房地产估价理论与方法计算题

• 1. 由于房地产的()，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。

  A独一无二性

  B不可移动性

  C价值高大性

  D增值保值性

• 2. 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始()。

  A提高

  B下降

  C不变

  D无法确定

• 3. 路线价法主要适用于()的估价。

  A城镇街道两侧商业用地

  B城镇街道两侧居住用地

  C乡村街道两侧商业用地

  D城镇街道两侧各类用地

• 4. 待开发的土地一般不适用()来估价。

  A比较法

  B收益法

  C成本法

  D假设开发法

• 5. 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（　）元。

  A5000

  B12574

  C12650

  D13911

• 6. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。

  A宅基地所有权

  B空间利用权

  C地役权

  D建筑物相邻关系

• 7. 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（　）。

  A单独深度价格修正率

  B累计深度价格修正率

  C平均深度价格修正率

  D加权深度价格修正率

• 8. 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。

  A建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

  B在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

  C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

  D剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

• 9. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。

  A自然折旧

  B物质折旧

  C功能折旧

  D经济折旧

• 10. 在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为()，估价对象为()状况下的情形。

  A现在，历史

  B现在，现在

  C历史，现在

  D未来，现在

• 11. 下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（　　）。

  A高层建筑地价分摊

  B房地产投资价值评估

  C因环境污染导致的房地产价值减损评估

  D城市房屋拆迁中的停业损失评估

• 12. 某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为(　)。

  A2003年6月15日

  B2003年8月15日

  C签订估价委托合同之日

  D估价人员与委托人商定的某日

• 13. 为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是()元/m2。

  A7000

  B7003

  C7436

  D7670

• 14. 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是(　　)。

  A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

  B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

  C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

  D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

• 15. 某一房地产的()是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。

  A使用价值

  B交换价值

  C市场价值

  D投资价值

• 16. 影响房地产价格的心理因素不包括(　)。

  A投机心理

  B讲究风水

  C吉祥数字

  D时尚风气

• 17. 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

  A可比实例房地产

  B估价对象房地产

  C标准房地产

  D类似房地产

• 18. 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（　　）。

  A降低房地产开发贷款利率

  B增加土地有效供给

  C降低契税

  D提高购房贷款利率

• 19. 某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5％。目前该酒店房地产的价值减损额为（　　）万元。

  A66.34

  B98.42

  C984.20

  D1213.85

• 20. 在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（　　）。

  A待开发房地产价值

  B管理费用

  C销售税费

  D购买待开发房地产应负担的税费

• 21. 己知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是()。

  A2.5%

  B3.0%

  C5.06%

  D8.0%

• 22. 甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则()。

  A甲大于乙

  B甲小于乙

  C甲等于乙

  D难以判断

• 23. 某房地产的重建价格为2000万元，己知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。

  A1838.00

  B1844.55

  C1845.87

  D1850.00

• 24. 用成本法估价房地产时，房屋现值为()。

  A房屋重置价格-房屋年折旧额

  B房屋重置价格×房屋成新度

  C房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

  D房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

• 25. 某幢大厦的总建筑面积为10000平方米，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平方米,房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为()。

  A1.67%

  B2.33%

  C2.75%

  D3.33%

• 26. 某宗面积为3000平方米的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/平方米。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/平方米。理论上应补地价()万元。

  A78

  B882

  C1210

  D1272

• 27. 关于明确估价时点，下列说法错误的是()。

  A估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的

  B估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期

  C估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期

  D估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期

• 28. 下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是()。

  A房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务

  B房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

  C房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查

  D房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务

• 29. 有理性的买者在购买商品时，会选择()。

  A效用最大而价格最低的

  B效用最小而价格最低

  C效用最大而价格最高的

  D效用最小而价格最高的

• 30. 在评估期房价格时，()。

  A估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态

  B估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

  C估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态

  D估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态

• 31. 将房地产称为物业的国家或地区是()。

  A法国

  B意大利

  C日本

  D中国香港

• 32. 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是()。

  A出租的房地产

  B自用的房地产

  C餐饮的房地产

  D自营的房地产

• 33. 甲土地的楼面地价为2000元/平方米,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元如2,建筑容积率为7,若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有()。

