房地产经营与管理考试题(一)

• 1. 某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。

  A16

  B18

  C20

  D22

• 2. 房地产开发企业税后利润应首先用于()。

  A弥补企业以前年度的亏损

  B提取法定盈余公积金

  C提取公益金

  D向投资者分红

• 3. 新设项目法人的资本金筹措渠道不包括()资金。

  A政府政策性

  B资产变现

  C企业入股

  D个人入股范围

• 4. 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的()。

  A替代性

  B发展性

  C地区性

  D复杂性

• 5. ()不属于证券市场的功能。

  A筹资功能

  B定价功能

  C规避风险功能

  D资本配置功能

• 6. 招标工作小组组成人员不包括()。

  A决策人员

  B分析人员

  C专业技术与经济方面的专家

  D助理人员

• 7. 下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（　）。

  A整群抽样

  B分层随机抽样

  C简单随机抽样

  D定额抽样

• 8. 从法律角度分析，认股权证本质上是一种（　　）契约。

  A权利

  B义务

  C信用

  D债务

• 9. ()的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。

  A抵押贷款直付债券

  B抵押贷款传递债券

  C抵押贷款支持债券

  D抵押贷款担保债务

• 10. 开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的(　　)以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

  A20%

  B25%

  C30%

  D40%

• 11. 解决房地产市场信息不对称问题的主要途径不包括(　)。

  A发展房地产估价等专业服务

  B政府加强房地产市场信息的发布工作

  C加强开发商的管理体制

  D提高房地产市场的透明度

• 12. 《规划意见书(选址)》及附图和《设计方案审查意见》及附图，必须经()批准。

  A房地产行政管理部门

  B城乡规划管理部门

  C建设行政主管部门

  D国土资源管理部门

• 13. 总的来说，项目应具有适当的规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的(　　)。

  A10%

  B15%

  C20%

  D25%

• 14. 在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括()。

  A备选方案差异原则

  B最低可接受收益率原则

  C最大收益率原则

  D不行动原则

• 15. 计量估价合同是以()和单价表为计算报价依据的合同。

  A总工程量

  B实测工程量

  C工程量清单

  D最终工程量

• 16. 由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的(　)。

  A重要因素

  B特殊因素

  C一般因素

  D基本因素

• 17. 若某房地产投资项目的名义收益率为18%，年租金增长率为10%，通货膨胀率为5%，则该项房地产投资的实际收益率为(　　)。

  A9.26%

  B10%

  C11.32%

  D12.3%

• 18. 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（　　）。

  A依赖专业管理

  B效益外溢和转移

  C异质性明显

  D变现性较差

• 19. 房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的()。

  A分离

  B独立

  C对立

  D融合

• 20. 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是()模式。

  A市场集中化

  B产品专业化

  C市场专业化

  D全面覆盖

• 21. 服务人口1万~5万人，年营业额在3000万~10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为()。

  A地区购物商场

  B居住区商场

  C邻里服务性商店

  D特色性商店

• 22. 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。

  A20%

  B30%

  C40%

  D50%

• 23. 依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括()。

  A首席代理

  B买方代理

  C卖方代理

  D双重代理

• 24. 某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的实际贷款利率为()。

  A1.40%

  B5.60%

  C5.72%

  D6.09%

• 25. 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是()。

  A经营成本

  B开发产品成本

  C期间费用

  D开发项目总投资

• 26. 某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款;2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元;在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为()。

  A10.37%

  B13.00%

  C20.24%

  D20.74%

• 27. 开发项目全部投资的内部收益率表明()。

  A项目投资所能支付的最高贷款利率

  B将未来收益或收入转换成现值的收益率

  C投资者每年所获得的或期望获得的收益率

  D项目年净收益与项目投资的资本价值之比

• 28. 关于利息的计算，下列说法不正确的是(　　)。

  A按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

  B还款当年按年末偿还，按全年计息

  C每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额)×贷款利率

  D“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

• 29. 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元;净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。

