房地产估价师经营与管理考试题(十)

• 1. 某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为()万元。

  A39.34

  B19.67

  C20.38

  D30.56

• 2. 在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（　　）。

  A区域房地产市场分析

  B专业房地产市场分析

  C项目房地产市场分析

  D总体房地产市场分析

• 3. 银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。

  A10000

  B11000

  C7800

  D9200

• 4. 按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为()。

  A生产性投资和非生产性投资

  B直接投资和间接投资

  C长期投资和短期投资

  D金融投资和实物投资

• 5. 以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（　　）组合来提高收益、降低风险。

  A地理区域

  B时间分布

  C物业类型

  D收益形式

• 6. 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个()。

  A负协方差

  B正协方差

  C正敏感度

  D负敏感度

• 7. 在房地产自然周期第四阶段的特征是()。

  A供给高增长，需求低增长或负增长

  B供给高增长，需求高增长

  C供给缓慢增长，需求低增长或负增长

  D供给低增长或负增长，需求高增长

• 8. 下列各组特定市场定义层次中，市场规模由大到小的是()。

  A潜在市场、有效市场、服务市场

  B有效市场、渗透市场、服务市场

  C潜在市场、服务市场、合格的有效市场

  D潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

• 9. 某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。

  A市场集中化

  B选择专业化

  C产品专业化

  D市场专业化

• 10. 在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的()设定抵押权，按其在建工程己完工部分分次发放贷款。

  A房屋建筑物

  B土地使用权

  C在建工程

  D房屋期权

• 11. 下列关于房地产权益融资的说法中，错误的是()。

  A资金融入方需要还本付息

  B资金融入方不需要还本付息

  C权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

  D房地产权益资本主要来源于机构投资者

• 12. “三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测值”。()

  A最乐观预测值

  B最悲观预测值

  C最可能预测值

  D最不可能预测值

• 13. 某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、－800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（ ）万元。

  A1120.00

  B1466.67

  C1520.00

  D2000.00

• 14. 国外通常将写字楼分为()个等级。

  A2

  B3

  C4

  D5

• 15. 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（　）。

  A服务市场

  B合格有效市场

  C有效市场

  D潜在市场

• 16. ()是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

  A土地转化率

  B开发强度系数

  C开发投资杠杆率

  D住房可支付性指数

• 17. 房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。

  A利润总额

  B投资利润

  C税后利润

  D可分配利润

• 18. 银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。

  A3583

  B3909

  C4300

  D4778

• 19. 在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为()。

  A50%

  B60%

  C70%

  D80%

• 20. 某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是（　　）。

  A市场集中化

  B选择专业化

  C产品专业化

  D市场专业化

• 21. 下列不属于房地产商业物业市场的是()。

  A写字楼市场

  B零售商场或店铺

  C休闲旅游设施市场

  D仓储用房市场

• 22. 在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是(　　)的。

  A相互关联

  B相互排斥

  C相互独立

  D相互制约

• 23. 对于(　)的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。

  A随机型竞争者

  B选择型竞争者

  C凶猛型竞争者

  D从容不迫型竞争者

• 24. 向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是(　)元。

  A3627.06

  B3634.31

  C4818.34

  D4842.43

• 25. 政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的(　)。

  A产品质量

  B产品性价比

  C规模和结构

  D产品档次

• 26. 物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的(　)。

  A第一阶段

  B第二阶段

  C第三阶段

  D第四阶段

• 27. 下列关于房地产置业投资的说法错误的是(　)。

  A面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

  B投资者可以通过转售物业，获取转售收益

  C房地产开发企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式

  D都是为了获取较为稳定的经常性收入

• 28. 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。

  A3551.29

  B2283.84

  C3124.15

  D2187.65

• 29. 下列方法中，不属于风险辨识方法的是()。

  A专家调查法

  B蒙特卡洛模拟法

  C幕景分析法

  D故障树分析法

• 30. 对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为(　　)。

  A租金收益

  B物业增值

  C股权增加

  D销售收入

• 31. 一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为(　　)。

  A0.18

  B2.83

  C3.39

  D5.00

• 32. (　)是政府调控房地产市场的主要对象。

  A市场经济

  B房地产价格

  C社会经济

  D住房业市场

• 33. 某物业当前的市场售价为10000元/┫，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为(　)元/┫。

