房地产估价师经营与管理考试题(九)

• 1. 关于房地产贷款担保的说法，正确的是（　　）。

  A担保能确保贷款得以足额偿还

  B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

  C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

  D贷款质押不转移财产的占有权

• 2. 某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500 万元，资产合计为4000 万元，流动资产和流动负债分别为2000 万元和1000 万元，存货为1200 万元，则该企业的流动比率为（　　）。

  A62.5%

  B80.00%

  C133.33%

  D200.00%

• 3. 在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（　）。

  A单元估算法

  B单位指标估算法

  C概算指标法

  D工程量近似匡算法

• 4. 某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是()。

  A1.82%

  B2.33%

  C3.57%

  D5.45%

• 5. 新设项目法人资本金筹措渠道不包括（　）。

  A政府政策性资金

  B国内外企业入股的资金

  C个人入股的资金

  D资产变现的资金

• 6. 某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是()战略。

  A形象差异化

  B人员差别化

  C服务差别化

  D产品差别化

• 7. 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用()。

  A挑战定价法

  B领导定价法

  C目标定价法

  D随行就市定价法

• 8. 政府的土地供应政策直接影响房地产开发的()。

  A产品质量

  B产品性价比

  C规模和结构

  D产品档次

• 9. 某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生（）

  A等待投资型期权

  B放弃型期权

  C成长型期权

  D柔性期权

• 10. 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于()。

  A临界点分析

  B期望值分析

  C敏感性分析

  D概率分析

• 11. 购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则()。

  AP=0

  BE＞P

  CE=P

  DE＜P

• 12. 下列属于房地产开发直接投资的是()。

  A购买房地产开发企业的债券、股票

  B购买房地产投资信托基金

  C购买住房抵押支持证券

  D购买一座正在运营的高尔夫球场

• 13. 下列关于资金时间价值的表述中，错误的是()。

  A从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

  B从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

  C即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量

  D利率是资金时间价值的一种标志

• 14. 随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的()形式越来越得到普遍应用。

  A长期投资、实物投资和直接投资

  B长期投资、间接投资和实物投资

  C短期投资、实物投资和金融投资

  D短期投资、间接投资和金融投资

• 15. 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（　）。

  A基本不变

  B开始下滑

  C缓慢上升

  D快速上升

• 16. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是()。

  A比较风险

  B收益现金流风险

  C持有期风险

  D时间风险

• 17. ()，开发商就可以申请开工许可。

  A建筑工程招标工作结束后

  B申领《建设用地规划许可证》之后

  C设计方案审查合格之后

  D申领《建设工程规划许可证》之后

• 18. 在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（　）。

  A政策风险

  B市场风险

  C财务风险

  D信用风险

• 19. 房地产开发企业的资产负债率较高，表明其（　　）。

  A资本金较充裕

  B财务风险较高

  C偿债能力较强

  D资金应变能力较强

• 20. 投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以(　)。

  A提高投资收益

  B降低系统风险

  C降低个别风险

  D使投资毫无风险

• 21. 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是(　)。

  A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

  B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

  C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

  D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

• 22. 在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用（　　）。

  A财务内部收益率

  B目标收益率

  C银行贷款利率

  D资本化率

• 23. 下列关于资产负债表不正确的是()。

  A资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

  B资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

  C在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

  D编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

• 24. 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是()。

  A抵押贷款支持证券

  B退休基金

  C保险公司

  D银行类金融机构

• 25. 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是()。

  A建筑师

  B结构工程师

  C设备工程师

  D监理工程师

• 26. 张某用1000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10％，经营期为20 年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（　　）万元。

  A17.46

  B100.00

  C117.46

  D672.75

• 27. 某房地产开发项目的销售利润为6540 万元，销售利润率为24％，项目的销售税费为销售收入的5.5％，该项目的成本利润率是（　　）。

  A18.50％

  B22.68％

  C31.58％

  D34.04％

• 28. 根据消费者( )的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。

  A购买习惯

  B购买心理

  C购买动机

  D购买行为

• 29. 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　）。

  A增量供给

  B存量供给

  C潜在供给

  D总量供给

• 30. 某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是( )。

  A8%

  B6.12%

  C12.62%

  D8.24%

• 31. 某商场当前市场售价为6000元/平方米,业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为()元/平方米。

