因素性质的有()。

  A防水

  B通风

  C采光

  D日照

  E保温

• 7. 评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。

  A环境景观

  B离市中心距离

  C朝向

  D城市规划限制条件

  E地势

• 8. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括(　)。

  A有形的实体

  B土地的形状

  C建筑结构

  D立体空间

  E建筑物的外观

• 9. 影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有(　)等。

  A大气环境

  B治安环境

  C声觉环境

  D水文环境

  E卫生环境

• 10. 对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（　　）。

  A销售利润率小于投资利润率

  B投资利润率小于成本利润率

  C成本利润率小于直接成本利润率

  D直接成本利润率小于销售利润率

  E年利润率小于总利润率

• 11. 一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（　　）

  A估价师声明

  B估价假设和限制条件

  C估价特殊说明

  D估价技术报告

  E估价结果报告

• 12. 取得房地产开发用地的途径可归纳为()。

  A通过市场购置取得

  B通过征收集体土地取得

  C通过征收国有土地上房屋取得

  D通过国家划拨得到

  E通过与别人合作经营取得

• 13. 关于深度价格修正率说法正确的有()。

  A深度价格修正率又称深度修正指数

  B深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象

  C距离街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低

  D如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值

  E深度价格修正率表是基于临街深度价格递减率制作出的

• 14. 运用路线价法估价的前提条件有()。

  A街道较规整

  B街道两侧的土地排列整齐

  C有路线图

  D具有城镇基准地价的区域

  E同为商业区域

• 15. 下列对房地产估价的必要性，说法正确的有()。

  A房地产估价是专业估价存在的基本前提

  B房地产需要专业估价

  C房地产可以自动的形成适当的价格

  D房地产估价在估价行业中占主体

  E房地产估价是一个单一的估价过程

• 16. 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。其中，共有可分为()。

  A按份共有

  B按权共有

  C共同共有

  D共享共有

  E共用共有

• 17. 房地产价格的特性主要有下列几个方面()。

  A房地产价格实质是房地产权益的价格

  B房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金

  C房地产价格形成的时间较短

  D房地产价格容易受交易者的个别因素的影响

  E房地产价格会受供求因素的影响

• 18. 下列关于房地广制度的政策，错误的说法是()。

  A低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下

  B高价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高

  C高价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平很高

  D低价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平低下

  E所谓高价格政策，一般是政府对房地产放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格

• 19. 下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有()。

  A提尚购房最低首付款比例

  B在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收

  C在买方市场的情况下，减少卖方的税收

  D减少房地产开发用地的供应量

  E建立严格的交易管理制度遏制房地产投机

• 20. 在实际估价中，下列关于待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况的说法中，正确的有()。

  A可供开发的土地可分为生地、毛地、熟地三类

  B对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类

  C待开发房地产状况分为可供开发的土地和在建工程两类

  D未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，只有新房一类

  E新房可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类

• 1. 在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 ( )

  A对

  B错

• 2. 经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。

  A对

  B错

• 3. 某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。()

  A对

  B错

• 4. 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。

  A对

  B错

• 5. 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）

  A对

  B错

• 6. 一幢有效年龄为8年的建筑物，年折旧率是1.67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。

  A对

  B错

• 7. 收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率(折现率)都能够准确的量化。

  A对

  B错

• 8. 评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。

  A对

  B错

• 9. 将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。

  A对

  B错

• 10. 商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

  A对

  B错

• 11. 绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离不属于土地使用管制的内容。

  A对

  B错

• 12. 成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。

  A对

  B错

• 13. 估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。()

  A对

  B错

• 14. 建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含土地价格来求取。

  A对

  B错

• 15. 投资利息的来源无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息，这是基于生产费用的考虑。

  A对

  B错

• 16. 15年前出具的为某笔房地产抵押贷款服务的估价报告等估价资料，该笔房地产抵押贷款期限为20年，现在这些资料不用再继续保存。

  A对

  B错

• 17. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

  A对

  B错

• 18. 再次抵押的房地产，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余部分。

  A对

  B错

• 19. 对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。(　)

  A对

  B错

• 20. 房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。(　)

  A对

  B错

• 21. 估价人员在评估房地产价格时不需要考虑时间因素。

  A对

  B错

• 22. 由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。

  A对

  B错

• 23. 楼面地价是一种特殊的土地单价。

  A对

  B错

• 24. 美国总统里根搬出白宫后，花高价买了一套阴阳先生“看”过住宅，说明风水对房地产价格是有影响的。

  A对

  B错

• 25. 面积大的土地，单价一定较高。

  A对

  B错

• 26. 某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格己上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务，运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。

  A对

  B错

• 27. 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-卖方购买生地应负担的税费。()

  A对

  B错

• 28. 现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。

  A对

  B错

• 29. 正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。

  A对

  B错

• 30. 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价=年地租×购买年。

  A对

  B错

• 1. 估价、评估、估值、价值评估、价格评估之间有何异同和关系？

• 2. 房地产价格的概念。

• 3. 某宗房地产的正常成交价格为2500元/m²，卖方和买方应缴纳的税费分别交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算卖方的实得金额和买方的实付金额。

• 4. 某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。

• 5. 楼面地价有何特殊作用？

• 6. 某宗土地的面积为1000m²，容积率为3.0，相应的土地单价为450元／m²。现可依法将容积率提高到5.0，假设楼面地价不变，请计算应补地价数额。

• 7. 估价为什么需要适当的专业化，并且通常是按照估价对象的不同来分专业的？

• 8. 某宗房地产每年的净收益为50万元，建筑物价值为300万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%，求取该房地产的价值。

• 9. 税收政策对房地产价格有什么影响？

• 10. 为什么说房地产估价是科学也是艺术？