房地产估价师考试开发经营与管理试卷及答案

• 1. 在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是()。

  A投资计划与资金筹措表

  B财务计划现金流量表

  C营业利润测算表

  D全部投资现金流量表

• 2. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造()个基本评价方案。

  A1~2

  B1~3

  C2~3

  D2~4

• 3. 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。

  A3.57%

  B4.00%

  C6.56%

  D10.56%

• 4. 某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是()万元。

  A378.49

  B678.22

  C779.14

  D804.73

• 5. 写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（　　）来确定。

  A市场租金水平的预测值

  B业主可接受的最低租金水平

  C市场租金的变化趋势

  D同类写字楼的平均租金水平

• 6. 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是()。

  A随行就市定价法

  B价值定价法

  C应战定价法

  D挑战定价法

• 7. 需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是()。

  A目标定价法

  B价值定价法

  C挑战定价法

  D成本加成定价法

• 8. 李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为()元。

  A3456.09

  B3505.95

  C3509.74

  D3705.73

• 9. 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（　　）。

  A指数平滑法

  B市场因子推演法

  C德尔菲法

  D销售人员意见综合法

• 10. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。

  A不可移动性

  B适应性

  C弱流动性

  D相互影响性

• 11. 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（　）。

  A管理费

  B销售费用

  C其他费用

  D前期费用

• 12. 房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是()。

  A变现风险

  B时间风险

  C自然损失风险

  D通货膨胀风险

• 13. 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。

  A从容不迫型

  B选择型

  C凶猛型

  D随机型

• 14. 为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是(　　)。

  A本次贷款的月还款额/月均收入

  B(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入

  C(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

  D(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额)/月均收入

• 15. ()，是整个房地产开发过程中最重要的一个阶段。

  A前期工作阶段

  B投资机会选择与决策分析

  C建设阶段

  D租售阶段

• 16. 房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于()。

  A系统风险

  B资本价值风险

  C个别风险

  D比较风险

• 17. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是(　)。

  A未来运营费风险

  B收益现金流风险

  C资本价值风险

  D时间风险

• 18. 某市2011年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是(　)。

  A半个月

  B2个月

  C半年

  D2年

• 19. 竣工验收时，（　）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

  A开发商

  B承包商

  C监理机构

  D建设主管部门

• 20. 把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和(　)都不仅相同。

  A周期

  B时间长度

  C发生时点

  D现金流量

• 21. 购物中心属于(　)。

  A酒店和休闲娱乐设施投资物业

  B商用物业

  C工业物业

  D特殊物业

• 22. 关于融资成本，下列说法不正确的是()。

  A融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

  B融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

  C融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本

  D资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

• 23. ()指标属短期偿债能力指标。

  A流动比率

  B速动比率

  C利息备付率

  D资产负债率

• 24. 某房地产开发项目采用18%的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为(　　)。

  A小于20%

  B满足目标收益率要求

  C大于18%

  D不满足目标收益率要求

• 25. 将短期借款视为现金流入的基本报表是()。

  A项目投资现金流量表

  B资本金现金流量表

  C借款还本付息估算表

  D投资计划与资金筹措表

• 26. 对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。

  A空置率水平

  B租金清单

  C押金收入

  D欠租清单

• 27. 下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（　　）。

  A空置率

  B预售面积

  C房地产价格

  D房屋空间使用数量

• 28. 某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台。

  A102

  B120

  C108

  D88

• 29. 根据房地产开发经营企业的业务经营模式，()主要适用于商品住宅开发项目。

  A开发—销售模式

  B开发—持有出租—出售模式

  C购买—持有出租—出售模式

  D购买—更新改造—出租模式

• 30. 零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会()。

  A增加

  B减少

  C不变

  D不确定

• 31. 居住区商场的建筑规模一般在()之间。

  A3万平方米以上

  B1~3万平方米

  C3000~10000平方米

  D3000平方米以下

• 32. 下列不属于房地产置业投资项目经济评价中静态指标的是()。

  A投资利润率

  B资本金利润率

  C财务内部收益率

  D投资回报率

• 33. 在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是()。

  A空置率>合理空置率

  B空置率<合理空置率

  C空置率=合理空置率

  D不能判断

• 34. 房地产泡沫产生的基础是（　　）。

  A投机需求膨胀

  B金融机构过度放贷

  C房地产市场中的过度开发

  D土地资源的稀缺性

• 35. 某市去年住宅的实际销售量为500万/平方米,预测销售量为450万/平方米,平滑指数为0.8,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万/平方米。