  A乙<丙<甲

  B甲<乙<丙

  C丙<甲<乙

  D乙<甲<丙

• 30. 投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指()。

  A房地产管理投资

  B房地产置业投资

  C房地产开发投资

  D房地产经营投资

• 31. 房地产直接投资包括()形式。

  A从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资

  B面向建成物业的置业投资

  C从取得土地使用权开始的开发投资

  D从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资

• 32. 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()阶段。

  A第一

  B第二

  C第三

  D第四

• 33. 在房地产泡沫的成因中，()是房地产泡沫产生的基础。

  A投机需求的膨胀

  B金融机构过度放贷

  C土地的稀缺性

  D开发商对市场预测的偏差

• 34. 按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为()。

  A完全竞争市场、垄断竞争市场

  B一级市场、二级市场

  C完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场

  D一级市场、二级市场、三级市场

• 35. 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。

  A观察法

  B实验法

  C讨论法

  D问卷调查法

• 36. ()是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

  A试探性调查

  B描述性调查

  C因果性调查

  D假设性调查

• 37. 造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。

  A成本加成定价法

  B价值定价法

  C目标定价法

  D认知价值定价法

• 38. 下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是()。

  A建筑工程施工许可证

  B建设用地规划许可证

  C国有建设用地使用出让合同

  D商品房头卖合同

• 39. 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是()。

  A房地产销售收入

  B土地出让收入

  C土地储备所获得的利润

  D土地受让方的投资

• 40. 房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目()。

  A有预售或预租收入

  B满足资本金投入比例要求

  C有合作投资方

  D己落实施工队伍

• 1. 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有()。

  A潜在毛租金收入

  B空置损失

  C租金损失

  D其他收入

  E经营费用

• 2. 下列风险中，属于房地产投资系统风险的有()。

  A市场供求风险

  B变现风险

  C利率风险

  D时间风险

  E资本价值风险

• 3. 房地产开发项目的主要合同关系有()。

  A开发商的主要合同关系

  B承包商的主要合同关系

  C建筑商的主要合同关系

  D监理机构的主要合同关系

  E供应商的主要合同关系

• 4. 可贷资金利率理论认为(　)。

  A利率是由货币的供给与需求决定的

  B可贷资金的需求函数是利率的递增函数

  C可贷资金的供给函数是利率的递增函数

  D可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

  E可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

• 5. 可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目(　　)。

  A是否有足够的资金来源

  B是否有较为广阔的市场

  C是否具有较理想的财务内部收益率

  D是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

  E项目是否可行

• 6. 通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（　　）。

  A《规划意见书（选址）》

  B《建设用地规划许可证》

  C《国有土地使用证》

  D《建设工程规划许可证》

  E《建设工程施工许可证》

• 7. 国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（　）。

  A项目是否符合宏观调控政策、产业政策等

  B项目主要产品质量符合国家的规定

  C项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响

  D项目有利于促进环境保护和改善生态环境

  E符合当地的产业结构调整的要求

• 8. 对于收益性物业投资而言，为投资者所带来的(　　)，不属于衡量其获利能力大小的标准。

  A节省的费用

  B带来租金收入

  C净经营收入

  D租金欠收

  E租金损失

• 9. 金融机构进行项目贷款审查时，要进行(　　)工作。

  A客户评价

  B项目评估

  C担保方式评价

  D贷款综合评价

  E环境评价

• 10. 下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（　）。

  A净现值

  B投资利润率

  C现金回报率

  D静态投资回收期

  E内部收益率

• 11. 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。

  A折旧和摊销

  B投资回收

  C投资回报

  D可用于还款的利润E 在成本中列支的利息

• 12. 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有()。

  A销售税费

  B租金收益

  C物业增值

  D股权增值

  E抵押贷款规模

• 13. 下列现金流量图中，能表示房地产开发投资模式的有()。

  A开发—销售模式

  B开发—持有出租—出售模式

  C购买—持有出租—出售模式

  D购买—更新改造—出售模式

  E购买—更新改造—出租模式

• 14. 下列关于房地产市场周期循环的表述中，不正确的有()。

  A房地产周期循环是指房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

  B在房地产周期循环的最低点，空置率最高

  C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

  D在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

  E在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

• 15. 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括()方面。

  A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差

  B控制混凝土质量

  C对工程中的配套设备进行检验

  D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

  E实行科学合理的施工进度控制安排

• 1. 一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。()

