房地产经营与管理考试题目

• 1. 在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是()。

  A年度运营预算

  B资本支出预算

  C长期预算

  D短期预算

• 2. 收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用。

  A人员工资

  B抵押贷款还本付息

  C保险费

  D房产税

• 3. 银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是()元。

  A1005.56

  B1010.56

  C1110.56

  D1115.56

• 4. 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()。

  A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

  B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

  C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

  D蒙特卡洛法主要用于解决不多于2~3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

• 5. 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　）。

  A销售收入

  B转让收入

  C租金收入

  D利息收入

• 6. 张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元，则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。

  A1.07

  B1.47

  C2.07

  D3.33

• 7. 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为()。

  A7.50%

  B7.56%

  C7.71%

  D7.76%

• 8. 制订物业管理计划的基础是()的目标。

  A政府

  B物业管理机构

  C业主

  D租户

• 9. 投资决策分析主要包括()、项目财务评价和投资决策三部分工作。

  A风险控制

  B项目调研

  C市场分析

  D资金管理

• 10. 竞争导向定价法不包括(　)。

  A领导定价法

  B挑战定价法

  C随行就市定价法

  D价值定价法

• 11. 下列属于概率抽样的是(　)。

  A整群抽样

  B随机抽样

  C估计抽样

  D定额抽样

• 12. 下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（ ）。

  A空置率

  B竣工房屋价值

  C房屋施工面积

  D吸纳率

• 13. 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（　　）。

  A抵御通货膨胀的影响

  B提高资本金的投资收益率

  C提高全部投资的平均收益率

  D降低借贷资金的资金成本

• 14. 房地产市场的（　）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

  A移动

  B异质

  C垄断竞争

  D买卖

• 15. 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。

  A150%

  B200%

  C75%

  D400%

• 16. 定位于最大的细分市场的营销方式是()。

  A无差异性营销

  B差异性营销

  C定制性营销

  D集中性营销

• 17. 对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，(　)的持续时间。

  A收益为零

  B产生的收益超过其使用成本

  C净收益大于零

  D收益率小于基准收益率

• 18. 商品房开发市场通常是典型的（　　）市场。

  A完全竞争

  B垄断竞争

  C寡头垄断

  D完全垄断

• 19. 土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的()。

  A1%

  B2%

  C3%

  D8%

• 20. 投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和(　)三部分工作。

  A风险控制

  B项目调研

  C投资决策

  D资金管理

• 21. 现金流入与现金流出之差成为(　)。

  A净现金流量

  B现金流入

  C现金流出

  D现金流量

• 22. 人们为什么愿意花费40万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于(　)。

  A试探性调查

  B描述性调查

  C因果性调查

  D假设性调查

• 23. 某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的(　)。

  A市场供求风险

  B周期风险

  C变现风险

  D通货膨胀风险

• 24. 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括(　　)。

  A土地费用

  B公共配套设施建设费

  C建筑安装工程费

  D基础设施建设费

• 25. 某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限为2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是()。

  A18%

  B25%

  C30%

  D50%

• 26. 以下属于房地产资产管理范围的是()。

  A制订物业策略计划

  B设备更新财务预测

  C室内布局与空间规划

  D建筑设计与工程规划

• 27. 下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（　　）。

  A建筑安装工程费

  B土地费用

  C空置率

  D容积率

• 28. 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是

  A106.1%

  B6.1%

  C50%

  D6%

• 29. 零售商业物业的租金是以()为基础计算的。

  A每一个独立出租单元的总出租面积

  B每一个独立出租单元的各个部分的面积

  C所有出租单位的总面积

  D每一个独立出租单位的总出租面积或者所有出租单位的总面积

• 30. 下列选项中，()更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

  A开发工作量

  B经营利润

  C经营收入

  D投资数额

• 31. 在众多的不确定性因素中，找出对项目经济效益指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是()分析的目的。