  A甲等于乙

  B甲大于乙

  C甲小于乙

  D难以判断

• 34. 某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/平方米，出租的年末净收益为500元/平方米。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为()元/平方米。

  A3439

  B3473

  C3508

  D3608

• 35. 某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为

  A100

  B300

  C600

  D900

• 36. 区位是指地球上()在空间方位和距离上的关系。

  A某一事物

  B某房地产

  C某一事物与其他事物

  D各种事物

• 37. 折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的()，它体现了资金的利率和开发利润两部分。

  A平均报酬率

  B利润率

  C回报率

  D报酬率

• 38. 某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，己知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。

  A5286.72

  B7552.45

  C9939.23

  D14198.90

• 39. 张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50平方米的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金炙建筑面积类似商铺日前月租金为建筑面积70元/平方米,空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为()万元。

  A42.64

  B55.40

  C56.24

  D68.04

• 40. 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用哪种长期趋势法进行测算趋势值()。

  A数学曲线拟合法

  B平均增减量法

  C平均发展速度法

  D移动平均法

• 1. 在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（　　）。

  A规避估价风险

  B保护估价师和估价机构

  C使评估价值更接近实际成交价格

  D告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

  E使委托人能得到其预期的估价结果

• 2. 城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（　　）等。

  A建筑高度

  B建筑结构

  C容积率

  D土地使用权来源

  E土地用途

• 3. 根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为(　　)。

  A物质折旧

  B功能折旧

  C设备折旧

  D经济折旧

  E资产折旧

• 4. 房地产估价业务的渠道归纳起来有()。

  A被动接受

  B行政命令

  C主动争取

  D行政划拨

  E不正当竞争

• 5. 下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有(　)。

  A做到诚实正直公正执业

  B为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

  C未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

  D应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

  E不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

• 6. 房地产价格构成中的建设成本包括(　　)。

  A取得土地使用权时的出让金或转让金

  B基础设施建设费

  C开发期间税费

  D勘察设计和前期工程费

  E开发利润

• 7. 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括(　　)。

  A土地取得成本

  B建设成本

  C管理费用

  D销售费用

  E投资利息

• 8. 在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因有()。

  A求得的路线价己是正常价格

  B在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

  C该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

  D该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格

  E路线价是标准宗地的平均水平价格

• 9. 对房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告所要承担的法律责任，下列说法中正确的有()。

  A由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款

  B对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案

  C情节严重的，吊销资质证书、注册证书

  D造成损失的，依法承担赔偿责任

  E构成犯罪的，依法追究刑事责任

• 10. 房地产估价师经过分析，测算和判断得出的估价结果与市场上进行交易的成交价格有所不同，其原因可能有()。

  A成交价格受到交易者的个别情况的影响

  B迎合委托人意愿的影响

  C房地产市场状况因成交日期与估价时点不同而发生变化

  D委托人不同的原因

  E估价对象因成交日期时状况与估价时点时状况不同而发生变化

• 11. 我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有()。

  A自留山

  B自留地

  C被依法查封的财产

  D被依法监管的财产

  E乡镇企业厂房房地产

• 12. 下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有()。

  A己依法公告列入征收、征用范围内的房地产

  B己灭失的房地产

  C有租约限制的房地产

  D整体资产中的房地产

  E手续不全的房地产

• 13. 楼面地价是()之比。

  A土地总价与土地总面积

  B土地总价与建筑总面积

  C土地单价与建筑容积率

  D土地单价与建筑覆盖率

  E土地单价与建筑层数

• 14. 市场价值可以简要定义为估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，市场价值的形成条件包括()。

