房地产估价理论与方法考试试题(九)

• 1. 从本质上讲，价值时点是由()决定的。

  A委托人

  B估价师

  C估价目的

  D估价对象

• 2. 屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于()。

  A拥有的房地产权利

  B受其他房地产权利限制的情况

  C受房地产权利以外因素限制的情况

  D额外的收益或好处

• 3. 如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。

  A同方向变化和反方向变化

  B同方向变化和变化幅度不同

  C变化幅度不同和反方向变化

  D同方向变化、反方向变化和变化幅度不同

• 4. 某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为(　)万元。

  A313

  B329

  C417

  D446

• 5. 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。

  A了解某宗房地产的出租人权益价值

  B了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

  C了解某地区地震后房地产价值的变化

  D了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

• 6. 房地产供给有限特性的本质是（　　）。

  A土地的总量有限

  B房地产的不可移动性

  C房地产的独一无二性

  D房地产的价值量大

• 7. 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（　　）万元。

  A2500

  B3000

  C3500

  D4000

• 8. 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是(　)元/㎡。

  A-100

  B-50

  C50

  D100

• 9. 明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（　　）。

  A估价委托人

  B估价利害关系人

  C承担估价项目的估价师

  D估价对象的权利人

• 10. 评估期房的价值时，(　)。

  A估价时点为现在，估价对象为现时状况

  B估价时点为现在，估价对象为未来状况

  C估价时点为未来，估价对象为未来状况

  D估价时点为未来，估价对象为现时状况

• 11. 房地产权利的种类中，属于用益物权的是(　)。

  A所有权

  B土地承包经营权

  C抵押权

  D质权

• 12. 关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（　　）。

  A单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

  B分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

  C工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

  D指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

• 13. 某建筑物的建筑面积为200┫，有效经过年数为12年，重置价格为800元/┫，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为(　　)。

  A10.2万元

  B11.0万元

  C11.3万元

  D11.5万元

• 14. 某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　）万元。

  A17087.20

  B18699.20

  C19666.40

  D20666.67

• 15. 一个估价项目中的估价目的，本质上是由(　)决定的。

  A估价机构

  B估价师

  C估价报告使用者

  D估价委托人的估价需要

• 16. 在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（　　）。

  A开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

  B开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

  C开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

  D开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

• 17. 假设建筑物重置价格为500万元，有效经过年数为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物的每年折旧额是(　　)万元。

  A12.9

  B14.3

  C11.3

  D15

• 18. 某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/㎡。

  A2593

  B3298

  C3098

  D2998

• 19. 按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于()的建筑物。

  A用途相同且价格差异不大

  B建筑面积相同且价格差异不大

  C规模相同但价格差异较大

  D各部分的房地价值有差异但差异不很大

• 20. 运用假设开发法估价必须考虑资金的()。

  A实用价值

  B有效价值

  C折算价值

  D时间价值

• 21. 釆用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是()。

  A己使用年限、耐用年龄、残值率

  B有效年龄、预期经济寿命、残值率

  C己使用年限、预期经济寿命、残值率

  D有效年龄、耐用年龄、残值率

• 22. 某建筑物的建筑面积为200平方米，有效年龄为12年，重置价格为800元/平方米，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为()。

  A10.2万元

  B11.0万元

  C11.3万元

  D11.5万元

• 23. 某宗面积为5000平方米的房地产开发用地，市场价格为800元/平方米,容积率为2,受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为()万元。

  A824

  B924

  C844

  D944

• 24. 与开发完成后的房地产价值(售价)对应的利润率称为()。

  A开发利润率

  B投资利润率

  C土地利润率

  D销售利润率

• 25. 某大厦总建筑面积10000平方米，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240平方米。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为()。

  A2.4%

  B3.0%

  C3.8%

  D7.2%

• 26. 最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是()。

  A苏慕斯法则

  B霍夫曼法则

  C四三二一法则

  D哈柏法则

• 27. 估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给()。

  A估价师

  B委托人

  C地方性审查机构

  D地方级政府

• 28. 在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听耳又有关专家的意见，对该结果进行适当的()从而确定最终的估价结果。

