房地产估价理论与方法考试试题(六)

• 1. 某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常()用直线折旧法计算出的成新率。

  A等于

  B大于

  C小于

  D无法判断

• 2. 如果现状利用是最高最佳利用时，则现状价值()市场价值。

  A低于

  B等于

  C高于

  D不等于

• 3. 某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（　）万元。

  A5061.44

  B5546.94

  C5562.96

  D6772.85

• 4. 某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是()。

  A炫耀性物品

  B正常商品

  C吉芬物品

  D马铃薯

• 5. 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为（　　）。

  A17.13%

  B18.30%

  C18.61%

  D21.47%

• 6. 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元。

  A35.00

  B56.29

  C86.29

  D180.00

• 7. 某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为()万元。

  A100

  B70

  C60

  D40

• 8. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

  A保持现状前提

  B装修改造前提

  C转换用途前提

  D重新利用前提

• 9. 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（　）万元。

  A27.6

  B28.2

  C29.0

  D29.9

• 10. 一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。

  A上升

  B下降

  C保持相对稳定

  D先上升后下降

• 11. 某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按(　)进行评估。

  A工业厂房

  B工业用地

  C商品住宅

  D商住用地

• 12. 最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。

  A收益递增原理

  B收益递减原理

  C最佳效益原理

  D适合原理

• 13. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120┫，单位建筑面积的重置价格为800元/┫，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是(　　)元。

  A76800

  B79104

  C80118

  D81562

• 14. 在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用()的测算结果。

  A收益法

  B成本法

  C比较法

  D假设开发法

• 15. 某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为()。

  A7.65%

  B8.75%

  C9.42%

  D10.19%

• 16. 收益法的雏形是()。

  A地租资本化法

  B报酬资本化法

  C早期购买年法

  D直接资本化法

• 17. 城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。

  A合法产权方面

  B合法使用方面

  C合法处分方面

  D合法居住方面

• 18. 关于地租测算的说法，错误的是()。

  A以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息

  B测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的

  C从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等

  D未耕地的地租等于同等质量和位置的己耕地的地租减去开垦费用

• 19. 路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括()。

  A利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”

  B利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”

  C先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合

  D利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值

• 20. 对于同一估价对象，宜选用()估价方法进行估价。

  A—种

  B两种以上(含两种)

  C两种以上(不含两种)

  D三种

• 21. 房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的()规范。

  A法律

  B道德和行业行为

  C行业

  D房地产业行为

• 22. 根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指()。

  A估价报告使用人

  B估价对象权利人

  C估价利害关系人

  D估价委托人

• 23. 关于房地产估价误差的说法，错误的是（）

  A判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

  B估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

  C所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

  D估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

• 24. 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000平方米。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/平方米,平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/平方米;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迀和在外临时安置6个月，搬迀费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是()。

  A该损害在经济上是可修复的

  B修复所能带来的价值增加额为500万元

  C该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

  D在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

• 25. 商品住宅可同时采用市场法、收益法和()估计，以相互验证，但不互相替代。

  A成本法

  B假设开发法

  C长期趋势法

  D路线价法

• 26. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为()。

  ACAREA

  BCAIRE

  CCIREA

  DCEIRA

• 27. 某办公楼的建筑面积为1500平方米，土地面积为1000平方米，目前的房地产市场价值为5000元/平方米，同类土地的市场单价为2200元/平方米。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/平方米;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/平方米;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/平方米，旧建筑物残值为50元/平方米，新建筑物重置价格为3800元/平方米，新建后的房地产市场价值可达8000元/平方米。该房地产的最高最佳利用方式为()。

  A维持现状

  B装修改造

  C拆除建筑物作为空地转让

  D新建较高标准的办公楼

• 28. 某宗房地产的土地面积为1000平方米,建筑面积为1400平方米,现需拆除重建估计建筑面积的拆迀费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为()元/平方米。