  A450

  B475

  C490

  D500

• 36. 以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成

  A基础设施建设费

  B公共配套设施建设费

  C城市建设配套费

  D不可预见费

• 37. 先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为()。

  A单元估算法

  B单位指标估算法

  C工程量近似匡算法

  D概算指标估算法

• 38. 在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由(　)负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

  A开发商

  B建设部门

  C房管部门

  D政府部门

• 39. 下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是()。

  A企业信用等级越高，信用等级系数数值越高

  B贷款期限越长，期限系数值越大

  C项目风险越大，风险等级系数值越大

  D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

• 40. 房地产开发贷款风险中，()是指房地产开发项目超支和未按期竣工的可能性。

  A市场风险

  B经营风险

  C完工风险

  D财务风险

• 1. 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（　）。

  A基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

  B基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

  C基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

  D在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

  E在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

• 2. 商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（　）。

  A贷款价值比率通常不超过50%

  B贷款期限最长不超过10年

  C贷款期限最长不超过20年

  D贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

  E仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

• 3. 下列投资中属于金融投资的有()。

  A股票

  B保险

  C彩票投资

  D货币市场的存款

  E流动资产投资

• 4. 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括(　　)。

  A销售收入

  B出租收入

  C营业外收入

  D补贴收入

  E自营收入

• 5. 房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。

  A备选方案差异原则

  B备选方案独立原则

  C最低可接受收益率原则

  D不行动原则

  E备选方案关联性原则

• 6. 调查问卷中的问题一般包括(　)

  A闭合式

  B开放式

  C自主式

  D引导式

  E问答式

• 7. 在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有()。

  A收入水平变化

  B未来预期收益变化

  C房屋套型设计的优劣、合理性

  D土地供给的变化

  E消费品位变化

• 8. 在构造评价方案过程中，通常按照（　）构造2～4个基本评价方案。

  A拟投入资本金的数量

  B开发项目是否分期

  C开发经营方式

  D物业类型的匹配结构

  E开发项目的复杂程度

• 9. 投资者可以控制的风险包括()。

  A利率风险

  B政策性风险

  C资本价值风险

  D持有期风险

  E时间风险

• 10. 我国部分城市如深圳特区己开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为()等层次。

  A发展策略

  B次区域发展纲要

  C重点区位发展纲要

  D发展大纲图

  E详细蓝图

• 11. 房地产市场的功能有()。

  A配置存量房地产资源和利益

  B指导供给以适应需求的变化

  C指导政府制定科学的住房供给计划

  D引导需求适应供给条件的变化

  E配置存量房地产资源和利益

• 12. 房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指()。

  A租金和价格都不发生变化

  B建造成本不发生变化

  C新增量和折旧量相等

  D房地产资产存量保持不变

  E价格与重置成本相同

• 13. 可行性研究的步骤包括()。

  A接受委托

  B调查研究

  C方案选择和优化

  D财务评价和投资评价

  E编制可行性研究报告

• 14. 具体的评价方案中加以明确的内容包括(　　)。

  A开发项目拟建设的物业类型

  B合作方式与合作条件

  C建筑面积的规模和物业档次

  D开发项目的规划设计条件

  E拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

• 15. 房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着()的矛盾。

  A资金投入的集中性和来源分散性

  B资金投入量大和每笔收入来源小

  C投资回收周期长和再生产过程连续性

  D资金投入后无法按计划使用

  E资金投入量大与国家政策调控

• 1. 购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。(　)