  A调整

  B取整

  C认定该结果，作为最终的估价结果

  D调整或取整或认定该结果

• 29. 下列不属于估价委托人的义务的是()。

  A根据自己的需要提出估价结果

  B向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料

  C协助估价师搜集估价所必要的资料

  D对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责

• 30. 当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以()为前提进行估价。

  A维持现状

  B更新改造改造

  C改变用途

  D重新开发

• 31. 价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中。

  A房地产损害赔偿案件

  B房地产纠纷案件

  C房地产预售

  D房地产预测

• 32. 在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如()。

  A出让土地使用权上的房地产抵押估价

  B商品房售价

  C划拨土地使用权上的房屋征收作补偿

  D房屋火灾保险

• 33. ()是在真实需求与真实供给相等条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格、真实价值等。并且这种价格并不是静止不变的。

  A原始价格

  B理论价格

  C成交价格

  D市场价格

• 34. 某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/平方米,现房出租的年末净收益为500元/平方米。若按折现率10%和风险补偿值100元/平方米计，该计算该期房目前的价格应为()。

  A4400元/平方米

  B4409元/平方米

  C4445元/平方米

  D4455元/平方米

• 35. 某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/平方米,房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为()万元。

  A96

  B192

  C240

  D480

• 36. 一套建筑面积为100平方米，单价为2000元/平方米的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的()。

  A实际单价为2000元/平方米，实际总价为30.16万元

  B实际单价为1950元/平方米，实际总价为20万元

  C实际单价为2000元/平方米，实际总价为20万元

  D实际单价为2200元/平方米，实际总价为30.16万元

• 37. 《中华人民共和国民法通则》第七十九条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归()所有。”

