房地产估价理论与方法考试试题(四)

考试总分:100分

考试类型:模拟试题

作答时间:120分钟

已答人数:17

试卷答案:没有

试卷介绍: 聚题库整理了房地产估价理论与方法考试试题,里面包含单选题、多选题、判断题、主观题等多种题型,快来刷题吧!

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  • 1. 从买方的角度来看,成本法的理论依据是(),即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建造。

    A对照原理

    B替代原理

    C比较原理

    D最高价格原理

  • 2. 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。

    A最佳用途和最佳规模

    B最佳集约度

    C最佳规模和最佳集约度

    D最佳用途

  • 3. 一个估价项目中的估价时点,本质上是由(  )决定的。

    A估价委托合同签订时间

    B估价目的

    C实地查勘估价对象的时间

    D委托人意愿

  • 4. 资本化率是()的倒数。

    A毛租金乘数

    B潜在毛租金乘数

    C有效毛收入乘数

    D净收益乘数

  • 5. 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无须做的是()。

    A估算后续开发经营期

    B估算后续开发的各项支出、收入

    C估算后续开发各项支出、收入在何时发生

    D估算开发期中的利息和利润

  • 6. 房地产由于价值量大,其成交价格的付款方式往往采取()的方式支付。

    A一次付清

    B支付定金

    C分期支付

    D以一定日期为最后期限一次付清

  • 7. 下列影响房地产价格的自身因素中,不属于房地产实物因素的是( )。

    A建筑结构

    B周围环境

    C建筑物内空间布局

    D土地开发程度

  • 8. 关于合法原则具体应用的说法,错误的是( )。

    A估价对象的状况应依法判定,但可以不是实际状况

    B抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象

    C未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象

    D司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

  • 9. 下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是()。

    A应是可以实现的价值

    B是提供价值意见而不是作价格保证

    C对委托人的价格保证

    D为委托人争取最大的利益

  • 10. 某套住宅建筑面积为100㎡,可使用面积为80㎡,分摊的共有面积系数为10%,套内建筑面积下的价格为2600元/㎡,该套住宅建筑面积下的价格为( )元/㎡。

    A2080

    B2288

    C2340

    D2392

  • 11. 下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。

    A都是价格用货币来表示

    B都有波动,受供求因素的影响

    C都是按质论价

    D都受区位因素的影响

  • 12. 房地产的( )特性,是房地产有别于其他财产的主要之处。

    A不可移动

    B供给有限

    C价值量大

    D用途多样

  • 13. 某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,投资利息为600万元,则该房地产的投资利润率为(  )。

    A9.8%

    B11.1%

    C11.9%

    D12.5%

  • 14. 在依法判定的使用权利方面,应以( )为依据。

    A国家的价格政策

    B相关合同

    C法律、法规、政策

    D使用管制

  • 15. 某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(  )万元。

    A1838.00

    B1844.55

    C1845.87

    D1850.00

  • 16. 在房地产价格中,市场价格是( )。

    A稳定均衡价格

    B不稳定均衡价格

    C长期均衡价格

    D短期均衡价格

  • 17. 在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是()。

    A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

    B市场上能找到充分房地产历史价格资料

    C房地产在过去无明显的季节变动

    D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

  • 18. 一种房地产的互补品的价格()时,对该种房地产的需求会增加。

    A

    B

    C不变

    D无法确定

  • 19. 某成片荒地面积1000平方米,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年。上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本是()元/平方米。

    A310.61

    B321.60

    C477.87

    D494.77

  • 20. 某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元,成新率为80%。己知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为()万元。

    A43

    B112.5

    C123.3

    D150

  • 21. 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/平方米,己知取得土地时楼面地价为1000元/平方米,开发成本和管理费用为1200元/平方米,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。

    A7.90%

    B11.08%

    C11.83%

    D13.73%

  • 22. 某建筑物建成于1997年10月1日,在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年,有效经过年数为10年,如果要求取建筑物在2012年10月的现值,则建筑物的剩余经济寿命应为(  )年。

