房地产估价理论与方法考试判断题

• 1. 在平均发展速度法公式中，t代表发展速度。

  A对

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• 2. 在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

  A对

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• 3. 有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买，而且有能力购买。

  A对

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• 4. 一套建筑面积为100平方米、单价为3000元/平方米、总价为30万元的住房，在买卖中的付款为从成交日期起分期支付，分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于一年年中一次性支付10万元，第三期于一年年末一次性支付10万元，年折现率为5%。则该宗房地产的实际单价是3000元/平方米。

  A对

  B错

• 5. 需求和供给呈同方向变化时，均衡交易量有可能不变。

  A对

  B错

• 6. 投资者评估的房地产的投资价值，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。

  A对

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• 7. 房地产供给是缺乏弹性的。

  A对

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• 8. 抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。(　)

  A对

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• 9. 比较法、收益法、成本法测算出的房地产价值应基本一致。

  A对

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• 10. —般的无形资产主要是权益的价值。如专利权、专有技术、商标权、商誉、股票、债券等。

  A对

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• 11. 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。

  A对

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• 12. 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。

  A对

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• 13. 减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。

  A对

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• 14. 就土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。

  A对

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• 15. 在釆用市场法进行拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立可比实例比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。

  A对

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• 16. 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%。现某宗房地产的正常负担下的价格为2500元/平方米,则卖方出售其房地产实得收入为2350元/平方米,买方购买该房地产实际付出为2575元/平方米。()

  A对

  B错

• 17. 估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格—债权+债务。()

  A对

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• 18. 采用市场法估价时，可比实例应当尽量多的进行选择。(　)

  A对

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• 19. 比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳测算值。

  A对

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• 20. 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。

  A对

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• 21. 在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。

  A对

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• 22. 同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响一定是不同的。

  A对

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• 23. 人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件，以及国家计划生育政策等有密切的关系。

  A对

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• 24. 某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是增值因素;而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。

  A对

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• 25. 若价值时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。

  A对

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• 26. 均衡原理是以房地产内部各构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。

  A对

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• 27. 在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对价值时点时的状况。

  A对

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• 28. 房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（　）

  A对

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• 29. 估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。

  A对

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• 30. 单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。

  A对

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• 31. 房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额。

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• 32. 如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例;但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短。

  A对

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• 33. 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。

  A对

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• 34. 资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。()

  A对

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• 35. 对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。（　）

  A对

  B错

• 36. 房地产所在地区的绿地率(或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。

  A对

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• 37. 城镇基准地价是在某个城镇的一定区域范围内，划分土地级别或不同均质地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。()

  A对

  B错

• 38. 不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，而且要受地域范围的限制。

  A对

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• 39. 地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。(　)

  A对

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• 40. 建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其损毁后的状况来评估。

  A对

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• 41. 价值时点就是选定的一个估价作业的特定日期。

  A对

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• 42. 法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。

  A对

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• 43. 成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。

  A对

  B错

• 44. 对于运用比较法、收益法、成本法估价所选取的可比实例房地产，也应进行实地查勘。

  A对

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• 45. 在估价时管理费用通常可按土地取得成本与建设成本之和乘以一个比率来估算。

  A对

  B错

• 46. 年限折旧法包括直线法、分解法和市场提取法。

  A对

  B错

• 47. 将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。

  A对

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• 48. 房地产成本的增加并不一定能增加其价值。

  A对

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• 49. 成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)。

  A对

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• 50. 经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。()

  A对

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