  A大量资本

  B公平交易

  C熟悉情况

  D谨慎行事

  E不受强迫

• 15. 下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是()。

  A成交价格是一个己经完成的事实，是个别价格

  B—般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动

  C市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格

  D理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格

  E评估价值接近市场价格或理论价格

• 16. 进行房地产状况调整的方法有（）。

  A直接比较调整

  B间接比较调整

  C环比指数法

  D定基指数法

  E指数修匀法

• 17. 搜集交易实例的途径有()。

  A根据需要编制

  B向房地产交易当事人了解交易情况

  C与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料

  D同行之间相互提供

  E查阅报刊、网站有关资料

• 18. 下列房地产中，通常是用比较法估价的是（　　）。

  A标准厂房

  B行政办公室

  C写字楼

  D房地产开发用地

  E在建工地

• 19. 下列费用中属于运营费用的有()。

  A房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额

  B房地产税、人员工资、维修费、所得税

  C保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

  D为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

  E所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

• 20. 获取房地产估价业务的措施可以有()。

  A突破专业能力限制，接受各种估价要求

  B提局服务质量

  C恰当的宣传

  D恶意低收费

  E提高估价技术水平

• 1. 一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（）

  A对

  B错

• 2. 有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。

  A对

  B错

• 3. 房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。

  A对

  B错

• 4. 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益额递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。(　)

  A对

  B错

• 5. 收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。(　)

  A对

  B错

• 6. 房地产估价师应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。

  A对

  B错

• 7. 所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值。

  A对

  B错

• 8. 不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。

  A对

  B错

• 9. 求取出租房地产的净收益时，对于出租人应负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费。

  A对

  B错

• 10. 在房地产估价中，如果估价目的不同，则估价报告的用途不同。

  A对

  B错

• 11. 一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67％，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为50年（）

  A对

  B错

• 12. 距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。

  A对

  B错

• 13. 实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的平均数。

  A对

  B错

• 14. 估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（ ）

  A对

  B错

• 15. 针对本次估价应搜集哪些资料，主要取决于拟釆用的估价方法，对成本法和假设开发法而言，主要是搜集开发成本实例资料。

  A对

  B错

• 16. 政府有关房地产的法律、行政法规、税收、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值。

  A对

  B错

• 17. 对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间。

  A对

  B错

• 18. 房地产用途描述要说明房地产的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。(　)

  A对

  B错

• 19. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。

  A对

  B错

• 20. 炫耀性物品的价格上升，其需求就会减少。

  A对

  B错

• 21. 在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。

  A对

  B错

• 22. 房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（　　）

  A对

  B错

• 23. 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大（）

  A对

  B错

• 24. 除了销售费用、销售税费以外，对开发完成后的房地产价值、建设成本、管理费用的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

  A对

  B错

• 25. 房地产开发完成后的价值可采用比较法或长期趋势法求取，也可采用成本法求取。

  A对

  B错

• 26. 未来开发完成后的房地产状况一定是纯粹的房地产，不可能包含家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。

  A对

  B错

• 27. 在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，一定能用市场法估价。

  A对

  B错

• 28. 收益法估价中的收益乘数等于房地产价值除以房地产收益。

  A对

  B错

• 29. 预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17.12万元。(　)

  A对

  B错

• 30. 任何情况下都可以使用长期趋势法进行房地产估价。

  A对

  B错

• 1. 净收益求取的方法及简化方法。

• 2. 如何界定一宗土地的空间范围？

• 3. 房地产估价师为什么要有良好的职业道德？其职业道德主要有哪些？

• 4. 某宗工业用地的面积为3000m²，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m²。现可依法变更为商业用地，容积率提高到2.0，相应的楼面地价为1500元/m²。请计算应补地价数额。

• 5. 什么是交易情况修正？

• 6. 评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元/m²。另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。

• 7. 房地产估价为何在估价行业中占主体？

• 8. 现金流量折现法和传统方法的区别。

• 9. 房地产价格影响因素有哪几种分类？每种分类的作用和内容是什么？

• 10. 有一写字楼，土地面积为1000m²，是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年，土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m²，于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本为1500元／m²，结构为钢筋混凝土结构，现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。搜集有关资料如下：(1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下： 从2007年1月1日至2007年6月30日，该写字楼的市场价格基本不变，以后每月均递减1%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：价值时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金为200元／m²，土地开发的费用、税金和利润等为180元／m²，可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。 (3)其他相关资料如下：门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年；设备的重新购建价格为92.5万元，经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知，该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电梯的重置价格50万元，已计提折旧30万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为4万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要75万元；同时由于该写字楼墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗600元；同时由于周边环境的变化，该写字楼的租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失5万元。试用成本法评估该写字楼2007年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用比较法和成本法综合求取。土地报酬率为8%，房地产的报酬率为10%，银行的贷款利率为5%。 （如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）