房地产估价理论与方法考试题(一)

• 1. 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是()。

  A空置率偏小

  B运营费用偏大

  C收益期限偏短

  D报酬率偏高

• 2. 下列估价业务中，估价机构可以承接的是（　　）。

  A超出了估价机构业务范围的估价业务

  B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

  C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

  D承接后出现很大执业风险的估价业务

• 3. 在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。

  A建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

  B建筑物重置成本和重建期间的经济损失

  C建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

  D建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

• 4. 收益法适用的条件是房地产的(　)。

  A收益能够准确预测

  B风险能够准确预测

  C收益或风险其一可以准确预测

  D收益和风险都能够准确预测

• 5. 卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是()

  A谨慎价值

  B市场价值

  C投资价值

  D快速变现价值

• 6. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为()。

  A有效经过年数等于实际经过年数

  B有效经过年数短于实际经过年数

  C有效经过年数长于实际经过年数

  D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

• 7. 下列不属于构筑物的是()。

  A储藏室

  B水塔

  C隧道

  D道路

• 8. 房地产所有权有单独所有、共有和()三种。

  A建筑物区分所有权

  B建筑物区分共有权

  C建筑物区分共用权

  D私有权

• 9. 运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（　　）的估计值。
  

  A正常

  B较低

  C平均

  D较高

• 10. 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是(　)元/平方米。

  A98

  B102

  C108

  D116

• 11. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是(　　)年。

  A37

  B40

  C60

  D63

• 12. 一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为()万元(假定年折现率为5%)。

  A30

  B29

  C29.28

  D28.29

• 13. 房地产估价的合法原则是针对(　)来讲的。

  A估价机构

  B估价人员

  C估价对象

  D估价方法

• 14. 征地管理费，是由用地单位在()的基础上按一定比例支付的管理费用。

  A农业人口总数

  B农业人均占有耕地数量

  C农业前三年的生产总额

  D征地费总额

• 15. 在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()。

  A土地的价值

  B建筑物的价值

  C建筑物与土地的价值

  D建筑物的拍卖价值

• 16. 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括()。

  A重置成本+土地使用权价值

  B重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

  C有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

  D建筑安装工程费+建造期间的经济损失

• 17. 房地产的供给增加，需求不变，其价格会()。

  A上升

  B下降

  C维持不变

  D升降难定

• 18. 对新开发区土地的分宗估价，()是一种有效的办法。

  A比较法

  B收益法

  C市场法

  D成本法

• 19. 一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。

  A40

  B42

  C48

  D50

• 20. 某宗工业用地面积为7500平方米,容积率为3,相应的土地单价为4500元/平方米,现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为()万元。

  A1125

  B1800

  C2250

  D3375

• 21. 在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的()作为标准深度。

  A中位数

  B众数

  C平均数

  D分位数

• 22. 估价报告有效期应从()起计。

  A价值时点

  B估价作业期

  C出具估价报告之日

  D签订估价委托合同之日

• 23. 估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括以下几个方面：1、受理估价委托;2、确定估价基本事项;3、搜集估价所需资料;4、制定估价作业方案;5、实地查勘估价对象;6、用估价方法进行测算;7、撰写估价报告;8、交付估价报告;9、确定估价结果;10、审核估价报告;11、保存估价资料。排序正确的是()。

  A1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11

  B1、3、2、5、4、7、6、8、9、10、11

  C2、1、4、4、5、6、8、7、9、10、11

  D1、2、4、3、5、6、9、7、10、8、11

• 24. 下列房地产估价原则中，评估现状价值不适用的原则是()。

  A替代原则

  B合法原则

  C最高最佳利用原则

  D估价时点原则

• 25. 因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是()。

  A灾害调查评估

  B规划实施情况评估

  C房地产价值减损评估

  D相关经济损失评估

• 26. ()是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实际市场调节价的房地产，由于经营者可以自主制定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。

  A市场调节价

  B政府指导价

  C标定地价

  D政府定价

• 27. 从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于()。

  A账面价格和市场价格

  B理论价格和成交价格

  C原始价格和投资价格

  D正常成交价格和市场价格

• 28. 当成本法求得的价值()市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

  A低于

  B尚于

  C等于

  D无法确定

• 29. 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/平方米，出租的年末净收益为500元/平方米。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为()元/平方米。