  A896.48

  B965.60

  C934.50

  D997.06

• 34. 财务评价方法是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目的(　　)可预测。

  A现金流

  B建设周期

  C投资成本

  D项目用途

• 35. 法定税费包括营业税及附加，税率为(　　)，按月缴纳。

  A3%

  B5%

  C5.5%

  D12%

• 36. 实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（　）负责。

  A开发商

  B监理单位

  C分包单位

  D总承包单位

• 37. ()反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

  A住房价格合理性指数

  B量价弹性

  C住房市场指数

  D消费者心理指数

• 38. ()是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

  A投资机会选择与决策分析

  B前期工作

  C建设阶段

  D租售阶段

• 39. 一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（）

  A租户的商业声誉

  B组合与位置分配

  C物业管理的服务

  D业主的管理水平

• 40. 按()来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。

  A按投资主体

  B按投资期限或投资回收期长短

  C按经济活动类型

  D按投资对象存在形式的不同

• 1. 下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（　　）。

  A吸纳量

  B新竣工量

  C预售面积

  D可供租售量

  E房地产价格

• 2. 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（　）。

  A分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控

  B对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

  C要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%

  D不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款

  E密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

• 3. 零售商业物业租金调整可以基于()来进行调整。

  A消费者价格指数

  B零售物价指数

  C业主的要求

  D租赁双方商定的定期调整比率

  E同类物业的租金水平

• 4. 零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有()。

  A租户交纳固定的租金

  B租户仅按比例分摊与物业有关的税项

  C租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

  D租户按比例分摊与物业有关的保险费

  E所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付

• 5. 下列关于内部收益率的表述中，错误的有()。

  A内部收益率总是大于目标收益率

  B内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

  C同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

  D内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

  E内部收益率越高，投资风险就越小

• 6. 房地产投资决策的三个阶段包括()。

  A分析阶段

  B决策阶段

  C反馈阶段

  D监控阶段

  E策略阶段

• 7. 在下列房地产市场指标中，不属于市场交易指标的有()。

  A空置量

  B房地产价格指数

  C平均建设周期

  D吸纳率

  E失业率

• 8. 专业人员主要依照写字楼（　）对其进行分类。

  A所处的位置

  B交通便利条件

  C自然或质量状况

  D设施完善程度

  E收益能力

• 9. 按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（　　）等类型。

  A市级购物中心

  B地区购物商场

  C居住区商场

  D邻里服务性商店

  E批发市场

• 10. 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制()。

  A现金流量表

  B损益表

  C资金使用计划

  D资金筹措计划

  E资金来源与运用表

• 11. 土地出让地价款的影响因素主要包括(　　)。

  A中房指数

  B所在城市

  C地段

  D用途

  E使用条件

• 12. 申请《建设用地规划许可证》需提交的文件包括（　）。

  A出让合同

  B资金到位证明

  C立项批文，规划意见书

  D1：2000或1：500的地形图

  E建设用地钉桩成果通知单

• 13. 房地产市场的法律制度环境包括()等。

  A土地制度

  B住房制度

  C宏观金融政策

  D交易制度

  E城市发展政策

• 14. 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有(　)。

  A房地产同时具有经济寿命和自然寿命

  B自然寿命一般要比经济寿命长

  C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

  D房地产的经济寿命与使用性质无关

  E对于收益性房地产来说，经济寿命是指在正常市场和运营状态下，净收益大于零的持续时间

• 15. 国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有(　)几种。

  A期内可供租售量/历史同期可供租售量

  B实际价格/理论价格

  C房地产价格指数/居民消费价格指数

  D房地产投资需求/房地产使用需求

  E房地产价格增长率/实际GDP增长率

• 1. 调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。

  A对

  B错

• 2. 购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意;若E>P，则消费者会非常满意。(　)

  A对

  B错

• 3. —般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。

  A对

  B错

• 4. 同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大。

  A对

  B错

• 5. 利率调升会加大投资者的债务负担，导致还贷困难，还会抑制房地产市场上的需求数量。(　)

  A对

  B错

• 6. 小中取大法是对未来持乐观的看法，认为未来会出现最后的自然状态。(　)

  A对

  B错

• 7. 在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。

  A对

  B错

• 8. 财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

  A对

  B错

• 9. 当可供比较方案的效或基本相同时，可采用等额年值法进行方案经济比选。

  A对

  B错

• 10. 房地产开发项目的总开发成本中不包括销售税金。

  A对

  B错

• 11. 申请规划验收时，开发商应提供的建设工程施工图包括：图样目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图。

