房地产估价理论与方法考试试题(五)

• 1. 计算出的()对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段和工业片区段来说是区片价。

  A土地价格

  B区段地价

  C土地总价格

  D区段地单价

• 2. 成本法中一般不计息的项目是()。

  A管理费用

  B销售费用

  C开发成本

  D销售税费

• 3. 受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是(　)。

  A均衡价格增加，均衡数量减少

  B均衡价格减少，均衡数量增加

  C均衡价格增加，均衡数量不变

  D均衡价格不变，均衡数量减少

• 4. 估价报告的外在质量指()。

  A估价结果的准确性

  B估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量

  C估价对象所在位置

  D估价对象的品位

• 5. 在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是()的。

  A主观

  B客观

  C悲观

  D乐观

• 6. 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（　）。

  A合法原则

  B最高最佳使用原则

  C替代原则

  D公平原则

• 7. 现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其()，成本的增加一定要对()增大有所作用才能构成价格。

  A花费的成本

  B效用

  C市场价值

  D投资价值

• 8. 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的实际价格是(　)元/㎡。

  A2020.80

  B2380.95

  C2336.45

  D2447.37

• 9. 下面(　)不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

  A装饰装修改造

  B修建广场、公园、公共绿地

  C调整城市发展方向

  D改变城市格局

• 10. 某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（　）。

  A等于25年

  B小于25年

  C大于25年

  D可能等于也可能大于25年

• 11. 某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（　　）。

  A技术上的可能

  B经济上的可行

  C价值最大化

  D法律上许可

• 12. 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是(　)。

  A了解某宗房地产的出租人权益价值

  B了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

  C了解某地区地震后房地产价值的变化

  D了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额

• 13. 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有(　)的特性。

  A独一无二和供给有限

  B流动性差和价值最大

  C独一无二和价值量大

  D不可移动和用途多样

• 14. 城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于()不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。

  A区域规划

  B临街状况

  C周围环境

  D地形地势

• 15. 高层建筑地价分摊方法中，()具有简便、可操作性强的优点，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。

  A按房地价值进行分摊

  B按建筑面积进行分摊

  C按土地价值进行分摊

  D按建筑物价值进行分摊

• 16. 基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及()的完整性和合理性。

  A市场状况调整

  B调整系数

  C基准地价信息

  D土地状况调整

• 17. 履行必要的估价程序是()的基本要求。

  A完成估价项目

  B评定估价机构

  C评定估价师水平

  D确定估价结果

• 18. 审核估价报告的意见应尽可能具体地指出估价报告存在的问题，审核结论不可为（）。

  A可以出具

  B适当修改后出具

  C应重新撰写

  D完全不可估价

• 19. 搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是()。

  A成本实例资料

  B交易实例资料

  C收益实例资料

  D成交实例资料

• 20. 除了耕地占用税和()因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

  A房产税

  B土地增值税

  C城镇土地使用税

  D契税

• 21. 价值时点实质上是由()决定的。

  A估价委托人

  B估价方法

  C估价目的

  D估价对象

• 22. 企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业()的经营使用权转让给其他经营者的行为。

  A整体资产或者部分资产

  B整体资产

  C部分资产

  D固定资产

• 23. 下列()不是估价假设的作用。

  A规避估价风险

  B保护估价报告使用者

  C保护估价机构和估价师

  D保护估价机构的管理者

• 24. 下列不属于对房地产估价的需要的是()。

  A办理出国移民提供财产证明需要的估价

  B在房地产征收、拍卖时不需要进行估价

  C对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量

  D国有建设用地使用权期间届满需要的估价

• 25. 在估价相关国际组织中，FIG是指()。

  A世界估价组织协会

  B国际估价标准委员会

  C国际测量师联合会

  D美国估价学会

• 26. 在建工程一般不适用于()估价。

  A成本法

  B市场法

  C收益法

  D假设开发法

• 27. 采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。

  A年净收益为95万元，报酬率为8.5%

  B年净收益为90万元，报酬率为9%

  C年净收益为90万元，报酬率为8%

  D年净收益为100万元，报酬率为8%

• 28. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在()的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

