房地产经营与管理形考答案

• 1. 租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　） 。

  A收益现金流风险

  B资本价值风险

  C比较风险

  D未来运营费用风险

• 2. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过(　　)年。

  A10

  B15

  C20

  D30

• 3. 某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。

  A12%

  B20%

  C24%

  D30%

• 4. 关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。

  A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

  B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

  C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

  D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

• 5. 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（　）。

  A空置率与有效毛收入呈反向变动

  B通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

  C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

  D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

• 6. 下列财务报表中，储存基础性数据的是（　　）。

  A辅助报表

  B资产负债表

  C资金来源与运用表

  D现金流量表

• 7. 房地产投资方案比选通常是在()之间进行。

  A独立方案

  B互斥方案

  C净现值法

  D等额年费用法

• 8. 土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种()。

  A长期投资

  B短期投资

  C风险投资

  D金融投资

• 9. 在()中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。

  A市级购物中心

  B地区购物商场

  C居住区商场

  D邻里服务性商店

• 10. 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。

  A物业出租经营成本

  B同类型物业市场供求关系

  C物业出租税费水平

  D业主希望的投资回报率

• 11. 下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是（　　）。

  A三通一平费

  B设备采购费

  C结构工程费

  D电梯安装费

• 12. 竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列哪一项不属于其工作程序()

  A单项工程竣工验收

  B整体验收

  C综合验收

  D竣工验收备案

• 13. 对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的()。

  A最高投资收益率

  B平均投资收益率

  C最低投资报酬率

  D平均成本利润率

• 14. 某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是( )。

  A8.80%

  B12.00%

  C14.67%

  D20.00%

• 15. 某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）

  A易受政策影响

  B依赖专业管理

  C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

  D存在效益外溢和转移

• 16. 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的()特性。

  A区位选择异常重要

  B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

  C易受政策影响

  D存在效益外溢和转移

• 17. 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是(　)。(2011年真题)

  A土地不会毁损

  B地上建筑物有耐久性

  C变现性差

  D土地使用权益年限较长

• 18. 抵押型REITs主要收入来源是（　）。

  A房地产买卖收入

  B房地产的增值收入

  C房地产出租收入

  D抵押贷款的利息收入

• 19. 服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为(　　)。

  A地区购物商场

  B居住区商场

  C邻里服务性商店

  D特色性商店

• 20. 纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由()负责实施。

  A开发商

  B土地储备机构

  C建筑商

  D土地一级开发企业

• 21. 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。

  A领导定价法

  B挑战定价法

  C价值定价法

  D随行就市定价法

• 22. 房地产资产管理的主要工作不包括(　　)。

  A制定物业策略计划

  B监控物业运行绩效

  C客户报告与现金管理

  D协调物业服务企业与租户的关系

• 23. 某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为(　　)元/m。

  A6500.00

  B6878.31

  C7142.86

  D7751.94

• 24. 某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是(　　)。

  A80%

  B120%

  C171%

  D230%

• 25. 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源，下列选项中不包括(　)。

  A土地

  B资本

  C环境

  D劳动力

• 26. 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（　）。

  A认知价值定价法

  B成本加成定价法

  C挑战定价法

  D领导定价法

• 27. 下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是(　　)。(2011年真题)

  A房屋价值补偿费

  B搬迁补偿费

  C停产停业损失补偿费

  D土地补偿费

• 28. 公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是（　）。

  A维修和保养费

  B杂项费用

  C法定税费

  D能源费

• 29. 某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。

  A区位选择异常重要

  B变现性差

  C需要适时的更新改造投资

  D存在效益外溢和转移

• 30. 某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。

  A6.25%

  B10%

  C16.67%

  D16%

• 31. 某家庭购买一套面积为88平方米的商品住宅，单价为9000元/平方米,首付款为房价的30%，其余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10年第1个月的还款额是()元。

  A4172.28

  B4193.14

  C7072.32

  D12180.43

• 32. 开发—销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是()。

  A销售收入

  B出租收入

  C利息收入

  D转售收入

• 33. 建筑规模一般在1万~3万平方米之间，服务人口在10万~30万人，年营业额在1亿~5亿元之间，该物业为()。

  A市级购物中心

  B地区购物商场

  C居住区商场

  D邻里服务性商店

• 34. 建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为()。

  A有效面积系数

  B建筑密度

  C空置率

  D建筑容积率

• 35. 己知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元;折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是()。

  A11.12%

  B11.36%

  C11.66%

  D12.95%

• 36. 假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。

  A0.25

  B0.50

  C1.5

  D2.00

• 37. 某市2012 年房屋施工面积为2000 万平方米，竣工面积为700 万平方米；2013 年房屋新开工面积为800 万平方米，竣工面积为900 万平方米。若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（　　）万平方米。

