2021年房地产估价师开发经营考试答案

• 1. ()反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

  A住房价格合理性指数

  B量价弹性

  C住房市场指数

  D消费者心理指数

• 2. 具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物的是()写字楼。

  A甲级

  B乙级

  C丙级

  D丁级

• 3. ()是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

  A利息备付率

  B偿债备付率

  C资产负债率

  D流动比率

• 4. 进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于()。

  A商品房建设投资

  B土地开发投资

  C其他投资

  D生产性投资

• 5. 下列费用中，不属于企业财务费用的是（　）。

  A审计费

  B利息

  C外汇汇兑净损失

  D融资代理费

• 6. 从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是()。

  A确定调查方式

  B设计问卷

  C收集信息

  D定义市场区域

• 7. 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是()。

  A领导定价法

  B挑战定价法

  C随行就市定价法

  D渗透定价法

• 8. 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。

  A9.00%

  B8.05%

  C30.00%

  D7.52%

• 9. 若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为()。

  A9.26%

  B10%

  C11.32%

  D12%

• 10. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为()万元。

  A330

  B450

  C650

  D700

• 11. 下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。

  A购买房地产股票

  B购买商铺

  C购买房地产债券

  D购买住房抵押支持证券

• 12. 当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用()性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

  A扩张

  B适度从紧

  C紧缩

  D稳健

• 13. 实物投资可分为()。

  A固定资产投资、流动资产投资等

  B生产性投资和非生产性投资

  C直接投资和间接投资

  D短期投资和长期投资

• 14. 房地产市场供给垄断性的原因不包括()。

  A房地产市场需求的广泛性

  B房地产市场供给的异质性

  C土地所有权的排他性

  D土地的有限性

• 15. 房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括(　)。(2011年真题)

  A对原材料的检验

  B对配套设施的检验

  C确立质量文件档案制度

  D确立成本控制档案制度

• 16. (　　)是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。

  A流动比率

  B偿债备付率

  C资产负债率

  D利息各付率

• 17. 单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个(　)。

  A正的协方差

  B负的协方差

  C标准协方差

  D绝对协方差

• 18. 关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是()。

  A个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型

  B个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型

  C我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息

  D我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

• 19. 在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即()，定位于最大的细分市场，即()，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即()。

  A差异性营销，集中性营销，无差异性营销

  B无差异性营销，集中性营销，差异性营销

  C集中性营销，无差异性营销，差异性营销

  D集中性营销，差异性营销，无差异性营销

• 20. 工程成本控制的主要对象是主要费用的()。

  A变动费用

  B固定费用

  C材料费用

  D人工费用

• 21. 土地储备资金不能用于支付（　　）。

  A收储土地上建筑物的补偿费

  B收储土地后必要的前期开发费用

  C收储土地发生的银行贷款利息

  D土地使用权出让价款

• 22. 假设银行一年期存款利率为2.5％，贷款利率为5.8％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（　）。

  A6.22%

  B8.2%

  C8.3％

  D9.7％

• 23. 我国对外筹资成本通常是在（　　）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。

  A纽约同业拆放

  B中国香港同业拆放

  C伦敦同业拆放

  D新加坡同业拆放

• 24. 下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　　）。

  A房屋价值补偿费

  B搬迁补偿费

  C停产停业损失补偿费

  D土地补偿费

• 25. 在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用（　　）。

  A银行存款利率

  B银行贷款利率

  C通货膨胀率加银行存款利率

  D资金的机会成本加风险调整值

• 26. 写字楼的可出租面积是指（）。

  A出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积

  B出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积

  C出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半

  D出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积

• 27. 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50 元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30 元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是（　　）。

  A观察法

  B访问法

  C问卷法

  D实验法

• 28. 某开发商向银行申请了利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本额为()万元。

  A7.59

  B7.28

  C13.59

  D6.05

• 29. 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场二者关系正确的是( )。

  A有效市场>渗透市场>服务市场

  B服务市场>有效市场>渗透市场

  C有效市场>服务市场>渗透市场

  D服务市场>渗透市场>有效市场

• 30. 某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为( )。

  A0.18

  B0.12

  C3.39

  D5.00

• 31. 某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是()元。

  A2401.45

  B6217.15

  C3112.42

  D8737.15

• 32. 某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。

  A86

  B26

  C126

  D70

• 33. 关于流动比率，下列说法不正确的是()。

  A流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%

  B又称之为“银行家比率”

  C又称之为“二对一比率”