  A委托人

  B估价报告预期使用者

  C管理部门

  D中立

• 29. 在依法判定的估价对象处分权利方面，应以()允许的处分方式为依据。

  A相关合同

  B法律、法规、政策

  C土地用途管制

  D国家的价格政策

• 30. 关于评估己出租的房地产价值的说法中，正确的是()。

  A房屋征收评估应评估无租约限制价值

  B无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

  C抵押估价评估的是承租人权益价值

  D房屋征收评估有租约租金的，应评估出租人权益价值

• 31. 楼面地价等于土地单价和()的比。

  A总建筑面积

  B土地总面积

  C容积率

  D建筑单价

• 32. 一项资产的原始价值减去己提折旧后的余额，这种价值称为()。

  A账面价值

  B投资价值

  C市场价值

  D使用价值

• 33. 下列不属于房地产区位因素的是()。

  A交通

  B建筑结构

  C环境

  D楼层

• 34. 假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括()。

  A测算房地产开发中可能的最高费用

  B测算房地产开发项目的实际利润

  C测算房地产开发项目的预期利润

  D测算待开发房地产的最高价格

• 35. 某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为()个月。

  A10

  B11

  C13

  D14

• 36. 间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。

  A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

  B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%

  C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

  D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

• 37. 选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、()，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

  A客观合理

  B有根有据

  C基础相当

  D相互可比

• 38. 一套住宅的套内建筑面积为145平方米，套内使用面积为132平方米，应分摊的公共部分建筑面积为9平方米，按套内建筑面积计算的价格为3500元/平方米，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/平方米。

  A3000

  B3277

  C3295

  D3599

• 39. 中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格()。

  A往往偏高

  B与市场行情大致是相符合的

  C随情况不同而高低不同

  D往往偏低

• 40. 在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的()进行移动平均。

  A平均速度

  B周期长度

  C经济寿命

  D剩余经济寿命

• 1. 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是(　)。

  A增加抵押贷款

  B抵押期间对抵押房地产进行动态监测

  C抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

  D处置抵押房地产

  E租赁抵押房地产

• 2. 下列属于成本租金构成的内容有（）。

  A折旧费

  B维修费

  C管理费

  D保险费

  E房产税

• 3. 估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（　）。

  A建筑密度

  B土地使用期限

  C基础设施完备程度

  D容积率

  E周边道路交通管制状况

• 4. 下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有()。

  A快速变现价值

  B谨慎价值

  C现状价值

  D残余价值

  E投资价值

• 5. 关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。

  A注册房地产估价师可以盖个人印章不签名

  B注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章

  C至少有两名注册房地产估价师签名

  D法定代表人或执行合伙人必须签名

  E房地产估价机构必须加盖公章

• 6. 根据人口增长的绝对数量，人口增长有()几种情况。

  A人口正增长

  B人口累计增长

  C人口净增长

  D人口零增长

  E人口负增长

• 7. 下列属于功能落后的有()。

  A建筑式样过时

  B办公楼没有电梯

  C住宅没有卫生间

  D房屋的空间布局欠佳

  E层闻过尚

• 8. 新开发土地包括()。

  A开垦荒地

  B开山造地

  C征收集体土地后进行“三通一平”等开发的土地

  D征收国有土地上房屋并进行改造的土地

  E填海造地

• 9. 关于路线价分界线说法正确的有()。

  A在划分路线价区段，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段

  B两个路线价区段的分界线，原则上是位置有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段

  C较长的繁华街道，有时需要将两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价

  D不繁华的街道，同一路线价区段也可延长至数个路口

  E同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价

• 10. 运用基准地价修正法估价应按照()步骤进行。

  A测量土地

  B搜集有关基准地价的资料

  C查找估价对象宗地位置的基准地价

  D进行土地市场状况调整和土地状况调整

  E求出估价对象宗地的价格

• 11. 如果对某出租的拟选用收益法估价，则需要搜集的内容有()。

  A租金水平

  B出租率

  C空置率

  D运营费用

  E开发成本

• 12. 在房地产估价中，如果估价目的不同，则()。

  A估价的依据有可能不同

  B估价的方法有可能不同

  C估价对象的范围有可能不同

  D不影响估价结果

  E不影响估价报告的用途

• 13. 如果把替代原则的思想用于某个参数的测算、选取时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在()等估价方法中都会用到。

