房地产经营与管理专业考试试题

• 1. 对于()竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

  A从容不迫型

  B选择型

  C凶猛型

  D随机型

• 2. 在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。

  A竞争多于垄断

  B垄断多于竞争

  C竞争与垄断持平

  D不存在竞争和垄断

• 3. 房地产投资的()特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

  A相对较高的收益水平

  B易于获得金融机构的支持

  C能抵消通货膨胀的影响

  D提高投资者的资信等级

• 4. 下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是()。

  A税前现金流=有效毛收入-经营费用

  B税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

  C税后现金流=税前现金流-所得税

  D税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

• 5. 某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（　）。

  A10%

  B11.27%

  C14.18%

  D22.55%

• 6. 房地产开发项目的施工许可证由（　）向发证机关申请领取。

  A施工单位

  B建设单位

  C监理单位

  D设计单位

• 7. 产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。

  A土地稀缺

  B城市化进程快

  C投机需求膨胀

  D过度放贷

• 8. 从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于()。

  A产品结构

  B供求结构

  C投资结构

  D租买结构

• 9. 基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的(　)。

  A微观环境因素

  B宏观环境因素

  C经济环境因素

  D产业环境因素

• 10. ()的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

  A居住物业

  B商用物业

  C工业物业

  D出租物业

• 11. 下列(　)不属于投资的特性。

  A投资是一种经济行为

  B投资具有时间性

  C投资具有确定性

  D投资以赚取未来价值为目标

• 12. 敏感性分析是一种()分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。

  A静态确定性

  B静态不确定性

  C动态确定性

  D动态不确定性

• 13. (　)是市场营销活动的出发点。

  A市场定位

  B市场调查

  C市场细分

  D市场分析

• 14. 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（　）。

  A第一阶段

  B第二阶段

  C第三阶段

  D第四阶段

• 15. 房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金，是以()分类的。

  A其投资业务

  B信托性质的不同

  C收益形式

  D来源构成

• 16. 写字楼物业出租中所有运营费用均由租户直接承担的出租方式是(　　)。

  A全租金方式

  B毛租金方式

  C净租金方式

  D基本租金方式

• 17. 某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为( )万元。

  A1962.5

  B3870

  C4000

  D4142.5

• 18. 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　）。

  A销售收入

  B租金收入

  C转让收入

  D利息收入

• 19. 商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（　　）存在差异性。

  A房地产开发企业的特点

  B城市区域功能

  C购房者的需求

  D城市地理环境

• 20. 下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。

  A出租率

  B贷款利率

  C基准收益率

  D资本金投入比例

• 21. 己知某投资的净现金流量如表6—5所示，如果投资者目标收益率为10%，则此项目的财务净现值是()万元。

  A-41.8

  B200

  C158.2

  D-241.8

• 22. 某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5 年末的租金是（　　）元。

  A14945.16

  B15841.87

  C26764.51

  D28370.38

• 23. 某家庭拟购买一套住宅，单价为3000元/平方米，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，则根据该家庭的支付能力最多可以购买()平方米的住宅。

  A36.72

  B45.32

  C88.88

  D97.86

• 24. 关于资金等效值的说法，正确的是（）

  A时值是资金运动起点时的金额

  B现值是资金运动结束时的金额

  C是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值

  D不同时点发生的等额资金具有相同的价值

• 25. 对于开发—持有出租—出售模式和购买—持有出租—出售模式来说，两者的共同点是()。

  A现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入

  B现金流入都包括销售收入和销售税费

  C现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用

  D现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

• 26. 某房地产开发项目的占地面积为15000平方米,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/平方米，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为()元/平方米。

  A5377.78

  B6277.78

  C6722.22

  D7847.22

• 27. 某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为()。

  A10.3%

  B7.17%

  C9.75%

  D8.59%

• 28. 将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是()。

  A房地产直接投资

  B房地产间接投资

  C房地产混合投资

  D房地产有效投资

• 29. 地产的价值就在于其位置，这是房地产投资特性中的()。

  A位置固定性

  B适应性

  C寿命周期长

  D各异性

• 30. 中国现有房地产租金统计，是基于()的统计。

  A不同类型的房屋的中位数租金

  B同类型的房屋的中位数租金

  C各类物业平均租金

  D同类型物业平均租金

• 31. 下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（　）。

  A开发强度系数

  B土地转化率

  C住房可支付性指数

  D住房市场指数

• 32. 某市2013年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2012年末完工转入2013年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米,2013年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为()。

  A0.5年

  B1.5年

  C2年

  D3年

• 33. 2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡;同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是()。