    A40

    B45

    C50

    D60

  • 23. 某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。

    A物质折旧

    B功能折旧

    C经济折旧

    D设备折旧

  • 24. 在会计上,资产原值与累计折旧额的差被称()。

    A资产的账面价值

    B资产的剩余价值

    C资产的现实价值

    D资产的市场价值值

  • 25. 根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m,假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准,每增加临街宽度lm单价增加1%。根据四三二一法则,求取临街深度为75m,临街宽度为25m的矩形宗地单价为()元/平方米。

    A2000

    B2100

    C2400

    D2520

  • 26. 运用基准地价修正法进行市场状况调整时,是将基准地价调整为()的价值。

    A基准日期

    B价值时点

    C估价时点

    D估价报告出具日期

  • 27. 在确认所有的计算结果无误后,应根据具体情况选用()。

    A简单算术平均数

    B中位数、众数

    C简单算术平均数、加权算术平均数等数学方法

    D加权算术平均数

  • 28. 下列关于房地产估价职业道德的说法中,正确的是()。

    A房地产估价职业道德属于外在的规范

    B房地产估价职业道德具有强制力,因而对房地产经纪人员具有约束力

    C它说明了在房地产估价活动中应做什么,不应做什么,而应怎样做需要房地产从业人员探索

    D房地产估价职业道德通过道德规范和行业行为规范约束房地产经纪人员

  • 29. 按照谨慎原则,运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般采用()的收益估计值。

    A较高

    B较低

    C最筒

    D最低

  • 30. 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做()。

    A规模收益

    B收益递增原理

    C均衡原理

    D适合原理

  • 31. 房地产权益以()为基础。

    A房地产权利以外因素的限制情况

    B其他房地产权利的限制情况

    C额外的利益或好处

    D房地产权利

  • 32. 某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100平方米,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元4n2。

    A2593

    B2619

    C2727

    D2862

  • 33. 在卖方市场下,成交价格会偏向买方()。

    A最低卖价

    B最高买价

    C最低买价

    D最高卖价

  • 34. 房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的()。

    A配套设施建设的限制

    B房地产使用管制

    C房地产权利的设立和行使的限制

    D房地广相邻关系的限制

  • 35. 影响某套住房价格的实物因素不包括()。

    A装修

    B户型

    C层尚

    D楼层

  • 36. 比较法中交易情况修正是对()价格本身是否正常的修正。

    A交易实例

    B可比实例

    C估价对象

    D类似房地产

  • 37. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是()。

    A同处于一个行政规划区

    B同处在同一供求范围内的类似地区

    C同处于一个相对稳定的环境

    D同处于公平竞争的地区

  • 38. 评估甲别墅的市场价值,选取了乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为8000元/平方米,装修标准为1000元/平方米(甲别墅的装修标准为800元/平方米),因位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为()元/平方米。

    A7020

    B7091

    C7380

    D8580

  • 39. 评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/平方米,成交日期为2014年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,己知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()元/平方米。

    A3790

    B4238

    C4658

    D4663

  • 40. 关于有租约限制房地广估价的说法,错误的是()。

    A因估价目的不同,评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制

    B承租人权益价值可能为负值

    C出租人权益价值与合同租金及市场租金有关

    D承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和

  • 1. 影响房地产价值的权益因素包括()。

    A房地产权利设立和行使的限制

    B房地产区位的限制

    C房地产使用管制

    D房地产通风采光的限制

    E房地产相邻关系的限制

  • 2. 估价技术报告应包括()等。

    A估价测算过程

    B估价基本事项

    C估价结果确定

    D市场背景描述与分析

    E估价方法适用性分析

  • 3. 下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有(  )