  A50

  B250

  C300

  D350

• 29. 房地产的()特性，是房地产的最重要的特性。

  A不可移动

  B供给有限

  C价值量大

  D用途多样

• 30. 下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是()。

  A未来状况下的房地产

  B己灭失的房地产

  C部分产权的房地产

  D以房地产为主的整体资产

• 31. 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域的()。

  A最低价格

  B最高价格

  C平均价格

  D成交价格

• 32. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。

  A快速变现价值

  B谨慎价值

  C在用价值

  D残余价值

• 33. 将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是()。

  A促进该地区的房地产价格上涨

  B使该地区的房地产价格下降

  C可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降

  D对该地区的房地产价格不会产生影响

• 34. 卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格()。

  A偏局

  B偏低

  C不高不低

  D无法确定

• 35. 某宗地的面积为1000平方米，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价值分别为2130元/平方米、2190元/平方米和2220元/平方米，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的最终比较单价为()元/平方米。

  A2160

  B2175

  C2181

  D2205

• 36. 欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往()。

  A偏局

  B正常

  C偏低

  D不正常

• 37. 实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为()。

  A0.060

  B0.940

  C1.060

  D1.064

• 38. 某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500平方米,年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需2.5年。己知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为()万元。

  A3758.57

  B3942.03

  C3966.10

  D4769.85

• 39. 某宗房地产，己知建筑物的重置价格为每平方米1000元，新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为()元/平方米。

  A1700

  B2000

  C2100

  D2400

• 40. 某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/平方米;若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为()元/平方米。

  A4644

  B5192

  C5308

  D5500

• 1. 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。

  A建筑平面布置

  B朝向、楼层

  C环境景观

  D土地开发程度

  E房屋完损等级

• 2. 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（　　）。

  A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

  B投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

  C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

  D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

  E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

• 3. 下列资料中一般应放入估价报告附件的有()。

  A估价委托书

  B估价委托合同

  C估价对象权属证明

  D估价报告内部审核表

  E估价师注册证书复印件

• 4. 下列房地产影响因素中属于个别因素的是(　)。

  A基础设施

  B区位

  C土地形状

  D规模

  E建筑结构

• 5. 房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种分类，分为()三个层次。

  A一般因素

  B国际因素

  C经济因素

  D区域因素

  E个别因素

• 6. 物质折旧可进一步从（　）几个方面来认识和把握。

  A自然环境的恶化

  B自然经过的老化

  C正常使用的磨损

  D意外破坏的损毁

  E延迟维修的损坏残存

• 7. 成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（　　）。

  A土地补偿费和安置补助费

  B地上附着物和青苗的补偿费

  C征地管理费

  D安排被征地农民的社会保障费

  E场地平整费

• 8. 建设成本的前期费用，包括()等发生的费用。

  A可行性研宄

  B规划、勘察、设计

  C“三通一平”