  A283

  B318

  C460

  D423

• 32. 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为(　)。

  A7.5%

  B7.56%

  C7.71%

  D7.76%

• 33. 财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年()现值累计等于零时的折现率。

  A净现金流量

  B累计净现值

  C净收益

  D内部收益

• 34. 下列房地产投资风险中，不属于个别风险的是()。

  A周期风险

  B比较风险

  C资本价值风险

  D时间风险

• 35. 某城市2017年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有12%的家庭打算当年购房，平均住房需求90┫/户，则2017年该市新建商品住房的市场潜量是(　)万┫。

  A1260

  B1296

  C1397

  D1440

• 36. 建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂工程约占0.2%~1.0%，该阶段为()。

  A投资机会研究

  B初步可行性研究

  C详细可行性研究

  D项目的评估和决策

• 37. 下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（　　）。

  A拆迁补偿费及有关税费

  B市政基础设施建设有关费用

  C贷款利息

  D建安费用

• 38. 下列不属于竞争导向定价法的是()。

  A领导定价法

  B挑战定价法

  C随行就市定价法

  D价值定价法

• 39. 进度计划管理通常采用横道图和()。

  A资源配置图

  B网络图

  C直方图

  D控制图

• 40. 不属于开发商对房地产租售定价方法的是()。

  A成本导向定价

  B销售导向定价

  C购买者导向定价

  D竞争导向定价

• 1. 房地产开发项目策划的主要工作内容有( )。

  A开发内容和规模的分析与选择

  B评价方案构造

  C区位分析与选择

  D开发时机的分析与选择E 融资方式的分析与选择

• 2. 采取随行就市定价法确定价格的情形有()。

  A开发商处于市场领导者地位

  B开发商难以估算成本

  C开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

  D开发商打算与同行和平共处

  E开发商具有向市场领导者挑战的实力

• 3. 融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（　）。

  A政策风险

  B资金供应风险

  C经营风险

  D利率风险

  E汇率风险

• 4. 年度土地储备计划包括()等指标。

  A年初与年末土地储备规模

  B年度土地新增规模

  C年度前期开发规模

  D年度后期开发规模

  E年度供应规模

• 5. 房地产开发项目财务评价报表分为()。

  A财务报表

  B经营报表

  C辅助报表

  D基本报表

  E资金来源与运用表

• 6. 市场定位的方式有(　)。

  A避强定位

  B重新定位

  C跟随定位

  D差异定位

  E对抗定位

• 7. 下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有(　)。(2011年真题)

  A居住物业投资

  B商业物业投资

  C土地开发投资

  D房地产开发投资

  E房地产经营投资

• 8. 房地产投资决策过程的三个阶段(　　)

  A预测阶段

  B策略阶段

  C分析阶段

  D决策阶段

  E定位阶段

• 9. 下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（　　）。

  A故障树分析法

  B期望值法

  C盈亏平衡法

  D解析法

  E蒙特卡洛模拟法

• 10. 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（　　）。

  A分期发放贷款，对其现金情况进行监控

  B对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

  C要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％

  D不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款__

  E密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

• 11. 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（　　）。

  A成本低

  B反馈快

  C能深入了解被访者情况

  D回收率高

  E能深度访谈

• 12. 物业资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括()。

  A物业管理

  B运营管理

  C设施管理

  D房地产资产管理

  E房地产组合投资管理

• 13. 现代营销战略的核心又可以称为STP营销，具体包括()。

  A市场分析

  B选择目标市场

  C细分市场

  D市场定位

  E市场调查

• 14. 下列属于房地产市场调查内容的有()。

  A经济环境

  B市场供给量调查

  C市场需求容量调查

  D消费者行为调查

  E竞争情况调查

• 15. 关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是()。

  A必须采用公开方式招标

  B必须采用工程量凊单方式招标

  C必须根据项目特点编制标底

  D必须向投标人发出投标邀请书

  E应实行建设工程总承包

• 1. 某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。

  A对

  B错

• 2. 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。()