  A比较法

  B成本法

  C假设开发法

  D实地考察法

  E收益法

• 14. 最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从()方面依序筛选。

  A法律上的许可性

  B技术上的可能性

  C经济上的可行性

  D价值是否达到最大化

  E收益率最高

• 15. ()是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的几种价格。

  A评估价值

  B谨慎价值

  C基准地价

  D标定地价

  E房屋重置价格

• 16. 房地产的供求状况可以分为()。

  A全国房地产总供求状况

  B本地区房地产总的供求状况

  C全国同类房地产的供求状况

  D本地区同类房地产的供求状况

  E临近地区本类房地产的供求状况

• 17. 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有()。

  A当前该类房地产价格水平较高

  B消费者的收入水平增加

  C通往郊区的高速公路收费被取消

  D人们预期该项房地产价格未来会上涨

  E城市居民出现向郊区迀移的趋势

• 18. 有关税收政策对房地产价格的影响，下列描述正确的有()。

  A一般增加房地产开发环节的税收，会推动房地产价格上升

  B在短期内，如果处于买方市场，增加房地产开发环节的税收，使房地产价格上升

  C在短期内，如果处于买方市场，减少房地产开发环节的税收，难以使房地产价格下降

  D一般增加转让环节卖方的税收，会使房地产价格上升，反之则下降

  E一般增加转让环节买方的税收，会使房地产价格下降，反之则上升

• 19. 比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（）修正。

  A繁华程度

  B临街状况

  C容积率

  D使用年限

  E周围环境

• 20. 估价对象房地产是建筑面积300平方米的商品住宅，要评估其在2014年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面()不能作为可比实例。

  A划拨土地、建筑面积300平方米、成交日期为2014年1月的住宅

  B建筑面积250平方米、成交日期为2011年1月的商品住宅

  C建筑面积50平方米、成交日期为2014年3月的商品住宅

  D成交日期为2014年5月、建筑面积250平方米的商品住宅

  E成交日期为2014年3月，建筑面积为300平方米的商品住宅

• 1. 某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（　）

  A对

  B错

• 2. 估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（　）

  A对

  B错

• 3. 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )

  A对

  B错

• 4. 任何一个估价项目都有估价目的。(　)

  A对

  B错

• 5. 报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

  A对

  B错

• 6. 房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（　）

  A对

  B错

• 7. 估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。

  A对

  B错

• 8. 政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产。

  A对

  B错

• 9. 运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。

  A对

  B错

• 10. 被征收房屋补偿费实际上是对被征收房屋价值的补偿。被征收房屋价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的价值，不包括其他不动产的价值。

  A对

  B错

• 11. 成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的。

  A对

  B错

• 12. 房屋残值是指房屋达到使用经济寿命，不能继续使用，经拆除后的旧料价值减去清理费用后的余额。

  A对

  B错

• 13. 求取房地产重新购建价格时，通常房地分估路径求取的估价结果比房地合估路径求取的估价结果低。

  A对

  B错

• 14. 在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高（）

  A对

  B错

• 15. 地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。

  A对

  B错

• 16. 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16rn的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。

  A对

  B错

• 17. 在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。

  A对

  B错

• 18. 在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（　）

  A对

  B错

• 19. 在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为价值时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。价值时点宄竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，价值时点不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。

  A对

  B错

• 20. 房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的。

  A对

  B错

• 21. 当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。

  A对

  B错

• 22. 对于我国新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

  A对

  B错

• 23. 房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位关系不大。

  A对

  B错

• 24. 基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。

  A对

  B错

• 25. 甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/平方米，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/平方米。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。

  A对

  B错

• 26. 使用价值表现为一定数量的货币或其他商品。

  A对

  B错

• 27. 在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）

  A对

  B错

• 28. 从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

  A对

  B错

• 29. 弄清拥有的土地权利，包括弄清楚权利性质、使用年限、是否不可续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、互换、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些，主要是为了测算开发成本、租金等服务。

  A对

  B错

• 30. 评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时，扣减项目应包括地上物拆除费等费用，但不包括房屋征收补偿费。

  A对

  B错

• 1. 需要补地价的情形主要有哪些?各种情形下的补地价如何计算?

• 2. 房地产估价方法主要有哪几种？实际估价中应如何选用估价方法？

• 3. 引起房地产价格上涨的原因有哪些？何种情况下的增值属于自然增值？

• 4. 掌握房地产估价的技术性原则有何实际意义？

• 5. 目前对房地产估价的需要主要有哪些方面？

• 6. 收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?

• 7. 目前有哪些企业经济行为需要估价服务？

• 8. 某宗房地产每年的净收益为50万元，建筑物价值为300万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%，求取该房地产的价值。

• 9. 对房地产价格有影响的规划和计划有哪些？它们对房地产价格有什么影响？

• 10. 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格2000万元，现单独增加电梯（包括土建工程费、电梯购置费和安装费等）需要120万元，而重置该办公楼时随同增加电梯仅需1OO万元。请计算该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。