  A对

  B错

• 2. 当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。()

  A对

  B错

• 3. 房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部解决，是否需要收集成本很高的二手资料。()

  A对

  B错

• 4. 房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会从根本上影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。()

  A对

  B错

• 5. 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。( )

  A对

  B错

• 6. 若年利率6%，每季度计息一次，则月实际利率为0.51%。()

  A对

  B错

• 7. 市场因素调查，包括产品调查、价格调查、购买力调查和促销策略调查四种类型。(　　)

  A对

  B错

• 8. 投资性物业中的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。

  A对

  B错

• 9. 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。

  A对

  B错

• 10. 当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。

  A对

  B错

• 11. 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。(　)

  A对

  B错

• 12. 房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。( )

  A对

  B错

• 13. 动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。

  A对

  B错

• 14. 房地产投资中，风险最大的要算零售商业用房。这是因为零售商业用房对宏观经济变化的反应是最快和最大的。(　)

  A对

  B错

• 15. 我国房地产税的征收全部是按租金征收的。

  A对

  B错

• 16. 对于居住物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。

  A对

  B错

• 17. 一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。（　　）

  A对

  B错

• 18. 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的所有费用。（　　）

  A对

  B错

• 19. REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。（　）

  A对

  B错

• 20. 房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。(　)

  A对

  B错

• 21. 对于己设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。

  A对

  B错

• 22. 融资方案的实施经常受到各种风险的影响。

  A对

  B错

• 23. 投资信托是房地产企业债务融资的主要资金来源。(　　)

  A对

  B错

• 24. 房屋开发费中的基础设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种基础设施的建设费用。

  A对

  B错

• 25. 按照增量存量的方式，房地产三级市场对应的是二级房屋市场。(　)

  A对

  B错

• 26. 当承包商同时兼做开发商的角色时，其对房地产开发项目利润水平的要求与开发商相同。()

  A对

  B错

• 27. 房地产市场投资结构是指从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

  A对

  B错

• 28. —般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

  A对

  B错

• 29. 风险分析的一般过程是：风险估计→风险辨识→风险估价。

  A对

  B错

• 30. —般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的50%以上，其速动比率较低，不会达到100%。

  A对

  B错

• 31. 房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。

  A对

  B错

• 32. 如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也是相等。(　)

  A对

  B错

• 33. 按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（ ）

  A对

  B错

• 34. 从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。（ ）

  A对

  B错

• 35. 建设工程施工的分包也需要经过开发商同意，分包商应该由开发商指定。

  A对

  B错

• 36. 空置率等于空置量。

  A对

  B错

• 37. 投资机会研究也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。()

  A对

  B错

• 38. 在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。(　)

  A对

  B错

• 39. 在工程施工过程中承包商与开发商是根本利益完全对立的两方。

  A对

  B错

• 40. 在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。（ ）

  A对

  B错

• 1. 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据；(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
  (2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
  (3)计算期(开发经营期)取20年。
  请根据以上资料，完成下列工作：
  (1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)
  (2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
  (所有的投资和收入均发生在年末)

• 2. 某家庭欲买一套单价为2800元/平方米、面积为120平方米的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%，利率为6%，按月等额偿还。另知，从2007年到2013年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于2007年到2013年间的年平均通货膨胀率，基年为2013年末。问： (1)该家庭的月还款额为多少? (2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?

• 3. 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房?(精确到小数点后2位)(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?

• 4. 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000平方米,规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/平方米,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/平方米,管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税(假设销售费用均在开发完成时发生)。(1)若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。(2)若该项目的销售价格为8000元/平方米，求该项目保本的最低销售量。

• 5. 某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租经营。该投资项目现金流入与流出情况如下表所示，目标收益率为18%。试求该投资项目的净现金流量，计算该项目的财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期，并判断该投资项目的经济可行性。物业经营期内现金收入与支出表单位：万元