  A对

  B错

• 3. 商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（　）

  A对

  B错

• 4. 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过40年。

  A对

  B错

• 5. 可行性研究的根本目的是为项目决策提供依据，减少或避免项目的失败，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益（）

  A对

  B错

• 6. 多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（　）

  A对

  B错

• 7. 廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房能进入市场流通。(　)

  A对

  B错

• 8. 单层建筑物高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。(　)

  A对

  B错

• 9. 在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率总是下滑的。

  A对

  B错

• 10. 价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素。()

  A对

  B错

• 11. 工程成本控制是监督成本费用，降低工程造价的重要手段。

  A对

  B错

• 12. 一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。(　)

  A对

  B错

• 13. 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。()

  A对

  B错

• 14. 房地产市场的不平衡是相对和短暂的，平衡是绝对的。(　)

  A对

  B错

• 15. 在我国，目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

  A对

  B错

• 16. 某开发企业申请贷款10000万元，该企业的信用等级为A级，信用贷款期限4年，项目风险等级为AAA级，银行不能发放贷款。

  A对

  B错

• 17. 能够改变潜在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。（　）

  A对

  B错

• 18. 租金调整时可能会引起争议而诉诸法律带来的风险属于收益现金流风险。

  A对

  B错

• 19. 不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。

  A对

  B错

• 20. 写字楼同样大小的面积，在不同的建筑物内其使用的有效性可能是一样的。

  A对

  B错

• 21. 采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。（　　）

  A对

  B错

• 22. 在房地产投资过程中，政府任何法律政策，都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。(　　)

  A对

  B错

• 23. 由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般不包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。

  A对

  B错

• 24. 采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（　）

  A对

  B错

• 25. 购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者会非常满意。（　）

  A对

  B错

• 26. 有效市场是指对某种特定商品有购买兴趣和购买能力，但缺乏购买途径的消费者的集合。（ ）

  A对

  B错

• 27. 一般来说，房地产市场是一个不完全竞争的市场。(　)

  A对

  B错

• 28. 房地产开发投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。

  A对

  B错

• 29. 住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具，但是中国住房抵押贷款证券化的步伐会大大放缓。

  A对

  B错

• 30. 房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。

  A对

  B错

• 31. 房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。（　）

  A对

  B错

• 32. 房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。

  A对

  B错

• 33. 风险型决策的具体方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。

  A对

  B错

• 34. 财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率iC,将项目计算期内各年的净现金流量折算成现值之和。

  A对

  B错

• 35. 对“开发—持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。

  A对

  B错

• 36. 对于资金雄厚的开发商，预售楼宇是没有必要的。

  A对

  B错

• 37. 房地产的生产过程和消费过程所需要的资金不是很大，可以自己支付。(　　)

  A对

  B错

• 38. 某居民购买了一套二手房用于出租，房地产投资的形式属于间接投资。(　　)

  A对

  B错

• 39. 投资的目的在于得到报酬。

  A对

  B错

• 40. 在房地产项目资本金筹措中，资本金的形态只能是现金。

  A对

  B错

• 1. 某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30em管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0．05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10％，折现率为10％，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

• 2. 某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果月收入的30％可以用于支付住房抵押贷款的月还款，在年贷款利率为12％的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?(月收入发生在月初)

• 3. 某开发商于2010年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/平方米。2012年8月1日王某以1.1万元/平方米的价格购买了其中50平方米的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2013年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年(2013年8月1日至2023年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/平方米,此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%。试计算届时最低转售单价(计算时点为2013年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。

• 4. 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买此房的最高总价是多少?(2)若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?

• 5. 张某于2009年1月1日以50万元购得一套住宅。购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2014年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2014年1月1日至2023年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问：李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?