  D建安工程费

  E开发期间税费

• 9. 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于功能折旧的有（　）。

  A功能落后

  B功能缺乏

  C环境污染

  D交通拥挤

  E城市规划改变

• 10. 下列属于求取建筑物折旧的方法的有()。

  A综合折旧法

  B分类折旧加总法

  C个别折旧加总法

  D修复项目折旧加总法

  E直观评定法

• 11. 下列估价目的中，对己出租的房地产应考虑租约影响的有()。

  A房地产抵押估价

  B房屋征收评估

  C房地产转让估价

  D房地产火灾保险估价

  E房地产司法拍卖估价

• 12. 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，()。

  A价值时点应当与评估被拆迀房屋的房地产市场价格的价值时点相一致

  B期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值一被拆迀房屋的现在市场价值

  C期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值一被拆迀房屋的未来市场价值

  D期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准

  E在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迀房屋市场价格的20%

• 13. 用于把握最高最佳利用原则的三个经济原理是()。

  A收益递增递减原理

  B均衡原理

  C适合原理

  D替代原理

  E规模效益原理

• 14. 以下()因素会减弱房地产变现能力。

  A通用性差

  B房地产市场繁荣

  C价值大

  D独立使用性好

  E房地产具有分割转让性

• 15. ()是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。

  A土地价格

  B标定地价

  C建筑物价格

  D房地价格

  E楼面地价

• 16. 法定优先受偿款不包括()。

  A拍卖变卖的费用

  B己抵押担保的债权数额

  C拖欠的建设工程价款

  D增加容积率应补交的出让金

  E房地产交易税费

• 17. 下列说法正确的是()。

  A就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值

  B就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的使用价值

  C就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值

  D就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的投资价值

  E市场价值等于投资价值

• 18. 最低收益率()与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率。

  A一定高于

  B一定低于

  C可能高于

  D可能低于

  E一定等于

• 19. 下列可以测算出待开发房地产价值是不同的情况有()。

  A待开发房地产是继续由其业主开发

  B待开发房地产未被批准继续开发

  C待开发房地产业主自愿转让给他人开发

  D待开发房地产“换手”期限不同

  E待开发房地产被人民法院强制拍卖、变卖给他人开发

• 20. 关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有()。

  A资本化率应用在直接资本化法中

  B资本化率是有效毛收入乘数的倒数

  C资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

  D资本化率能明确表7K房地广的获利能力

  E资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

• 1. 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。( )

  A对

  B错

• 2. 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。

  A对

  B错

• 3. 大多数估价是对将来的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或者估价作业期内的某个日期为估价时点。

  A对

  B错

• 4. 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。

  A对

  B错

• 5. 在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。

  A对

  B错

• 6. 市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标。

  A对

  B错

• 7. 进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。

  A对

  B错

• 8. 房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。

  A对

  B错

• 9. 如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价，则不应接受该项估价委托。()

  A对

  B错

• 10. 运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（　）

  A对

  B错

• 11. 从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。(　)

  A对

  B错

• 12. 房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。

  A对

  B错

• 13. 成本法的本质是以房地产的生产费用为导向求取估价对象的价值。

  A对

  B错

• 14. 划分路线价区段时，将可及性相当，地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段一定是同一个路线价区段。

  A对

  B错

• 15. 斯密将地租的研究从农地扩充到非农地，认为非农地所生的产值必须高于原先种植的作物所生的地租，才有转用的可能。

  A对

  B错

• 16. 委托人对估价过程或估价报告提出询问的，估价师应给予解释和说明。

  A对

  B错

• 17. 由于时间的原因，甲估价机构在估价报告完成后，直接将其交给了委托人乙，这种做法是可行的。

  A对

  B错

• 18. 由于专业估价提供的意见较客观合理，具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，所以专业估价提供的是专业意见。

  A对

  B错

• 19. 如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。

  A对

  B错

• 20. 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。

  A对

  B错

• 21. 某宗房地产总建筑面积为1000┫，建筑物的基底面积为400┫，其容积率为2.0，其建筑密度为50%。(　)

  A对

  B错

• 22. 甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（　　）

  A对

  B错

• 23. 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/平方米，出租的年末净收益为500元/平方米。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为3473元/平方米。

  A对

  B错

• 24. 使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值，使用价值较小的东西必定具有较小的交换价值。

  A对

  B错

• 25. 同一宗房地产，其房地价格=土地价格+建筑物价格。

  A对

  B错

• 26. 形成供给的条件是开发商或拥有者愿意供给。

  A对

  B错

• 27. 层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。

  A对

  B错

• 28. 行政隶属变更显然会影响房地产价格。

  A对

  B错

• 29. 如果国与国之间发生政治对立一般会导致房地产价格下跌。

  A对

  B错

• 30. 对于城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将其列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。

  A对

  B错

• 1. 如何区分不动产与动产？

• 2. 什么是房地产供给？

• 3. 地价和房地产价格的特征。

• 4. 现有房地产应更新改造的条件是什么？

• 5. 在房地产拍卖活动中有哪几种价格，它们的含义是什么？

• 6. 某宗房地产交易，买卖双方约定买方支付给卖方4000元／m2，税费均由买方负担，假定卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，计算该宗房地产的正常成交价格是多少？

• 7. 计算题:某酒店总建筑面积10000m²;一层建筑面积2000m²，其中500m²为酒店大堂，1500m²出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m²)，会议室2间(建筑面积200m²)，自用办公室3间(建筑面积200m²)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。

• 8. 房地产制度政策对房地产价格有什么影响？

• 9. 某旧厂房的土地面积4000m 2，建筑面积6000m 2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元／m 2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m 2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每Im 2可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。

• 10. 为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： 1.可比实例的成交价格与成交日期
  2.交易情况分析判断
  
  交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 3.调查获知该类写字楼的价格，2006年11月1日至2007年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2007年6月1日至2007年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 4.房地产状况分析判断
  
  房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。