    A独一无二

    B寿命长久

    C供给有限

    D价值量大

    E保值增值

  • 4. 估价中的最高最佳利用具体包括( )等。

    A最佳用途

    B最佳位置

    C最佳规模

    D最佳环境

    E最佳集约度

  • 5. 房地产按开发程度来划分,可以分为()。

    A自由的房地产

    B生地

    C毛地

    D熟地

    E现房

  • 6. 对房地产价格影响因素的另一种分类,是分为( )三个层次。

    A一般因素

    B国际因素

    C经济因素

    D区域因素

    E个别因素

  • 7. 房地产估价规范的内容包括()。

    A评估制度

    B估价原则

    C估价程序

    D估价报告

    E职业道德

  • 8. 房地产区位状况描述的主要内容有( )。

    A位置描述

    B交通条件描述

    C外部配套设施描述

    D周围环境和景观描述

    E临街状况描述

  • 9. 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中,正确的有()。

    A居民收入的真正增加,通常会导致房地产价格的上升

    B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加,则对房地产价格影响不大

    C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,则会促使房地产价格上升

    D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,且其无房地产投资或投机行为,则对房地产价格影响不大

    E居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

  • 10. 下列房地产估价活动中,适用长期趋势法的有( )。

    A比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

    B判断某经营性房地产的未来运营费用水平

    C预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

    D对可比实例进行市场状况调整

    E对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

  • 11. 实际估价中,估价对象范围的界定包括(  )的界定。

    A实物构成范围

    B权益范围

    C空间范围

    D时间范围

    E影响范围

  • 12. 房地产价格构成中的开发成本包括()。

    A取得土地使用权时的出让金或转让金

    B建设成本

    C销售税费

    D投资利息

    E管理费用

  • 13. 下列哪些项属于城市规划内容()。

    A土地用途

    B建筑高度

    C建筑密度

    D房屋产权

    E绿地率

  • 14. 房地产具有保值增值特性,不属于真正的房地产自然增值的有()。

    A装饰装修改造引起的增值

    B通货膨胀引起的增值

    C需求增加导致稀缺性增加引起的增值

    D改进物业管理引起的增值

    E房地产使用管制改变引起的增值

  • 15. 房地产价格与一般物价相同之处在于()。

    A用货币表示

    B都是价格

    C按质论价

    D生产成本相同

    E受供求因素影响

  • 16. 某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有()。

    A房地产开发商对未来的预期

    B消费者的偏好

    C相关物品的价格水平

    D消费者的收入水平

    E消费者对未来的预期

  • 17. 同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值,是因为()不同。

    A开发成本

    B运营费用

    C纳税状况

    D对未来的信心

    E评估方法

  • 18. 长期趋势法可以用于(  )。

    A推测、判断房地产的未来价格

    B预测收益法中未来的租金、空置率等

    C市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

    D比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力

    E填补某些房地产历史价格资料的缺乏

  • 19. 某建筑物共3层,总建筑面积为600平方米,每层建筑面积相等,房地产总价值为600万元,土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍。二层价值是三层的1.2倍,则关于土地份额的计算,以下正确的有()。

    A按建筑面积分摊,二层占有的土地份额为33.3%

    B按房地价值分摊,二层占有的土地份额为30.0%

    C按土地价值分摊,二层占有的土地份额为35.0%

    D按房地价值分摊,一层占有的土地份额为45.0%

    E按土地价值分摊,一层占有的土地份额为47.9%

  • 20. 己知2002-2006年的房地产价格分别为:681元/平方米、713元/平方米、746元/平方米、781元/平方米、815元/平方米,预测2007年的价格为:848.5元/平方米、869.1元/平方米,问分别是采用下列()预测的。

    A数学曲线拟合法

    B平均增减量法

    C平均发展速度法

    D移动平均法

    E指数修均法

  • 1. 两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同,但所处位置不同的商场,由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异,这种差异也是一种地租现象。

    A

    B

  • 2. 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。

    A

    B

  • 3. 对于有城市规划条件要求,但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块,通常不适合采用假设开发法估价。

    A

    B

  • 4. 现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。

    A

    B

  • 5. 房地产价格变动率,有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。

    A

    B

  • 6. 在我国,土地全部是公有的。

    A

    B

  • 7. 某房地产的当前市场价值为1000万元,抵押贷款余额为540万元,贷款成数为0.6,则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。( )