  A国家

  B集体

  C发现人

  D土地使用者

• 38. 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。

  A可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格

  B可比实例成交价格+交易情况修正数额=可比实例正常价格

  C可比实例成交价格一交易情况修正系数=可比实例正常价格

  D可比实例成交价格+交易情况修正系数=可比实例正常价格

• 39. 实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是()。

  A过去数据简单算术平均法

  B过去数据加权算术平均法

  C未来数据简单算术平均法

  D未来数据资本化公式法

• 40. 越接近()的发展速度对估价更为重要。

  A客观情况

  B市场供求

  C价值时点

  D现在

• 1. 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()。

  A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

  B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

  C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

  D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

  E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

• 2. 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出()。

  A较乐观的估计值

  B较保守的估计值

  C过高的估计值

  D过低的估计值

  E可能的估计值

• 3. 关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（　）。

  A遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

  B最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

  C根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

  D收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

  E经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途

• 4. 不同的估价目的将影响估价结果，是因为()等不同。

  A估价时点

  B估价机构

  C估价对象范围

  D估价方法

  E房地产估价师

• 5. 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（　）。

  A最佳规模

  B最佳经营手段

  C最佳集约度

  D最佳管理方式

  E最佳投资渠道

• 6. GDP由()几部分构成。

  A商品

  B消费

  C投资

  D政府购买

  E净出口

• 7. 下列是收益性房地产的有(　)。

  A农地

  B写字楼

  C写字楼

  D仓库

  E未开发的土地

• 8. 在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有(　)。

  A独立、客观、公正

  B诚实信用原则

  C替代原则

  D最高最佳利用原则

  E合法原则

• 9. 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有(　　)。

  A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

  B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

  C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

  D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额

  E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

• 10. 对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（　）。

  A合法原则

  B价值时点原则

  C替代原则

  D最高最佳利用原则

  E谨慎原则

• 11. 成本法主要适用于评估房地产的类型有()。

  A新开发的

  B重新开发

  C正在开发建设

  D计划开发建设

  E危险房

• 12. 合法权侃包括()。

  A合法产权

  B合法使用

  C合法处分

  D合法买卖

  E合法收益

• 13. 下列叙述正确的是()。

  A权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是指房地产的权利和收益

  B房地产的区位是指房地产的空间位置

  C通行权为最典型的地役权

  D实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大

  E中国土地所有权只有国家和集体所有权两种

• 14. 下列关于价格与价值的说法中，正确的有()。

  A价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西

  B价格一定要用货币形式来偿付

  C价格是商品价值的货币表现

  D价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动

  E价值通常用货币来表示

• 15. 影响房地产价格的心理因素主要有()。

  A购买或出售心态

  B个人欣赏趣味

  C时尚风气

  D房地产投机

  E讲究风水或吉祥号码

• 16. 地块的区位状况，包括()。

  A地块所在城市的性质

  B地块的地质情况

  C地块所在城市内的区域的性质

  D地块的水文情况

  E具体的区位状况

• 17. 从理论上讲，将多个可比实例对应的比较价格综合成一个最终比较价值的方法有()。

  A平均数

  B随机数

  C众数

  D中位数

  E概率分析

• 18. 建立比较基准，主要包括(　)等。

  A统一付款方式

  B统一价格单位

  C统一房地产范围

  D统一产权性质

  E统一采用总价

• 19. 权益状况比较与调整的主要内容包括（）。

  A土地使用期限

  B土地出让方式

  C规划条件

  D楼层、朝向

  E公共设施完备程度

• 20. 编写基准地价使用说明包括()。

  A该基准地价的内涵、作用

  B将基准地价调整为宗地价格的方法和系数

  C具体用途、土地使用期限、容积率、土地形状等的调整方法

  D基准地价在全国的不同应用

  E具体地价的调整系数

• 1. 成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。

  A对

  B错

• 2. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同;而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。

  A对

  B错

• 3. 一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。

  A对

  B错

• 4. 普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。

  A对

  B错

• 5. 收益法以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。

  A对

  B错

• 6. 对于期房交易的成交价格，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。

  A对

  B错

• 7. 房地产估价师和房地产估价机构不但可以从事传统的估价业务，而且可以从事房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务。

  A对

  B错

• 8. 房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（　　）

  A对

  B错

• 9. 成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。

  A对

  B错

• 10. 建设成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。

  A对

  B错

• 11. 标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。

  A对

  B错

• 12. 估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象、估价方法和价值类型。

  A对

  B错

• 13. 在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（　　）

  A对

  B错

• 14. 在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。

  A对

  B错

• 15. 房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权转移给他人的行为。

  A对

  B错

• 16. 合法原则是要说明，估价机构或人员应具有合法的评估资格。

  A对

  B错

• 17. 在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。

  A对

  B错

• 18. —般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少;价格下降，对其需求就会增加。

  A对

  B错

• 19. 对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求;相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对它的需求。

  A对

  B错

• 20. 吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。

  A对

  B错

• 21. 城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。

  A对

  B错

• 22. 房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区的房地产价格一般较低;在下风地区房地产价格一般较高。

  A对

  B错

• 23. 一般地说，凡是面积过于狭小而不利于利用的土地，在任何情况下单位价格都较低。

  A对

  B错

• 24. 一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。

  A对

  B错

• 25. 前期是从取得待开发土地到动工开发的这段时间。

  A对

  B错

• 26. 选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率。

  A对

  B错

• 27. 实物状况调整的内容，对于土地来说，包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、平面布置和建筑密度等。

  A对

  B错

• 28. 地租资本化法，即：地价=地租×利息率。

  A对

  B错

• 29. 某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.07，则该宗房地产的价格为25万元。（　　）

  A对

  B错

• 30. 长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。

  A对

  B错

• 1. 估价时点为什么不总是“现在”？现实中估价时点应为“过去”和“未来”的估价分别有哪些？

• 2. 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m²。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于多少元／m²。

• 3. 某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

• 4. 某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%，请计算该房地产在成交日期一次性付清的价格。

• 5. 房地产价格与其供求的一般关系是什么？

• 6. 某房地产的重建成本为2 000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%。请计算该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值。

• 7. 房地产的特性。

• 8. 汇率变动是如何影响房地产价格的？

• 9. 某在建工程开工于2010年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m²。建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m²，其中商场建筑面积2400m²，办公楼建筑面积10000m²；该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的lO%；至2011年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元／m2，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。 试利用上述资料计算该在建工程于2011年5月31日的正常总价格。(假设报酬率为9%，折现率为13%)

• 10. 某出租的写字楼，使用面积为3000m²，收益期限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。