  A9%

  B12%

  C12.5%

  D15%

• 34. 在市场细分的()阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。

  A目标确定

  B调查

  C分析

  D归纳总结

• 35. 有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于()。

  A试探性调查

  B描述性调查

  C因果性调查

  D假设性调查

• 36. 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是(　)。

  A有效市场>渗透市场>服务市场

  B服务市场>有效市场>渗透市场

  C有效市场>服务市场>渗透市场

  D服务市场>渗透市场>有效市场

• 37. 为某房地产开发项目考察各个投资方案进行比较建立共同基础的是该项目的()。

  A利润表

  B财务计划现金流量表

  C资本金现金流量表

  D项目投资现金流量表

• 38. 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是()。

  A资本金一借贷资金一预租售收入

  B预租售收入-资本金一借贷资金

  C借贷资金一预租售收入-资本金

  D资本金一预租售收入-借贷资金

• 39. 邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在()。

  A3个以上

  B5~10个

  C5个以上

  D3~10个

• 40. 编制招标工程标底的方法很多，以下叙述不正确的是()。

  A以施工图预算为基础编制

  B以总预算为基础编制

  C以概算额或扩大综合定额为基础编制

  D以平方米造价包干为基础编制

• 1. 城乡规划管理部门在规划意见书(选址)中，规划土地使用要求包括()等。

  A建筑规模

  B公共服务设施

  C容积率

  D绿地率

  E建设项目与城市道路的距离

• 2. 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。

  A导致房地产实际价值下降

  B导致房地产实际价值上升

  C加大投资者债务负担

  D抑制房地产市场需求E 增加房地产市场需求

• 3. 股票市场的融资方式有（ ）。

  A首次公开募股

  B配股

  C发行可转换债券

  D发行认股权证

  E增发股票

• 4. 开发商的定价方法有()。

  A成本导向定价法

  B目标导向定价法

  C竞争导向定价法

  D购买者导向定价法

  E市场导向定价法

• 5. 房地产开发是许多专业人士共同协作努力的结果，下列选项中属于房地产开发参与者的是(　)。

  A开发商

  B金融机构

  C政府机构

  D社会团体

  E销售人员

• 6. 市场状况分析一般要从()几个方面进行。

  A经济结构分析

  B供给分析

  C需求分析

  D竞争分析

  E市场占有率分析

• 7. 现代营销战略的核心可以称为STP营销，指（　）。

  A市场分析

  B市场转型

  C市场细分

  D市场定位

  E目标市场选择

• 8. 宣传作为促销组合因素之一，在(　)等方面，起着十分重要的作用。

  A改善形象

  B增加销量

  C提高知名度

  D降低新产品开发成本

  E刺激对企业产品的需求，增加销售

• 9. 下面哪项中，按资产投资的类型划分，不属于房地产投资信托基金的分类是(　)。

  A权益型

  B综合型

  C增长型

  D抵押型

  E混合型

• 10. 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是(　)。

  A获取项目所需土地

  B进行项目的财务评价

  C确定规划设计方案并获得批准

  D对项目的建设工程进行招标

  E提交项目开工申请并获得批准

• 11. 盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（　　）。

  A产品总成本不随产销量变化

  B产品销售量等于生产量

  C单位产品变动成本不随产销量变化

  D单位产品销售价格不随产销量变化

  E单位产品固定成本不随产销量变化

• 12. 商业辐射区域分析不包括(　　)。

  A可能的顾客流量

  B消费者行为、喜好和偏爱

  C购买能力分析

  D区域优势

  E消费导向

• 13. 房地产投资的风险主要体现在()四个方面。

  A投入资金的安全性

  B相关政策的影响性

  C投资项目的变现性

  D资产管理的复杂性

  E期望收益的可靠性

• 14. 下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项有( )。

  A等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A

  B所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在己知终值的情况下求P，或己知P的情况下求F

  C等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化

  D等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的

  E等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化

• 15. 根据《城市房地产管理法》的规定，按交易形式细分，房地产交易包括()。

  A房地产转让

  B房地产租赁

  C房地产销售

  D房地产收购

  E房地产抵押

• 1. 按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（　）

  A对

  B错

• 2. 房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（　　）

  A对

  B错

• 3. 开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。

  A对

  B错

• 4. 由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产歼发商没有参与土地一级开发的机会。(　　)

  A对

  B错

• 5. 研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程有多个实数解。

  A对

  B错

• 6. 制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的方式或方法（Method）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。（　）

  A对

  B错

• 7. 借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（　　）

  A对

  B错

• 8. 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。()

  A对

  B错

• 9. 房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。()

  A对

  B错

• 10. 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。(　)

  A对

  B错

• 11. 运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（　　）

  A对

  B错

• 12. 差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

  A对

  B错

• 13. 写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。

  A对

  B错

• 14. 基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。()

  A对

  B错

• 15. 在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。(　)

  A对

  B错

• 16. REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（　）

  A对

  B错

• 17. 在考虑利率风险时，房地产投资者得到的是固定利率贷款，则其在转售物业的过程中不会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。

  A对

  B错

• 18. 如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。（　　）

  A对

  B错

• 19. 在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。( )

  A对

  B错

• 20. 投资是指经济主体以获取未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。

  A对

  B错

• 21. 现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。（　　）

  A对

  B错

• 22. 由于购买者意图调查法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意图与管理人员的意见进行综合，以便做出比较可靠的预测。

  A对

  B错

• 23. 在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )

  A对

  B错

• 24. 工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。

  A对

  B错

• 25. 在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。(　)

  A对

  B错

• 26. 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（　）

  A对

  B错

• 27. 一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。(　)

  A对

  B错

• 28. 住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。

  A对

  B错

• 29. 风险估计与评价的常用方法有调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。

  A对

  B错

• 30. 净现值标准差可以反映项目年度净现值的离散程度。

  A对

  B错

• 31. 房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期三个。

  A对

  B错

• 32. “时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。(　　)

  A对

  B错

• 33. 不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。( )

  A对

  B错

• 34. 贷款担保是由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

  A对

  B错

• 35. 二级房屋市场就是存量市场或二手市场。

  A对

  B错

• 36. 构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（　）

  A对

  B错

• 37. 基础租金是业主获取的、与租户经营业绩相关的一般收入。

  A对

  B错

• 38. 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与居住建筑用地面积之比。()

  A对

  B错

• 39. 开发商获得土地使用权以前即可进行招标。

  A对

  B错

• 40. 政府储备土地的抵押价值为市场估价价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。(　)

  A对

  B错

• 1. 列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。

• 2. 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?

• 3. 某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0．05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

• 4. 某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为O.4和0.6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清;若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元，12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初,年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

• 5. 某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000平方米住宅，建造费用为3000元/平方米，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、 3%。经政府有关部门批准，项目于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/平方米，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末(不考虑土地增值税与所得税)。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14%，请完成项目投资现金流量表(表2)，并计算该项目的财务净现值。