房地产经营与管理开卷考试试题

• 1. 以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和()构成。

  A基础设施建设费

  B城市建设配套费

  C公共配套设施建设费

  D不可预见费

• 2. 金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，()资信等级的企业才能获得银行贷款。

  AAA级及以上

  BA级以上

  CBB级以上

  DBBB级及以上

• 3. 在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（　）估算。

  A3％～5%

  B5％～8%

  C2％～7％

  D2％～3％

• 4. 下列关于写字楼租金的表述中正确的是()。

  A基础租金是租户能接受的最低租金

  B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

  C写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金

  D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

• 5. 对一个计算周期为20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（　　）。

  A包含了对通货膨胀的补偿

  B不包含对通货膨胀的补偿

  C没有实际意义

  D不能直接用于财务评价

• 6. 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。

  A目标定价法

  B成本加成定价法

  C随行就市定价法

  D价值定价法

• 7. 某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（　　）。

  A形象差异化战略

  B人员差别化战略

  C服务差别化战略

  D产品差别化战略

• 8. 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值()。

  A下降

  B上升

  C不变

  D不能确定

• 9. 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于()。

  A1.2

  B1.5

  C1.8

  D2.0

• 10. 下列风险中属于系统风险的是()。

  A比较风险

  B市场供求风险

  C未来运营费用风险

  D持有期风险

• 11. 物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。

  A零售商的财务能力

  B零售商需要的服务

  C零售商组合与位置分配

  D零售商的声誉

• 12. 在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由()列出质量缺陷清单。

  A开发商

  B承包商

  C监理工程师

  D使用单位

• 13. 权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有物业的()。

  A增值收入

  B销售收入

  C自营收入

  D租金收入

• 14. 某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是（　　）万元。

  A33.00

  B33.10

  C36.00

  D36.10

• 15. 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是(　)元。

  A5142.74

  B5475.37

  C5163.96

  D7000.00

• 16. 银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。

  A操作风险

  B法律风险

  C信用风险

  D管理风险

• 17. （　）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

  A权益融资

  B债务融资

  C发行企业债券

  D吸收其他机构投资者资金

• 18. 公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。这是房地产投资的(　)特性。

  A区位选择异常重要

  B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

  C需要适时的更新改造投资

  D存在效益外溢和转移

• 19. 某房地产开发企业通过调查，了解愿意花费200万元在郊区买一套别墅的情况，该项调查属于(　)。

  A试探性调查

  B描述性调查

  C创新性调查

  D因果性调查

• 20. 下列选项中不属于居住物业市场的是(　)。

  A普通住宅

  B别墅

  C休闲旅游设施

  D公寓市场

• 21. 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。

  A社会平均收益率

  B通货膨胀率

  C国民经济增长率

  D项目基准收益率

• 22. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于(　　)阶段。

  A投资机会研究

  B详细可行性研究

  C初步可行性研究

  D项目的评估和决策

• 23. (　)是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。

  A市场定位

  B市场细分

  C市场专业化

  D目标市场选择

• 24. 某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200 万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300 万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为（　　）万元。

  A717.50

  B721.00

  C724.50

  D735.00

• 25. 某市2008年住宅的预测销售量为500万平方米，实际销售量为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为( )万平方米。

  A500.0

  B537.5

  C612.5

  D650.0

• 26. 某置业投资者以10000元/平方米的价格购买了200平方米的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。

  A0.21

  B1.23

  C2.01

  D3.23

• 27. 等额序列支付资金回收系数正确的表达式是()。

  AA

  BB

  CC

  DD

• 28. 在房地产投资的“开发—持有出租”模式中，现金流量不包括()。

  A预售收入

  B土地成本

  C运营成本

  D租金收入

• 29. 停车指数，即每100平方米营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在()之间。

  A4~5

  B5~6

  C4~6

  D5~8

• 30. 关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是()。

  A大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别

  B收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入

  C收益性物业管理中收入包含保证金和准备金

  D经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目

• 31. 某房地产开发项目的占地面积2万/平方米，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/平方米,预测销售价格为8000元/平方米,则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。