  A3473

  B4365

  C3958

  D4635

• 30. 在消费者收入增加时，反倒会减少对

  A正常商品的需求

  B炫耀性物品

  C尚档阅品

  D低档商品

• 31. “接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性”是()对位置的要求。

  A酒店

  B工厂

  C普通住宅

  D别墅

• 32. 建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的()。

  A环境因素

  B自身因素

  C视觉因素

  D环境因素

• 33. 如果城市的发展己使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，而且政府规定只能维持现有的农业用途，其土地价格会()。

  A很高

  B很低

  C很难说

  D没有影响

• 34. 某商品房在建工程己完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为()年。

  A1

  B1.5

  C2

  D2.5

• 35. 现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000平方米,可售建筑面积为8000平方米,销售单价为1.6万元/平方米,若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是()万元。

  A9616.83

  B10161.05

  C12021.04

  D12800

• 36. 如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷()=可比实例在估价对象状况下的价格。

  A可比实例相对于估价对象状况的得分

  B估价对象相对于可比实例状况的得分

  C可比实例相对于标准房地产状况的得分

  D估价对象相对于标准房地产状况的得分

• 37. 为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/平方米，约定建筑面积为95平方米，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100平方米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/平方米。

  A3868.92

  B4000.00

  C4072.54

  D4286.89

• 38. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用()时的汇率。

  A成交日期

  B估价时点

  C估价作业日期

  D估价委托日

• 39. 甲房地产的收益期限为30年，楼面地价为2700元/平方米;乙房地产的收益期限为40年，楼面地价为2800元/平方米。报酬率均为6%，其他条件相同。则两宗房地产的价格相比()。

  A甲大于乙

  B甲小于乙

  C甲等于乙

  D无法确定

• 40. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。

  A180

  B196

  C200

  D300

• 1. 现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是(　)。

  A估价时点为现在，估价对象为现时状况

  B估价时点为现在，估价对象为未来状况

  C估价时点为未来，估价对象为未来状况

  D估价时点为未来，估价对象为现时状况

  E估价时点为现在，估价对象为历史状况

• 2. 不论估价报告提供给谁使用，委托人都应对向估价机构提供的资料的()负责。

  A合法性

  B真实性

  C准确性

  D排他性

  E完整性

• 3. 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为(　)。

  A按份共有

  B按权共有

  C共同共有

  D共享共有

  E共用共有

• 4. 影响房地产价格的国际因素主要有()。

  A世界经济状况

  B政治对立状况

  C行政隶属变更

  D国际竞争状况

  E军事冲突状况

• 5. 下列房地产估价相关活动中，不属于传统价值评估业务范畴的是()。

  A高层建筑地价分摊

  B房地产咨询业务

  C因环境污染导致的房地产价值减损评估

  D国有土地上房屋征收中的停业损失评估

  E房地产抵押价值评估

• 6. 根据引起建筑物折旧的原因，将建筑物折旧可分为()。

  A物质折旧

  B功能折旧

  C设备折旧

  D经济折旧

  E资产折旧

• 7. 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于()等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。