  A盈亏平衡

  B敏感性

  C风险

  D概率

• 32. —般来说，标准方差越小，投资风险()。

  A越小

  B越大

  C越难控制

  D越难估算

• 33. 由于土地的()导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。

  A有限性和土地所有权的排他性

  B异质性、有限性和土地的所有权的排他性

  C异质性、不可再生性和土地所有权的排他性

  D有限性、不可再生性和土地所有权的排他性

• 34. 住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是()。

  A满足自住需求

  B投资保值增值

  C满足自住需求或投资保值增值

  D满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有

• 35. 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在青岛开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是(　)模式。

  A选择专业化

  B产品专业化

  C大量定制

  D单一市场集中化

• 36. 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。

  A选择专业化

  B产品专业化

  C大量定制

  D市场集中化

• 37. 2016年某市商品住宅实际销售量为400万┫，预测销售量为350万┫如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2017年该城市商品住宅销售量为(　)万┫。

  A367.5

  B382.5

  C523.5

  D543.0

• 38. 估算房地产开发项目的收入，首先要制订切实可行的()。

  A出租计划

  B销售计划

  C使用计划

  D租售计划

• 39. 下列选项中不可以用于土地储备资金的是()。

  A土地出让收入中安排的一部分资金

  B土地储备机构的银行贷款

  C廉租租房租金收入

  D可用于土地储备的其他资金

• 40. 承包商收到竣工结算价款后，通常应在()内将竣工工程交付给开发商。

  A半个月

  B—个月

  C一个半月

  D二个月

• 1. 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（　）。

  A认知价值定价法

  B价值定价法

  C领导定价法

  D挑战定价法

  E随行就市定价法

• 2. 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有()。

  A竞争性

  B垄断性

  C外部性

  D均衡性

  E信息不对称性

• 3. 金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括()。

  A财务内部收益率

  B销售利润率

  C成本利润率

  D贷款偿还期

  E敏感性评价

• 4. 房地产市场供给的特点主要有()。

  A市场供给在短期缺乏弹性

  B市场供给具有非同质性

  C具有高度的垄断性

  D具有竞争的完全性和充分性

  E具有高度的适应性

• 5. 网络图有()表现形式。

  A单代号网络

  B双代号网络

  C复合网络

  D时标网络

  E三维网络

• 6. 在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）

  A年度运营预算

  B资本流预算

  C资本支出预算

  D长期预算

  E资本收入预算

• 7. 人们在购买决策过程中可能扮演不同的角色，有()。

  A发起者

  B影响者

  C决策者

  D购买者

  E旁观者

• 8. 房地产市场存在着(　)层面。

  A空间市场

  B资产市场

  C新增量市场

  D存量房市场

  E高档住宅市场

• 9. 下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（　　）。

  A商品住房限购政策导致住房租金上涨

  B居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

  C保障性住房供给增加抑制商品住房价格

  D房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

  E通货膨胀导致房地产重置成本增加

• 10. 关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（　　）。

  A房地产过度开发反映市场的供求关系失衡

  B房地产泡沫反映市场价格和价值背离

  C过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性

  D房地产泡沫通常会引起过度开发

  E房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发

• 11. 投资项目可行性研究的根本目的包括()。

  A减少或避免投资决策的失误

  B提高项目开发建设的经济效益

  C提高项目开发建设的社会和环境效益

  D为项目决策提供依据

  E为项目后期的经营决策提供依据

• 12. 王某花50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（　　）万元。

  A2

  B3

  C4

  D5

  E6

• 13. 商品零售物价的变动直接影响()。

  A城乡居民的生活支出和国家的财政收入

  B居民购买力和市场供需的平衡

  C消费与积累的比例关系

  D企业的生产和效益状况

  E商业流通领域的整体状况

• 14. 房地产市场供给的特点主要有(　)。

  A具有竞争的完全性和充分性

  B具有高度的适应性

  C具有高度的垄断性

  D市场供给具异质性

  E市场供给在短期缺乏弹性

• 15. 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有()。

  A基准收益率

  B目标收益率

  C出租率

  D空置率

  E运营成本占毛租金收入比率

• 1. 邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。()