  A对

  B错

• 2. 建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。()

  A对

  B错

• 3. 在正式办理竣工验收之前，工程承包商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由工程承包商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。

  A对

  B错

• 4. 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )

  A对

  B错

• 5. 土地供应政策的核心，是土地储备计划。

  A对

  B错

• 6. 单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单项工程总投资的估算方法。()

  A对

  B错

• 7. 不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 ( )

  A对

  B错

• 8. 人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据对市场进行细分，细分依据也可称为细分变量或细分标准。

  A对

  B错

• 9. 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。(　)

  A对

  B错

• 10. 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。()

  A对

  B错

• 11. 在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。(　)

  A对

  B错

• 12. 投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。()

  A对

  B错

• 13. 抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（　）

  A对

  B错

• 14. 金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。

  A对

  B错

• 15. 在考虑利率风险时，房地产投资者得到的是固定利率货款，则其在转售物业的过程中不会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。()

  A对

  B错

• 16. 供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。(　)

  A对

  B错

• 17. 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。()

  A对

  B错

• 18. 我国房地产投资统计包含房地产开发投资和房地产购买投资。()

  A对

  B错

• 19. 房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。（　　）

  A对

  B错

• 20. 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息计算。(　)

  A对

  B错

• 21. 目前物业服务企业使用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。

  A对

  B错

• 22. 债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。()

  A对

  B错

• 23. 在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。（　）

  A对

  B错

• 24. 在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。

  A对

  B错

• 25. 一般说来，全国或国际性房地产经纪公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触;而地方性房地产经纪机构对当地房地产市场及潜在的卖家或租户有较详细了解。(　)

  A对

  B错

• 26. 借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（　）

  A对

  B错

• 27. 可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅到深。

  A对

  B错

• 28. 对某房地产开发项目进行的“两居室商品住宅每套价格下降15万元会增加多少购房者”所做的市场调查属于因果性调查。

  A对

  B错

• 29. 在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。 （　）

  A对

  B错

• 30. “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。

  A对

  B错

• 31. 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。（　）

  A对

  B错

• 32. 用公式A=Pi(1+i)2/[(1+i)2-1]来分析投资回收与投资回报，A就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，P/[(1+i)2-1]就是投资者的投资回报。

  A对

  B错

• 33. 在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要在净经营收入中扣除。

  A对

  B错

• 34. 当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。

  A对

  B错

• 35. 房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。()

  A对

  B错

• 36. 房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（ ）

  A对

  B错

• 37. 连续复利计息情况下本利和的计算公式是Fn=P(1+i)n。

  A对

  B错

• 38. 如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。(　)

  A对

  B错

• 39. 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。(　　)

  A对

  B错

• 40. 在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。(　　)

  A对

  B错

• 1. 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
  (1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)？
  (2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款？

• 2. 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿额还不变，则:(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?解：(1)己知：月贷款利率i=6%/12=0.5%;贷款期限n=20×12=240(月);月还款额A=7000×25%=1750(元)。

• 3. 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0．8万元/㎡。2002年8月1日王某以1．1万元/㎡的价格购买了其中50㎡的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11．5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6．5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/㎡，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。

• 4.

• 5. 某投资者计划以600万元购人一商业物业用于出租经营，要求在3年建设期内分期付款的比例分别为20%，30%，50%，行业基准收益率为18%，贷款利率为12%，物业从第4年年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况如下表所示，试通过该项目的净现金流量图，分析该投资项目的可行性(设现金收支均发生在年初)。物业经营期内现金收入与支出表单位:万元