  A消费观念改变

  B建筑设计上的缺陷

  C建筑技术标准过低

  D施工质量缺陷

  E建筑材料质量缺陷

• 8. 运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（ ）。

  A土地形状

  B容积率

  C土地使用期限

  D土地市场状况

  E土地开发程度

• 9. 明确估价基本事项有()。

  A估价目的

  B估价方法

  C估价对象

  D估价原则

  E估价时点

• 10. 下列情况可以采用表格形式的估价报告的有()。

  A住宅房屋征收分户估价报告

  B单套住宅抵押估价报告

  C为房地产开发商投资价值评估

  D企业破产评估

  E企业厂房、办公楼抵押评估

• 11. 估价当事人包括()。

  A房地产估价人员

  B估价师协会

  C房地产估价机构

  D估价委托人

  E房地产经纪人

• 12. 下列对房地产价值和价格的关系，表述正确的有()。

  A价值是价格的外在表现，围绕着价格上下波动

  B价值是物的真实所值，是内在的、客观的和稳定的

  C价格是实际发生的、己经完成并可以观察到的事实

  D在实际运用中一般通过外表的价格来推测内在的价值

  E房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格

• 13. 下列估价目的中，对己被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。

  A房地产抵押估价

  B房屋征收评估

  C房地产司法拍卖估价

  D房地产转让估价

  E房地产投资信托基金估价

• 14. 关于评估带租约房地产的说法，错误的有(　)。

  A合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

  B抵押估价、转让估价应评估承租****益价值

  C在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租****益价值

  D房屋征收评估应评估无租约限制价值

  E只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租****益价值始终不变

• 15. 某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（　　）。

  A该房地产的实际价格等于名义价格

  B该房地产的名义价格为50万元

  C该房地产的实际价格为50万元

  D该房地产的实际价格高于50万元

  E该房地产不存在名义价格

• 16. 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括()。

  A拖欠建设工程价款

  B已抵押担保的债权数额

  C房地产变卖处置费用

  D诉讼费用

  E其他法定优先受偿款

• 17. 对房地产价格有影响的土地相关规划和计划主要有()。

  A土地控制性规划

  B土地利用年度计划

  C土地利用总体规划

  D土地供应计划

  E土地修建性规划

• 18. 房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的()。

  A生活便利

  B经济收益

  C社会影响

  D使用功能

  E房地产需求

• 19. 根据资本化方式的不同，收益法可分为()。

  A直接资本化法

  B投资法

  C收益乘数法

  D利润法

  E现金流量折现法

• 20. 未来净收益流的类型有()。

  A每年基本上固定不变

  B每年基本上按某一个固定的数额递增或递减

  C每年基本上按某一个固定的比率递增或递减

  D其他有规则的变形情形

  E每年根据市场价格变化而变化

• 1. 用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。

  A对

  B错

• 2. 成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。()

  A对

  B错

• 3. 房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。()

  A对

  B错

• 4. 争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。

  A对

  B错

• 5. 对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（　）

  A对

  B错

• 6. 从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。

  A对

  B错

• 7. 未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。

  A对

  B错

• 8. 为房屋征收目的进行估价，不需要考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。

  A对

  B错

• 9. 建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、共同共有所有权和因共同关系所产生的成员权构成。

  A对

  B错

• 10. 估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。（　　）

  A对

  B错

• 11. 在计算整体房地产的价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。

  A对

  B错

• 12. 建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。（ ）

  A对

  B错

• 13. 每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（　）

  A对

  B错

• 14. 修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况，也就是修理。

  A对

  B错

• 15. 有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，己知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。

  A对

  B错

• 16. 在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（　　）

  A对

  B错

• 17. 对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。（　）

  A对

  B错

• 18. 房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。

  A对

  B错

• 19. 通货膨胀所引起的房地产价格上升，体现了房地产具有增值的功能。

  A对

  B错

• 20. 狭义的建筑物主要指构筑物。

  A对

  B错

• 21. 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

  A对

  B错

• 22. 当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多;反之，该种房地产的当前供给通常更少。(　)

  A对

  B错

• 23. 房地产之所以有价格，前提条件有：房地产的有用性、房地产的稀缺性、房地产的需要。

  A对

  B错

• 24. 地价与地基关系的实质：地质条件的好坏决定开发成本的高低。

  A对

  B错

• 25. 一般来说，政治不安定会造成房地产价格下落。

  A对

  B错

• 26. 可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债券，统一为不带债权债务的价格。

  A对

  B错

• 27. 为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，应选取一般拍卖的交易实例为可比实例。

  A对

  B错

• 28. 在进行比较基准的建立时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。(　)

  A对

  B错

• 29. 某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（　）

  A对

  B错

• 30. 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同己约定不可续期的，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。

  A对

  B错

• 1. 国外及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义是什么？

• 2. 某旅馆有150间客房，平均每个客房每天收费220元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用25万元，当地同档次旅馆一间客房日房费平均为210元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试测算该旅馆的价值。

• 3. 市场法的操作步骤。

• 4. 需求曲线与供给曲线有何异同？

• 5. 中国目前房地产估价的房地产制度、管理体制和市场环境是怎样的？

• 6. 为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？

• 7. 房地产估价的程序。

• 8. 为什么说房地产是实物和权益价值并重？

• 9. 某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m²，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5%，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m²；5~20层规划为写字楼，建筑面积为3万m²。项目总开发成本为3000元/m²，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下： A．项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。 B．该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m²，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售出。 C．商业主体建成后，还需投入2000元／m²的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。 D．2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。 E．项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。 F、转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。 试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

• 10. 假设开发法的概念。