  A对

  B错

• 2. 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。(　　)

  A对

  B错

• 3. 多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。

  A对

  B错

• 4. 在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。

  A对

  B错

• 5. 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。(　)

  A对

  B错

• 6. 优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。()

  A对

  B错

• 7. 一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。(　　)

  A对

  B错

• 8. 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。

  A对

  B错

• 9. 按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。(　)

  A对

  B错

• 10. 假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。

  A对

  B错

• 11. 对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。(　)

  A对

  B错

• 12. 工程项目的规模较大、建设周期长、技术复杂的房地产开发项目建设，应采用邀请招标。()

  A对

  B错

• 13. 房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。()

  A对

  B错

• 14. 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

  A对

  B错

• 15. 在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。 ( )

  A对

  B错

• 16. 房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的投资功能，而非其财产功能，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。(　　)

  A对

  B错

• 17. 房地产企业可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。（　）

  A对

  B错

• 18. 当收益和运营费用都不发生变化时，资本价值不会随着收益率的变化而变化。

  A对

  B错

• 19. 生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。(　)

  A对

  B错

• 20. 收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。

  A对

  B错

• 21. 在制订调查计划时，需要收集一手资料或二手资料，其中二手资料是指由别人收集整理而不是由调查人自己收集整理的，用于当前特定目的的信息。

  A对

  B错

• 22. 对于选择了目标市场的企业，实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是其唯一的方法。

  A对

  B错

• 23. 如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。（　　）

  A对

  B错

• 24. 顾客并不总是对价格变动做出与房地产商价格变动的原因或动机不一致的解释，无论是削价还是提价，顾客对其理解都不利于房地产商。(　)

  A对

  B错

• 25. 通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发投资计划。因此，前期工作是整个开发过程中最重要的一个环节。

  A对

  B错

• 26. 土地储备资金的利息收入不能作为土地储备资金的来源。（ ）

  A对

  B错

• 27. 一般来说，全国或国际性房地产经纪公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触;而地方性房地产经纪机构对当地房地产市场及潜在的买家或租户有较详细的了解。()

  A对

  B错

• 28. 一般说来，全国或国际性房地产经纪公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触;而地方性房地产经纪机构对当地房地产市场及潜在的买家或租户有较详细了解。()

  A对

  B错

• 29. 在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间一般不存在竞争。（　）

  A对

  B错

• 30. 目前我国城市住房的供给主要有两类：保障性住房和商品住房。

  A对

  B错

• 31. 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期己竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。

  A对

  B错

• 32. 一宗房地产投资价值的高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关。()

  A对

  B错

• 33. 蒙特卡洛模拟法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

  A对

  B错

• 34. 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于运营费用。

  A对

  B错

• 35. 从满足人类入住需要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、屋宇设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。()

  A对

  B错

• 36. 房地产泡沫是反映如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，则房地产泡沫就产生了。

  A对

  B错

• 37. 风险估计常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、智暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。(　　)

  A对

  B错

• 38. 决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。()

  A对

  B错

• 39. 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

  A对

  B错

• 40. 资产负债率属于盈利能力指标。

  A对

  B错

• 1. 某家庭购买一套住宅，单价为3000元／m²，该家庭月收入6000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多大的住宅?

• 2. 王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/(月.m2)(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。

• 3. 某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，问月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增0.5%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款5年后于第6年初一次提前偿还了贷款本金5万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?

• 4. 某投资者以1.8万元/m²的价格购买了一个建筑面积为60m²的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报串要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。

• 5. 某房地产开发企业于2012年初以15000元/平方米的价格购买了一面积为8000平方米的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000平方米,写字楼建筑面积60000平方米,并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元/平方米。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/平方米,于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/平方米。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40%，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。