  A1.4

  B1.5

  C1.6

  D1.8

• 32. 某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平方米的住宅项目，容积率为3.0,预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为()元/平方米。

  A6500.00

  B6878.31

  C7142.86

  D7751.94

• 33. 某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（ ）年。

  A1.70

  B1.79

  C2.43

  D2.86

• 34. 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是()。

  A房地产供求结构

  B房地产投资结构

  C房地产数量结构

  D房地产总量结构

• 35. 选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于()。

  A选择专业化

  B市场集中化

  C市场专业化

  D产品专业化

• 36. 下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是()。

  A服务市场

  B合格有效市场

  C有效市场

  D潜在市场

• 37. 市场定位通常要遵循的步骤是()。

  A识别潜在竞争优势一企业核心竞争优势定位一制定发挥核心竞争优势的战略

  B识别潜在竞争优势一制定发挥核心竞争优势的战略一企业核心竞争优势定位

  C企业核心竞争优势定位一识别潜在竞争优势一制定发挥核心竞争优势的战略

  D制定发挥核心竞争优势的战略一识别潜在竞争优势一企业核心竞争优势定位

• 38. 不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称()。

  A市场潜量

  B市场预测量

  C市场最低量

  D市场最高量

• 39. 在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是()。

  A地域分析与选择

  B具体地点的分析与选择

  C开发内容和规模的分析与选择

  D开发时机的分析与选择

• 40. 大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的()。

  A0.2%~0.8%

  B0.2%~1.0%

  C0.25%~1.5%

  D1.0%~3.0%

• 1. 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（　）。

  A发行企业债券

  B向银行借入信用贷款

  C房地产开发贷款

  D在公开市场上发行股票

  E土地储备贷款

• 2. 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有()。

  A差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

  B差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

  C差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

  D差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

  E采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

• 3. 关于房地产和房地产市场，下列说法正确的是(　)。

  A传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动

  B房地产市场仅仅为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所

  C房地产市场是由潜在的房地产买者和卖者构成的

  D房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。

  E房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别

• 4. 房屋施工面积包括(　)几项。

  A本期完成施工的面积

  B本期新开工面积

  C取得施工许可证的面积

  D上期已经停建本期恢复施工的面积

  E上期开始施工跨入本期继续施工的面积

• 5. 开发商对开发项目进行预售，其主要目的是(　　)。

  A降低或转移投资风险

  B树立公司良好形象

  C延长销售期，加强公众印象

  D筹措项目开发资金

  E抢占市场份额

• 6. 在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有()。

  A随行就市定价法

  B认知价值定价法

  C领导定价法

  D挑战定价法

  E目标定价法

• 7. 下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（　　）。

  A建筑安装工程费

  B其他工程费用

  C管理费用

  D营业税金

  E专业人员费用

• 8. 收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括()。

  A潜在毛租金收入

  B空置和收租损失

  C准备金

  D经营费用

  E抵押贷款还本付息

• 9. 决策的四个基本特征包括()。

  A为了达到一个预定的目标

  B在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段

  C在若干个有价值的方案中选择1个行动方案

  D在若干个有价值的方案中选择1~3个行动方案

  E准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的

• 10. 招标文件通常包括()等。

  A合同条件

  B投标须知

  C招标方式

  D工程标底

  E工程综合说明

• 11. 在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要有()。

  A在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

  B对所选用的材料和设备进行质量评价

  C对整个施工过程中的工程质量进行评估

  D将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判

  E确定质量控制的对象

• 12. 在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是()。

  A在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

  B对所选用的材料和设备进行质量评价

  C对整个施工过程中的工程质量进行评估

  D将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判

  E确定质量控制的对象

• 13. 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（　）。

  A进行项目的财务评价

  B获取项目所需土地

  C确定规划设计方案并获得批准

  D对项目的建设工程进行招标

  E提交项目开工申请并获得批准

• 14. 申请领取施工许可证应具备的条件，有()。

  A获得了《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》

  B取得《建设工程规划许可证》

  C签署了施工合同

  D签署了委托监理合同

  E取得商品房预售许可证

• 15. 房地产贷款担保的形式有()。

  A保证

  B保险

  C质押

  D抵押

  E担保

• 1. 按存量增量细分，通常将房地产市场划分为二级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)。()