  A对

  B错

• 12. 由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。（　　）

  A对

  B错

• 13. 开发项目竣工验收由承包商组织进行。

  A对

  B错

• 14. 土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。（　　）

  A对

  B错

• 15. 经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月)属于评价标准类指标。

  A对

  B错

• 16. 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的60%~70%。

  A对

  B错

• 17. 全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。

  A对

  B错

• 18. 对收益性物业的管理费的测算，目前国家尚无统一的规定。

  A对

  B错

• 19. 国内外市场环境调查与市场需求容量调查所涉及的调查内容是相同的。

  A对

  B错

• 20. 开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。(　)

  A对

  B错

• 21. 流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（　）

  A对

  B错

• 22. 市场调查的步骤一般是收集信息→确定问题和调查目标→制订调查计划→分析信息→报告结果。(　　)

  A对

  B错

• 23. 消费者购买行为要受经济状况、性别、受教育程度等心理因素的影响。

  A对

  B错

• 24. 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越大，表明该项目风险越大。

  A对

  B错

• 25. 一般说来，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投瓷者的实际意义就越大。(　)

  A对

  B错

• 26. 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。()

  A对

  B错

• 27. 业主授予物业管理者的权利范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。(　　)

  A对

  B错

• 28. 土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。(　)

  A对

  B错

• 29. 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。(　　)

  A对

  B错

• 30. 房地产同时具有经济寿命和自然寿命。()

  A对

  B错

• 31. 由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。

  A对

  B错

• 32. 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于其经营特色。

  A对

  B错

• 33. 当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。

  A对

  B错

• 34. 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。()

  A对

  B错

• 35. 城市环境污染、穷人大量润入城市所产生的社会问题等会导致住宅片分化。()

  A对

  B错

• 36. 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。(　)

  A对

  B错

• 37. 市场规模就是特定商品的购买者数量。

  A对

  B错

• 38. 资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（　）

  A对

  B错

• 39. 在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判、选择投资方案唯一的标准。

  A对

  B错

• 40. 盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，也可以用来分析达到目标收益水平时的状态。

  A对

  B错

• 1. 王某以12000元／m²的价格购买了10间建筑面积均为80m²的商铺。购房款的60％来自银：提供的10年期、年利率为7．5％、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某：购房时还支付了相当于购房款1．5％的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对1铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3％的手续费和3％的契税王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元／m²的价格卖掉其中间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元／m²的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商。继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元／m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当“售价5．5％的销售税金、0．3％的手续费和1％的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的j金保持200元／月．m²(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入125％；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在：末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14％。(1)完成下列白有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
  (2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。
  自有资金现金流量如下表。

• 2. 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。表3-1净现金流量单位：万元

• 3. 某房地产开发项目的占地面积为2000m²，建筑容积率为2.5，楼面地价为1500元/m²，建造成本为3000元/m²，预计项目建成后售价为9000元/m²，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建造成本预算的10%，出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的2.5%和6.5%，问开发商成本利润率是多少?

• 4. 某投资者以700万元的价格购买了一物业20年的使用权，用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为20%，预计未来20年内的年租金上涨率为8%，问该写字楼于第七年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

• 5. 某市一家工业企业2016年度发生以下经济业务：(1)销售产品取得不含税收入9000万元，销售成本为6500万元;
  (2)出租机器设备取得不含税租金收入200万元;
  (3)全年发生管理费用1300万元(其中业务招待费56万元)，销售费用500万元(含广告费320万元);
  (4)实际发放工资共计500万元，向工会拨缴工会经费11万元、发生职工福利费78万元、职工教育经费19万元;(以上工资和经费均未包括在成本、费用内)
  (5)营业外支出50万元，该笔支出为通过红十字会向灾区的捐赠;
  (6)从境外分支机构取得税后所得42.5万元，分支机构在境外实际按15%的税率缴纳了企业所得税;
  (7)1—11月已预缴企业所得税50万元。
  已知：该企业增值税税率为17%，当年认证通过的进项税为830万元;城市维护建设税的税率7%，教育费附加3%;除此之外不考虑其他税费。计算结果均保留两位小数。
  要求：根据所给资料，回答下列问题：
  (1)计算该企业2016年税前准予扣除的税费。
  (2)计算该企业2016年境内销售(营业)收入和会计利润。
  (3)计算该企业2016年业务招待费和广告费应调整应纳税所得额的数额。
  (4)计算该企业2016年所得税前可以扣除的工资以及工会经费、职工福利费、职工教育经费合计数。
  (5)计算该企业2016年所得税前可以扣除的捐赠支出。
  (6)计算该企业汇算清缴时应补缴的企业所得税。