房地产开发经营与管理考试答案

• 1. 在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的()是第一步。

  A需求影响因素分析

  B吸纳率分析

  C需求预测分析

  D市场购买者的产品功能需求

• 2. 房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（　　）。

  A可逆性和可延期性

  B可逆性和不可延期性

  C不可逆性和可延期性

  D不可逆性和不可延期性

• 3. 当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是()。

  A净现值法

  B差额部收益率法

  C费用现值法

  D内部收益率法

• 4. 如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（　）。

  A减少

  B增加

  C不变

  D同步递减

• 5. 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。

  A获利能力分析

  B盈亏平衡分析

  C市场状况分析

  D定性风险分析

• 6. 购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初。目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期()。

  A小于5年

  B在5~6年之间

  C在6~7年之间

  D在7~8年之间

• 7. 在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是()物业。

  A收益性

  B工业性

  C居住性

  D特殊性

• 8. 关于债务融资的说法，错误的是（ ）。

  A债务融资需要还本付息

  B债务融资所得资金属于资本金

  C债务融资支付的利息可在税前扣除

  D租赁融资属于债务融资

• 9. 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于(　　)。

  A物业出租经营成本

  B业主希望的投资回报率

  C通货膨胀率

  D同类物业的市场供求关系

• 10. 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（　）。

  A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

  B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

  C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

  D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

• 11. 下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是()。

  A二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

  B三级市场是指存量房地产交易市场

  C按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场

  D按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场

• 12. 开发投资的投资者主要是()。

  A赚取开发利润

  B保值增值

  C获得收益

  D消费

• 13. (　)，开发商就可以申请开工许可。

  A建筑工程招标工作结束后

  B设计方案审查合格之后

  C申领《建设用地规划许可证》之后

  D申领《建设工程规划许可证》之后

• 14. 关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是()。

  A潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

  B从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

  C有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

  D净经营收入=有效毛收入-经营费用

• 15. 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时(　　)万元。

  A13.2

  B15.9

  C19.5

  D20.4

• 16. 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是(　　)。

  A土地购置贷款

  B土地储备贷款

  C土地开发贷款

  D建设贷款

• 17. 以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（　　）的70％。

  A评估价值

  B实际价值

  C投资价值

  D出让金收入

• 18. 在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是(　　)。

  APi≥0

  BPi≤1

  C0≤Pi≤1

  DPi≥1

• 19. 我国央行目前规定，()不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

  A建设银行

  B工商银行

  C商业银行

  D农业银行

• 20. 某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（　）万平方米。

  A500

  B700

  C800

  D1000

• 21. (　)在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。

  A会计师

  B房地产估价师

  C资产评估师

  D房地产经纪人

• 22. 某写字楼的建筑面积为8万┫，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是(　　)万┫。

  A5.2

  B6.4

  C6.8

  D7.6

• 23. 某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是()。

  A半个月

  B2个月

  C半年

  D2年

• 24. 房地产开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是()。

  A随行就市定价法

  B价值定价法

  C应战定价法

  D领导定价法

• 25. 关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是（　　）。

  A贷款客户众多会带来操作风险

  B不良率很低，不存在信用风险

  C房地产市场变化会带来变现风险

  D贷后管理工作薄弱会带来管理风险

• 26. 房地产开发项目施工现场的安全由()负责。

  A建筑施工企业

  B监理企业

  C房地产开发企业

  D施工合同中规定的单位

• 27. 某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（ ）元。

  A2093.75

  B2208.33

  C3582.16

  D4583.33

• 28. 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月。并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是()万元。

  A13.2

  B15.9

  C19.5

  D20.4

• 29. 财务杠杆效应是由于()引起的。

  A贷款利率与项目全投资收益率不同

  B预售收入与自有资金收入占总收入比例不同

  C预售收入资金回笼较快

  D自有资金投入时间点的差异

• 30. 在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是()。

  A概率分析

  B蒙特卡洛法

  C解析法

  D杠杆分析

• 31. 某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元;规划建筑面积为50000平方米,除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/平方米;项目销售均价为8500元/平方米，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为()万平方米。

  A2.60

  B2.87

  C3.59

  D3.80

• 32. “三项预测值”分析方法是()中的一种。

  A单因素敏感性分析方法

  B多因素敏感性分析方法

  C概率分析方法

  D盈亏平衡分析方法

• 33. 房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于()。

  A时间风险

  B资本价值风险

  C机会成本风险

  D未来运营费用风险

• 34. 房地产的特点不包括()。

  A不可移动性

  B弱流动性

  C异质性

  D盈利性

• 35. 在房地产产品的生产过程中，()一般承担结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设备等设计工作。