    A

    B

  • 8. 比较法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。

    A

    B

  • 9. 房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面,但其价值的高低主要取决于其权益的大小。

    A

    B

  • 10. 对于经审核认为需要修改的估价报告,应当进行修改;对于不合格的估价报告,应当重新撰写,甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告,不必再次进行审核。

    A

    B

  • 11. 某宗土地取得成本为1000万元,建设成本为1500万元,管理费用为80万元,销售费用为30万元,销售税费为15万元,投资利息为25万元,开发利润为400万元。则其投资利润率为15%。

    A

    B

  • 12. 运用成本法评估某个在建工程的价值,即使该在建工程实际投入了较多费用,但在房地产市场不景气时也要予以减价调整。

    A

    B

  • 13. 对于估价对象为己经消失的房地产,不用对估价对象原址进行调查了解。

    A

    B

  • 14. 估价目的是由委托人提出的,但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的,并可能不懂得如何表达其估价目的,因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。

    A

    B

  • 15. 在实地查勘时,一般需要委托人熟悉情况的人员和被查看房地产的业主陪同。

    A

    B

  • 16. 如果被征收房屋属于违章建筑或超过批准期限的临时建筑,就没有价值。

    A

    B

  • 17. 在估价时,估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的,必须有其合法的依据。

    A

    B

  • 18. 外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。( )

    A

    B

  • 19. 名义价格是指表面上的价格,实际价格就是无论在何种情况下实际成交的价格。

    A

    B

  • 20. 在市场经济中,价格是应用最普遍、最广泛的一种分配方式,它总是在起着配给有限的供给量的作用。

    A

    B

  • 21. 当房地产开发用地的供应量减少时,房地产开发用地以及商品房的价格会上升,反之会下降。

    A

    B

  • 22. 凡是建筑物外观新颖、优美,可给人以舒适的感觉,则价格就高;反之,单调、呆板,很难引起人们强烈的享受欲望,甚至令人压抑、厌恶,则价格就低。

    A

    B

  • 23. 房地产区位的优劣,直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。

    A

    B

  • 24. 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。

    A

    B

  • 25. 在住宅区内的道路上禁止货车通行,可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感,因此会提高房地产价格。

    A

    B

  • 26. 比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。

    A

    B

  • 27. 可比实例的房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是价值时点所对应或反映的房地产状况。

    A

    B

  • 28. 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。( )

    A

    B

  • 29. 在估价中选择4个可比实例,甲成交价格4800元/平方米,建筑面积100平方米,首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格5000元/平方米,建筑面积120平方米,首付24万元,半年后付清余款36万元:丙成交价格4700元/平方米,建筑面积90平方米,成交时候一次性付清;丁成交价格4760元/平方米,建筑面积110平方米,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。己知折现率10%,这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。

    A

    B

  • 30. 如果逐期上涨额时起时伏、很不均匀,也就是说时间序列变动幅度较大,那么计算出的趋势值偏离实际值也随之增大,这意味着运用这种方法评估出的房地产价格趋于真实。

    A

    B

  • 1. 有一宗房产按揭业务,交易总价款为30万元,首付款40%,余款一年后一次付清。假设年利率为4.33%,计算其在成交日期一次付清的价格是多少?
  • 2. 成本法适用的对象、条件和步骤。
  • 3. 合法原则对房地产估价有何要求?房地产估价为何要遵循该原则?
  • 4. 某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币,2011年9月30日为l美元=6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。
  • 5. 房地产存在价格的前提条件有哪些?
  • 6. 市场法适用的对象、条件和步骤。
  • 7. 可及性与便捷性的含义有何异同?作此两种区分有何实际意义?
  • 8. 应有电梯而没有电梯的办公楼,现单独增加电梯需要120万元,相似的有电梯办公楼的重置价格为2100万元。请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值。
  • 9. 社会治安状况对房地产价格有什么影响?
  • 10. 某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。