  A对

  B错

• 2. 王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（　）

  A对

  B错

• 3. 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。()

  A对

  B错

• 4. 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（　）

  A对

  B错

• 5. 经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。()

  A对

  B错

• 6. 目前我国城市住房的供给主要有三类：廉租住房、经济适用房和商品住房。(　)

  A对

  B错

• 7. 我国房地产投资统计仅包含房地产开发投资，对未进行开发工程、只进行单纯的土地或房地产资产交易活动，不作为房地产开发投资统计。(　)

  A对

  B错

• 8. 如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。(　)

  A对

  B错

• 9. 按固定资产的使用构成，投资可以分为建筑安装工程、设备和工器具购买和其他费用的投资。(　　)

  A对

  B错

• 10. 实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（　　）

  A对

  B错

• 11. 市场潜量是特定环境下随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。(　)

  A对

  B错

• 12. 个人住房公积金贷款属于政策性贷款，不属于房地产抵押贷款。

  A对

  B错

• 13. 对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。(　　)

  A对

  B错

• 14. 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。( )

  A对

  B错

• 15. 投资组合理论的主要论点是:对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。

  A对

  B错

• 16. 零售商业物业的基础租金是业主获取的、与租户经营业绩相关的一个最低收入。

  A对

  B错

• 17. 应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。

  A对

  B错

• 18. 如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发;房地产过度开发是由房地产泡沫引发的;反之亦然。

  A对

  B错

• 19. 在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（　）

  A对

  B错

• 20. 对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（　　）

  A对

  B错

• 21. 对于资金雄厚的开发商，完全没有必要考虑预售楼宇方案。

  A对

  B错

• 22. 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。( )

  A对

  B错

• 23. 《规划意见书(选址)》主要规定了用地性质、位置和年限。(　)

  A对

  B错

• 24. 好的物业服务企业对楼盘的销售没有太大的影响。()

  A对

  B错

• 25. 如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制订的价格在同类物业中居较高的价位。

  A对

  B错

• 26. 土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、实现增加地方政府财政收入为目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。（　）

  A对

  B错

• 27. —般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。

  A对

  B错

• 28. 吸纳率是指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。

  A对

  B错

• 29. —般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。

  A对

  B错

• 30. 房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。

  A对

  B错

• 31. 决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称为程序化决策。

  A对

  B错

• 32. 租售期的长短与市场竞争状况、预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目的类型等有间接关系。

  A对

  B错

• 33. 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。

  A对

  B错

• 34. 从投资者的角度来看资金的增值特征使其具有时间价值。

  A对

  B错

• 35. 当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。()

  A对

  B错

• 36. 对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（　）

  A对

  B错

• 37. 房地产市场调查一般应从收集二手资料开始。（ ）

  A对

  B错

• 38. 科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的塑性，能够对市场信号做出灵敏的反应。()

  A对

  B错

• 39. 邀请招标也称选择性招标，被邀请的投标承包商通常为1～2人。

  A对

  B错

• 40. 债务融资就是通过举债的方式融资。

  A对

  B错

• 1. 某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，则月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增0.5%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款5年后于第六年年初一次提前偿还了贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少?

• 2.

• 3. 某房地产开发项目的占地面积为6000平方米,用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1~3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000平方米，可用于经营部分为4500平方米,可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/(间·天)。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。住宅部分的总建筑面积为13000平方米,建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/平方米,销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金;第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款;第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)。该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。(1)完成下列现金流量表。(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。(3)求方案自有资金的财务净现值。

• 4. 已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率?如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期?

• 5. 某投资者以1.8万元/m²的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。