  A建筑师

  B工程师

  C造价工程师

  D估价师及物业代理

• 36. 下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是()。

  A过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系

  B房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

  C当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场己经开始下滑了

  D“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时拋出

• 37. 市场定义有六个层次，以下排序正确的是（）。

  A整个市场>有效市场>潜在市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场

  B潜在市场>整个市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场

  C整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场>渗透市场>服务市场

  D整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场

• 38. ()是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

  A—手资料

  B二手资料

  C原始资料

  D基础资料

• 39. 当土地由土地储备机构负责实施土地开发时，有()负责筹措资金。

  A土地储备部门

  B建设部门

  C房管部门

  D开发企业

• 40. 2013年3月某人以9万元的预付款订购了一套售价为60万元的期房，2014年3月该项目交付使用时，楼价上涨到67.2万元，则其预付款的收益率为()。

  A12%

  B13.4%

  C80%

  D12.5%

• 1. 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（　）

  A加大城市基础设施建设投入

  B调整银行贷款利率

  C调整公共住房政策

  D调整房地产税收政策

  E加快城市化进程

• 2. 商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（　）。

  A国有土地使用证

  B建设用地规划许可证

  C建设工程规划许可证

  D建设工程施工许可证

  E商品房预售许可证

• 3. 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有(　)。

  A房地产同时具有经济寿命和自然寿命

  B自然寿命一般要比经济寿命长

  C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

  D房地产的经济寿命与使用性质无关

  E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

• 4. 下列属于房地产供给指标的有()。

  A新竣工量

  B销售量

  C空置量

  D灭失量

  E可供租售量

• 5. 开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的()。

  A经营费用

  B销售费用

  C管理费用

  D财务费用

  E不可预见费用

• 6. 具体的评价方案中加以明确的内容包括()。

  A开发项目拟建设的物业类型

  B开发项目的规划设计条件

  C建筑面积的规模和物业档次

  D合作方式与合作条件

  E拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

• 7. 零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的()。

  A声誉

  B面积需求大小

  C租金支付方式

  D需要的服务

  E组合与位置分配

• 8. 下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（　　）。

  A资金融入方需要还本付息

  B在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

  C权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

  D存款性金融机构一般不参与房地产权益融资

  E权益融资主要来源于个人投资者

• 9. 受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（　　）。

  A对迟交租金的租户断水断电

  B对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠

  C灵活选择收租方式

  D合理确定收租时间

  E提供主动收租服务

• 10. 收益性物业的运营费用包括()等。

  A人员工资

  B办公费用

  C抵押贷款还本付息

  D保险费、房产税

  E清洁卫生费

• 11. 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有()。

  A应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

  B所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

  C企业所得税按预售收入-定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

  D企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

  E企业所得税税率为25%

• 12. 下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有()。

  A土地费用

  B权益投资比率

  C运营费用

  D开发期

  E贷款利率

• 13. 房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。

  A经济活动类型

  B投资方式

  C投资主体

  D物业用途类型

  E投资偏好

• 14. 某商品住宅开发项目竣工后，办理工程竣工验收备案应提交的文件包括()。

  A工程质量保修书

  B可行性研究报告

  C竣工图

  D住宅使用说明书

  E竣工验收备案表

• 15. 影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的主要指标有()。

  A资金实力

  B企业信誉

  C企业偿债能力

  D项目获利能力

• 1. 市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。

  A对

  B错

• 2. 有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。

  A对

  B错

• 3. 寿命周期长是房地产最重要的一个特性。()

  A对

  B错

• 4. 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。

  A对

  B错

• 5. 在考虑利率风险时，房地产投资者得到的是固定利率货款，则其在转信物业的过程中不会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。(　　)

  A对

  B错

• 6. 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。(　)

  A对

  B错

• 7. 指数平滑法也是加权平均法的一种。()

  A对

  B错

• 8. 位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。(　　)

  A对

  B错

• 9. 公开招标的费用要低于邀清招标的费用。(　　)

  A对

  B错

• 10. 零售商业物业的基础租金是指业主获得的与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（　）

  A对

  B错

• 11. 投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。

  A对

  B错

• 12. 房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果。(　　)

  A对

  B错

• 13. 某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限为6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。

  A对

  B错

• 14. 由于房地产是人类生产生活的必需品，所以说房地产投资具有增值性。

  A对

  B错

• 15. REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。

  A对

  B错

• 16. 用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（　　）

  A对

  B错

• 17. 因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。（　　）

  A对

  B错

• 18. 蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提。

  A对

  B错

• 19. 房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。（　　）

  A对

  B错

• 20. 土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供应。

  A对

  B错

• 21. 市场需求预测，就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。

  A对

  B错

• 22. 房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。

  A对

  B错

• 23. 工业物业投资只有开发—出售市场。

  A对

  B错

• 24. 在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。（　）

  A对

  B错

• 25. 资本支出预算的目的，就是要对每月应向大修基金存入多少资金作出科学合理的估计。

  A对

  B错

• 26. 商品住宅的价格不下跌，不一定不发生次贷危机。(　)

  A对

  B错

• 27. 现金流量图中的“0”表示第0期期初。

  A对

  B错

• 28. 成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。　　(　　)

  A对

  B错

• 29. 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件。()

  A对

  B错

• 30. 对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。（　）

  A对

  B错

• 31. 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大。

  A对

  B错

• 32. 房地产市场供给指标包括了可供租售量。

  A对

  B错

• 33. 房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。(　　)

  A对

  B错

• 34. 房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命一般比自然寿命长。

  A对

  B错

• 35. 服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。(　)

  A对

  B错

• 36. 投资的目的在于得到报酬即收益。

  A对

  B错

• 37. 在物业销售形式上，大型房地产开发公司往往委托物业代理进行租售。

  A对

  B错

• 38. 专家意见法与特尔菲法相比较，专家意见法更好一些。

  A对

  B错

• 39. 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。()

  A对

  B错

• 40. 租户常常要缴纳订金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约。(　)

  A对

  B错

• 1. 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
  (1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)？
  (2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款？

• 2. 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。
  （2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。

• 3. 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18％，预计未来20年内的年租金上涨率为5％，问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?

• 4. 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。

• 5. 己知某笔贷款名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款的计息周期是多少?