  A1200

  B1900

  C2100

  D2800

• 38. 消费者的购买行为不包括()。

  A习惯性购买行为

  B单一购买行为

  C复杂购买行为

  D化解不协调购买行为

• 39. 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为()。

  A±10%

  B±20%

  C±25%

  D±30%

• 40. 房地产开发可划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于()的工作。

  A投资机会选择与决策分析阶段

  B前期工作阶段

  C建设阶段

  D租售阶段

• 1. 按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（　　）等方面存在差异。

  A投资决策

  B规划设计

  C工程建设

  D地域范围

  E产品功能

• 2. 关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有()。

  A经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

  B利润总额=经营利润+营业外收支净额

  C税后利润=利润总额-所得税

  D经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

  E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

• 3. 房地产投资者的债务融资方式有()。

  A合作开发方式

  B建成房地产抵押贷款

  C在建房地产抵押贷款

  D发行企业债券

  E房地产企业流动资金贷款

• 4. 消费者市场细分的标准可归纳为()。

  A地理环境因素

  B人口因素

  C消费心理

  D经营变量

  E消费行为因素

• 5. 下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有()。

  A利息备付率

  B资产负债率

  C偿债备付率

  D流动比率

  E速动比率

• 6. 房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是(　　)。

  A经营费用

  B销售费用

  C管理费用

  D财务费用

  E大修基金

• 7. 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（　　）。

  A有效市场大于服务市场

  B服务市场大于潜在市场

  C潜在市场大于有效市场

  D渗透市场大于有效市场

  E服务市场大于渗透市场

• 8. 下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有(　　)。(2011年真题)

  A土地出让价款

  B土地购置税费

  C基础设施建设费

  D水文地质勘测费

  E土地开发工程费

• 9. 宏观经济周期循环的阶段有(　)。

  A繁荣

  B衰退

  C萧条

  D复苏

  E重生

• 10. 可以依法发行公司债券的公司有()。

  A股份有限公司

  B国有独资公司

  C一般合伙公司

  D两个国有企业投资设立的有限责任公司

  E有限责任合伙公司

• 11. 有关房地产投资的描述中属于房地产特性的有()。

  A位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性

  B房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产

  C房地产投资容易受到政府政策的影响

  D房地产投资能够得到税收优惠

  E房地产投资可获得相当高的利润

• 12. 房屋的开工一般应以()的日期为准。

  A施工队进场

  B地基处理

  C房屋正式开始破土刨槽

  D打永久桩

  E取得施工许可证

• 13. 下列报表中，属于房地产开发项目财务评价的基本报表有()。

  A资产负债表

  B投资计划与资金筹措表

  C借款还本付息估算表

  D财务计划现金流量表

  E利润表

• 14. 需要进行开发项目选址和定点审批时，开发商须持()等文件，向城乡规划管理部门提出开发项目选址、定点申请。

  A发改委批准、核准或备案文件,即对项目的批准

  B开发建设单位或其主管部门申请用地的函件

  C拟建规划设计图

  D开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图

  E土地的出让合同

• 15. 技术资料的内容包括(　)。

  A土建资料

  B前期工作资料

  C安装方面的资料

  D设计文件及变更资料

  E招标方面的资料

• 1. 一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者。

  A对

  B错

• 2. 对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。()

  A对

  B错

• 3. 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。()

  A对

  B错

• 4. 开发商利用财务杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。

  A对

  B错

• 5. 零售商业物业中，当采用百分比租金时，如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。

  A对

  B错

• 6. 债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（　）

  A对

  B错

• 7. 对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。

  A对

  B错

• 8. 一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。(　　)

  A对

  B错

• 9. 对于居住物业，除了物业管理外，还要进行设施管理、资产管理等物业资产管理。( )

  A对

  B错

• 10. 在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越大。

  A对

  B错

• 11. 多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。

  A对

  B错

• 12. 借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（　　）

  A对

  B错

• 13. 若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。（　　）

  A对

  B错

• 14. 在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高。（　　）

  A对

  B错

• 15. 在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的二级市场。(　)

  A对

  B错

• 16. 某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金的增长率为2%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金8.4万元。(　)

  A对

  B错

• 17. 《规划意见书(选址)》主要规定了用地性质、位置和界限。

  A对

  B错

• 18. 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。

  A对

  B错

• 19. 详细可行性研究又称“预可行性研究”，在初步可行性研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

  A对

  B错

• 20. —般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。

  A对

  B错

• 21. 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。

  A对

  B错

• 22. 市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体，称为自然细分市场。

  A对

  B错

• 23. 指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越小，则预测值越趋向平滑。(　)

  A对

  B错

• 24. 按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场和二级房屋市场。

  A对

  B错

• 25. 住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。()

  A对

  B错

• 26. 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。( )

  A对

  B错

• 27. 通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。

  A对

  B错

• 28. 一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率较高。(　)

  A对

  B错

• 29. 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。

  A对

  B错

• 30. 某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。

  A对

  B错

• 31. 某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.09%。(　)

  A对

  B错

• 32. 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。

  A对

  B错

• 33. 房地产开发过程中需要两类资金，即建设贷款和短期资金。

  A对

  B错

• 34. 开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。()

  A对

  B错

• 35. 零售商业百分比租金是由租户按照营业额的一定比例支付的租金。(　　)

  A对

  B错

• 36. 如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。()

  A对

  B错

• 37. 收益性物业税后现金流=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税。()

  A对

  B错

• 38. 详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。( )

  A对

  B错

• 39. 在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（ ）

  A对

  B错

• 40. 在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负主要责任。

  A对

  B错

• 1. 某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入的40％可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6％的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?

• 2. 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。问：(1)该家庭能购买此房的最高总价是多少?若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?

• 3. 某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款，在年贷款利率为12%的情况下。问：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?(月收入发生在月初)

• 4. 某投资者以1.8万元/平方米的价格购买了一个建筑面积为60平方米的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年。年利率在5.31%基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为有效毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。

• 5. 张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供的年利率为8%，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。