  D在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上

• 34. 购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期( )。

  A小于5年

  B在4～5年之间

  C在5～6年之间

  D在3～4年之间

• 35. 确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为()。

  A投资回收期

  B内部收益率

  C财务净现值

  D开发商利润

• 36. 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是()。

  A专家打分法

  B“三项预测值”法

  C解析法

  D蒙特卡洛模拟法

• 37. 房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指()。

  A资本价值风险

  B未来运营费用风险

  C时间风险

  D持有期风险

• 38. 在房地产市场自然周期的第三阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是()。

  A空置率>合理空置率

  B空置率<合理空置率

  C空置率=合理空置率

  D不能判断

• 39. 将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是(　)。

  A按照房地产的用途和等级划分的

  B按照房地产的交易方式划分的

  C按照地域范围划分的

  D按照房地产购买者目的划分的

• 40. 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。

  A50%

  B60%

  C70%

  D80%

• 1. 关于写字楼基础租金的说法，正确的有（　　）。

  A基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

  B基础租金一般高于市场租金

  C基础租金可以通过降低经营费用向下调整

  D基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

  E基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金

• 2. 国际上通常采取的住房保障方式有（　　）。

  A政府直接建房

  B对住房投资人减税

  C对住房承租人减税

  D对住房承租人补贴

  E鼓励赢利机构建房

• 3. 下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。

  A内部收益率反映了项目的动态盈利能力

  B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

  C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

  D如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

  E内部收益率越高，投资风险就越小

• 4. 房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。

  A上市

  B增发新股

  C发行企业债券

  D住房抵押贷款E 信用贷款

• 5. 房地产开发项目的市场定位策略主要有（ ）。

  A产品差别化策略

  B服务差别化策略

  C人员差别化策略

  D形象差异化策略

  E销售差异化策略

• 6. 政府宏观调控房地产市场的手段包括(　)。

  A税收政策

  B金融政策

  C加强产权管理

  D诚信建设

  E土地供应政策

• 7. 下列属于资产管理主要工作的有(　　)。

  A制定物业策略计划

  B监控物业运行绩效

  C监督物业购买、处置、资产管理

  D管理并评估物业管理公司

  E制定长期财务计划和年度计划

• 8. 开发商的主要合同关系通常包括(　)等。

  A咨询合同

  B分包合同

  C销售合同

  D加工合同

  E勘察设计合同

• 9. 关于FIRR(财务内部收益率)的说法，正确的有()。

  AFIRR是评估项目借偿能力的基本指标

  BFIRR可以通过内需插法求得

  CFIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

  DFIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的

  EFIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率

• 10. 实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有()。

  A可预测性

  B不可控性

  C不可逆性

  D可延期性

  E不可变更性

• 11. 房地产投资市场系统风险不包括()。

  A时间风险

  B持有期风险

  C通货膨胀风险

  D政治风险

  E利率风险

• 12. 细分市场评价主要涉及()等方面的评价。

  A细分市场的可衡量性

  B细分市场的规模和发展前景

  C细分市场的差异性大小

  D企业的目标和资源

  E细分市场结构的吸引力

• 13. 制定租售方案的工作内容主要包括()。

  A租售选择

  B宣传手段选择

  C租售进度

  D广告设计及安排

  E租售价格

• 14. 关于申请领取施工许可证应具备的条件的表述，正确的有()。

  A申请领取之前己经办理该建筑工程用地批准手续

  B必须在总承包企业签署了分包合同后才能申领

  C必须己经确定施工企业

  D签署了委托监理合同

  E建设资金已经落实

• 15. 成功的房地产租售一般包括()。

  A为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段

  B就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段

  C不毁其双方的利益，做到公平交易

  D把握全过程的信息，掌握全局

  E双方协商一致后的签约阶段

• 1. 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。()

  A对

  B错

• 2. 通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。

  A对

  B错

• 3. 房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 ( )

  A对

  B错

• 4. 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。()

  A对

  B错

• 5. 一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（　）

  A对

  B错

• 6. 《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。()

  A对

  B错

• 7. 投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。(　)

  A对

  B错

• 8. 基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。()

  A对

  B错

• 9. 在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。（　）

  A对

  B错

• 10. 市场经济条件下，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定。

  A对

  B错

• 11. 百分比租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。（　）

  A对

  B错

• 12. 短期投资和长期投资在任何条件下均可相互转化。

  A对

  B错

• 13. 特殊物业投资一般属于短期投资。

  A对

  B错

• 14. 复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。

  A对

  B错

• 15. 房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。（　　）

  A对

  B错

• 16. 我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。（　）

  A对

  B错

• 17. 房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（　　）

  A对

  B错

• 18. 某居民购买了一套二手房用于出租，其房地产投资的形式属于间接投资。

  A对

  B错

• 19. 多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用己有的房地产组成REITs,或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。

  A对

  B错

• 20. 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(抵借比)通常不超过70%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对己经通过竣工验收的商用房地产发放。

  A对

  B错

• 21. 制订广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务(Mission)、可用的方式或方法(Method)、应传送的信息(Message)、应使用的媒体(Media)和广告效果评价即衡量(Measurement)。

  A对

  B错

• 22. 房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。

  A对

  B错

• 23. 利润表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。

  A对

  B错

• 24. 偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，会导致实际购买行为的发生。

  A对

  B错

• 25. 房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。

  A对

  B错

• 26. 房地产市场的需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用。

  A对

  B错

• 27. 过度开发反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。

  A对

  B错

• 28. 只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，房地产投资就不会面临资本价值风险。（ ）

  A对

  B错

• 29. 风险辨识常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选――监测――诊断技术。

  A对

  B错

• 30. 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。

  A对

  B错

• 31. 过高或过低的物业都有租金，都有可能导致业主利益的损失。

  A对

  B错

• 32. 当开发商确定施工合同采用固定总价合同时，财务评价中就可以不考虑建造成本变动所致风险。()

  A对

  B错

• 33. 房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。(　　)(2008年试题)

  A对

  B错

• 34. 房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。(　　)

  A对

  B错

• 35. 居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。(　)

  A对

  B错

• 36. 空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有效毛租金收入减少;空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。(　)

  A对

  B错

• 37. 拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果而非投标结果确定土地使用者的行为。(　　)

  A对

  B错

• 38. 在现金流量图上，横坐标轴“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。()

  A对

  B错

• 39. 在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房基售价。

  A对

  B错

• 40. 在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对许多因素进行平衡。首先要考虑的因素是物业租户的声誉。

  A对

  B错

• 1. 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额多少?

• 2. 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。
  表1项目现金流量表单位：万元

• 3. 某投资者以1.8万元/平方米的价格购买了一个建筑面积为60平方米的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。

• 4. 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，己知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%。问：该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?

• 5. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000平方米的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400平方米，预售均价为8000元/平方米。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600平方米,预售均价为7800/平方米。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000平方米改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)